30.03.2023 S IMMO AG trotzt der Krise und verzeichnet operativen Erfolg
Robuste operative Kennzahlen wie deutlich gestiegene Mieterlöse sowie ein EBITDA und Bruttoergebnis auf Rekordniveau beweisen die Stabilität des Geschäftsmodells der S IMMO in einem sehr volatilen makroökonomischen Umfeld. Herwig Teufelsdorfer, Vorstand der S IMMO AG, kommentiert: "Das Jahr 2022 war allgemein von herausfordernden Umständen geprägt. Umso mehr freut mich die positive Entwicklung unserer operativen Kennzahlen. Im Zusammenhang mit den letztlich vor allem zinsgetriebenen Abwertungen sind die kompensierenden positiven Effekte auf das Ergebnis aus der Bewertung der Zinsabsicherungsderivate zu sehen. Unsere umsichtige Finanzierungsstrategie erlaubte es uns, auch in diesem außergewöhnlichen Jahr mit einem Jahresergebnis von EUR 18,9 Mio. klar positiv zu bilanzieren und den IFRS-NAV weiter zu steigern. Auf Basis dieser Resilienz setzen wir gleichzeitig die Weichen für eine den neuen Voraussetzungen angepasste Strategie."
Bruttoergebnis und EBITDA auf Rekordniveau
Die Mieterlöse des Geschäftsjahres 2022 beliefen sich auf EUR 155,7 Mio. (2021: EUR 131,3 Mio.) und lagen damit um rund 19 % über dem Vorjahresniveau. Neben Zukäufen trugen auch deutliche Like-for-Like-Verbesserungen des Bestandsportfolios zu dieser Erhöhung bei. Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung konnten im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 56,4 Mio. verbessert werden (2021: EUR 31,2 Mio.) und erreichten damit nahezu das Niveau vor der Pandemie im Jahr 2019 (EUR 59,1 Mio.). Insgesamt stiegen die Umsatzerlöse im Jahr 2022 von EUR 196,9 Mio. auf EUR 260,5 Mio.
Die Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung stiegen inflationsbedingt sowie auf Grund der Immobilienzukäufe auf EUR 79,5 Mio. (2021: EUR 66,8 Mio.). Der Anstieg ist vor allem auf höhere, großteils aber weiter verrechenbare Betriebskosten zurückzuführen.
Das Bruttoergebnis aus der Hotelbewirtschaftung verbesserte sich deutlich von EUR 7,5 Mio. auf EUR 13,4 Mio. Das Bruttoergebnis für den gesamten Immobilienbestand, das die operative Performance sowohl der vermieteten Immobilien als auch der selbst genutzten Hotels zeigt, erhöhte sich deutlich auf EUR 140,2 Mio. (2021: EUR 109,5 Mio.) und verzeichnete damit den höchsten Wert der Unternehmensgeschichte. Auch das EBITDA erreichte mit EUR 106,1 Mio. (2021: EUR 81,3 Mio.) ein neues Rekordniveau in der Unternehmensgeschichte.
Signifikante Verbesserung des Finanzergebnisses
Nach mehreren Jahren hoher Bewertungsgewinne war das Ergebnis aus der Immobilienbewertung mit EUR -78,4 Mio. (2021: EUR 198,7 Mio.) negativ. Trotz des hohen Niveaus der operativen Ergebnisse verringerte sich daher das EBIT auf EUR 18,0 Mio. (2021: EUR 270,3 Mio.). Das Finanzergebnis verbesserte sich – trotz entfallender Dividendenerträge nach der Veräußerung sämtlicher Anteile an der CA Immobilien AG und der IMMOFINANZ AG – deutlich auf EUR 16,9 Mio. (2021: EUR 0,7 Mio.), was hauptsächlich auf positive Effekte aus der Derivatbewertung zurückzuführen ist.
Das Jahresergebnis verringerte sich auf Grund der unbaren Immobilienbewertungseffekte gegenüber dem Vorjahr deutlich und belief sich auf EUR 18,9 Mio. (2021: EUR 230,6 Mio.). Das Ergebnis je Aktie lag bei EUR 0,39. Der FFO I je Aktie belief sich auf EUR 0,92 und konnte somit im Jahresvergleich gesteigert werden (2021: EUR 0,86). Der EPRA-NAV je Aktie lag bei EUR 27,34 (31.12.2021: EUR 29,29).
Kapitalmarkt
Am Kapitalmarkt war das Jahr 2022 für die S IMMO allen voran vom Übernahmeangebot der CPI Property Group S.A. ("CPI") geprägt. Die Annahmefrist des Angebots bei einem Preis von EUR 23,50 (cum Dividende) je Aktie lief von 15.07.2022 bis einschließlich 12.08.2022, gefolgt von einer Nachfrist, die am 18.11.2022 auslief und nach deren Ende die CPI direkt und indirekt über die IMMOFINANZ AG 88,37 % der Aktien der S IMMO AG hielt. Zum Jahresende gab die IMMOFINANZ AG bekannt, nach dem Ankauf von Aktien von der CPI eine Mehrheitsbeteiligung in Höhe von 50 % plus eine Aktie an der S IMMO zu halten.
Der Kurs der S IMMO Aktie war bis zum Ablauf des Übernahmeangebots der CPI vom Angebotspreis gestützt und lag längere Zeit nahezu konstant bei EUR 22,75, korrigierte jedoch nach Auslaufen der Nachfrist. Zum Jahresende notierte die Aktie bei EUR 12,48, was einer Year-to-Date-Performance von -42,62 % entspricht.
Ausblick 2023
Vor dem Hintergrund eines krisengeprägten Marktumfelds, das es schwierig macht, Prognosen zu treffen, konzentriert sich die S IMMO auf ihr Kerngeschäft und arbeitet intensiv an der Optimierung des Portfolios. Verkäufe in Deutschland bleiben ebenso im Fokus wie der Erwerb weiterer ertragreicher und qualitativ hochwertiger Büroimmobilien in Österreich und CEE. Holger Schmidtmayr, Vorstand der S IMMO AG, kommentiert: "Momentan prüfen wir den Verkauf von deutschen Objekten im Wert von über EUR 500 Mio. Parallel dazu haben wir eine Absichtserklärung für den Ankauf von mehreren Liegenschaften am Wienerberg in Wien unterschrieben und sondieren Ankaufsmöglichkeiten in der Tschechischen Republik. Diese Akquisitionen werden unsere operativen Kennzahlen weiter positiv beeinflussen und die Ertragskraft der S IMMO im Sinne aller unserer Aktionärinnen und Aktionäre sichern."
Bruttoergebnis und EBITDA auf Rekordniveau
Die Mieterlöse des Geschäftsjahres 2022 beliefen sich auf EUR 155,7 Mio. (2021: EUR 131,3 Mio.) und lagen damit um rund 19 % über dem Vorjahresniveau. Neben Zukäufen trugen auch deutliche Like-for-Like-Verbesserungen des Bestandsportfolios zu dieser Erhöhung bei. Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung konnten im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 56,4 Mio. verbessert werden (2021: EUR 31,2 Mio.) und erreichten damit nahezu das Niveau vor der Pandemie im Jahr 2019 (EUR 59,1 Mio.). Insgesamt stiegen die Umsatzerlöse im Jahr 2022 von EUR 196,9 Mio. auf EUR 260,5 Mio.
Die Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung stiegen inflationsbedingt sowie auf Grund der Immobilienzukäufe auf EUR 79,5 Mio. (2021: EUR 66,8 Mio.). Der Anstieg ist vor allem auf höhere, großteils aber weiter verrechenbare Betriebskosten zurückzuführen.
Das Bruttoergebnis aus der Hotelbewirtschaftung verbesserte sich deutlich von EUR 7,5 Mio. auf EUR 13,4 Mio. Das Bruttoergebnis für den gesamten Immobilienbestand, das die operative Performance sowohl der vermieteten Immobilien als auch der selbst genutzten Hotels zeigt, erhöhte sich deutlich auf EUR 140,2 Mio. (2021: EUR 109,5 Mio.) und verzeichnete damit den höchsten Wert der Unternehmensgeschichte. Auch das EBITDA erreichte mit EUR 106,1 Mio. (2021: EUR 81,3 Mio.) ein neues Rekordniveau in der Unternehmensgeschichte.
Signifikante Verbesserung des Finanzergebnisses
Nach mehreren Jahren hoher Bewertungsgewinne war das Ergebnis aus der Immobilienbewertung mit EUR -78,4 Mio. (2021: EUR 198,7 Mio.) negativ. Trotz des hohen Niveaus der operativen Ergebnisse verringerte sich daher das EBIT auf EUR 18,0 Mio. (2021: EUR 270,3 Mio.). Das Finanzergebnis verbesserte sich – trotz entfallender Dividendenerträge nach der Veräußerung sämtlicher Anteile an der CA Immobilien AG und der IMMOFINANZ AG – deutlich auf EUR 16,9 Mio. (2021: EUR 0,7 Mio.), was hauptsächlich auf positive Effekte aus der Derivatbewertung zurückzuführen ist.
Das Jahresergebnis verringerte sich auf Grund der unbaren Immobilienbewertungseffekte gegenüber dem Vorjahr deutlich und belief sich auf EUR 18,9 Mio. (2021: EUR 230,6 Mio.). Das Ergebnis je Aktie lag bei EUR 0,39. Der FFO I je Aktie belief sich auf EUR 0,92 und konnte somit im Jahresvergleich gesteigert werden (2021: EUR 0,86). Der EPRA-NAV je Aktie lag bei EUR 27,34 (31.12.2021: EUR 29,29).
Kapitalmarkt
Am Kapitalmarkt war das Jahr 2022 für die S IMMO allen voran vom Übernahmeangebot der CPI Property Group S.A. ("CPI") geprägt. Die Annahmefrist des Angebots bei einem Preis von EUR 23,50 (cum Dividende) je Aktie lief von 15.07.2022 bis einschließlich 12.08.2022, gefolgt von einer Nachfrist, die am 18.11.2022 auslief und nach deren Ende die CPI direkt und indirekt über die IMMOFINANZ AG 88,37 % der Aktien der S IMMO AG hielt. Zum Jahresende gab die IMMOFINANZ AG bekannt, nach dem Ankauf von Aktien von der CPI eine Mehrheitsbeteiligung in Höhe von 50 % plus eine Aktie an der S IMMO zu halten.
Der Kurs der S IMMO Aktie war bis zum Ablauf des Übernahmeangebots der CPI vom Angebotspreis gestützt und lag längere Zeit nahezu konstant bei EUR 22,75, korrigierte jedoch nach Auslaufen der Nachfrist. Zum Jahresende notierte die Aktie bei EUR 12,48, was einer Year-to-Date-Performance von -42,62 % entspricht.
Ausblick 2023
Vor dem Hintergrund eines krisengeprägten Marktumfelds, das es schwierig macht, Prognosen zu treffen, konzentriert sich die S IMMO auf ihr Kerngeschäft und arbeitet intensiv an der Optimierung des Portfolios. Verkäufe in Deutschland bleiben ebenso im Fokus wie der Erwerb weiterer ertragreicher und qualitativ hochwertiger Büroimmobilien in Österreich und CEE. Holger Schmidtmayr, Vorstand der S IMMO AG, kommentiert: "Momentan prüfen wir den Verkauf von deutschen Objekten im Wert von über EUR 500 Mio. Parallel dazu haben wir eine Absichtserklärung für den Ankauf von mehreren Liegenschaften am Wienerberg in Wien unterschrieben und sondieren Ankaufsmöglichkeiten in der Tschechischen Republik. Diese Akquisitionen werden unsere operativen Kennzahlen weiter positiv beeinflussen und die Ertragskraft der S IMMO im Sinne aller unserer Aktionärinnen und Aktionäre sichern."
