13.01.2026 Familiengeführt - wie geht's weiter? Christie berät Pflegeheimbetreiber
Familiengeführte Pflegeheime sind das Rückgrat der stationären Versorgung – lokal verankert, mit loyalen Teams und meist hoher Reputation. „Gerade in der aktuellen Marktphase sind Nachfolgeentscheidungen komplexer denn je“, erklärt André Schäfer, Consultant Healthcare bei Christie & Co. Gesetzlich vorgeschriebene Einzelzimmerquoten, strengere Brandschutzbestimmungen, bauliche Altbestände, Digitalisierungsdruck und intensivere Due-Diligence-Prüfungen verschieben die Spielregeln. Wer jetzt strukturiert vorgeht, sichert Werte – und die eigene Geschichte.
1. Marktrealität: viele kleine Betreiber mit hohem Investitionsdruck
Der deutsche Pflegemarkt ist stark fragmentiert: Rund?60 % der Pflegeheimplätze liegen außerhalb der Top-100-Betreiber – meist in kleineren, häufig familiengeführten Häusern. Diese regionalen Pflegepioniere prägen das Bild, sind aber besonders exponiert: Nach Angaben von Pflegemarkt.com werden bis 2040 Investitionen von über 100 Milliarden Euro benötigt, um sowohl Neubauten als auch bestehende Einrichtungen zukunftsfähig zu machen.
Privat geführte Träger stellen rund?42 % der Plätze, offiziell wird „familiengeführt“ zwar nicht gesondert erfasst, doch Fragmentierung und Betreiberstruktur lassen ihre Bedeutung klar erkennen. Gerade kleinere Häuser – oft mit?60 Plätzen oder weniger?– geraten schneller in den Spagat aus?notwendigen CapEx-Maßnahmen? (Capital?Expenditures?= Investition in Gebäude, Ausstattung und Technik)?und dem laufenden Betrieb. Genau dort entscheidet sich die Nachfolgefähigkeit.
CapEx-Maßnahmen - Praxisbeispiele:?
• Austausch veralteter Haustechnik zur Einhaltung von Brandschutzvorgaben?
• Umbau von Doppel- zu Einzelzimmern gemäß Landesrecht?
• Investitionen in digitale Dokumentationssysteme??
• Energienachhaltigkeit verbessern – z. B. durch Photovoltaik, Wärmepumpen oder energetische Sanierungen?
?
2. Einzelzimmerquote: Debatte vs. Rechtslage – was Käufer wirklich interessiert
Kaum ein Thema prägt Bewertungen derzeit so sehr wie Einzelzimmerquoten. Die Diskussion ist bundesweit, die Rechtslage jedoch?Ländersache?– und darauf kommt es für Käufer an.
• Bayern?hat zum 01.01.2025 spürbar flexibilisiert: starre Quoten und mehrere bauliche Vorgaben wurden entschärft, Bestandsschutz ausgeweitet. Das senkt den Investitionsdruck für Bestandsimmobilien.
• Baden-Württemberg?verlangt faktisch?100 % Einzelzimmer, mit Übergangsfristen bis zu 25 Jahren – auch für viele Bestände.
• Nordrhein-Westfalen?setzt auf?80 % Einzelzimmer, im Neubau sogar 100 %.
Wichtigster Punkt für Eigentümer:
Käufer kalkulieren ausschließlich nach geltendem Landesrecht, nicht nach politischen Debatten. Verwaltungsrichtlinien oder Presseäußerungen ersetzen keine Verordnungen. Selbst Gerichte betonen, dass Eingriffe in Bestandsschutz nur auf klarer Rechtsgrundlage zulässig sind. Für Verkäufer entscheidet dieser Rahmen maßgeblich über CapEx-Risiken – und damit über Kaufpreisbandbreiten.
3. Operative Engpässe: Was Nachfolgen erschwert – und wie man sie dreht
Der Markt steht nicht nur vor baulichen, sondern auch vor operativen Herausforderungen:?
Digitalisierung:
Seit Jahren fehlt der Langzeitpflege ein Pendant zur Krankenhaus-Förderlogik. Der einzige bundesweite Zuschuss – bis zu 12.000 € nach § 8 Abs. 8 SGB XI – reicht für echte Entlastungen kaum aus. Seit 2024/25 unterstützt das?Kompetenzzentrum Digitalisierung & Pflege?erstmals bundesweit mit Know-how und Förderübersichten. Für viele Häuser sind bereits?eDokumentation?oder?smarte Dienstplanung?kurzfristige Gamechanger.
Fachkräftemangel:
Der Personalbedarf steigt bis 2049 voraussichtlich um?+33 %, während je nach Szenario?280.000 bis 690.000 Pflegekräfte fehlen?könnten. Wer Prozesse digitalisiert und Aufgaben entlastet, verringert den Druck – und steigert die Attraktivität für Bewerber.
Objektalter:
Die?Pflegeimmobilien sind?laut Pflegemarkt.com?im Durchschnitt über 25 Jahre alt. Das bedeutet: hoher Modernisierungsbedarf bei Brandschutz, Sanitäranlagen, Raumkonzepten und Energieeffizienz. Diese Investitionen sind kostenintensiv und stellen eine erhebliche Last für die Nachfolge dar. Insbesondere, wenn gleichzeitig regulatorische Anforderungen wie Einzelzimmerquoten erfüllt werden müssen,?um einen?Belegungsstopp?und damit Umsatzeinbußen zu vermeiden.?
Was kurzfristig wirklich wirkt (90-Tage-Hebel):
• eDokumentation & digitale Dienstplanung
• Belegungs- und Pflegesatzsteuerung
Diese Maßnahmen verbessern Ergebnisse und reduzieren „Red Flags“ in der Due Diligence – ein Vorteil, den Käufer messbar honorieren.
4. Was familiengeführte Häuser besonders stark macht
Trotz aller Herausforderungen besitzen gerade Familienbetriebe Eigenschaften, die am Markt?hoch geschätzt?werden:
• Stabile, über Jahre gewachsene Teams?mit geringerer Fluktuation
• Hohe lokale Reputation?in der Kommune
• Langjährige Betriebserfahrung und etablierte Prozesse
• Verlässliche und hohe Auslastung und daraus resultierend kalkulierbare Cashflows
Diese Stärken wirken sich direkt auf die Bewertung und die Transaktionssicherheit aus. In unseren Projekten zeigt sich immer wieder: Wo Kultur und Teamkohäsion stimmen, steigt das Käuferinteresse. Häufig besteht auf Seiten der Verkäufer die Sorge um das bestehende Team und das eigene Vermächtnis. Käufern liegt es jedoch fern, das Rad neu zu erfinden. Funktionierende und bewährte Strukturen sollen nachhaltig übernommen und fortgeführt werden.
1. Marktrealität: viele kleine Betreiber mit hohem Investitionsdruck
Der deutsche Pflegemarkt ist stark fragmentiert: Rund?60 % der Pflegeheimplätze liegen außerhalb der Top-100-Betreiber – meist in kleineren, häufig familiengeführten Häusern. Diese regionalen Pflegepioniere prägen das Bild, sind aber besonders exponiert: Nach Angaben von Pflegemarkt.com werden bis 2040 Investitionen von über 100 Milliarden Euro benötigt, um sowohl Neubauten als auch bestehende Einrichtungen zukunftsfähig zu machen.
Privat geführte Träger stellen rund?42 % der Plätze, offiziell wird „familiengeführt“ zwar nicht gesondert erfasst, doch Fragmentierung und Betreiberstruktur lassen ihre Bedeutung klar erkennen. Gerade kleinere Häuser – oft mit?60 Plätzen oder weniger?– geraten schneller in den Spagat aus?notwendigen CapEx-Maßnahmen? (Capital?Expenditures?= Investition in Gebäude, Ausstattung und Technik)?und dem laufenden Betrieb. Genau dort entscheidet sich die Nachfolgefähigkeit.
CapEx-Maßnahmen - Praxisbeispiele:?
• Austausch veralteter Haustechnik zur Einhaltung von Brandschutzvorgaben?
• Umbau von Doppel- zu Einzelzimmern gemäß Landesrecht?
• Investitionen in digitale Dokumentationssysteme??
• Energienachhaltigkeit verbessern – z. B. durch Photovoltaik, Wärmepumpen oder energetische Sanierungen?
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2. Einzelzimmerquote: Debatte vs. Rechtslage – was Käufer wirklich interessiert
Kaum ein Thema prägt Bewertungen derzeit so sehr wie Einzelzimmerquoten. Die Diskussion ist bundesweit, die Rechtslage jedoch?Ländersache?– und darauf kommt es für Käufer an.
• Bayern?hat zum 01.01.2025 spürbar flexibilisiert: starre Quoten und mehrere bauliche Vorgaben wurden entschärft, Bestandsschutz ausgeweitet. Das senkt den Investitionsdruck für Bestandsimmobilien.
• Baden-Württemberg?verlangt faktisch?100 % Einzelzimmer, mit Übergangsfristen bis zu 25 Jahren – auch für viele Bestände.
• Nordrhein-Westfalen?setzt auf?80 % Einzelzimmer, im Neubau sogar 100 %.
Wichtigster Punkt für Eigentümer:
Käufer kalkulieren ausschließlich nach geltendem Landesrecht, nicht nach politischen Debatten. Verwaltungsrichtlinien oder Presseäußerungen ersetzen keine Verordnungen. Selbst Gerichte betonen, dass Eingriffe in Bestandsschutz nur auf klarer Rechtsgrundlage zulässig sind. Für Verkäufer entscheidet dieser Rahmen maßgeblich über CapEx-Risiken – und damit über Kaufpreisbandbreiten.
3. Operative Engpässe: Was Nachfolgen erschwert – und wie man sie dreht
Der Markt steht nicht nur vor baulichen, sondern auch vor operativen Herausforderungen:?
Digitalisierung:
Seit Jahren fehlt der Langzeitpflege ein Pendant zur Krankenhaus-Förderlogik. Der einzige bundesweite Zuschuss – bis zu 12.000 € nach § 8 Abs. 8 SGB XI – reicht für echte Entlastungen kaum aus. Seit 2024/25 unterstützt das?Kompetenzzentrum Digitalisierung & Pflege?erstmals bundesweit mit Know-how und Förderübersichten. Für viele Häuser sind bereits?eDokumentation?oder?smarte Dienstplanung?kurzfristige Gamechanger.
Fachkräftemangel:
Der Personalbedarf steigt bis 2049 voraussichtlich um?+33 %, während je nach Szenario?280.000 bis 690.000 Pflegekräfte fehlen?könnten. Wer Prozesse digitalisiert und Aufgaben entlastet, verringert den Druck – und steigert die Attraktivität für Bewerber.
Objektalter:
Die?Pflegeimmobilien sind?laut Pflegemarkt.com?im Durchschnitt über 25 Jahre alt. Das bedeutet: hoher Modernisierungsbedarf bei Brandschutz, Sanitäranlagen, Raumkonzepten und Energieeffizienz. Diese Investitionen sind kostenintensiv und stellen eine erhebliche Last für die Nachfolge dar. Insbesondere, wenn gleichzeitig regulatorische Anforderungen wie Einzelzimmerquoten erfüllt werden müssen,?um einen?Belegungsstopp?und damit Umsatzeinbußen zu vermeiden.?
Was kurzfristig wirklich wirkt (90-Tage-Hebel):
• eDokumentation & digitale Dienstplanung
• Belegungs- und Pflegesatzsteuerung
Diese Maßnahmen verbessern Ergebnisse und reduzieren „Red Flags“ in der Due Diligence – ein Vorteil, den Käufer messbar honorieren.
4. Was familiengeführte Häuser besonders stark macht
Trotz aller Herausforderungen besitzen gerade Familienbetriebe Eigenschaften, die am Markt?hoch geschätzt?werden:
• Stabile, über Jahre gewachsene Teams?mit geringerer Fluktuation
• Hohe lokale Reputation?in der Kommune
• Langjährige Betriebserfahrung und etablierte Prozesse
• Verlässliche und hohe Auslastung und daraus resultierend kalkulierbare Cashflows
Diese Stärken wirken sich direkt auf die Bewertung und die Transaktionssicherheit aus. In unseren Projekten zeigt sich immer wieder: Wo Kultur und Teamkohäsion stimmen, steigt das Käuferinteresse. Häufig besteht auf Seiten der Verkäufer die Sorge um das bestehende Team und das eigene Vermächtnis. Käufern liegt es jedoch fern, das Rad neu zu erfinden. Funktionierende und bewährte Strukturen sollen nachhaltig übernommen und fortgeführt werden.
