02.08.2023 Rekord-Zinsen bei Immo-Crowdinvesting: dagobertinvest bietet 13 %
Zum neunten Mal in Folge drehte die Europäische Zentralbank an der Zinsschraube und erhöhte den Leitzins auf 4,25 Prozent. Laufende und neue Finanzierungen werden teurer, vor allem Kreditnehmer:innen mit einer variablen Verzinsung bekommen die monatliche Mehrbelastung deutlich zu spüren. Anders sieht es bei den Sparzinsen aus, wo die Zinssprünge nur selten oder unzureichend an Endkund:innen weitergegeben werden. Eine lukrative Situation für die Banken. Bei der Immobilien-Crowdinvesting-Plattform dagobertinvest hingegen profitieren Anleger:innen fortan von einem gestiegenen Zinssatz – ihnen werden bei aktuellen Projekten 12 bis 13 Prozent Zinsen p.a. in Aussicht gestellt. So werden auf der Plattform etwa bei einem Revitalisierungsprojekt in Stuttgart derzeit 13 Prozent geboten. Über die Hintergründe der Crowdinvesting-Rekordzinsen informiert Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG.
Seit mehreren Monaten kritisieren Experten, dass Banken die gestiegenen Sparzinsen zu langsam oder zu gering an ihre Kunden weitergeben. Zwar gibt es mittlerweile Zinsen auf Tagesgeld oberhalb von drei Prozent, einige Angebote sind aber zeitlich begrenzt oder richten sich oft lediglich an Neukunden. Die Zinserhöhung bekommen Sparer also derzeit noch wenig zu spüren, stärker jedoch die gestiegenen Lebenserhaltungskosten – Wohnen ist deutlich teurer geworden, eine eigene Immobilie für viele unbezahlbar. Dennoch konnten sich Immobilien seit der Pandemie und auch noch zu Beginn des Ukrainekrieges als relativ wertstabil beweisen. Die aktuelle Seitwärtsbewegung des Marktes verunsichert jedoch einige Anleger und Immobilienentwickler sehen sich mit der Gefahr konfrontiert, weniger zahlungsbereite Abnehmer zu finden. Wie kommt es in dem aktuellen Umfeld zu den hohen Zinsen auf Immo-Crowdinvesting-Projekte?
Bei den Banken gibt es wenig zu holen
„Wer derzeit ein Tagesgeldkonto eröffnet, kann anfangs oft noch von passablen Angebotskonditionen profitieren. Diese sind aber meist zeitlich beschränkt und danach greift wieder der erheblich niedrige Zinssatz für täglich fällige Einlagen. Dazu kommt auch noch die Inflation, die im Juli laut Schätzung des Statischen Bundesamts zwar auf 6,2 Prozent gesunken, aber für Haushalte dennoch deutlich spürbar ist. Währenddessen sind die Zinsen für Banken auf geparktes Geld bei der EZB auf 3,75 Prozent gestiegen“, erklärt dagobertinvest-Chef Andreas Zederbauer. Wer hier der Gewinner ist, sei laut dem ehemaligen Bankenvorstand also klar erkennbar. Selbst mit drei bis vier Prozent Zinsen auf Tages- oder Festgeld, lasse sich die Teuerung bei Weitem nicht abfedern. „Wenn Sparformen bei klassischen Banken nicht attraktiv sind, sehen sich Anleger nach lukrativeren Alternativen um“, so Zederbauer.
Höhere Risikoprämie bei dagobertinvest
Wer sein Erspartes also nicht auf Konten mit geringer Verzinsung parken möchte, investiert Anteile davon – ob in Aktien, ETFs, Fonds oder Immobilien. Letzteres galt dabei jahrelang als relativ krisenresistent und wertstabil. Etwaige Lieferschwierigkeiten und Bauverzögerungen können sich aber auch auf das Immo-Crowdinvesting auswirken. „Manche Entwicklungen können nicht kalkuliert oder vorhergesehen werden. Dieses projektimmanente Risiko kann nur durch eine höhere Risikoprämie in die Zinskalkulation einfließen“, meint Zederbauer zur Entscheidung der Plattform, die Zinsen auf 12 bis 13 Prozent p.a. zu erhöhen. Nach dem Motto: Gibt es derzeit womöglich ein höheres Risiko bei Immo-Projekten aufgrund der Marktlage, so sollen Anleger für ihre Investments auch besser entlohnt werden.
Wie sich die Zinserhöhung zusammensetzt
Deswegen habe man sich bei dagobertinvest dazu entschlossen, den Euribor als Basis zur Berechnung der Risikoprämie heranzuziehen. Also den Wert, zu dem eine Vielzahl an europäischen Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Der Euribor ist auch der Basistarif für viele andere Zinsprodukte wie Zinsswaps, Sparkonten oder Hypotheken. Dabei gilt: Riskantere Anlagen versprechen eine umso höhere Rendite als risikoarme Anlagen. Der Euribor liegt derzeit bei +4,111 Prozent für zwölf Monate – im Jänner 2022 war er für die gleiche Zeitspanne noch mit -0,5 Prozent negativ. „Der adäquate Risikoaufschlags unseres Geschäftsmodells muss heute also circa um 450 Basispunkte – oder rund 4,5 Prozent – höher liegen, als noch vor 18 Monaten. Wenn wir also die neuen Aufschläge anwenden, so ergeben sich auch vollkommen neue und höhere Zinssätze, die das aktuelle Risiko widerspiegeln“, so Zederbauer.
Werden sich die hohen Zinsen halten können?
Bei dagobertinvest zeigt man sich erfreut, dass man auch aktuelle Projektträger vom neuen Ansatz überzeugen konnte. Wie lange die Plattform Projekte mit qualifizierten Nachrangdarlehen mit einer Verzinsung von 12 bis 13 Prozent anbieten wird? Dazu Zederbauer: „Das wird einerseits von der Entwicklung auf den Finanzmärkten abhängen und auch von den Anlageprodukten, die wir künftig anbieten können.“ Denn mit der für Spätsommer erwarteten ECSP-Lizenz kann die Crowdinvesting-Plattform zukünftig digitale Immobilienkredite und Anleihen mit bankenüblichen Sicherheiten in den Darlehensverträgen vermitteln. „Diese Produkte werden dann selbstredend niedrigere Zinsen zahlen. Für risikotolerante Investoren wird es weiterhin höchstverzinste Projekte geben, die sie zur Diversifikation nutzen können – und um ihren Vermögensaufbau voranzutreiben und die Inflation abfedern zu können“, erläutert Zederbauer abschließend.
Seit mehreren Monaten kritisieren Experten, dass Banken die gestiegenen Sparzinsen zu langsam oder zu gering an ihre Kunden weitergeben. Zwar gibt es mittlerweile Zinsen auf Tagesgeld oberhalb von drei Prozent, einige Angebote sind aber zeitlich begrenzt oder richten sich oft lediglich an Neukunden. Die Zinserhöhung bekommen Sparer also derzeit noch wenig zu spüren, stärker jedoch die gestiegenen Lebenserhaltungskosten – Wohnen ist deutlich teurer geworden, eine eigene Immobilie für viele unbezahlbar. Dennoch konnten sich Immobilien seit der Pandemie und auch noch zu Beginn des Ukrainekrieges als relativ wertstabil beweisen. Die aktuelle Seitwärtsbewegung des Marktes verunsichert jedoch einige Anleger und Immobilienentwickler sehen sich mit der Gefahr konfrontiert, weniger zahlungsbereite Abnehmer zu finden. Wie kommt es in dem aktuellen Umfeld zu den hohen Zinsen auf Immo-Crowdinvesting-Projekte?
Bei den Banken gibt es wenig zu holen
„Wer derzeit ein Tagesgeldkonto eröffnet, kann anfangs oft noch von passablen Angebotskonditionen profitieren. Diese sind aber meist zeitlich beschränkt und danach greift wieder der erheblich niedrige Zinssatz für täglich fällige Einlagen. Dazu kommt auch noch die Inflation, die im Juli laut Schätzung des Statischen Bundesamts zwar auf 6,2 Prozent gesunken, aber für Haushalte dennoch deutlich spürbar ist. Währenddessen sind die Zinsen für Banken auf geparktes Geld bei der EZB auf 3,75 Prozent gestiegen“, erklärt dagobertinvest-Chef Andreas Zederbauer. Wer hier der Gewinner ist, sei laut dem ehemaligen Bankenvorstand also klar erkennbar. Selbst mit drei bis vier Prozent Zinsen auf Tages- oder Festgeld, lasse sich die Teuerung bei Weitem nicht abfedern. „Wenn Sparformen bei klassischen Banken nicht attraktiv sind, sehen sich Anleger nach lukrativeren Alternativen um“, so Zederbauer.
Höhere Risikoprämie bei dagobertinvest
Wer sein Erspartes also nicht auf Konten mit geringer Verzinsung parken möchte, investiert Anteile davon – ob in Aktien, ETFs, Fonds oder Immobilien. Letzteres galt dabei jahrelang als relativ krisenresistent und wertstabil. Etwaige Lieferschwierigkeiten und Bauverzögerungen können sich aber auch auf das Immo-Crowdinvesting auswirken. „Manche Entwicklungen können nicht kalkuliert oder vorhergesehen werden. Dieses projektimmanente Risiko kann nur durch eine höhere Risikoprämie in die Zinskalkulation einfließen“, meint Zederbauer zur Entscheidung der Plattform, die Zinsen auf 12 bis 13 Prozent p.a. zu erhöhen. Nach dem Motto: Gibt es derzeit womöglich ein höheres Risiko bei Immo-Projekten aufgrund der Marktlage, so sollen Anleger für ihre Investments auch besser entlohnt werden.
Wie sich die Zinserhöhung zusammensetzt
Deswegen habe man sich bei dagobertinvest dazu entschlossen, den Euribor als Basis zur Berechnung der Risikoprämie heranzuziehen. Also den Wert, zu dem eine Vielzahl an europäischen Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Der Euribor ist auch der Basistarif für viele andere Zinsprodukte wie Zinsswaps, Sparkonten oder Hypotheken. Dabei gilt: Riskantere Anlagen versprechen eine umso höhere Rendite als risikoarme Anlagen. Der Euribor liegt derzeit bei +4,111 Prozent für zwölf Monate – im Jänner 2022 war er für die gleiche Zeitspanne noch mit -0,5 Prozent negativ. „Der adäquate Risikoaufschlags unseres Geschäftsmodells muss heute also circa um 450 Basispunkte – oder rund 4,5 Prozent – höher liegen, als noch vor 18 Monaten. Wenn wir also die neuen Aufschläge anwenden, so ergeben sich auch vollkommen neue und höhere Zinssätze, die das aktuelle Risiko widerspiegeln“, so Zederbauer.
Werden sich die hohen Zinsen halten können?
Bei dagobertinvest zeigt man sich erfreut, dass man auch aktuelle Projektträger vom neuen Ansatz überzeugen konnte. Wie lange die Plattform Projekte mit qualifizierten Nachrangdarlehen mit einer Verzinsung von 12 bis 13 Prozent anbieten wird? Dazu Zederbauer: „Das wird einerseits von der Entwicklung auf den Finanzmärkten abhängen und auch von den Anlageprodukten, die wir künftig anbieten können.“ Denn mit der für Spätsommer erwarteten ECSP-Lizenz kann die Crowdinvesting-Plattform zukünftig digitale Immobilienkredite und Anleihen mit bankenüblichen Sicherheiten in den Darlehensverträgen vermitteln. „Diese Produkte werden dann selbstredend niedrigere Zinsen zahlen. Für risikotolerante Investoren wird es weiterhin höchstverzinste Projekte geben, die sie zur Diversifikation nutzen können – und um ihren Vermögensaufbau voranzutreiben und die Inflation abfedern zu können“, erläutert Zederbauer abschließend.
