18.11.2025 Erholung des europäischen Immobilienmarktes gewinnt an Dynamik
AEW, einer der weltweit größten Immobilien Investment- und Asset Manager[1], hat seinen europäischen Immobilienausblick für 2026 veröffentlicht. Der Bericht hebt die Erholung des europäischen Immobilienmarkts hervor und betont die Rückkehr von Liquidität in den Markt sowie die Verengung der Spitzenrenditen. Im Base Case prognostiziert AEW, dass die Renditen für Spitzenimmobilien im Zeitraum 2026–2030 über alle untersuchten 20 Länder hinweg durchschnittlich 8,4 % p. a. betragen werden. Während das Wachstum des europäischen Bruttoinlandsprodukts wieder angezogen hat, bleibt es mit 1,7 % p. a. moderat und unverändert gegenüber der AEW-Prognose von März 2025.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentierte: „Der europäische Immobilienmarkt zeigt weiterhin Anzeichen einer Erholung, wobei die Spitzenrenditen in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich leicht um 30 Basispunkte sinken werden – trotz Prognosen, die aufgrund makroökonomischer Belastungen von steigenden Anleiherenditen ausgehen. Während die Auswirkungen globaler Zölle inzwischen als weniger negativ eingeschätzt werden als ursprünglich befürchtet, steht die europäische Wirtschaft weiterhin vor Herausforderungen durch eine steigende Staatsverschuldung, anhaltende Unsicherheiten in der Handelspolitik und Inflationsrisiken. Unsere Einschätzung zu den Spitzenrenditen wird durch solide Fundamentaldaten auf Mieterseite, reichlich verfügbares und wertsteigerndes Fremdkapital sowie eine verbesserte Stimmung unter Immobilienmanagern gestützt.
All diese Faktoren fördern wiederum die Erholung der Investitionstätigkeit. Der aktuelle Renditeaufschlag von 160 Basispunkten zwischen Immobilien- und Anleiherenditen dürfte in den nächsten fünf Jahren stabil bleiben und sich auf dem historischen Durchschnittsniveau vor der Phase der quantitativen Lockerung einpendeln. Angesichts dieses positiven Momentums erwarten wir, dass der europäische Immobilienmarkt für Multi-Asset-Investoren wieder attraktiver wird. Unsere Analyse prognostiziert, dass die kombinierte Wirkung aus Mietwachstum und engeren Renditen zu durchschnittlichen Renditen für Spitzenimmobilien von 8,4 % p. a. in Europa führen wird – angeführt von Spitzenbüros, während Großbritannien mit durchschnittlich 10,3 % p. a. die höchsten Renditen liefern dürfte.“
Rückläufige Leerstandsraten treiben Spitzenmietzuwachs
Die Leerstandsquoten im europäischen Immobiliensektor haben ihren Rückgang nach COVID im Jahr 2025 fortgesetzt, mit Ausnahme von Büroimmobilien. AEW geht jedoch davon aus, dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien ihren Höchststand erreicht hat und bis Ende 2025 8,1 % erreichen wird, um dann bis Ende 2030 auf 6,3 % zu sinken. Die Kluft zwischen CBD- und Nicht-CBD-Büros dürfte sich in Zukunft verringern, da das Neuflächenangebot künftig voraussichtlich rückläufig sein wird. Bei den Logistikflächen ist der Leerstand im Jahr 2025 auf 5,6% gegenüber dem Rekordtief von 2,5% im Jahr 2022 gestiegen. Mit einem Rückgang der Rentabilität der Bauunternehmen dürfte das Neuflächenangebot bei Logistikimmobilien moderat sein, und beim Leerstand wird bis 2030 mit einem allmählichen Rückgang auf 4,1% gerechnet.
Unsere Prognosen im Ausgangsszenario für sektorübergreifende Spitzenmietzuwächse liegen im Zeitraum 2026-2030 bei 2,2% p.a. Mit einem Mietzuwachs von 3,2% p.a. übertrifft der Spitzenwohnimmobiliensektor alle anderen Sektoren. Er liegt damit deutlich vor dem Büroimmobiliensektor mit 2,6% und dem Logistiksektor (2,0%). Im Spitzen-High Street-Einzelhandel und bei Spitzen-Einkaufszentren wird in den nächsten fünf Jahren mit 1,6% p.a. bzw. 1,2% p.a. ein unterdurchschnittlicher Mietzuwachs erwartet.
Fremdfinanzierung bleibt für Investoren attraktiv
In der Eurozone bleiben die Fremdkapitalkosten für Anleger im 3. Quartal 2025 mit 3,9% im Verhältnis zu sektorübergreifenden Renditen auf Spitzenimmobilien in der Eurozone (5,2%) günstig und rentabel. Dies gilt – wenngleich in geringerem Umfang – auch für Großbritannien, da die Swapsätze und Margen hier höher sind als in der Eurozone. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist mit dem Ausbau der Kreditfonds-Aktivitäten und dem Angebot von Back Leverage-Strategien einer größeren Anzahl von Banken inzwischen zugänglicher. Der verschärfte Wettbewerb zwischen Banken und Nicht-Banken sorgt für eine weitere Verbesserung der nichtfinanziellen Kreditkonditionen.
Darüber hinaus hat sich die Refinanzierungsproblematik im Vorjahr weiter entspannt. Die jüngste Schätzung von AEW zur europäischen Kreditfinanzierungslücke (KFL) ist im Vergleich zu ihrer Schätzung für 2023 für den Zeitraum 2024–2026 um 18 % auf 74 Mrd. Euro gesunken. Der Anteil der KFL am vergebenen Kreditvolumen wird derzeit im nächsten Dreijahreszeitraum mit 12% und damit unter dem vorherigen Wert von 13% veranschlagt. Die französische KFL trotzte dem allgemeinen europäischen Trend und stieg auf 20% gegenüber 18% im Vorjahr. KFL-bezogene Kredite, die durch Immobilien in Großbritannien, Spanien und Italien besichert sind, liegen weiterhin unter dem europäischen Durchschnitt.
Verbessertes Sentiment im Büro- und Einzelhandelssektor treibt Investitionsvolumina an
Die Fundamentaldaten des Marktes haben sich verbessert, und die Stimmung gegenüber Büros und Einzelhandel holt zu der stabilen und positiven Einschätzung in den Sektoren Wohnen und Logistik auf.[2] AEW schätzt die europäischen Immobilien-Transaktionsvolumina für die Gesamtjahre 2025 und 2026 über alle Sektoren hinweg auf 200 Mrd. € bzw. 220 Mrd. €, nach 185 Mrd. € im Jahr 2024, da sich die Preisvorstellungen weiter annähern. Alternative Immobiliensektoren haben ihren Anteil am gesamten europäischen Transaktionsvolumen in den letzten vier Quartalen auf 20 % erhöht.
Die Dynamik der Immobilienrenditen hat sich im vergangenen Jahr verändert, wobei die Spitzenrenditen gegenüber ihren Rekordwerten im 2. Quartal 2024 um 10 – 15 Basispunkte zurückgegangen sind. Die Spitzenrenditen aller Sektoren werden sich bi 2030 voraussichtlich um etwas mehr als 30 Basispunkte bewegen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien werden sich voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren ab Mitte 2025 um 45 Basispunkte verringern, gefolgt von Einkaufszentren und Logistikimmobilien mit 35 bzw. 30 Basispunkten.
Ertragsorientierte Multi-Asset-Anleger bewerten die Immobilienrenditen in der Regel im Verhältnis zu risikofreien Staatsanleiherenditen. Die aktuelle Überschussdifferenz von Immobilienrenditen gegenüber Anleiherenditen von 160 Basispunkten dürfte in den nächsten fünf Jahren stabil bleiben. Dies entspricht der Hälfte der historischen durchschnittlichen Überschussdifferenz von 320 Basispunkten im Zeitraum 2009-2021. Allerdings war dieser Zeitraum ungewöhnlich, da die quantitative Lockerung (QE) die Anleiherenditen auf ein Niveau nahe Null sinken ließ. Die erwartete Überschussdifferenz für den Zeitraum 2026-2030 entspricht der historischen durchschnittlichen Überschussdifferenz vor der Lockerung von 160 Basispunkten.
Europäische Spitzenbüroimmobilien und Einkaufszentren sowie Großbritannien bieten die höchsten Renditen
Die durchschnittliche Gesamtrendite aller Sektoren wird im AEW-Base Case für alle 196 Märkte im Zeitraum 2026-2030 mit 8,4% p.a. veranschlagt. Die höchsten Renditen aller Spitzensektoren werden im nächsten 5-Jahres-Zeitraum mit 9,3% p.a. für erstklassige Büroimmobilien erwartet. Den zweiten Platz belegen derzeit die von Anlegern lange Zeit weniger beachteten Einkaufszentren. Die durchschnittliche Rendite von 8,6% p.a. ist auf die Neubewertung, verbesserte Mietzuwachsprognosen und die erwartete Renditeverengung zurückzuführen. Die UK-Märkte dürften mit 10,3% p.a. die höchsten durchschnittlichen Gesamtrenditen erzielen. Gestützt wird dies durch relativ hohe aktuelle Renditen und eine stärkere prognostizierte Renditekompression. Mit einer prognostizierten Rendite von 9,1% p.a., die auf eine hohe Ertragsrendite zurückzuführen ist, belegen die CEE-Märkte den zweiten Platz. An Position drei unserer Gesamtrenditeprognosen rangieren die spanischen Märkte, die von höheren Mietzuwächsen gegenüber zahlreichen anderen Ländern profitieren.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentierte: „Der europäische Immobilienmarkt zeigt weiterhin Anzeichen einer Erholung, wobei die Spitzenrenditen in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich leicht um 30 Basispunkte sinken werden – trotz Prognosen, die aufgrund makroökonomischer Belastungen von steigenden Anleiherenditen ausgehen. Während die Auswirkungen globaler Zölle inzwischen als weniger negativ eingeschätzt werden als ursprünglich befürchtet, steht die europäische Wirtschaft weiterhin vor Herausforderungen durch eine steigende Staatsverschuldung, anhaltende Unsicherheiten in der Handelspolitik und Inflationsrisiken. Unsere Einschätzung zu den Spitzenrenditen wird durch solide Fundamentaldaten auf Mieterseite, reichlich verfügbares und wertsteigerndes Fremdkapital sowie eine verbesserte Stimmung unter Immobilienmanagern gestützt.
All diese Faktoren fördern wiederum die Erholung der Investitionstätigkeit. Der aktuelle Renditeaufschlag von 160 Basispunkten zwischen Immobilien- und Anleiherenditen dürfte in den nächsten fünf Jahren stabil bleiben und sich auf dem historischen Durchschnittsniveau vor der Phase der quantitativen Lockerung einpendeln. Angesichts dieses positiven Momentums erwarten wir, dass der europäische Immobilienmarkt für Multi-Asset-Investoren wieder attraktiver wird. Unsere Analyse prognostiziert, dass die kombinierte Wirkung aus Mietwachstum und engeren Renditen zu durchschnittlichen Renditen für Spitzenimmobilien von 8,4 % p. a. in Europa führen wird – angeführt von Spitzenbüros, während Großbritannien mit durchschnittlich 10,3 % p. a. die höchsten Renditen liefern dürfte.“
Rückläufige Leerstandsraten treiben Spitzenmietzuwachs
Die Leerstandsquoten im europäischen Immobiliensektor haben ihren Rückgang nach COVID im Jahr 2025 fortgesetzt, mit Ausnahme von Büroimmobilien. AEW geht jedoch davon aus, dass die Leerstandsquote bei Büroimmobilien ihren Höchststand erreicht hat und bis Ende 2025 8,1 % erreichen wird, um dann bis Ende 2030 auf 6,3 % zu sinken. Die Kluft zwischen CBD- und Nicht-CBD-Büros dürfte sich in Zukunft verringern, da das Neuflächenangebot künftig voraussichtlich rückläufig sein wird. Bei den Logistikflächen ist der Leerstand im Jahr 2025 auf 5,6% gegenüber dem Rekordtief von 2,5% im Jahr 2022 gestiegen. Mit einem Rückgang der Rentabilität der Bauunternehmen dürfte das Neuflächenangebot bei Logistikimmobilien moderat sein, und beim Leerstand wird bis 2030 mit einem allmählichen Rückgang auf 4,1% gerechnet.
Unsere Prognosen im Ausgangsszenario für sektorübergreifende Spitzenmietzuwächse liegen im Zeitraum 2026-2030 bei 2,2% p.a. Mit einem Mietzuwachs von 3,2% p.a. übertrifft der Spitzenwohnimmobiliensektor alle anderen Sektoren. Er liegt damit deutlich vor dem Büroimmobiliensektor mit 2,6% und dem Logistiksektor (2,0%). Im Spitzen-High Street-Einzelhandel und bei Spitzen-Einkaufszentren wird in den nächsten fünf Jahren mit 1,6% p.a. bzw. 1,2% p.a. ein unterdurchschnittlicher Mietzuwachs erwartet.
Fremdfinanzierung bleibt für Investoren attraktiv
In der Eurozone bleiben die Fremdkapitalkosten für Anleger im 3. Quartal 2025 mit 3,9% im Verhältnis zu sektorübergreifenden Renditen auf Spitzenimmobilien in der Eurozone (5,2%) günstig und rentabel. Dies gilt – wenngleich in geringerem Umfang – auch für Großbritannien, da die Swapsätze und Margen hier höher sind als in der Eurozone. Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist mit dem Ausbau der Kreditfonds-Aktivitäten und dem Angebot von Back Leverage-Strategien einer größeren Anzahl von Banken inzwischen zugänglicher. Der verschärfte Wettbewerb zwischen Banken und Nicht-Banken sorgt für eine weitere Verbesserung der nichtfinanziellen Kreditkonditionen.
Darüber hinaus hat sich die Refinanzierungsproblematik im Vorjahr weiter entspannt. Die jüngste Schätzung von AEW zur europäischen Kreditfinanzierungslücke (KFL) ist im Vergleich zu ihrer Schätzung für 2023 für den Zeitraum 2024–2026 um 18 % auf 74 Mrd. Euro gesunken. Der Anteil der KFL am vergebenen Kreditvolumen wird derzeit im nächsten Dreijahreszeitraum mit 12% und damit unter dem vorherigen Wert von 13% veranschlagt. Die französische KFL trotzte dem allgemeinen europäischen Trend und stieg auf 20% gegenüber 18% im Vorjahr. KFL-bezogene Kredite, die durch Immobilien in Großbritannien, Spanien und Italien besichert sind, liegen weiterhin unter dem europäischen Durchschnitt.
Verbessertes Sentiment im Büro- und Einzelhandelssektor treibt Investitionsvolumina an
Die Fundamentaldaten des Marktes haben sich verbessert, und die Stimmung gegenüber Büros und Einzelhandel holt zu der stabilen und positiven Einschätzung in den Sektoren Wohnen und Logistik auf.[2] AEW schätzt die europäischen Immobilien-Transaktionsvolumina für die Gesamtjahre 2025 und 2026 über alle Sektoren hinweg auf 200 Mrd. € bzw. 220 Mrd. €, nach 185 Mrd. € im Jahr 2024, da sich die Preisvorstellungen weiter annähern. Alternative Immobiliensektoren haben ihren Anteil am gesamten europäischen Transaktionsvolumen in den letzten vier Quartalen auf 20 % erhöht.
Die Dynamik der Immobilienrenditen hat sich im vergangenen Jahr verändert, wobei die Spitzenrenditen gegenüber ihren Rekordwerten im 2. Quartal 2024 um 10 – 15 Basispunkte zurückgegangen sind. Die Spitzenrenditen aller Sektoren werden sich bi 2030 voraussichtlich um etwas mehr als 30 Basispunkte bewegen. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien werden sich voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren ab Mitte 2025 um 45 Basispunkte verringern, gefolgt von Einkaufszentren und Logistikimmobilien mit 35 bzw. 30 Basispunkten.
Ertragsorientierte Multi-Asset-Anleger bewerten die Immobilienrenditen in der Regel im Verhältnis zu risikofreien Staatsanleiherenditen. Die aktuelle Überschussdifferenz von Immobilienrenditen gegenüber Anleiherenditen von 160 Basispunkten dürfte in den nächsten fünf Jahren stabil bleiben. Dies entspricht der Hälfte der historischen durchschnittlichen Überschussdifferenz von 320 Basispunkten im Zeitraum 2009-2021. Allerdings war dieser Zeitraum ungewöhnlich, da die quantitative Lockerung (QE) die Anleiherenditen auf ein Niveau nahe Null sinken ließ. Die erwartete Überschussdifferenz für den Zeitraum 2026-2030 entspricht der historischen durchschnittlichen Überschussdifferenz vor der Lockerung von 160 Basispunkten.
Europäische Spitzenbüroimmobilien und Einkaufszentren sowie Großbritannien bieten die höchsten Renditen
Die durchschnittliche Gesamtrendite aller Sektoren wird im AEW-Base Case für alle 196 Märkte im Zeitraum 2026-2030 mit 8,4% p.a. veranschlagt. Die höchsten Renditen aller Spitzensektoren werden im nächsten 5-Jahres-Zeitraum mit 9,3% p.a. für erstklassige Büroimmobilien erwartet. Den zweiten Platz belegen derzeit die von Anlegern lange Zeit weniger beachteten Einkaufszentren. Die durchschnittliche Rendite von 8,6% p.a. ist auf die Neubewertung, verbesserte Mietzuwachsprognosen und die erwartete Renditeverengung zurückzuführen. Die UK-Märkte dürften mit 10,3% p.a. die höchsten durchschnittlichen Gesamtrenditen erzielen. Gestützt wird dies durch relativ hohe aktuelle Renditen und eine stärkere prognostizierte Renditekompression. Mit einer prognostizierten Rendite von 9,1% p.a., die auf eine hohe Ertragsrendite zurückzuführen ist, belegen die CEE-Märkte den zweiten Platz. An Position drei unserer Gesamtrenditeprognosen rangieren die spanischen Märkte, die von höheren Mietzuwächsen gegenüber zahlreichen anderen Ländern profitieren.
