28.08.2025 Urteil: Immobilienkäufer haften nicht für Steuerfehler des Vorbesitzers
Wer eine vermietete Gewerbe- oder Wohnimmobilie erwirbt, haftet nicht für unrichtige Umsatzsteuerausweise, die in den bestehenden Mietverträgen enthalten sind. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und klärt damit eine für Immobilienkäufer zentrale Frage. Steuerliche Fehler, die noch auf den früheren Vermieter zurückzuführen sind, gehen nicht auf den neuen Eigentümer über, informiert die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Nielsen · Wiebe & Partner aus Flensburg, Mitglied im internationalen HLB-Netzwerk.
„Beim Erwerb von vermieteten Immobilien tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen ergeben“, erklärt Steuerberaterin Marin Burmester. „Die Entscheidung des BFH stärkt nun vor allem Unternehmen und Investoren, die vermietete Gewerbeimmobilien übernehmen und damit auch weiterhin Mieteinnahmen erzielen.“ Die Käufer können künftig darauf vertrauen, nicht für formale Fehler bei der Umsatzsteuerausweisung durch den Vorbesitzer einstehen zu müssen. Gerade im Bereich der gewerblichen Vermietung, bei der häufig die sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ genutzt wird, schaffe das Urteil ein erhebliches Plus an Rechtssicherheit, so Burmester.
Trotzdem sollten Immobilienkäufer an dieser Stelle umsichtig sein: Zwar ist eine unmittelbare Haftung ausgeschlossen, dennoch können Fehler in der steuerlichen Behandlung Folgen haben. So kann das Finanzamt den ursprünglichen Vermieter zur Berichtigung auffordern, was zu Anpassungen der Mietverhältnisse oder zu Nachforderungen führen kann. „Bereits im Vorfeld einer Transaktion sollten die bestehenden Mietverträge und die darin festgelegte Behandlung der Umsatzsteuer genau unter die Lupe genommen werden“, rät Burmester. Beim Kauf einer Immobilie sollte zudem geprüft werden, ob Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen werden können.
Im aktuellen Fall hatte das Finanzamt von einem Immobilienkäufer die Korrektur und Abführung der Umsatzsteuer verlangt, die in übernommenen Mietverträgen fehlerhaft ausgewiesen worden war. Grundlage war § 14c Abs. 1 Umsatzsteuergesetz, der bei einem unrichtigen Steuerausweis eine Berichtigungspflicht vorsieht. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine solche Haftung nicht den Erwerber treffen kann, da die fehlerhafte Angabe ausschließlich dem früheren Vermieter zuzurechnen ist.
„Mit dieser Klarstellung stärkt der Bundesfinanzhof die Position von Immobilienkäufern und schafft Sicherheit für anstehende Transaktionen“, betont Burmester. Dennoch sollten Käufer von vermieteten Immobilien, insbesondere im gewerblichen Bereich, die bestehende Vertragssituation vorab steuerlich überprüfen lassen. Im Zweifel sollte vom Verkäufer eine Korrektur fehlerhafter Steuerangaben vor Eigentumsübergang verlangt werden. Falls Fehler vorliegen, kann eine frühzeitige Korrektur auch mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
„Beim Erwerb von vermieteten Immobilien tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen ergeben“, erklärt Steuerberaterin Marin Burmester. „Die Entscheidung des BFH stärkt nun vor allem Unternehmen und Investoren, die vermietete Gewerbeimmobilien übernehmen und damit auch weiterhin Mieteinnahmen erzielen.“ Die Käufer können künftig darauf vertrauen, nicht für formale Fehler bei der Umsatzsteuerausweisung durch den Vorbesitzer einstehen zu müssen. Gerade im Bereich der gewerblichen Vermietung, bei der häufig die sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ genutzt wird, schaffe das Urteil ein erhebliches Plus an Rechtssicherheit, so Burmester.
Trotzdem sollten Immobilienkäufer an dieser Stelle umsichtig sein: Zwar ist eine unmittelbare Haftung ausgeschlossen, dennoch können Fehler in der steuerlichen Behandlung Folgen haben. So kann das Finanzamt den ursprünglichen Vermieter zur Berichtigung auffordern, was zu Anpassungen der Mietverhältnisse oder zu Nachforderungen führen kann. „Bereits im Vorfeld einer Transaktion sollten die bestehenden Mietverträge und die darin festgelegte Behandlung der Umsatzsteuer genau unter die Lupe genommen werden“, rät Burmester. Beim Kauf einer Immobilie sollte zudem geprüft werden, ob Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen werden können.
Im aktuellen Fall hatte das Finanzamt von einem Immobilienkäufer die Korrektur und Abführung der Umsatzsteuer verlangt, die in übernommenen Mietverträgen fehlerhaft ausgewiesen worden war. Grundlage war § 14c Abs. 1 Umsatzsteuergesetz, der bei einem unrichtigen Steuerausweis eine Berichtigungspflicht vorsieht. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine solche Haftung nicht den Erwerber treffen kann, da die fehlerhafte Angabe ausschließlich dem früheren Vermieter zuzurechnen ist.
„Mit dieser Klarstellung stärkt der Bundesfinanzhof die Position von Immobilienkäufern und schafft Sicherheit für anstehende Transaktionen“, betont Burmester. Dennoch sollten Käufer von vermieteten Immobilien, insbesondere im gewerblichen Bereich, die bestehende Vertragssituation vorab steuerlich überprüfen lassen. Im Zweifel sollte vom Verkäufer eine Korrektur fehlerhafter Steuerangaben vor Eigentumsübergang verlangt werden. Falls Fehler vorliegen, kann eine frühzeitige Korrektur auch mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
