07.12.2022 Scope bestätigt das Rating der d.i.i. Gruppe mit A+ (AMR)
Die im Jahr 2006 von Frank Wojtalewicz, Dr. Stephan Goetz und Stefan Sanktjohanser gegründete Unternehmensgruppe d.i.i. („d.i.i. Gruppe“) ist spezialisiert auf Bestandsentwicklung, Privatisierung und Projektentwicklung von deutschen Wohnimmobilien. Als integriertes Wohnungsunternehmen mit den Strategien „Bestandsentwicklung“ (seit Gründung) und „Neubau“ (ab 2015) in Deutschland bilden sowohl der Aufbau als auch das Management von Wohnimmobilienportfolios für semi-professionelle und institutionelle Investoren das Kerngeschäft der d.i.i. Gruppe.
Seit 2020 sind zwei Angebote für Privatinvestoren hinzugekommen. Durch das firmeneigene Bau-, Projekt- und Asset-Management sowie die digitale Hausverwaltung können weite Teile der Wertschöpfungskette im Haus abgedeckt werden. Auch umfassende Sanierungs- und/oder Baumaßnahmen können damit intern umgesetzt werden. Mit der Ausgründung der d.i.i. Development GmbH wird das Projektentwicklungsgeschäft zu Beginn 2023 als eigenständiges Standbein weiter ausgebaut und die Risiken entsprechend separiert.
Mit 294 Vollzeit-Mitarbeitern (FTE) zum 30.11.2022, verteilt auf den Firmenhauptsitz in Wiesbaden und weitere Niederlassungen in Berlin, Köln, Düsseldorf und Hamburg zzgl. eigenen Maklerbüros, verfügt die d.i.i. Gruppe über eigenes Personal in den meisten Zielmärkten. Die im Jahr 2020 gegründete Hausverwaltung RIVERHOME GmbH ist an folgenden Standorten vertreten: Oldenburg, Hannover, Köln, Freiburg und Hamburg. Das Unternehmen ist per 30.09.2022 in mehr als 60 Städten mit über 13.000 Wohneinheiten (Stand Dezember 2022 sind es mehr als 13.700 WE) in Deutschland investiert und entwickelt 20 Neubauprojekte mit einem geplanten Volumen in Höhe von rund 362 Mio. Euro.
In der Unternehmenshistorie wurden bislang 16 geschlossene Spezial-AIF, 7 Managed Accounts und 9 offene Spezial-AIF für semi-professionelle bzw. institutionelle Investoren aufgelegt, von denen bis zum 31.12.2021 sieben Vehikel aufgelöst wurden. Mit dem d.i.i. Wohninvest IV (d.i.i. 39) hat das Unternehmen gemeinsam mit der IntReal als externe KVG ein weiteres offenes Sondervermögen für institutionelle Anleger initiiert.
Im Jahr 2020 ist die d.i.i. Gruppe in den Markt der Retailfonds eingetreten und hat bisher zwei geschlossene Publikums-AIF für Privatanleger lanciert, wobei der im Jahr 2020 aufgelegte „dii Wohnimmobilien Deutschland 1“ zwischenzeitlich platziert ist und der im Sommer 2021 gestartete Nachfolgefonds „dii Wohnimmobilien Deutschland 2“ im Geschäftsjahr 2022 mit ersten Ankäufen beginnen soll. Internationale institutionelle Investoren bedient die Gesellschaft aktuell mit einem Luxemburger Vehikel. Darüber hinaus erweitern zwei Real Estate Debt-Produkte gemäß dem Vermögensanlagengesetz die Angebotspalette, wobei eines davon im Januar dieses Jahres ausplatziert wurde.
Das Rating wird wesentlich gestützt durch: (1) die tiefe Wertschöpfungskette, durch die alle wichtigen Funktionen - einschließlich Research, Projektentwicklung, Finanzierung, Bestandsentwicklung, Verkauf und Verwaltung - inhouse abgedeckt werden können; (2) das erfolgreiche Wachstum der Assets under Management von 2,1 Mrd. Euro zum Ende des Jahres 2019 um 71% auf 3,6 Mrd. Euro zum Ende des Jahres 2021; (3) die Qualität der Investmentprozesse und des Risikomanagements sowie der Compliance, welche einem sehr hohen Standard entspricht und (4) die konsequente Weiterentwicklung der ESG- und Digitalisierungsstrategie im Berichtszeitraum.
Im Jahr 2021 setzte die d.i.i. Gruppe ein Transaktionsvolumen von rund 761 Mio. Euro (606 Mio. Euro Ankaufs- und 155 Mio. Euro Verkaufsvolumen) um, was einem Anstieg von rund 9% gegenüber 2020 entspricht. Allerdings stellt das zuletzt hohe Marktpreisniveau einen Risikofaktor für mögliche Renditereduktionen dar. Bezogen auf die Verkaufsvolumina im Einzelverkauf bzw. der Wohnungsprivatisierung übersteigt die Käufergruppe der Kapitalanleger die Käufergruppe der Selbstnutzer.
Besonders vor dem Hintergrund der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den damit verbundenen aktuellen Herausforderungen um die geopolitischen Risiken, die sozioökonomischen Faktoren, die Inflation und Energiepreiskrise und das veränderte Zinsumfeld werden sich auch die Wohnimmobilienmärkte nicht entziehen können. Besonders institutionelle Investoren agieren aktuell sehr zurückhaltend, und besonders auf der Hochpreisphase des Marktes angekaufte Immobilien weisen Bewertungsrisiken auf. Besonders die steigenden Zinsen und eine drohende Rezession führen zu einem Einbruch des Transaktionsvolumens und werden zeitverzögert in sinkenden Immobilienpreisen münden.
Aufgrund der aktuellen Situation kann sich aus Sicht von Scope das Volumen neu eingeworbenen Kapitals für die d.i.i. reduzieren und in einer Verlangsamung des Wachstums resultieren. Projektentwicklungen weisen in diesem Umfeld erhöhte Risiken hinsichtlich steigender Baukosten und einer Reduktion der Käuferschicht, nicht zuletzt aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsen, auf.
Die konsequente Weiterentwicklung der ESG- und Digitalisierungsstrategie im Berichtszeitraum bewertet Scope positiv. Um das Thema ESG im Unternehmen weiter voranzutreiben, hat d.i.i. ein ESG-Komitee gegründet. Dieses wird mindestens quartalweise einberufen. Mitglieder sind Mitarbeiter der Führungsebene des Unternehmens. Die Leitung des Komitees soll perspektivisch an den ESG-Beauftragten übergehen. 12% der AuM der d.i.i. Gruppe sind zum 30.06.2022 bereits als ESG-Produkte klassifiziert. Dazu zählen die vier Artikel 8-Produkte: d.i.i. 15, d.i.i. 21, d.i.i. 41 und d.i.i. 44. Die d.i.i. orientiert sich in ihrer Nachhaltigkeitsberichterstattung an den Kriterien des Deutschen Nachhaltigkeitskodexes (DNK) und der Global Reporting Initiative (GRI), was grundsätzlich positiv in die Bewertung einfließt. Gleichwohl ist es aus Sicht von Scope notwendig hier künftig intensiver auf die jeweiligen ESG-Entwicklungen abzustellen und die Entwicklung der relevanten KPIs aufzuzeigen.
Die hohe jährliche Mitarbeiterfluktuation für die gesamte Unternehmensgruppe von durchschnittlich 14,3% in den letzten drei Jahren und die noch ausbaufähige Abdeckung des relevanten Absatzmarktes im Retailsegment begrenzen gleichfalls das Rating.
Seit 2020 sind zwei Angebote für Privatinvestoren hinzugekommen. Durch das firmeneigene Bau-, Projekt- und Asset-Management sowie die digitale Hausverwaltung können weite Teile der Wertschöpfungskette im Haus abgedeckt werden. Auch umfassende Sanierungs- und/oder Baumaßnahmen können damit intern umgesetzt werden. Mit der Ausgründung der d.i.i. Development GmbH wird das Projektentwicklungsgeschäft zu Beginn 2023 als eigenständiges Standbein weiter ausgebaut und die Risiken entsprechend separiert.
Mit 294 Vollzeit-Mitarbeitern (FTE) zum 30.11.2022, verteilt auf den Firmenhauptsitz in Wiesbaden und weitere Niederlassungen in Berlin, Köln, Düsseldorf und Hamburg zzgl. eigenen Maklerbüros, verfügt die d.i.i. Gruppe über eigenes Personal in den meisten Zielmärkten. Die im Jahr 2020 gegründete Hausverwaltung RIVERHOME GmbH ist an folgenden Standorten vertreten: Oldenburg, Hannover, Köln, Freiburg und Hamburg. Das Unternehmen ist per 30.09.2022 in mehr als 60 Städten mit über 13.000 Wohneinheiten (Stand Dezember 2022 sind es mehr als 13.700 WE) in Deutschland investiert und entwickelt 20 Neubauprojekte mit einem geplanten Volumen in Höhe von rund 362 Mio. Euro.
In der Unternehmenshistorie wurden bislang 16 geschlossene Spezial-AIF, 7 Managed Accounts und 9 offene Spezial-AIF für semi-professionelle bzw. institutionelle Investoren aufgelegt, von denen bis zum 31.12.2021 sieben Vehikel aufgelöst wurden. Mit dem d.i.i. Wohninvest IV (d.i.i. 39) hat das Unternehmen gemeinsam mit der IntReal als externe KVG ein weiteres offenes Sondervermögen für institutionelle Anleger initiiert.
Im Jahr 2020 ist die d.i.i. Gruppe in den Markt der Retailfonds eingetreten und hat bisher zwei geschlossene Publikums-AIF für Privatanleger lanciert, wobei der im Jahr 2020 aufgelegte „dii Wohnimmobilien Deutschland 1“ zwischenzeitlich platziert ist und der im Sommer 2021 gestartete Nachfolgefonds „dii Wohnimmobilien Deutschland 2“ im Geschäftsjahr 2022 mit ersten Ankäufen beginnen soll. Internationale institutionelle Investoren bedient die Gesellschaft aktuell mit einem Luxemburger Vehikel. Darüber hinaus erweitern zwei Real Estate Debt-Produkte gemäß dem Vermögensanlagengesetz die Angebotspalette, wobei eines davon im Januar dieses Jahres ausplatziert wurde.
Das Rating wird wesentlich gestützt durch: (1) die tiefe Wertschöpfungskette, durch die alle wichtigen Funktionen - einschließlich Research, Projektentwicklung, Finanzierung, Bestandsentwicklung, Verkauf und Verwaltung - inhouse abgedeckt werden können; (2) das erfolgreiche Wachstum der Assets under Management von 2,1 Mrd. Euro zum Ende des Jahres 2019 um 71% auf 3,6 Mrd. Euro zum Ende des Jahres 2021; (3) die Qualität der Investmentprozesse und des Risikomanagements sowie der Compliance, welche einem sehr hohen Standard entspricht und (4) die konsequente Weiterentwicklung der ESG- und Digitalisierungsstrategie im Berichtszeitraum.
Im Jahr 2021 setzte die d.i.i. Gruppe ein Transaktionsvolumen von rund 761 Mio. Euro (606 Mio. Euro Ankaufs- und 155 Mio. Euro Verkaufsvolumen) um, was einem Anstieg von rund 9% gegenüber 2020 entspricht. Allerdings stellt das zuletzt hohe Marktpreisniveau einen Risikofaktor für mögliche Renditereduktionen dar. Bezogen auf die Verkaufsvolumina im Einzelverkauf bzw. der Wohnungsprivatisierung übersteigt die Käufergruppe der Kapitalanleger die Käufergruppe der Selbstnutzer.
Besonders vor dem Hintergrund der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den damit verbundenen aktuellen Herausforderungen um die geopolitischen Risiken, die sozioökonomischen Faktoren, die Inflation und Energiepreiskrise und das veränderte Zinsumfeld werden sich auch die Wohnimmobilienmärkte nicht entziehen können. Besonders institutionelle Investoren agieren aktuell sehr zurückhaltend, und besonders auf der Hochpreisphase des Marktes angekaufte Immobilien weisen Bewertungsrisiken auf. Besonders die steigenden Zinsen und eine drohende Rezession führen zu einem Einbruch des Transaktionsvolumens und werden zeitverzögert in sinkenden Immobilienpreisen münden.
Aufgrund der aktuellen Situation kann sich aus Sicht von Scope das Volumen neu eingeworbenen Kapitals für die d.i.i. reduzieren und in einer Verlangsamung des Wachstums resultieren. Projektentwicklungen weisen in diesem Umfeld erhöhte Risiken hinsichtlich steigender Baukosten und einer Reduktion der Käuferschicht, nicht zuletzt aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsen, auf.
Die konsequente Weiterentwicklung der ESG- und Digitalisierungsstrategie im Berichtszeitraum bewertet Scope positiv. Um das Thema ESG im Unternehmen weiter voranzutreiben, hat d.i.i. ein ESG-Komitee gegründet. Dieses wird mindestens quartalweise einberufen. Mitglieder sind Mitarbeiter der Führungsebene des Unternehmens. Die Leitung des Komitees soll perspektivisch an den ESG-Beauftragten übergehen. 12% der AuM der d.i.i. Gruppe sind zum 30.06.2022 bereits als ESG-Produkte klassifiziert. Dazu zählen die vier Artikel 8-Produkte: d.i.i. 15, d.i.i. 21, d.i.i. 41 und d.i.i. 44. Die d.i.i. orientiert sich in ihrer Nachhaltigkeitsberichterstattung an den Kriterien des Deutschen Nachhaltigkeitskodexes (DNK) und der Global Reporting Initiative (GRI), was grundsätzlich positiv in die Bewertung einfließt. Gleichwohl ist es aus Sicht von Scope notwendig hier künftig intensiver auf die jeweiligen ESG-Entwicklungen abzustellen und die Entwicklung der relevanten KPIs aufzuzeigen.
Die hohe jährliche Mitarbeiterfluktuation für die gesamte Unternehmensgruppe von durchschnittlich 14,3% in den letzten drei Jahren und die noch ausbaufähige Abdeckung des relevanten Absatzmarktes im Retailsegment begrenzen gleichfalls das Rating.
