09.08.2024 LEG hebt Gewinnprognose an und erhöht Investitionen in den Bestand
Aufgrund eines starken Ergebnisses im ersten Halbjahr und erfreulicher Aussichten für die zweite Jahreshälfte hebt die LEG Immobilien SE ihre Gewinnprognose für das Gesamtjahr 2024 an. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland nimmt weiterhin zu. Das schlug sich im ersten Halbjahr 2024 erneut in einem sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Weitere im zweiten Halbjahr wirksam werdende Mietanpassungen kommen dazu. Erfolgreiche Verkaufsabschlüsse und die Erwartung der Stabilisierung der Immobilienwerte innerhalb der kommenden Monate runden das positive Bild der LEG-Halbjahresbilanz ab.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Wir blicken optimistisch in die Zukunft. Die wesentlichen finanziellen und operativen Kennzahlen der LEG haben sich im ersten Halbjahr 2024 erneut erfreulich entwickelt. Nach langer Zeit gibt uns auch der Gesamtmarkt wieder Rückenwind. Der Abwertungszyklus kommt absehbar zu einem Ende und wir sehen eine Belebung am Transaktionsmarkt. Auf Basis unserer eigenen Erfolge und aufgrund positiver Markttendenzen heben wir unsere Gewinnprognose für das Gesamtjahr 2024 an.“
AFFO bei rund 110 Millionen Euro
Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, lag im ersten Halbjahr bei 109,7 Millionen Euro (H1-2023: 118,6 Millionen Euro). Das sind 7,5 Prozent weniger als im Vorjahr, als das Unternehmen jedoch deutlich von einem Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom profitierte (16,0 Millionen Euro). Ohne Sondereffekte stiege der AFFO um 6,9 Prozent und läge damit deutlich über dem Vorjahreswert.
Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen
Der EPRA-Leerstand (l-f-l) ist im Vergleich zum Vorjahr erneut um 10 Basispunkte auf 2,5 Prozent gesunken.
Die Steigerung der Nettokaltmiete um 3,3 Prozent auf 427,9 Millionen Euro (H1-2023: 414,3 Millionen Euro) resultiert allein aus dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment, da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum nach der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr stabil blieben. Die durchschnittliche Kaltmiete auf vergleichbarer Fläche liegt somit nun bei 6,72 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1-2023: 6,53 Euro pro Quadratmeter) um 2,9 Prozent gestiegen. 2023 war die Mietdynamik im zweiten Quartal besonders ausgeprägt. In diesem Jahr werden dagegen etliche Mietanpassungen erst im zweiten Halbjahr wirksam, sodass das Unternehmen auf gutem Weg ist, das prognostizierte Mietwachstum von 3,2 bis 3,4 Prozent für das Gesamtjahr zu erreichen.
Trotz der hohen Mietpreisdynamik in den Kernregionen der LEG bleiben die Wohnungen des Unternehmens für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich. So beträgt die Kaltmiete für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 65 Quadratmetern rund 435 Euro pro Monat. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“. Die durchschnittliche Mietdauer von fast 12 Jahren belegt die Treue der LEG-Kunden.
Abwertungszyklus kommt zum Ende – LEG verkauft rund 2.900 Einheiten leicht über Buchwert
Wie in den Vorjahren hat die LEG ihr Wohnungsportfolio zum Ende des 2. Quartals 2024 neu bewertet. Der Wert des Immobilienvermögens ging dabei nur noch um moderate 1,6 Prozent zurück. Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. Juni 2024 bei 122,59 Euro (31. Dezember 2023: 126,57 Euro pro Aktie).
Kumuliert hat das Portfolio der LEG seit dem Höchstwert Mitte 2022 knapp 17 Prozent an Wert verloren. Insgesamt mehren sich die Zeichen, dass der Tiefpunkt der Bewertung von Immobilienvermögen erreicht ist. Mitten in dieser Talsohle belief sich die Bruttorendite des LEG-Immobilienbestandes zum 30. Juni 2024 auf rund 5 Prozent und bietet damit einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Auch in den Transaktionsmarkt kommt zunehmend Bewegung, wenngleich die Volumina im ersten Halbjahr 2024 mit rund 3,3 Milliarden Euro noch weit von früheren Rekordjahren entfernt waren. Die LEG hat die beginnende Belebung auf dem Markt für Wohnimmobilien genutzt und seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 2.900 Wohnungen für rund 285 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen, und zwar insgesamt leicht über Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei zum Teil erst im weiteren Jahresverlauf. Nicht abgewickelt wurde dabei der geplante Verkauf eines größeren Gewerbe- und Hotelkomplexes, den das Unternehmen Ende 2023 avisiert hatte. Da sich hier jedoch die Renditeaussichten deutlich verbessert haben, hat sich die LEG entschieden, den Komplex zunächst selbst weiterzuentwickeln. Ein Teil des erhöhten Investitionsbudgets soll dafür verwendet werden.
Kein Refinanzierungsbedarf bis September 2025
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 30. Juni 2024 bei 1,66 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von 6,0 Jahren (30. Juni 2023: 1,40 Prozent; 6,1 Jahre).
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 30. Juni 2024 unter Berücksichtigung der Verkaufserlöse aus bereits beurkundeten Transaktionen trotz Abwertung mit 48,3 Prozent (31. Dezember 2023: 48,4 Prozent) bereits leicht unter dem Wert von Ende 2023. Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 45 Prozent.
In der derzeitigen, schwierigen Marktphase, die zur temporären Überschreitung des LTV-Ziels geführt hat, profitiert die LEG vom unverändert guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Das Unternehmen profitiert davon, dass es auch in Boomphasen immer auf ein breites Spektrum von Finanzierungsmaßnahmen gesetzt sowie stets umsichtig gewirtschaftet hat. Im laufenden Jahr stehen keinerlei Refinanzierungen mehr an. Rund 60 Prozent der Fälligkeiten im Jahr 2025 sind zudem durch die hohen Barmittel des Unternehmens und durch Verkaufserlöse gedeckt.
Mehr Bestandsinvestitionen und mehr eigene Handwerker
Vor dem Hintergrund der starken operativen Performance im Kerngeschäft plant das Unternehmen, die Bestandsinvestitionen 2024 von ursprünglich 32 Euro auf nun 34 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen und damit die Qualität der Bestände im Sinne der Kunden, der Investoren und der Nachhaltigkeit weiter auszubauen.
Um die notwendigen Fachkräfte an Bord zu holen, eine gute Arbeitsqualität zu gewährleisten und von einem margenstarken Geschäft zu profitieren, baut die LEG ein weiteres eigenes Handwerksunternehmen auf. Die LEG-LEITWerk GmbH soll zunächst vor allem im Bereich Elektroinstallationen und Netzanschluss tätig werden – ein gefragtes Aufgabengebiet, das insbesondere für die Dekarbonisierungsmaßnahmen im Gebäudebereich von entscheidender Bedeutung ist.
Bereits deutlich Fahrt aufgenommen hat die erst Ende September 2023 gegründete dekarbo GmbH. Das Gemeinschaftsunternehmen von LEG und dem Düsseldorfer Familienunternehmen Soeffing Kälte Klima bietet die Installation und Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen als Rundum-Sorglos-Paket für die Wohnungswirtschaft an. Bis zum Jahresende 2024 hat das junge Unternehmen die Installation von fast 500 Geräten geplant bzw. bereits vollzogen. Der Fokus liegt zunächst auf dem Aufbau eigener Teams in Nordrhein-Westfalen, die sich auf den Austausch dezentraler Heizsysteme wie Gasetagenheizungen und Nachspeicheröfen konzentrieren. Insgesamt fokussieren sich drei Gemeinschaftsunternehmen der LEG auf effizienten Klimaschutz – vom smarten, KI-gestützten Heizungsthermostat bis zur seriellen, digitalen Vollsanierung: termios, dekarbo und RENOWATE.
Dr. Volker Wiegel, COO der LEG Immobilien SE, erläutert: „Wir haben bei der LEG frühzeitig auf digitale, innovative Verfahren gesetzt und Partnerschaften gebildet, um Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft effizient und bezahlbar zu gestalten – im Sinne der Mieter und der Unternehmen. Unsere Fortschritte können sich sehen lassen: Wir treiben nicht nur die eigene Dekarbonisierung zügig voran, sondern wir gewinnen für alle unsere grünen Lösungen auch immer mehr externe Kunden.“
Anhebung der Gewinnprognose für 2024
Auf Basis der Entwicklung im ersten Halbjahr 2024 sieht die LEG sich insgesamt sehr gut aufgestellt und hebt daher die Prognose für den AFFO auf 190 bis 210 Millionen Euro an (bisherige Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro). Das entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 10 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2023 erzielten AFFO pro Aktie.
Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Wir blicken optimistisch in die Zukunft. Die wesentlichen finanziellen und operativen Kennzahlen der LEG haben sich im ersten Halbjahr 2024 erneut erfreulich entwickelt. Nach langer Zeit gibt uns auch der Gesamtmarkt wieder Rückenwind. Der Abwertungszyklus kommt absehbar zu einem Ende und wir sehen eine Belebung am Transaktionsmarkt. Auf Basis unserer eigenen Erfolge und aufgrund positiver Markttendenzen heben wir unsere Gewinnprognose für das Gesamtjahr 2024 an.“
AFFO bei rund 110 Millionen Euro
Der AFFO, die wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens, lag im ersten Halbjahr bei 109,7 Millionen Euro (H1-2023: 118,6 Millionen Euro). Das sind 7,5 Prozent weniger als im Vorjahr, als das Unternehmen jedoch deutlich von einem Einmaleffekt aus dem Forward-Verkauf von grünem Strom profitierte (16,0 Millionen Euro). Ohne Sondereffekte stiege der AFFO um 6,9 Prozent und läge damit deutlich über dem Vorjahreswert.
Operatives Geschäft reflektiert hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen
Der EPRA-Leerstand (l-f-l) ist im Vergleich zum Vorjahr erneut um 10 Basispunkte auf 2,5 Prozent gesunken.
Die Steigerung der Nettokaltmiete um 3,3 Prozent auf 427,9 Millionen Euro (H1-2023: 414,3 Millionen Euro) resultiert allein aus dem Mietwachstum im frei-finanzierten Segment, da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum nach der turnusmäßigen Anpassung im Vorjahr stabil blieben. Die durchschnittliche Kaltmiete auf vergleichbarer Fläche liegt somit nun bei 6,72 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1-2023: 6,53 Euro pro Quadratmeter) um 2,9 Prozent gestiegen. 2023 war die Mietdynamik im zweiten Quartal besonders ausgeprägt. In diesem Jahr werden dagegen etliche Mietanpassungen erst im zweiten Halbjahr wirksam, sodass das Unternehmen auf gutem Weg ist, das prognostizierte Mietwachstum von 3,2 bis 3,4 Prozent für das Gesamtjahr zu erreichen.
Trotz der hohen Mietpreisdynamik in den Kernregionen der LEG bleiben die Wohnungen des Unternehmens für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich. So beträgt die Kaltmiete für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von ca. 65 Quadratmetern rund 435 Euro pro Monat. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“. Die durchschnittliche Mietdauer von fast 12 Jahren belegt die Treue der LEG-Kunden.
Abwertungszyklus kommt zum Ende – LEG verkauft rund 2.900 Einheiten leicht über Buchwert
Wie in den Vorjahren hat die LEG ihr Wohnungsportfolio zum Ende des 2. Quartals 2024 neu bewertet. Der Wert des Immobilienvermögens ging dabei nur noch um moderate 1,6 Prozent zurück. Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. Juni 2024 bei 122,59 Euro (31. Dezember 2023: 126,57 Euro pro Aktie).
Kumuliert hat das Portfolio der LEG seit dem Höchstwert Mitte 2022 knapp 17 Prozent an Wert verloren. Insgesamt mehren sich die Zeichen, dass der Tiefpunkt der Bewertung von Immobilienvermögen erreicht ist. Mitten in dieser Talsohle belief sich die Bruttorendite des LEG-Immobilienbestandes zum 30. Juni 2024 auf rund 5 Prozent und bietet damit einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.
Auch in den Transaktionsmarkt kommt zunehmend Bewegung, wenngleich die Volumina im ersten Halbjahr 2024 mit rund 3,3 Milliarden Euro noch weit von früheren Rekordjahren entfernt waren. Die LEG hat die beginnende Belebung auf dem Markt für Wohnimmobilien genutzt und seit Jahresbeginn den Verkauf von rund 2.900 Wohnungen für rund 285 Millionen Euro vereinbart bzw. abgeschlossen, und zwar insgesamt leicht über Buchwert. Der Besitzübergang erfolgt dabei zum Teil erst im weiteren Jahresverlauf. Nicht abgewickelt wurde dabei der geplante Verkauf eines größeren Gewerbe- und Hotelkomplexes, den das Unternehmen Ende 2023 avisiert hatte. Da sich hier jedoch die Renditeaussichten deutlich verbessert haben, hat sich die LEG entschieden, den Komplex zunächst selbst weiterzuentwickeln. Ein Teil des erhöhten Investitionsbudgets soll dafür verwendet werden.
Kein Refinanzierungsbedarf bis September 2025
Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen am 30. Juni 2024 bei 1,66 Prozent mit einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten zum Stichtag von 6,0 Jahren (30. Juni 2023: 1,40 Prozent; 6,1 Jahre).
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 30. Juni 2024 unter Berücksichtigung der Verkaufserlöse aus bereits beurkundeten Transaktionen trotz Abwertung mit 48,3 Prozent (31. Dezember 2023: 48,4 Prozent) bereits leicht unter dem Wert von Ende 2023. Das mittelfristige Ziel für den LTV bleibt unverändert bei 45 Prozent.
In der derzeitigen, schwierigen Marktphase, die zur temporären Überschreitung des LTV-Ziels geführt hat, profitiert die LEG vom unverändert guten Zugang zu allen Teilnehmern am Finanzmarkt. Das Unternehmen profitiert davon, dass es auch in Boomphasen immer auf ein breites Spektrum von Finanzierungsmaßnahmen gesetzt sowie stets umsichtig gewirtschaftet hat. Im laufenden Jahr stehen keinerlei Refinanzierungen mehr an. Rund 60 Prozent der Fälligkeiten im Jahr 2025 sind zudem durch die hohen Barmittel des Unternehmens und durch Verkaufserlöse gedeckt.
Mehr Bestandsinvestitionen und mehr eigene Handwerker
Vor dem Hintergrund der starken operativen Performance im Kerngeschäft plant das Unternehmen, die Bestandsinvestitionen 2024 von ursprünglich 32 Euro auf nun 34 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen und damit die Qualität der Bestände im Sinne der Kunden, der Investoren und der Nachhaltigkeit weiter auszubauen.
Um die notwendigen Fachkräfte an Bord zu holen, eine gute Arbeitsqualität zu gewährleisten und von einem margenstarken Geschäft zu profitieren, baut die LEG ein weiteres eigenes Handwerksunternehmen auf. Die LEG-LEITWerk GmbH soll zunächst vor allem im Bereich Elektroinstallationen und Netzanschluss tätig werden – ein gefragtes Aufgabengebiet, das insbesondere für die Dekarbonisierungsmaßnahmen im Gebäudebereich von entscheidender Bedeutung ist.
Bereits deutlich Fahrt aufgenommen hat die erst Ende September 2023 gegründete dekarbo GmbH. Das Gemeinschaftsunternehmen von LEG und dem Düsseldorfer Familienunternehmen Soeffing Kälte Klima bietet die Installation und Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen als Rundum-Sorglos-Paket für die Wohnungswirtschaft an. Bis zum Jahresende 2024 hat das junge Unternehmen die Installation von fast 500 Geräten geplant bzw. bereits vollzogen. Der Fokus liegt zunächst auf dem Aufbau eigener Teams in Nordrhein-Westfalen, die sich auf den Austausch dezentraler Heizsysteme wie Gasetagenheizungen und Nachspeicheröfen konzentrieren. Insgesamt fokussieren sich drei Gemeinschaftsunternehmen der LEG auf effizienten Klimaschutz – vom smarten, KI-gestützten Heizungsthermostat bis zur seriellen, digitalen Vollsanierung: termios, dekarbo und RENOWATE.
Dr. Volker Wiegel, COO der LEG Immobilien SE, erläutert: „Wir haben bei der LEG frühzeitig auf digitale, innovative Verfahren gesetzt und Partnerschaften gebildet, um Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft effizient und bezahlbar zu gestalten – im Sinne der Mieter und der Unternehmen. Unsere Fortschritte können sich sehen lassen: Wir treiben nicht nur die eigene Dekarbonisierung zügig voran, sondern wir gewinnen für alle unsere grünen Lösungen auch immer mehr externe Kunden.“
Anhebung der Gewinnprognose für 2024
Auf Basis der Entwicklung im ersten Halbjahr 2024 sieht die LEG sich insgesamt sehr gut aufgestellt und hebt daher die Prognose für den AFFO auf 190 bis 210 Millionen Euro an (bisherige Bandbreite von 180 bis 200 Millionen Euro). Das entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einem Ertragswachstum von rund 10 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2023 erzielten AFFO pro Aktie.
Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.
