23.08.2022 TAG: Starke operative Geschäftsentwicklung in allen Kennzahlen
Trotz eines herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Umfelds konnte die TAG Immobilien AG ihre positive operative Entwicklung im ersten Halbjahr 2022 fortsetzen. Der FFO I (Funds from Operations ohne Verkaufsergebnis und ohne das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit in Polen) stieg im zweiten Quartal 2022 auf EUR 48,5 Mio. im Vergleich zu EUR 47,8 Mio. im ersten Quartal 2022 und EUR 45,9 Mio. im zweiten Quartal 2021. Für das gesamte erste Halbjahr 2022 belief sich der FFO I auf EUR 96,2 Mio. gegenüber EUR 91,5 Mio. im Vorjahreszeitraum, was einem Anstieg von 5,1% entspricht.
Im zweiten Quartal 2022 wurde auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) ein Mietwachstum von 1,5% p.a. und von 2,0% p.a. einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau erzielt. Der Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ging im zweiten Quartal 2022 auf 5,2% zurück, gegenüber 5,7% im März 2021 und 5,5% zu Beginn des Jahres. Nach dem Stichtag konnte der Leerstand weiter reduziert werden und beläuft sich aktuell im August 2022 auf nur noch ca. 5,0%.
Die TAG führt weiterhin eine halbjährliche Bewertung ihres Immobilienportfolios durch. Aus der Bewertung zum 30. Juni 2022 resultierte ein Bewertungsgewinn von insgesamt EUR 273 Mio. (davon EUR 256 Mio. für das Portfolio in Deutschland und EUR 17 Mio. für das Portfolio in Polen, das sich noch in der Entwicklung befindet), was einer Aufwertung von 4,0% im ersten Halbjahr 2022 entspricht, nach 5,2% im ersten Halbjahr 2021. Damit wird das Portfolio der TAG in Deutschland nun mit rund EUR 1.270 je qm und einer Bruttoanfangsrendite von 5,1% bewertet.
Der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) lag zum 30. Juni 2022 bei 47,0% gegenüber einem LTV von 43,2% zum Jahresende 2021. In Folge der im Juli 2022 durchgeführten Kapitalerhöhung um EUR 202 Mio. reduzierte sich der LTV auf pro forma Basis auf 44,5%, dies liegt bereits unter dem LTV-Ziel von ca. 45%.
Der EPRA NTA sank leicht von EUR 25,54 je Aktie zum 31. Dezember 2021 auf EUR 25,17 zum 30. Juni 2022, was auf die Dividendenzahlung von EUR 0,93 je Aktie im Mai 2022 zurückzuführen ist. Pro forma nach der Kapitalerhöhung im Juli 2022 (ca. 29 Mio. neu ausgegebene Aktien zu EUR 6,90 je Aktie) lag der EPRA NTA je Aktie bei EUR 22,11.
Operatives Geschäft in Polen und deutlich reduzierter Kapitalbedarf
Trotz des anhaltenden Krieges in der Ukraine, der globalen Lieferkettenstörungen und der gestiegenen Finanzierungskosten hat die TAG ihre Geschäfte in Polen erfolgreich weitergeführt und sich an das neue Geschäftsumfeld angepasst.
Das Ergebnis der Geschäftstätigkeit in Polen belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf EUR 5,1 Mio. im Vergleich zu EUR 4,5 Mio. im ersten Halbjahr 2021. Nach der Erstkonsolidierung der ROBYG S.A. zum 31. März 2022 erwartet die TAG eine starke Steigerung dieses Ergebnisses in der zweiten Jahreshälfte, da der Großteil der Wohnungen im dritten und vierten Quartal 2022 übergeben wird. Nahezu alle dieser Wohnungen (ca. 97% zum 31. Juli 2022) sind bereits verkauft.
In den vergangenen Monaten sind mehr als fünf Millionen ukrainische Bürger nach Polen geflüchtet, von denen ein großer Teil mittel- bis langfristig in Polen bleiben wird. Die TAG rechnet daher mit einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Ballungsräumen wie Warschau und anderen polnischen Großstädten. Neben den bereits auf dem Markt befindlichen ca. 500 Mietwohnungen, mit einer Leerstandsquote im Juni 2022 von nur 0,6% und einer durchschnittlichen Miete pro qm von mehr als 10% über dem geplanten Niveau zu Beginn der Vermietungsaktivitäten, werden in den nächsten Quartalen weitere Mieteinheiten fertiggestellt, so dass das Mietportfolio in Polen zum Jahresende 2022 ca. 2.000 Einheiten und zum Jahresende 2023 ca. 3.000 Einheiten umfassen wird.
Die TAG hat in den vergangenen Wochen ihre Entwicklungspipeline in Polen so angepasst, dass zum Verkauf bestimmte Projekte aktuell Vorrang haben und dadurch Mittelzuflüsse aus dem Vorverkauf von Wohnungen generiert werden, um Baukosten für Mietwohnungen auszugleichen. Angesichts der Flexibilität im Bauzeitplan der Pipeline wurde der Großteil der Vermietungsprojekte in die Folgejahre verschoben. Dadurch konnte der Kapitalbedarf (Nettofinanzierungsbedarf durch die TAG) für das operative Geschäft in Polen bis zum Jahresende 2023 deutlich auf insgesamt nur noch EUR 50 Mio. bis EUR 75 Mio. reduziert werden. In dieser Summe enthalten sind alle Entwicklungskosten für Mieteinheiten, die sich derzeit im Bau befinden.
Im Juli 2022 abgeschlossene Bezugsrechtskapitalerhöhung über EUR 202 Mio. und weitere Refinanzierungsmaßnahmen
Am 26. Juli 2022 gab die TAG den erfolgreichen Abschluss einer am 8. Juli 2022 beschlossenen Bezugsrechtskapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös von EUR 202 Mio. und einer Bezugsquote von 97,7% bekannt. Mit Hilfe des Erlöses aus der Bezugsrechtskapitalerhöhung und unter Verwendung vorhandener liquider Mittel konnte die Brückenfinanzierung für die ROBYG-Akquisition bereits von EUR 650 Mio. zum 30. Juni 2022 auf EUR 310 Mio. im Juli 2022 reduziert werden. Die Laufzeit der Brückenfinanzierung wurde darüber hinaus bis Januar 2024 verlängert.
Die Rückzahlung des verbleibenden Betrages von EUR 310 Mio. soll im Wesentlichen durch gezielte Verkäufe von Wohnungen in Deutschland im zweiten Halbjahr 2022 finanziert werden. Weiterhin hat die TAG bereits mit der vorzeitigen Refinanzierung von grundpfandrechtlich besicherten deutschen Bankdarlehen begonnen, die grundsätzlich erst im Geschäftsjahr 2023 fällig werden, und erwartet aus diesen Refinanzierungen zusätzliche Liquidität in Höhe von ca. EUR 120-140 Mio. im Q3/Q4 2022.
„Nach den intensiven Diskussionen der letzten Wochen wissen wir die durch unsere Aktionäre gezeigte Unterstützung und das entgegengebrachte Vertrauen sehr zu schätzen. Diese Kapitalerhöhung, die als Bezugsrechtskapitalerhöhung strukturiert wurde, um die Interessen der bestehenden Aktionäre bestmöglich zu berücksichtigen, war keine leichte Entscheidung und wurde in einem schwierigen Marktumfeld durchgeführt. Dennoch war sie ein wichtiger Schritt für unsere Refinanzierungspläne im Zusammenhang mit der ROBYG-Akquisition und der Stärkung unserer Eigenkapitalbasis“, sagt Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG.
Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 bestätigt; Kennzahlen pro Aktie an die neue Aktienanzahl nach Kapitalerhöhung angepasst
Aufgrund der guten operativen Entwicklung im ersten Halbjahr 2022 bleiben die Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 in absoluten Zahlen unverändert:
• FFO I: EUR 188 Mio. bis EUR 192 Mio. (ca. +4,5% im Vergleich zum Vorjahr)
• FFO II: EUR 247 Mio. bis EUR 253 Mio. (ca. +32,5% im Vergleich zum Vorjahr)
• Dividende für das Geschäftsjahr 2022 (75% des FFO I, bezogen auf den Mittelpunkt dieser Prognose): EUR 142,5 Mio. (ca. +4,5% im Vergleich zum Vorjahr)
Durch die Kapitalerhöhung im Juli 2022 hat sich die Anzahl der ausgegebenen Aktien um 28.990.260 auf 175.489.025 Aktien erhöht. Daher ist eine Anpassung der Prognosen je Aktie erforderlich:
• FFO I je Aktie: EUR 1,20, zuvor EUR 1,30 (ca. -3,2 % im Vergleich zum Vorjahr)
• FFO II je Aktie: EUR 1,58, zuvor EUR 1,71 (ca. +22,5 % im Vergleich zum Vorjahr)
• Dividende je Aktie: EUR 0,81, zuvor EUR 0,98 (ca. -13,0% im Vergleich zum Vorjahr)
Die gewichtete Anzahl der Aktien für das Geschäftsjahr 2022, die für die Prognose des FFO I und des FFO II je Aktie verwendet wurde, beträgt 158.711.763. Für die Prognose der Dividende je Aktie wurde die aktuell bestehende Aktienanzahl von 175.489.025 Stück angesetzt.
Im zweiten Quartal 2022 wurde auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) ein Mietwachstum von 1,5% p.a. und von 2,0% p.a. einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau erzielt. Der Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ging im zweiten Quartal 2022 auf 5,2% zurück, gegenüber 5,7% im März 2021 und 5,5% zu Beginn des Jahres. Nach dem Stichtag konnte der Leerstand weiter reduziert werden und beläuft sich aktuell im August 2022 auf nur noch ca. 5,0%.
Die TAG führt weiterhin eine halbjährliche Bewertung ihres Immobilienportfolios durch. Aus der Bewertung zum 30. Juni 2022 resultierte ein Bewertungsgewinn von insgesamt EUR 273 Mio. (davon EUR 256 Mio. für das Portfolio in Deutschland und EUR 17 Mio. für das Portfolio in Polen, das sich noch in der Entwicklung befindet), was einer Aufwertung von 4,0% im ersten Halbjahr 2022 entspricht, nach 5,2% im ersten Halbjahr 2021. Damit wird das Portfolio der TAG in Deutschland nun mit rund EUR 1.270 je qm und einer Bruttoanfangsrendite von 5,1% bewertet.
Der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) lag zum 30. Juni 2022 bei 47,0% gegenüber einem LTV von 43,2% zum Jahresende 2021. In Folge der im Juli 2022 durchgeführten Kapitalerhöhung um EUR 202 Mio. reduzierte sich der LTV auf pro forma Basis auf 44,5%, dies liegt bereits unter dem LTV-Ziel von ca. 45%.
Der EPRA NTA sank leicht von EUR 25,54 je Aktie zum 31. Dezember 2021 auf EUR 25,17 zum 30. Juni 2022, was auf die Dividendenzahlung von EUR 0,93 je Aktie im Mai 2022 zurückzuführen ist. Pro forma nach der Kapitalerhöhung im Juli 2022 (ca. 29 Mio. neu ausgegebene Aktien zu EUR 6,90 je Aktie) lag der EPRA NTA je Aktie bei EUR 22,11.
Operatives Geschäft in Polen und deutlich reduzierter Kapitalbedarf
Trotz des anhaltenden Krieges in der Ukraine, der globalen Lieferkettenstörungen und der gestiegenen Finanzierungskosten hat die TAG ihre Geschäfte in Polen erfolgreich weitergeführt und sich an das neue Geschäftsumfeld angepasst.
Das Ergebnis der Geschäftstätigkeit in Polen belief sich im ersten Halbjahr 2022 auf EUR 5,1 Mio. im Vergleich zu EUR 4,5 Mio. im ersten Halbjahr 2021. Nach der Erstkonsolidierung der ROBYG S.A. zum 31. März 2022 erwartet die TAG eine starke Steigerung dieses Ergebnisses in der zweiten Jahreshälfte, da der Großteil der Wohnungen im dritten und vierten Quartal 2022 übergeben wird. Nahezu alle dieser Wohnungen (ca. 97% zum 31. Juli 2022) sind bereits verkauft.
In den vergangenen Monaten sind mehr als fünf Millionen ukrainische Bürger nach Polen geflüchtet, von denen ein großer Teil mittel- bis langfristig in Polen bleiben wird. Die TAG rechnet daher mit einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Ballungsräumen wie Warschau und anderen polnischen Großstädten. Neben den bereits auf dem Markt befindlichen ca. 500 Mietwohnungen, mit einer Leerstandsquote im Juni 2022 von nur 0,6% und einer durchschnittlichen Miete pro qm von mehr als 10% über dem geplanten Niveau zu Beginn der Vermietungsaktivitäten, werden in den nächsten Quartalen weitere Mieteinheiten fertiggestellt, so dass das Mietportfolio in Polen zum Jahresende 2022 ca. 2.000 Einheiten und zum Jahresende 2023 ca. 3.000 Einheiten umfassen wird.
Die TAG hat in den vergangenen Wochen ihre Entwicklungspipeline in Polen so angepasst, dass zum Verkauf bestimmte Projekte aktuell Vorrang haben und dadurch Mittelzuflüsse aus dem Vorverkauf von Wohnungen generiert werden, um Baukosten für Mietwohnungen auszugleichen. Angesichts der Flexibilität im Bauzeitplan der Pipeline wurde der Großteil der Vermietungsprojekte in die Folgejahre verschoben. Dadurch konnte der Kapitalbedarf (Nettofinanzierungsbedarf durch die TAG) für das operative Geschäft in Polen bis zum Jahresende 2023 deutlich auf insgesamt nur noch EUR 50 Mio. bis EUR 75 Mio. reduziert werden. In dieser Summe enthalten sind alle Entwicklungskosten für Mieteinheiten, die sich derzeit im Bau befinden.
Im Juli 2022 abgeschlossene Bezugsrechtskapitalerhöhung über EUR 202 Mio. und weitere Refinanzierungsmaßnahmen
Am 26. Juli 2022 gab die TAG den erfolgreichen Abschluss einer am 8. Juli 2022 beschlossenen Bezugsrechtskapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös von EUR 202 Mio. und einer Bezugsquote von 97,7% bekannt. Mit Hilfe des Erlöses aus der Bezugsrechtskapitalerhöhung und unter Verwendung vorhandener liquider Mittel konnte die Brückenfinanzierung für die ROBYG-Akquisition bereits von EUR 650 Mio. zum 30. Juni 2022 auf EUR 310 Mio. im Juli 2022 reduziert werden. Die Laufzeit der Brückenfinanzierung wurde darüber hinaus bis Januar 2024 verlängert.
Die Rückzahlung des verbleibenden Betrages von EUR 310 Mio. soll im Wesentlichen durch gezielte Verkäufe von Wohnungen in Deutschland im zweiten Halbjahr 2022 finanziert werden. Weiterhin hat die TAG bereits mit der vorzeitigen Refinanzierung von grundpfandrechtlich besicherten deutschen Bankdarlehen begonnen, die grundsätzlich erst im Geschäftsjahr 2023 fällig werden, und erwartet aus diesen Refinanzierungen zusätzliche Liquidität in Höhe von ca. EUR 120-140 Mio. im Q3/Q4 2022.
„Nach den intensiven Diskussionen der letzten Wochen wissen wir die durch unsere Aktionäre gezeigte Unterstützung und das entgegengebrachte Vertrauen sehr zu schätzen. Diese Kapitalerhöhung, die als Bezugsrechtskapitalerhöhung strukturiert wurde, um die Interessen der bestehenden Aktionäre bestmöglich zu berücksichtigen, war keine leichte Entscheidung und wurde in einem schwierigen Marktumfeld durchgeführt. Dennoch war sie ein wichtiger Schritt für unsere Refinanzierungspläne im Zusammenhang mit der ROBYG-Akquisition und der Stärkung unserer Eigenkapitalbasis“, sagt Martin Thiel, Finanzvorstand der TAG.
Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 bestätigt; Kennzahlen pro Aktie an die neue Aktienanzahl nach Kapitalerhöhung angepasst
Aufgrund der guten operativen Entwicklung im ersten Halbjahr 2022 bleiben die Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 in absoluten Zahlen unverändert:
• FFO I: EUR 188 Mio. bis EUR 192 Mio. (ca. +4,5% im Vergleich zum Vorjahr)
• FFO II: EUR 247 Mio. bis EUR 253 Mio. (ca. +32,5% im Vergleich zum Vorjahr)
• Dividende für das Geschäftsjahr 2022 (75% des FFO I, bezogen auf den Mittelpunkt dieser Prognose): EUR 142,5 Mio. (ca. +4,5% im Vergleich zum Vorjahr)
Durch die Kapitalerhöhung im Juli 2022 hat sich die Anzahl der ausgegebenen Aktien um 28.990.260 auf 175.489.025 Aktien erhöht. Daher ist eine Anpassung der Prognosen je Aktie erforderlich:
• FFO I je Aktie: EUR 1,20, zuvor EUR 1,30 (ca. -3,2 % im Vergleich zum Vorjahr)
• FFO II je Aktie: EUR 1,58, zuvor EUR 1,71 (ca. +22,5 % im Vergleich zum Vorjahr)
• Dividende je Aktie: EUR 0,81, zuvor EUR 0,98 (ca. -13,0% im Vergleich zum Vorjahr)
Die gewichtete Anzahl der Aktien für das Geschäftsjahr 2022, die für die Prognose des FFO I und des FFO II je Aktie verwendet wurde, beträgt 158.711.763. Für die Prognose der Dividende je Aktie wurde die aktuell bestehende Aktienanzahl von 175.489.025 Stück angesetzt.
