26.08.2024 HIAG: Steigende Mieterträge und erfolgreiches Entwicklungsgeschäft
Das erfreuliche Halbjahresresultat widerspiegelt erneut die operative Stärke und die Solidität des Geschäftsmodells der HIAG Immobilien Holding AG. Der Liegenschaftsertrag wurde deutlich gesteigert und die Leerstände konnten weiter reduziert werden. Das Entwicklungsgeschäft war geprägt von erfolgreichen Projektabschlüssen und der Übergabe zahlreicher Miet- und Eigentumswohnungen an die Mieterinnen und Käufer. Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit sinkenden Zinsen wirken stabilisierend auf die Finanzierungskosten und stützen die Immobilienwerte. Die Fusion von drei Tochtergesellschaften wird in den nächsten zwei Jahren zu erheblichen Steuerersparnissen führen. HIAG steht aus bilanzieller Sicht nach wie vor auf sehr solidem Fundament und besitzt die unternehmerische Flexibilität und Sicherheit für die planmässige Realisierung der vielversprechenden Projektpipeline. Vor dem Hintergrund des guten Geschäftsgangs und unter der Annahme einer stabilen Entwicklung der Schweizer Wirtschaft erwartet HIAG ein insgesamt gutes Geschäftsjahr 2024, was auch eine Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik unterstützen würde.
Liegenschaftsertrag weiter gesteigert und Leerstand erneut reduziert
Der Liegenschaftsertrag wurde gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.9 Mio. bzw. 5.3% auf CHF 37.1 Mio. (H1 2023: CHF 35.3 Mio.) gesteigert. Dazu beigetragen haben die erneute Reduktion des Leerstands von 4.0% auf 3.5% sowie erfolgreiche Projektabschlüsse und die damit verbundenen neuen Mietverträge in Biberist (SO), Windisch (AG) und Cham (ZG). Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm leicht zu auf 5.6% (2023: 5.4%) und die Nettorendite stieg auf 4.7% (2023: 4.2%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) blieb konstant bei 6.8 Jahren per 1.7.2024 (1.1.2024: 6.7 Jahre). Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 1.7.2024 8.6 Jahre (1.1.2024: 9.0 Jahre).
Erfolgreiche Projektabschlüsse und gute Fortschritte in der Immobilienentwicklung
Im Februar 2024 wurde der Bau der Gewerbeliegenschaft «Librec» auf dem «Papieri-Areal» in Biberist (SO) abgeschlossen und das Objekt an die Mieterschaft übergeben. Im gleichen Zeitraum wurde das «kessel haus» mit 24 Wohnungen und einem Anteil an kommerziellen Flächen fertiggestellt und damit die mehrjährige Entwicklung des historischen Kunzareals in Windisch (AG) abgeschlossen. Das Miet- und Stockwerkeigentumsprojekt «CHAMA» in Cham (ZG) konnte ebenfalls fristgerecht und im Budgetrahmen abgeschlossen und die vermieteten bzw. verkauften Einheiten an die Mieterinnen und Käufer übergeben werden. HIAG erzielte mit dem Verkaufs- und Projektstand im ersten Halbjahr einen Ergebnisbeitrag aus Promotionen in der Höhe von CHF 11.1 Mio., was deutlich über dem Erfolg im ersten Halbjahr des Vorjahres liegt (H1 2023: CHF 5.3 Mio.).
Die Baubewilligung für die zweite Etappe auf dem Areal in Cham (ZG) wurde im Berichtszeitraum rechtskräftig. Der Baustart der 140 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten ist im August erfolgt. Die in der zweiten Jahreshälfte 2023 begonnenen Bauten des befahrbaren Logistik- und Industriegebäudes «FAHRWERK» in Winterthur (ZH) und des 80 Meter hohen Wohnhochhauses «ALTO» in Zürich-Altstetten kommen erwartungsgemäss voran. Nachdem bei den Vorbereitungsarbeiten für die geplanten Bauprojekte auf dem «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) zusätzliche Altlasten entdeckt wurden, dürfte sich hier der für das zweite Halbjahr 2024 geplante Baubeginn auf dem Areal um einige Monate verzögern.
Weitere Wertsteigerungen im Entwicklungsportfolio
Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres, das noch von steigenden Zinsen geprägt war, hat sich das Zinsumfeld für HIAG mittlerweile deutlich verbessert. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) reduzierte den Leitzins im ersten Halbjahr 2024 in zwei Schritten von 1.75% auf 1.25%, wobei bis Ende Jahr mit einer weiteren Leitzinssenkung gerechnet wird. Neben der Entlastung der Finanzierungskosten stützt diese Zinsentwicklung auch die Immobilienwerte, weshalb der Wert des Bestandsportfolios mit einer Veränderung um CHF 1.0 Mio. bzw. 0.1% stabil blieb (H1 2023: Abwertung von CHF 14.8 Mio. bzw. -1.3%). Die Fortschritte bei den Projektentwicklungen führten trotz der zu erwartenden höheren Investitionen auf dem «Campus Reichhold» insgesamt zu einer Aufwertung des Entwicklungsportfolios von CHF 10.6 Mio. bzw. 1.3% (H1 2023: Aufwertung von CHF 7.8 Mio. bzw. 1.1%).
Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte erwartet
Der Transaktionsmarkt hat sich vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung des Zinsumfelds bereits spürbar belebt. Wie bereits kommuniziert, werden einzelne Liegenschaftsverkäufe in der zweiten Jahreshälfte erwartet, die wiederum positive Ergebnisbeiträge leisten sollten. Im Berichtszeitraum wurden erwartungsgemäss keine Liegenschaften verkauft.
Guter Geschäftsgang widerspiegelt sich in höherem Reingewinn
Der EBIT lag mit CHF 45.7 Mio. um 32.6% deutlich über Vorjahr (H1 2023: CHF 34.5 Mio.). Das erfreuliche Bewertungsergebnis sowie die höheren Liegenschaftserträge und der höhere Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum vermochten den hohen Erfolg aus dem Verkauf nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften im Vorjahr mehr als zu kompensieren. Auch die Kostendisziplin unterstützte das gute Geschäftsergebnis.
Die fälligen fest verzinslichen Finanzierungen mussten im vergangenen und im laufenden Jahr erwartungsgemäss zu höheren Zinsen refinanziert werden, was sich entsprechend im Finanzaufwand niederschlägt. Insgesamt erhöhte sich das Finanzergebnis um CHF 1.7 Mio. auf CHF 7.5 Mio. (H1 2023: CHF 5.9 Mio.).
Die Optimierung der Konzernstruktur wird in den nächsten zwei Jahren zu erheblichen Steuerersparnissen führen, da vorhandene Verlustvorträge aus den Vorjahren bei den laufenden Steuern berücksichtigt werden können.
Insgesamt steigerte HIAG den Reingewinn im Halbjahresvergleich deutlich um 63.5% auf CHF 36.2 Mio. (H1 2023: CHF 22.1 Mio.). Bereinigt um die Neubewertungseffekte lag der Reingewinn mit CHF 25.5 Mio. um 6.9% unter dem Vorjahreswert (H1 2023: CHF 27.4 Mio.). Dies ist primär auf den hohen Verkaufserfolg von nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften im Vorjahr zurückzuführen.
Grosse finanzielle Flexibilität mit solider Bilanzstruktur
Von der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie über CHF 500 Mio. ist mit CHF 260 Mio. per Stichtag rund die Hälfte benutzt. Der Loan-to-Value (LTV) netto betrug per Stichtag 39.5% (31.12.2023: LTV netto 39.8%), was deutlich unter der selbst definierten Obergrenze von 45% lag. Die Eigenkapitalquote lag per Stichtag mit 53.6% (31.12.2023: 53.9%) auf sehr komfortablem Niveau. Damit besitzt HIAG einen komfortablen Finanzierungsspielraum, um die laufenden und mittelfristigen Immobilienprojekte zu realisieren.
Fortschritte in der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie
HIAG hat im Berichtszeitraum auch konsequent die Ziele ihrer Nachhaltigkeitsstrategie weiterverfolgt. Seit Mitte April verfügt das «Papieri-Areal» über eine 4’500 m² grosse Photovoltaikanlage. Diese befindet sich auf dem fertiggestellten Neubau von «Librec» und wurde von HIAG Solar realisiert. Die neue Anlage ermöglicht es nicht nur «Librec» mit Solarstrom zu versorgen, sondern auch überschüssige Energie direkt in das Arealnetz der «Papieri» einzuspeisen. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Anlage von HIAG Solar in Kleindöttingen wurde das avisierte Ausbauziel von 6 MWp Leistung bis 2024 deutlich übertroffen. Diese Anlage ist mit einer Leistung von 1’170 kWp die grösste Anlange im Portfolio von HIAG Solar.
Positive Zukunft auf Basis des bewährten Geschäftsmodells
Die Strategie von HIAG mit ihren drei Geschäftsfeldern hat sich insbesondere in herausfordernden Zeiten als robust erwiesen und lässt das Management auch im aktuellen, nach wie vor von einigen Unsicherheiten geprägten Umfeld zuversichtlich in die Zukunft blicken. Die erwartete Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bis Ende Jahr, dürften die Finanzierungskosten weiter entlasten und sich auch positiv auf die Immobilienwerte und den Transaktionsmarkt auswirken. Die akute Wohnungsknappheit in einigen Regionen der Schweiz wird sich wohl aufgrund der nach wie vor hohen Zuwanderung akzentuieren, so dass für die laufenden Wohnbauprojekten von HIAG in Zürich, Cham und Wetzikon eine gute Nachfrage erwartet werden kann. Aufgrund der Kraft und Resilienz der Schweizer Wirtschaft geht HIAG davon aus, dass sich die Mietnachfrage nach kommerziell genutzten Flächen auch im derzeit volatilen Umfeld positiv entwickeln wird, wobei verkehrstechnisch gut erschlossene Lagen profitieren dürften.
Vor diesem Hintergrund erwartet HIAG ein insgesamt gutes Geschäftsjahr 2024, was auch eine Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik unterstützt.
Liegenschaftsertrag weiter gesteigert und Leerstand erneut reduziert
Der Liegenschaftsertrag wurde gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.9 Mio. bzw. 5.3% auf CHF 37.1 Mio. (H1 2023: CHF 35.3 Mio.) gesteigert. Dazu beigetragen haben die erneute Reduktion des Leerstands von 4.0% auf 3.5% sowie erfolgreiche Projektabschlüsse und die damit verbundenen neuen Mietverträge in Biberist (SO), Windisch (AG) und Cham (ZG). Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm leicht zu auf 5.6% (2023: 5.4%) und die Nettorendite stieg auf 4.7% (2023: 4.2%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) blieb konstant bei 6.8 Jahren per 1.7.2024 (1.1.2024: 6.7 Jahre). Bezogen auf die 15 grössten Mieter betrug der WAULT per 1.7.2024 8.6 Jahre (1.1.2024: 9.0 Jahre).
Erfolgreiche Projektabschlüsse und gute Fortschritte in der Immobilienentwicklung
Im Februar 2024 wurde der Bau der Gewerbeliegenschaft «Librec» auf dem «Papieri-Areal» in Biberist (SO) abgeschlossen und das Objekt an die Mieterschaft übergeben. Im gleichen Zeitraum wurde das «kessel haus» mit 24 Wohnungen und einem Anteil an kommerziellen Flächen fertiggestellt und damit die mehrjährige Entwicklung des historischen Kunzareals in Windisch (AG) abgeschlossen. Das Miet- und Stockwerkeigentumsprojekt «CHAMA» in Cham (ZG) konnte ebenfalls fristgerecht und im Budgetrahmen abgeschlossen und die vermieteten bzw. verkauften Einheiten an die Mieterinnen und Käufer übergeben werden. HIAG erzielte mit dem Verkaufs- und Projektstand im ersten Halbjahr einen Ergebnisbeitrag aus Promotionen in der Höhe von CHF 11.1 Mio., was deutlich über dem Erfolg im ersten Halbjahr des Vorjahres liegt (H1 2023: CHF 5.3 Mio.).
Die Baubewilligung für die zweite Etappe auf dem Areal in Cham (ZG) wurde im Berichtszeitraum rechtskräftig. Der Baustart der 140 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten ist im August erfolgt. Die in der zweiten Jahreshälfte 2023 begonnenen Bauten des befahrbaren Logistik- und Industriegebäudes «FAHRWERK» in Winterthur (ZH) und des 80 Meter hohen Wohnhochhauses «ALTO» in Zürich-Altstetten kommen erwartungsgemäss voran. Nachdem bei den Vorbereitungsarbeiten für die geplanten Bauprojekte auf dem «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) zusätzliche Altlasten entdeckt wurden, dürfte sich hier der für das zweite Halbjahr 2024 geplante Baubeginn auf dem Areal um einige Monate verzögern.
Weitere Wertsteigerungen im Entwicklungsportfolio
Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres, das noch von steigenden Zinsen geprägt war, hat sich das Zinsumfeld für HIAG mittlerweile deutlich verbessert. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) reduzierte den Leitzins im ersten Halbjahr 2024 in zwei Schritten von 1.75% auf 1.25%, wobei bis Ende Jahr mit einer weiteren Leitzinssenkung gerechnet wird. Neben der Entlastung der Finanzierungskosten stützt diese Zinsentwicklung auch die Immobilienwerte, weshalb der Wert des Bestandsportfolios mit einer Veränderung um CHF 1.0 Mio. bzw. 0.1% stabil blieb (H1 2023: Abwertung von CHF 14.8 Mio. bzw. -1.3%). Die Fortschritte bei den Projektentwicklungen führten trotz der zu erwartenden höheren Investitionen auf dem «Campus Reichhold» insgesamt zu einer Aufwertung des Entwicklungsportfolios von CHF 10.6 Mio. bzw. 1.3% (H1 2023: Aufwertung von CHF 7.8 Mio. bzw. 1.1%).
Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte erwartet
Der Transaktionsmarkt hat sich vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung des Zinsumfelds bereits spürbar belebt. Wie bereits kommuniziert, werden einzelne Liegenschaftsverkäufe in der zweiten Jahreshälfte erwartet, die wiederum positive Ergebnisbeiträge leisten sollten. Im Berichtszeitraum wurden erwartungsgemäss keine Liegenschaften verkauft.
Guter Geschäftsgang widerspiegelt sich in höherem Reingewinn
Der EBIT lag mit CHF 45.7 Mio. um 32.6% deutlich über Vorjahr (H1 2023: CHF 34.5 Mio.). Das erfreuliche Bewertungsergebnis sowie die höheren Liegenschaftserträge und der höhere Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum vermochten den hohen Erfolg aus dem Verkauf nicht mehr strategiekonformer Liegenschaften im Vorjahr mehr als zu kompensieren. Auch die Kostendisziplin unterstützte das gute Geschäftsergebnis.
Die fälligen fest verzinslichen Finanzierungen mussten im vergangenen und im laufenden Jahr erwartungsgemäss zu höheren Zinsen refinanziert werden, was sich entsprechend im Finanzaufwand niederschlägt. Insgesamt erhöhte sich das Finanzergebnis um CHF 1.7 Mio. auf CHF 7.5 Mio. (H1 2023: CHF 5.9 Mio.).
Die Optimierung der Konzernstruktur wird in den nächsten zwei Jahren zu erheblichen Steuerersparnissen führen, da vorhandene Verlustvorträge aus den Vorjahren bei den laufenden Steuern berücksichtigt werden können.
Insgesamt steigerte HIAG den Reingewinn im Halbjahresvergleich deutlich um 63.5% auf CHF 36.2 Mio. (H1 2023: CHF 22.1 Mio.). Bereinigt um die Neubewertungseffekte lag der Reingewinn mit CHF 25.5 Mio. um 6.9% unter dem Vorjahreswert (H1 2023: CHF 27.4 Mio.). Dies ist primär auf den hohen Verkaufserfolg von nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften im Vorjahr zurückzuführen.
Grosse finanzielle Flexibilität mit solider Bilanzstruktur
Von der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie über CHF 500 Mio. ist mit CHF 260 Mio. per Stichtag rund die Hälfte benutzt. Der Loan-to-Value (LTV) netto betrug per Stichtag 39.5% (31.12.2023: LTV netto 39.8%), was deutlich unter der selbst definierten Obergrenze von 45% lag. Die Eigenkapitalquote lag per Stichtag mit 53.6% (31.12.2023: 53.9%) auf sehr komfortablem Niveau. Damit besitzt HIAG einen komfortablen Finanzierungsspielraum, um die laufenden und mittelfristigen Immobilienprojekte zu realisieren.
Fortschritte in der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie
HIAG hat im Berichtszeitraum auch konsequent die Ziele ihrer Nachhaltigkeitsstrategie weiterverfolgt. Seit Mitte April verfügt das «Papieri-Areal» über eine 4’500 m² grosse Photovoltaikanlage. Diese befindet sich auf dem fertiggestellten Neubau von «Librec» und wurde von HIAG Solar realisiert. Die neue Anlage ermöglicht es nicht nur «Librec» mit Solarstrom zu versorgen, sondern auch überschüssige Energie direkt in das Arealnetz der «Papieri» einzuspeisen. Mit der Inbetriebnahme einer weiteren Anlage von HIAG Solar in Kleindöttingen wurde das avisierte Ausbauziel von 6 MWp Leistung bis 2024 deutlich übertroffen. Diese Anlage ist mit einer Leistung von 1’170 kWp die grösste Anlange im Portfolio von HIAG Solar.
Positive Zukunft auf Basis des bewährten Geschäftsmodells
Die Strategie von HIAG mit ihren drei Geschäftsfeldern hat sich insbesondere in herausfordernden Zeiten als robust erwiesen und lässt das Management auch im aktuellen, nach wie vor von einigen Unsicherheiten geprägten Umfeld zuversichtlich in die Zukunft blicken. Die erwartete Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bis Ende Jahr, dürften die Finanzierungskosten weiter entlasten und sich auch positiv auf die Immobilienwerte und den Transaktionsmarkt auswirken. Die akute Wohnungsknappheit in einigen Regionen der Schweiz wird sich wohl aufgrund der nach wie vor hohen Zuwanderung akzentuieren, so dass für die laufenden Wohnbauprojekten von HIAG in Zürich, Cham und Wetzikon eine gute Nachfrage erwartet werden kann. Aufgrund der Kraft und Resilienz der Schweizer Wirtschaft geht HIAG davon aus, dass sich die Mietnachfrage nach kommerziell genutzten Flächen auch im derzeit volatilen Umfeld positiv entwickeln wird, wobei verkehrstechnisch gut erschlossene Lagen profitieren dürften.
Vor diesem Hintergrund erwartet HIAG ein insgesamt gutes Geschäftsjahr 2024, was auch eine Fortführung der bisherigen Dividendenpolitik unterstützt.
