10.07.2025 Eigentümerversammlung: Folgen für die Entlastung der Verwaltung
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften findet in diesen Wochen die jährliche Eigentümerversammlung statt. Häufig steht dann die „Entlastung der Verwaltung“ auf der Tagesordnung. Doch eine Entlastung hat erhebliche rechtliche Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft, warnt der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) – und rät daher davon ab.
In der Regel wird die Entlastung auf Initiative der Verwaltung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt. Häufig wird der Beschluss über die Entlastung mit dem Beschluss über die Abrechnungsspitzen der einzelnen Wohnungen (früher: die Jahresabrechnung) verbunden.
Viele Wohnungseigentümer stimmen der Entlastung der Verwaltung zu, ohne die rechtlichen Auswirkungen zu kennen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verzichtet mit der Entlastung auf sämtliche mögliche Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Die Verwaltung kann dann nicht mehr für Fehler oder Schäden haftbar gemacht werden, die den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können – beispielsweise, wenn Rechnungen an Handwerksunternehmen überwiesen wurden, obwohl die Leistung nicht korrekt oder nicht vollständig erbracht wurde. Mit Blick auf die Jahresabrechnung verzichten die Eigentümer durch die Entlastung auf ihr Recht, von der Verwaltung Auskünfte zur Klärung von Unstimmigkeiten verlangen zu können, also nach einzelnen Zahlungsvorgängen oder Kontenbewegungen zu fragen. Die Möglichkeit, im Rahmen der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen selbst Nachforschungen anzustellen, bleibt jedoch weiterhin bestehen.
Wenn die Verwaltung die Tagesordnung der Eigentümerversammlung mit dem Verwaltungsbeirat abstimmt, sollte der Beirat sachlich und bestimmt sein Veto dagegen einlegen, rät der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).
Grenzen der Entlastung
Nur wenn der Verwaltung eine Straftat wie z.B. Untreue oder Betrug nachzuweisen ist und es dafür zum Zeitpunkt der Entlastung keine Anhaltspunkte gab, kommt eine nachträgliche Geltendmachung des entstandenen Schadens noch in Betracht. Ein entsprechender Nachweis ist in der Praxis aber meist nur schwer zu führen.
Ansprüche aus dem Sondereigentum bestehen weiterhin
Wichtig zu wissen: Einzelne Wohnungseigentümer können auch nach einer Entlastung Ansprüche aus ihrem Sondereigentum gegenüber der Verwaltung geltend machen. Die Entlastung bezieht sich also ausschließlich auf Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung.
Entlastung ist mehr als eine Formalie
„Die Entlastung der Verwaltung ist also keinesfalls eine reine Formalie, sondern sie kann weitreichende Folgen haben und für die WEG teuer werden. Juristisch gesehen ist die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis – die verbindliche Erklärung, dass die Verwaltung der WEG nichts mehr schuldet“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Auch wenn Wohnungseigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind, sollten sie daher in der Eigentümerversammlung dem Beschlussantrag über die Entlastung nicht zustimmen“, rät von Möller.
„Für ein gutes Miteinander sollte allerdings der Grund für die Ablehnung der Erhaltung erklärt werden und – sofern die Eigentümer insgesamt zufrieden sind – Wertschätzung für die geleistete Arbeit der Verwaltung zum Ausdruck gebracht werden“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller.
Beschluss über Entlastung ist anfechtbar
Wurde ein Beschluss über die Entlastung der Verwaltung gefasst, können einzelne Wohnungseigentümer diesen – wie auch jeden anderen Beschluss – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechten.
Hintergrund: Kein Rechtsanspruch auf Entlastung
Verwaltungen haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung, das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Entlastung nicht. Wenn im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung der WEG ein Anspruch auf Entlastung vereinbart ist, ist diese Klausel in der Regel unwirksam. Im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung darf allenfalls ein Anspruch auf Beschlussfassung über die Entlastung festgeschrieben sein. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten aber grundsätzlich versuchen, bei Vertragsverhandlungen mit der neuen Verwaltung eine solche Klausel streichen zu lassen, rät WiE.
In der Regel wird die Entlastung auf Initiative der Verwaltung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt. Häufig wird der Beschluss über die Entlastung mit dem Beschluss über die Abrechnungsspitzen der einzelnen Wohnungen (früher: die Jahresabrechnung) verbunden.
Viele Wohnungseigentümer stimmen der Entlastung der Verwaltung zu, ohne die rechtlichen Auswirkungen zu kennen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verzichtet mit der Entlastung auf sämtliche mögliche Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Die Verwaltung kann dann nicht mehr für Fehler oder Schäden haftbar gemacht werden, die den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können – beispielsweise, wenn Rechnungen an Handwerksunternehmen überwiesen wurden, obwohl die Leistung nicht korrekt oder nicht vollständig erbracht wurde. Mit Blick auf die Jahresabrechnung verzichten die Eigentümer durch die Entlastung auf ihr Recht, von der Verwaltung Auskünfte zur Klärung von Unstimmigkeiten verlangen zu können, also nach einzelnen Zahlungsvorgängen oder Kontenbewegungen zu fragen. Die Möglichkeit, im Rahmen der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen selbst Nachforschungen anzustellen, bleibt jedoch weiterhin bestehen.
Wenn die Verwaltung die Tagesordnung der Eigentümerversammlung mit dem Verwaltungsbeirat abstimmt, sollte der Beirat sachlich und bestimmt sein Veto dagegen einlegen, rät der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).
Grenzen der Entlastung
Nur wenn der Verwaltung eine Straftat wie z.B. Untreue oder Betrug nachzuweisen ist und es dafür zum Zeitpunkt der Entlastung keine Anhaltspunkte gab, kommt eine nachträgliche Geltendmachung des entstandenen Schadens noch in Betracht. Ein entsprechender Nachweis ist in der Praxis aber meist nur schwer zu führen.
Ansprüche aus dem Sondereigentum bestehen weiterhin
Wichtig zu wissen: Einzelne Wohnungseigentümer können auch nach einer Entlastung Ansprüche aus ihrem Sondereigentum gegenüber der Verwaltung geltend machen. Die Entlastung bezieht sich also ausschließlich auf Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung.
Entlastung ist mehr als eine Formalie
„Die Entlastung der Verwaltung ist also keinesfalls eine reine Formalie, sondern sie kann weitreichende Folgen haben und für die WEG teuer werden. Juristisch gesehen ist die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis – die verbindliche Erklärung, dass die Verwaltung der WEG nichts mehr schuldet“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller. „Auch wenn Wohnungseigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sind, sollten sie daher in der Eigentümerversammlung dem Beschlussantrag über die Entlastung nicht zustimmen“, rät von Möller.
„Für ein gutes Miteinander sollte allerdings der Grund für die Ablehnung der Erhaltung erklärt werden und – sofern die Eigentümer insgesamt zufrieden sind – Wertschätzung für die geleistete Arbeit der Verwaltung zum Ausdruck gebracht werden“, empfiehlt Dr. Sandra von Möller.
Beschluss über Entlastung ist anfechtbar
Wurde ein Beschluss über die Entlastung der Verwaltung gefasst, können einzelne Wohnungseigentümer diesen – wie auch jeden anderen Beschluss – innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechten.
Hintergrund: Kein Rechtsanspruch auf Entlastung
Verwaltungen haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung, das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Entlastung nicht. Wenn im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung der WEG ein Anspruch auf Entlastung vereinbart ist, ist diese Klausel in der Regel unwirksam. Im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung darf allenfalls ein Anspruch auf Beschlussfassung über die Entlastung festgeschrieben sein. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten aber grundsätzlich versuchen, bei Vertragsverhandlungen mit der neuen Verwaltung eine solche Klausel streichen zu lassen, rät WiE.
