12.01.2026 Jahresendspurt bleibt aus – Hamburger Bürovermietung unter Vorjahr
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt hat zum Jahresende nur durchschnittlich abgeschlossen, wobei ein aggregierter Büroflächenumsatz von 396.400 Quadratmetern registriert werden konnte. Das entspricht einem Rückgang von 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zum Zehnjahresdurchschnitt liegt das Ergebnis 22 Prozent darunter. Gegenüber dem Fünfjahresmittel ergibt sich noch ein Rückgang von 12,6 Prozent.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Die zum Jahresende dringend benötigten Großabschlüsse konnten nicht mehr realisiert werden, da sich viele Transaktionen infolge längerer Entscheidungs- und Prozessdauern in das Folgequartal verschoben haben. Mit der zunehmenden Stabilisierung der Marktbedingungen ist in den kommenden Monaten jedoch mit einer weiteren Belebung des Büroflächenumsatzes zu rechnen.“
Verarbeitendes Gewerbe, Beratungsunternehmen und öffentliche Hand bündeln rund 40 Prozent der Nachfrage
Jan-Henrik Kaetow, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Das Jahr 2025 war vor allem durch drei dominante Flächentreiber geprägt: das verarbeitende Gewerbe, Beratungsunternehmen sowie der öffentliche Sektor. Hamburg profitiert dabei von einem breiten Branchenmix, der den Standort weniger abhängig von einzelnen Solitärbranchen macht und die Marktstabilität nachhaltig stärkt.“
Das verarbeitende Gewerbe macht mit einem Anteil von 17 Prozent die stärkste Nutzergruppe am Hamburger Bürovermietungsmarkt aus. Auf dem zweiten Platz haben sich Beratungsunternehmen mit 13 Prozent niedergelassen, während der öffentliche Sektor mit rund 11 Prozent den dritten Platz einnimmt.
Zu den größten Abschlüssen des Jahres 2025 zählen die Anmietung von NXP Semiconductors über rund 25.200 Quadratmeter, die Hamburg Commercial Bank (HCOB) im Projekt AJOUR mit etwa 13.300 Quadratmetern sowie das Bezirksamt Wandsbek in der Projektentwicklung an der Wandsbeker Marktstraße mit rund 11.400 Quadratmetern. Für einen erstklassigen City-Deal im Spitzenmietzinssegment sorgte zum Jahresende zudem noch Accenture mit einer Anmietung von rund 7.900 Quadratmetern am Alter Wall 40.
In der Größenklasse bis 1.000 Quadratmeter wurden rund 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes erzielt. Mittlere Flächensegmente zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern erreichten einen Anteil von 36 Prozent, während Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter rund 26 Prozent ausmachten.
Büromieten steigen beträchtlich
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Hamburg verzeichnete im vierten Quartal 2025 einen Sprung auf 38,00 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Anstieg von 8,6 Prozent. Mit einem Zuwachs von 10,4 Prozent zum Vorjahr legte die Durchschnittsmiete auf 22,30 Euro pro Quadratmeter sogar noch mehr zu.
„In den vergangenen zwölf Monaten konnten insbesondere zwei großvolumige und hochpreisige Mietabschlüsse registriert werden, die unter anderem zu einem deutlichen Anstieg sowohl der Spitzen- als auch der Durchschnittsmiete führten. Gerade bei hochwertigen Neubauprojekten im CBD-Kern besteht nach wie vor Mietsteigerungs- und Aufholpotenzial, vor allem im Vergleich zu den anderen Top-7-Städten in Deutschland", ist sich Kaetow sicher.
Leerstand steigt und erreicht Leerstandsquote von 5,5 Prozent
Im vierten Quartal konnte ein Büroflächenleerstand von rund 806.000 Quadratmetern aufgenommen werden. Damit hat sich die Leerstandsquote auf 5,5 Prozent erhöht. Dies entspricht eine Anstieg um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal sowie um 110 Basispunkte im Jahresvergleich. „Über das Jahr hinweg ist der Büroflächenleerstand im Mittel entsprechend unserer Prognose um 30 Basispunkte pro Quartal gestiegen. Auf Basis des aktuellen Niveaus gehen wir jedoch davon aus, dass sich der Anstieg bis zum Herbst voraussichtlich verlangsamen wird“, erklärt Kaetow.
Perspektive 2026
„Trotz des ausbleibenden Jahresendspurts 2025 blicken wir auf das Jahr 2026 optimistischer. Viele bereits länger laufende Prozesse könnten im ersten Halbjahr abgeschlossen werden und zusätzliches Umsatzvolumen generieren. Zudem gilt: Je ausgeprägter und schneller der wirtschaftliche Aufschwung zurückkehrt, desto stärker dürfte sich die Erholung auf den Bürovermietungsmärkten bemerkbar machen.
Deutschland – und insbesondere Hamburg – bietet trotz aller Krisen und wirtschaftlichen Herausforderungen weiterhin zahlreiche attraktive Möglichkeiten, neues Geschäft anzusiedeln. Die Stadt profitiert von einem breiten Branchenmix und einer starken Unternehmensdichte, die sowohl nationale als auch internationale Investoren und Unternehmen anzieht. Besonders der CBD-Kern sowie strategisch gut angebundene Büroteilmärkte außerhalb des Zentrums bieten Potenzial für hochwertige Neubauten und moderne Büroflächen, die den Bedürfnissen wachsender Unternehmen gerecht werden. Auch die fortschreitende Digitalisierung und Transformation vom Arbeitsmarkt sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach flexiblen, hochwertigen Büroflächen, sodass Hamburg seine Position als zentraler Wirtschaftsstandort langfristig festigen kann. Vor diesem Hintergrund halten wir einen Büroflächenumsatz von rund 430.000 Quadratmetern für 2026 für realistisch“, prognostiziert Kaetow.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Die zum Jahresende dringend benötigten Großabschlüsse konnten nicht mehr realisiert werden, da sich viele Transaktionen infolge längerer Entscheidungs- und Prozessdauern in das Folgequartal verschoben haben. Mit der zunehmenden Stabilisierung der Marktbedingungen ist in den kommenden Monaten jedoch mit einer weiteren Belebung des Büroflächenumsatzes zu rechnen.“
Verarbeitendes Gewerbe, Beratungsunternehmen und öffentliche Hand bündeln rund 40 Prozent der Nachfrage
Jan-Henrik Kaetow, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Das Jahr 2025 war vor allem durch drei dominante Flächentreiber geprägt: das verarbeitende Gewerbe, Beratungsunternehmen sowie der öffentliche Sektor. Hamburg profitiert dabei von einem breiten Branchenmix, der den Standort weniger abhängig von einzelnen Solitärbranchen macht und die Marktstabilität nachhaltig stärkt.“
Das verarbeitende Gewerbe macht mit einem Anteil von 17 Prozent die stärkste Nutzergruppe am Hamburger Bürovermietungsmarkt aus. Auf dem zweiten Platz haben sich Beratungsunternehmen mit 13 Prozent niedergelassen, während der öffentliche Sektor mit rund 11 Prozent den dritten Platz einnimmt.
Zu den größten Abschlüssen des Jahres 2025 zählen die Anmietung von NXP Semiconductors über rund 25.200 Quadratmeter, die Hamburg Commercial Bank (HCOB) im Projekt AJOUR mit etwa 13.300 Quadratmetern sowie das Bezirksamt Wandsbek in der Projektentwicklung an der Wandsbeker Marktstraße mit rund 11.400 Quadratmetern. Für einen erstklassigen City-Deal im Spitzenmietzinssegment sorgte zum Jahresende zudem noch Accenture mit einer Anmietung von rund 7.900 Quadratmetern am Alter Wall 40.
In der Größenklasse bis 1.000 Quadratmeter wurden rund 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes erzielt. Mittlere Flächensegmente zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern erreichten einen Anteil von 36 Prozent, während Großanmietungen über 5.000 Quadratmeter rund 26 Prozent ausmachten.
Büromieten steigen beträchtlich
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Hamburg verzeichnete im vierten Quartal 2025 einen Sprung auf 38,00 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich entspricht dies einem Anstieg von 8,6 Prozent. Mit einem Zuwachs von 10,4 Prozent zum Vorjahr legte die Durchschnittsmiete auf 22,30 Euro pro Quadratmeter sogar noch mehr zu.
„In den vergangenen zwölf Monaten konnten insbesondere zwei großvolumige und hochpreisige Mietabschlüsse registriert werden, die unter anderem zu einem deutlichen Anstieg sowohl der Spitzen- als auch der Durchschnittsmiete führten. Gerade bei hochwertigen Neubauprojekten im CBD-Kern besteht nach wie vor Mietsteigerungs- und Aufholpotenzial, vor allem im Vergleich zu den anderen Top-7-Städten in Deutschland", ist sich Kaetow sicher.
Leerstand steigt und erreicht Leerstandsquote von 5,5 Prozent
Im vierten Quartal konnte ein Büroflächenleerstand von rund 806.000 Quadratmetern aufgenommen werden. Damit hat sich die Leerstandsquote auf 5,5 Prozent erhöht. Dies entspricht eine Anstieg um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal sowie um 110 Basispunkte im Jahresvergleich. „Über das Jahr hinweg ist der Büroflächenleerstand im Mittel entsprechend unserer Prognose um 30 Basispunkte pro Quartal gestiegen. Auf Basis des aktuellen Niveaus gehen wir jedoch davon aus, dass sich der Anstieg bis zum Herbst voraussichtlich verlangsamen wird“, erklärt Kaetow.
Perspektive 2026
„Trotz des ausbleibenden Jahresendspurts 2025 blicken wir auf das Jahr 2026 optimistischer. Viele bereits länger laufende Prozesse könnten im ersten Halbjahr abgeschlossen werden und zusätzliches Umsatzvolumen generieren. Zudem gilt: Je ausgeprägter und schneller der wirtschaftliche Aufschwung zurückkehrt, desto stärker dürfte sich die Erholung auf den Bürovermietungsmärkten bemerkbar machen.
Deutschland – und insbesondere Hamburg – bietet trotz aller Krisen und wirtschaftlichen Herausforderungen weiterhin zahlreiche attraktive Möglichkeiten, neues Geschäft anzusiedeln. Die Stadt profitiert von einem breiten Branchenmix und einer starken Unternehmensdichte, die sowohl nationale als auch internationale Investoren und Unternehmen anzieht. Besonders der CBD-Kern sowie strategisch gut angebundene Büroteilmärkte außerhalb des Zentrums bieten Potenzial für hochwertige Neubauten und moderne Büroflächen, die den Bedürfnissen wachsender Unternehmen gerecht werden. Auch die fortschreitende Digitalisierung und Transformation vom Arbeitsmarkt sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach flexiblen, hochwertigen Büroflächen, sodass Hamburg seine Position als zentraler Wirtschaftsstandort langfristig festigen kann. Vor diesem Hintergrund halten wir einen Büroflächenumsatz von rund 430.000 Quadratmetern für 2026 für realistisch“, prognostiziert Kaetow.
