11.03.2024 alstria erzielt Umsatzerlöse von 192 Mio. und FFO von 88 Mio. Euro
Die alstria office REIT-AG berichtet über den Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr 2023. Im Berichtszeitraum beliefen sich alstrias Umsatzerlöse auf EUR 192,0 Mio. und stiegen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (EUR 182,8 Mio.) um 5,0%. Der Anstieg ist in erster Linie auf zusätzliche Einnahmen aus der Indexierung bestehender Mietverträge und den Abschluss neuer Mietverträge zurückzuführen. Teilweise kompensierend wirkte der geplante Auslauf von Mietverträgen. Insgesamt lagen die Umsatzerlöse mit EUR 192,0 Mio. über der zum Jahresbeginn 2023 veröffentlichten Prognose von EUR 190 Mio.
Der operative Gewinn (FFO=Funds From Operations) nach Minderheitsanteilen belief sich im Berichtszeitraum auf EUR 88,0 Mio. und lag damit ebenfalls über der Anfang 2023 veröffentlichten Prognose von EUR 79 Mio. Die FFO-Prognose wurde im Laufe des Jahres bereits auf EUR 84 Mio. angehoben, da sich die Betriebskosten besser als geplant entwickelten. Dieser Trend setzte sich auch für den Rest des Jahres 2023 fort.
Trotz der positiven Entwicklung des FFO im Verlauf des Jahres 2023 blieb der FFO für das Gesamtjahr deutlich unter dem Vorjahreswert von EUR 106,6 Mio. Die Differenz zum Vorjahr ist vor allem auf die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen, die sowohl aus dem Anstieg der Zinssätze am Markt als auch aus dem insgesamt höheren Verschuldungsgrad des Unternehmens resultierten. Die FFO-Marge (Umsatz/FFO) sank im Jahr 2023 auf 45,8% (2022: 58,3%).
Portfoliowert von EUR 4,0 Mrd.
Die von externen Gutachtern durchgeführte Bewertung zum 31. Dezember 2023 ergab einen Marktwert des Gesamtportfolios von EUR 4,0 Mrd. gegenüber einem Wert von EUR 4,7 Mrd. zum 31.Dezember 2022. Der Abschlag gegenüber dem Vorjahr spiegelt insbesondere den schwachen Transaktionsmarkt infolge des gestiegenen Zinsniveaus wider. Der neue Marktwert von EUR 4,0 Mrd. ergibt einen durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter von EUR 2.860 und entspricht einer Portfoliorendite von 5,0% (Verhältnis von Vertragsmiete zu Marktwert).
Vermietungsergebnis von 133.400 qm
alstria unterzeichnete im Jahr 2023 Mietverträge für eine vermietbare Fläche von 133.400 Quadratmetern (Vorjahr: 107.300 Quadratmeter). Dies beinhaltet neue Mietverträge über eine Fläche von 23.400 Quadratmeter und Mietvertragsverlängerungen von rund 110.000 Quadratmeter. Die EPRA-Leerstandsquote lag zum 31. Dezember 2023 bei 8,0% (31.Dezember 2022: 7,2%).
Immobilientransaktionen
Da der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien im Jahr 2023 praktisch zum Erliegen kam, belief sich alstrias Verkaufsvolumen auf nur EUR 2,8 Mio. (2022: EUR 116,0 Mio.).
EPRA NTA bei EUR 9,10 je Aktie
Zum 31. Dezember 2023 verringerte sich alstrias Eigenkapital im Vergleich zum 31. Dezember 2022 deutlich um EUR 953,9 Mio. auf EUR 1.617,5 Mio. Dieser Rückgang ist das kombinierte Ergebnis des Jahresfehlbetrags von EUR 653,4 Mio., der hauptsächlich auf das negative, nicht zahlungswirksame Neubewertungsergebnis des Portfolios zurückzuführen ist, und der Dividendenzahlungen (ordentliche und Sonderdividende) von EUR 262,5 Mio.
Der Rückgang des Eigenkapitals spiegelt sich auch im Substanzwert je Aktie (EPRA NTA) wider, der sich zum 31. Dezember 2023 auf EUR 9,10 je Aktie belief (EUR 14,47 je Aktie zum 31. Dezember 2022).
Nettoverschuldungsgrad im Rahmen der Covenants
Hauptsächlich als Folge der Portfolioabwertung stieg alstrias Netto-Verschuldungsgrad (Als Finanzinvestition gehaltenes Immobilienvermögen/Nettoverschuldung) zum Berichtszeitpunkt auf 58,3% (31. Dezember 2022: 43,7%). Der bilanzielle Netto-Verschuldungsgrad auf Basis des Gesamtvermögens betrug 56,4%. Im Laufe des Jahres zahlte alstria fällige Finanzverbindlichkeiten (Anleihen und Schuldscheine) in Höhe von EUR 362 Mio. zurück und nahm neue Hypothekenschulden in Höhe von EUR 431 Mio. auf. Darüber hinaus kaufte das Unternehmen Anleihen im Wert von EUR 22 Mio. am Markt zu einem durchschnittlichen Abschlag von 29% auf den Nennwert. alstria erfüllte im Jahr 2023 alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen und / oder die Bedingungen der Anleihen und Schuldscheine.
REIT
alstrias REIT-Eigenkapitalquote belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 43,0% und lag damit um 2%-Punkte unter der gesetzlichen Anforderung von 45%. Daher befindet sich alstria in der dreijährigen Heilungsfrist, die REIT-Eigenkapitalquote wieder herzustellen.
alstrias Streubesitz liegt derzeit bei 4,6% und damit unter den vom REIT-Gesetz geforderten 15%. Wenn der Streubesitz nicht bis zum 31. Dezember 2024 wiederhergestellt wird, verliert alstria ihre Steuerbefreiung nach dem REIT-Gesetz. Das Unternehmen befindet sich derzeit in Gesprächen mit seinem Hauptaktionär, um die Anforderungen an den Streubesitz zu erfüllen.
Modernisierungspipeline
alstrias aktuelle Modernisierungspipeline umfasst 20 Projekte mit einer Gesamtmietfläche von 154.300 Quadratmeter (11% des Gesamtportfolios). alstria investierte im Laufe des Jahres 2023 weiter in die Objekte, um im Markt wettbewerbsfähige und zeitgemäße Mietflächen anbieten zu können. Die Investitionen in das Portfolio beliefen sich im Jahr 2023 auf EUR 137,3 Mio., verglichen mit EUR 113,1 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Carbon Accounting Bericht 2023 veröffentlicht (ungeprüft)
Im Jahr 2023 ist alstrias gesamte Kohlenstoffbilanz auf EUR 91,7 Mio. gestiegen (2022: EUR 80,5 Mio.). Seit Beginn der Kohlenstoffbilanzierung im Jahr 2020 hat sich alstrias Kohlenstoffbilanz um 262% erhöht, was hauptsächlich auf den Marktpreis für Kohlenstoff zurückzuführen ist.
Zum 31. Dezember 2023 beläuft sich das Kohlenstoff-Eigenkapital auf EUR 12,7 Mio., verglichen mit EUR -18,8 Mio. im Vorjahreszeitraum. Zum ersten Mal seit alstrias erster Veröffentlichung der Kohlenstoffbilanz ist das Eigenkapital des Unternehmens positiv geworden. Dies spiegelt die Auswirkungen von alstrias Ansatz zur Modernisierung, zur Begrenzung neuer Emissionen und zur Verbesserung der Energieeffizienz wider, der sich positiv auf den Unternehmenswert auswirkt.
Im Jahr 2023 verursachte alstrias Betrieb einen Kohlenstoffaufwand von insgesamt EUR 4,2 Mio. Dies entspricht den Kosten für Kohlenstoff, der vom Unternehmen verbraucht wurde, für den aber nach IFRS kein Aufwand verbucht wurde.
Dividendenpolitik
In Ermangelung eines Bilanzgewinns und der gesetzlichen Verpflichtung zur Zahlung einer Dividende beabsichtigt der Vorstand in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat und im Einklang mit der Dividendenpolitik des Unternehmens nicht, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende vorzuschlagen.
Der operative Gewinn (FFO=Funds From Operations) nach Minderheitsanteilen belief sich im Berichtszeitraum auf EUR 88,0 Mio. und lag damit ebenfalls über der Anfang 2023 veröffentlichten Prognose von EUR 79 Mio. Die FFO-Prognose wurde im Laufe des Jahres bereits auf EUR 84 Mio. angehoben, da sich die Betriebskosten besser als geplant entwickelten. Dieser Trend setzte sich auch für den Rest des Jahres 2023 fort.
Trotz der positiven Entwicklung des FFO im Verlauf des Jahres 2023 blieb der FFO für das Gesamtjahr deutlich unter dem Vorjahreswert von EUR 106,6 Mio. Die Differenz zum Vorjahr ist vor allem auf die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen, die sowohl aus dem Anstieg der Zinssätze am Markt als auch aus dem insgesamt höheren Verschuldungsgrad des Unternehmens resultierten. Die FFO-Marge (Umsatz/FFO) sank im Jahr 2023 auf 45,8% (2022: 58,3%).
Portfoliowert von EUR 4,0 Mrd.
Die von externen Gutachtern durchgeführte Bewertung zum 31. Dezember 2023 ergab einen Marktwert des Gesamtportfolios von EUR 4,0 Mrd. gegenüber einem Wert von EUR 4,7 Mrd. zum 31.Dezember 2022. Der Abschlag gegenüber dem Vorjahr spiegelt insbesondere den schwachen Transaktionsmarkt infolge des gestiegenen Zinsniveaus wider. Der neue Marktwert von EUR 4,0 Mrd. ergibt einen durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter von EUR 2.860 und entspricht einer Portfoliorendite von 5,0% (Verhältnis von Vertragsmiete zu Marktwert).
Vermietungsergebnis von 133.400 qm
alstria unterzeichnete im Jahr 2023 Mietverträge für eine vermietbare Fläche von 133.400 Quadratmetern (Vorjahr: 107.300 Quadratmeter). Dies beinhaltet neue Mietverträge über eine Fläche von 23.400 Quadratmeter und Mietvertragsverlängerungen von rund 110.000 Quadratmeter. Die EPRA-Leerstandsquote lag zum 31. Dezember 2023 bei 8,0% (31.Dezember 2022: 7,2%).
Immobilientransaktionen
Da der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien im Jahr 2023 praktisch zum Erliegen kam, belief sich alstrias Verkaufsvolumen auf nur EUR 2,8 Mio. (2022: EUR 116,0 Mio.).
EPRA NTA bei EUR 9,10 je Aktie
Zum 31. Dezember 2023 verringerte sich alstrias Eigenkapital im Vergleich zum 31. Dezember 2022 deutlich um EUR 953,9 Mio. auf EUR 1.617,5 Mio. Dieser Rückgang ist das kombinierte Ergebnis des Jahresfehlbetrags von EUR 653,4 Mio., der hauptsächlich auf das negative, nicht zahlungswirksame Neubewertungsergebnis des Portfolios zurückzuführen ist, und der Dividendenzahlungen (ordentliche und Sonderdividende) von EUR 262,5 Mio.
Der Rückgang des Eigenkapitals spiegelt sich auch im Substanzwert je Aktie (EPRA NTA) wider, der sich zum 31. Dezember 2023 auf EUR 9,10 je Aktie belief (EUR 14,47 je Aktie zum 31. Dezember 2022).
Nettoverschuldungsgrad im Rahmen der Covenants
Hauptsächlich als Folge der Portfolioabwertung stieg alstrias Netto-Verschuldungsgrad (Als Finanzinvestition gehaltenes Immobilienvermögen/Nettoverschuldung) zum Berichtszeitpunkt auf 58,3% (31. Dezember 2022: 43,7%). Der bilanzielle Netto-Verschuldungsgrad auf Basis des Gesamtvermögens betrug 56,4%. Im Laufe des Jahres zahlte alstria fällige Finanzverbindlichkeiten (Anleihen und Schuldscheine) in Höhe von EUR 362 Mio. zurück und nahm neue Hypothekenschulden in Höhe von EUR 431 Mio. auf. Darüber hinaus kaufte das Unternehmen Anleihen im Wert von EUR 22 Mio. am Markt zu einem durchschnittlichen Abschlag von 29% auf den Nennwert. alstria erfüllte im Jahr 2023 alle Verpflichtungen aus den Kreditverträgen und / oder die Bedingungen der Anleihen und Schuldscheine.
REIT
alstrias REIT-Eigenkapitalquote belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 43,0% und lag damit um 2%-Punkte unter der gesetzlichen Anforderung von 45%. Daher befindet sich alstria in der dreijährigen Heilungsfrist, die REIT-Eigenkapitalquote wieder herzustellen.
alstrias Streubesitz liegt derzeit bei 4,6% und damit unter den vom REIT-Gesetz geforderten 15%. Wenn der Streubesitz nicht bis zum 31. Dezember 2024 wiederhergestellt wird, verliert alstria ihre Steuerbefreiung nach dem REIT-Gesetz. Das Unternehmen befindet sich derzeit in Gesprächen mit seinem Hauptaktionär, um die Anforderungen an den Streubesitz zu erfüllen.
Modernisierungspipeline
alstrias aktuelle Modernisierungspipeline umfasst 20 Projekte mit einer Gesamtmietfläche von 154.300 Quadratmeter (11% des Gesamtportfolios). alstria investierte im Laufe des Jahres 2023 weiter in die Objekte, um im Markt wettbewerbsfähige und zeitgemäße Mietflächen anbieten zu können. Die Investitionen in das Portfolio beliefen sich im Jahr 2023 auf EUR 137,3 Mio., verglichen mit EUR 113,1 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Carbon Accounting Bericht 2023 veröffentlicht (ungeprüft)
Im Jahr 2023 ist alstrias gesamte Kohlenstoffbilanz auf EUR 91,7 Mio. gestiegen (2022: EUR 80,5 Mio.). Seit Beginn der Kohlenstoffbilanzierung im Jahr 2020 hat sich alstrias Kohlenstoffbilanz um 262% erhöht, was hauptsächlich auf den Marktpreis für Kohlenstoff zurückzuführen ist.
Zum 31. Dezember 2023 beläuft sich das Kohlenstoff-Eigenkapital auf EUR 12,7 Mio., verglichen mit EUR -18,8 Mio. im Vorjahreszeitraum. Zum ersten Mal seit alstrias erster Veröffentlichung der Kohlenstoffbilanz ist das Eigenkapital des Unternehmens positiv geworden. Dies spiegelt die Auswirkungen von alstrias Ansatz zur Modernisierung, zur Begrenzung neuer Emissionen und zur Verbesserung der Energieeffizienz wider, der sich positiv auf den Unternehmenswert auswirkt.
Im Jahr 2023 verursachte alstrias Betrieb einen Kohlenstoffaufwand von insgesamt EUR 4,2 Mio. Dies entspricht den Kosten für Kohlenstoff, der vom Unternehmen verbraucht wurde, für den aber nach IFRS kein Aufwand verbucht wurde.
Dividendenpolitik
In Ermangelung eines Bilanzgewinns und der gesetzlichen Verpflichtung zur Zahlung einer Dividende beabsichtigt der Vorstand in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat und im Einklang mit der Dividendenpolitik des Unternehmens nicht, der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende vorzuschlagen.
