20.11.2025 Zwangsversteigerung: Erben dürfen Immobilie nicht schlechtreden
Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einer Immobilie einigen, darf jeder Erbe die Teilungsversteigerung betreiben. Das muss kein Nachteil sein. Denn der eine oder andere Erbe bietet dann sogar in der Hoffnung mit, die Immobilie günstig zu erwerben. Dabei sollte er es aber vermeiden, Mitbieter zu vergraulen, indem er Schreckensszenarien über die Immobilie verbreitet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat einem solchen Bieter die rote Karte gezeigt und in dem Zwangsversteigerungsverfahren die Reißleine gezogen.
Das Abschrecken von konkurrierenden Bietinteressenten kann zur Versagung des Zuschlags führen, warnt die Weilheimer Firma ErbTeilung unter Berufung auf einen entsprechenden Beschluss des BGH (Az.: V ZB 43/23). Der Grund: Aus der Eigentumsgarantie folgt laut der Karlsruher Richter, dass die Gerichte eine Immobilie in der Zwangsversteigerung nicht verschleudern dürfen. Biete nun der bisherige Eigentümer mit und versuche mit unfairen Mitteln, andere Mitbieter zu vergraulen, um selbst die Immobilie für einen Apfel und ein Ei zu ersteigern, verstoße dies gegen Treu und Glauben. Dann müsse das Gericht den Zuschlag verweigern. „Die Entscheidung betraf zwar eine Scheidung mit anschließender Zwangsversteigerung des gemeinsam bewohnten Hauses, gilt aber für die Auflösung von Immobilienbesitz im Rahmen einer Teilungsversteigerung in Erbengemeinschaften genauso“, erläutert Manfred Gabler, Geschäftsführer der Fa. ErbTeilung.
Miteigentümer bietet mit und beantragt Vollstreckungsschutz
In dem Fall hatte sich ein Ehepaar scheiden lassen und musste das gemeinsame Haus versteigern. Der Verkehrswert betrug rund 450.000 Euro. Am Versteigerungstag war der Gerichtssaal voll – gute Voraussetzungen also, um weit über dem Verkehrswert die Immobilie zu versteigern. Doch es kam anders: Der Miteigentümer bot mit. Er erklärte potenziellen Mitbietern, dass er Vollstreckungsschutz beantragt habe, weil es ihm angesichts seines Pflegegrads III unzumutbar sei, die Wohnung zu verlassen. Und Erinnerung gegen die Vollstreckung habe er auch eingelegt. Außerdem sei das Objekt teilweise „an Ausländer" vermietet worden. Und sein Anwalt verbreitete im Gerichtssaal dann auch noch Angst und Schrecken, indem er erklärte, dass etwa 200.000 Euro Grundschuldzinsen auf die noch nicht abgelösten Grundschulden vom Ersteigerer zu zahlen seien.
Gezielte Manipulation anderer Bietkonkurrenten erforderlich
Ein Miteigentümer handelt laut BGH zwar nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn er im Versteigerungstermin die vom Gesetz eröffnete Möglichkeit wahrnimmt, Vollstreckungsschutzanträge zu stellen oder eine Erinnerung gegen die Zwangsversteigerung einzulegen und auf deren Bescheidung besteht, selbst wenn dadurch Bietinteressenten von der Abgabe von Geboten abgeschreckt werden. Die Grenze zum rechtsmissbräuchlichen Verhalten könne aber überschritten sein, wenn ein Beteiligter gezielt die Konkurrenz der Bieter manipuliert und das Gericht dies in der Versteigerungssituation nicht ausreichend korrigieren kann.
Rechtspfleger bleibt machtlos
So war es im konkret entschiedenen Fall. Der Rechtspfleger versuchte zwar, die Situation zu retten, indem er die übrigen Interessenten über die wahre Rechtslage aufklärte. Doch die gerüchteweise Streuung von Halbwahrheiten lässt sich bei den im Raum stehenden Haftungsrisiken nur schwer mündlich aus dem Weg räumen. Am Ende blieb deshalb der Ehemann der einzige Bieter – und zwar mit 53 Cent über dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots. Dem Zuschlag an den Ex-Mann stellte sich seine frühere Frau entgegen. Seine Rechtsmittel blieben vor dem Landgericht als auch vor dem BGH erfolglos.
Keine Unwahrheiten verbreiten
„Was bei den Karlsruher Richtern letztendlich das Fass zum Überlaufen brachte, war die Warnung des Anwalts im Versteigerungstermin, dass mit dem Zuschlag bis zu 200.000 Euro Zinsen für die stehengebliebene Grundschuld on top zu zahlen seien. Das hielt das höchste deutsche Zivilgericht wie die Vorinstanz für unrealistisch“, erläutert Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma Erbteilung. Warum die Entscheidung für Erben so gefährlich ist, liegt an den weiteren Ausführungen des BGH. Die Gerichte können danach nämlich den Zuschlag selbst dann verweigern, wenn die einzelnen Manipulationsversuche je für sich betrachtet noch nicht unfair sind, sich dies aber aus der Gesamtbetrachtung ergibt.
Pokern ja, aber nicht mit gezinkten Karten
Und die Kausalität der Manipulation muss nicht positiv festgestellt werden. Es muss also nicht konkret nachgewiesen werden, dass einer der Interessenten nur deshalb kein Gebot abgegeben hat, weil er sich von den Ausführungen des unfair agierenden Konkurrenten hatte abschrecken lassen. „Das alles macht es für Erben, die in Zwangsversteigerungsterminen mitbieten wollen, schwieriger, Ihre Rechte wahrzunehmen, ohne sich dem Vorwurf einer Manipulation der konkurrierenden Bieter auszusetzen“, warnt Gabler. Was fair ist und was nicht liege ein Stück weit immer im Auge des Betrachters. „Wichtig ist, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft, die eine Erbschaftsimmobilie in der Zwangsversteigerung zurückholen wollen, extrem gut vorbereitet agieren und sich der Bedeutung der Verfahrensfairness bewusst sind“, so Gabler. Er empfiehlt, in den Versteigerungsterminen immer sachlich zu bleiben. Natürlich sei es Erben erlaubt, dort auch ihre berechtigten Interessen und Rechte wahrzunehmen, „aber eben nicht in manipulativer Weise.“
Zwangsversteigerung von Immobilien hat auch Vorteile
Daneben gilt: Die Verwertung einer Immobilie über die Zwangsversteigerung an fremde Bieter ist nicht immer nachteilig - vor allem dann nicht, wenn es sich um ältere sanierungsbedürftige Immobilien in schlechter Lage handelt. Manfred Gabler nennt vier Vorteile, die sich aus dem staatlichen Bietverfahren ergeben: „Erstens werden die entstehenden Gutachtenkosten unter den Erben geteilt, selbst wenn nur ein Erbe die Teilungsversteigerung beantragt. Zweitens erhalten die Erben auf diese Weise ein objektives Gutachten und keine geschönte Maklerbewertung. Drittens fällt im Fall der Versteigerung keine Maklercourtage an. Und viertens haften die Erben im Unterschied zum freihändigen Verkauf nicht für Mängel der Immobilie.“ Wichtig sei es vor allem, durch geeignete Marketingmaßnahmen genügend Bieter zu den Zwangsversteigerungsterminen zu lotsen.
Erbabwicklung professionell begleiten
Die Fa. ErbTeilung begleitet Erben während der gesamten Erbabwicklung und empfiehlt ihnen erfahrene (Rechts-)ExpertInnen, mit deren Hilfe nicht nur Kardinalfehler vermieden, sondern eine optimale Vermarktung des Erbanteils gewährleistet wird. „Eine Teilungsversteigerung sollte niemals die finale Lösung für Eigentümer und Erben sein“, warnt Manfred Gabler, weil hier in vielen Fällen Verluste eingefahren werden. Deshalb bietet ErbTeilung eine Alternative zu riskanten und unkalkulierbaren Teilungsversteigerungen.
Ob Erbumwandlung, Erbanteilsverkauf oder Erbentausch: ErbTeilung versteht sich als umfassender Problemlöser in allen Erbfragen und begleitet Erben durch die emotional, betriebswirtschaftlich und juristisch herausfordernde Zeit. Erben, die ein maßgeschneidertes Angebot für eine effiziente Erbabwicklung erhalten möchten, können mit einer Online-Fallprüfung unter www.erbteilung.de/ofpr/ schnell ihre Möglichkeiten erkennen und unkompliziert ein Angebot anfordern. Übrigens: Die Kosten, die durch die Inanspruchnahme von ErbTeilung anfallen, können als Nachlassregelungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Das Abschrecken von konkurrierenden Bietinteressenten kann zur Versagung des Zuschlags führen, warnt die Weilheimer Firma ErbTeilung unter Berufung auf einen entsprechenden Beschluss des BGH (Az.: V ZB 43/23). Der Grund: Aus der Eigentumsgarantie folgt laut der Karlsruher Richter, dass die Gerichte eine Immobilie in der Zwangsversteigerung nicht verschleudern dürfen. Biete nun der bisherige Eigentümer mit und versuche mit unfairen Mitteln, andere Mitbieter zu vergraulen, um selbst die Immobilie für einen Apfel und ein Ei zu ersteigern, verstoße dies gegen Treu und Glauben. Dann müsse das Gericht den Zuschlag verweigern. „Die Entscheidung betraf zwar eine Scheidung mit anschließender Zwangsversteigerung des gemeinsam bewohnten Hauses, gilt aber für die Auflösung von Immobilienbesitz im Rahmen einer Teilungsversteigerung in Erbengemeinschaften genauso“, erläutert Manfred Gabler, Geschäftsführer der Fa. ErbTeilung.
Miteigentümer bietet mit und beantragt Vollstreckungsschutz
In dem Fall hatte sich ein Ehepaar scheiden lassen und musste das gemeinsame Haus versteigern. Der Verkehrswert betrug rund 450.000 Euro. Am Versteigerungstag war der Gerichtssaal voll – gute Voraussetzungen also, um weit über dem Verkehrswert die Immobilie zu versteigern. Doch es kam anders: Der Miteigentümer bot mit. Er erklärte potenziellen Mitbietern, dass er Vollstreckungsschutz beantragt habe, weil es ihm angesichts seines Pflegegrads III unzumutbar sei, die Wohnung zu verlassen. Und Erinnerung gegen die Vollstreckung habe er auch eingelegt. Außerdem sei das Objekt teilweise „an Ausländer" vermietet worden. Und sein Anwalt verbreitete im Gerichtssaal dann auch noch Angst und Schrecken, indem er erklärte, dass etwa 200.000 Euro Grundschuldzinsen auf die noch nicht abgelösten Grundschulden vom Ersteigerer zu zahlen seien.
Gezielte Manipulation anderer Bietkonkurrenten erforderlich
Ein Miteigentümer handelt laut BGH zwar nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn er im Versteigerungstermin die vom Gesetz eröffnete Möglichkeit wahrnimmt, Vollstreckungsschutzanträge zu stellen oder eine Erinnerung gegen die Zwangsversteigerung einzulegen und auf deren Bescheidung besteht, selbst wenn dadurch Bietinteressenten von der Abgabe von Geboten abgeschreckt werden. Die Grenze zum rechtsmissbräuchlichen Verhalten könne aber überschritten sein, wenn ein Beteiligter gezielt die Konkurrenz der Bieter manipuliert und das Gericht dies in der Versteigerungssituation nicht ausreichend korrigieren kann.
Rechtspfleger bleibt machtlos
So war es im konkret entschiedenen Fall. Der Rechtspfleger versuchte zwar, die Situation zu retten, indem er die übrigen Interessenten über die wahre Rechtslage aufklärte. Doch die gerüchteweise Streuung von Halbwahrheiten lässt sich bei den im Raum stehenden Haftungsrisiken nur schwer mündlich aus dem Weg räumen. Am Ende blieb deshalb der Ehemann der einzige Bieter – und zwar mit 53 Cent über dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots. Dem Zuschlag an den Ex-Mann stellte sich seine frühere Frau entgegen. Seine Rechtsmittel blieben vor dem Landgericht als auch vor dem BGH erfolglos.
Keine Unwahrheiten verbreiten
„Was bei den Karlsruher Richtern letztendlich das Fass zum Überlaufen brachte, war die Warnung des Anwalts im Versteigerungstermin, dass mit dem Zuschlag bis zu 200.000 Euro Zinsen für die stehengebliebene Grundschuld on top zu zahlen seien. Das hielt das höchste deutsche Zivilgericht wie die Vorinstanz für unrealistisch“, erläutert Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma Erbteilung. Warum die Entscheidung für Erben so gefährlich ist, liegt an den weiteren Ausführungen des BGH. Die Gerichte können danach nämlich den Zuschlag selbst dann verweigern, wenn die einzelnen Manipulationsversuche je für sich betrachtet noch nicht unfair sind, sich dies aber aus der Gesamtbetrachtung ergibt.
Pokern ja, aber nicht mit gezinkten Karten
Und die Kausalität der Manipulation muss nicht positiv festgestellt werden. Es muss also nicht konkret nachgewiesen werden, dass einer der Interessenten nur deshalb kein Gebot abgegeben hat, weil er sich von den Ausführungen des unfair agierenden Konkurrenten hatte abschrecken lassen. „Das alles macht es für Erben, die in Zwangsversteigerungsterminen mitbieten wollen, schwieriger, Ihre Rechte wahrzunehmen, ohne sich dem Vorwurf einer Manipulation der konkurrierenden Bieter auszusetzen“, warnt Gabler. Was fair ist und was nicht liege ein Stück weit immer im Auge des Betrachters. „Wichtig ist, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft, die eine Erbschaftsimmobilie in der Zwangsversteigerung zurückholen wollen, extrem gut vorbereitet agieren und sich der Bedeutung der Verfahrensfairness bewusst sind“, so Gabler. Er empfiehlt, in den Versteigerungsterminen immer sachlich zu bleiben. Natürlich sei es Erben erlaubt, dort auch ihre berechtigten Interessen und Rechte wahrzunehmen, „aber eben nicht in manipulativer Weise.“
Zwangsversteigerung von Immobilien hat auch Vorteile
Daneben gilt: Die Verwertung einer Immobilie über die Zwangsversteigerung an fremde Bieter ist nicht immer nachteilig - vor allem dann nicht, wenn es sich um ältere sanierungsbedürftige Immobilien in schlechter Lage handelt. Manfred Gabler nennt vier Vorteile, die sich aus dem staatlichen Bietverfahren ergeben: „Erstens werden die entstehenden Gutachtenkosten unter den Erben geteilt, selbst wenn nur ein Erbe die Teilungsversteigerung beantragt. Zweitens erhalten die Erben auf diese Weise ein objektives Gutachten und keine geschönte Maklerbewertung. Drittens fällt im Fall der Versteigerung keine Maklercourtage an. Und viertens haften die Erben im Unterschied zum freihändigen Verkauf nicht für Mängel der Immobilie.“ Wichtig sei es vor allem, durch geeignete Marketingmaßnahmen genügend Bieter zu den Zwangsversteigerungsterminen zu lotsen.
Erbabwicklung professionell begleiten
Die Fa. ErbTeilung begleitet Erben während der gesamten Erbabwicklung und empfiehlt ihnen erfahrene (Rechts-)ExpertInnen, mit deren Hilfe nicht nur Kardinalfehler vermieden, sondern eine optimale Vermarktung des Erbanteils gewährleistet wird. „Eine Teilungsversteigerung sollte niemals die finale Lösung für Eigentümer und Erben sein“, warnt Manfred Gabler, weil hier in vielen Fällen Verluste eingefahren werden. Deshalb bietet ErbTeilung eine Alternative zu riskanten und unkalkulierbaren Teilungsversteigerungen.
Ob Erbumwandlung, Erbanteilsverkauf oder Erbentausch: ErbTeilung versteht sich als umfassender Problemlöser in allen Erbfragen und begleitet Erben durch die emotional, betriebswirtschaftlich und juristisch herausfordernde Zeit. Erben, die ein maßgeschneidertes Angebot für eine effiziente Erbabwicklung erhalten möchten, können mit einer Online-Fallprüfung unter www.erbteilung.de/ofpr/ schnell ihre Möglichkeiten erkennen und unkompliziert ein Angebot anfordern. Übrigens: Die Kosten, die durch die Inanspruchnahme von ErbTeilung anfallen, können als Nachlassregelungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
