08.05.2025 DEMIRE: Operativ stabil – Mieterträge und FFO sinken
Die Ergebnisse der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) waren im ersten Quartal des Jahres 2025 vor dem Hintergrund der verkleinerten Portfoliobasis stabil und haben sich im Rahmen der Erwartungen des Vorstands entwickelt.
Mieterträge und FFO sinken nach Verkäufen erwartungsgemäß
Die Mieterträge verringern sich infolge der reduzierten Portfoliogröße kräftig um 24,7 Prozent auf EUR 14,0 Mio. (Q1 2024: EUR 18,6 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf EUR -3,4 Mio. (Q1 2024: EUR 4,8 Mio.). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen der als zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (EUR -10,8 Mio.).
Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) belaufen sich im Berichtszeitraum auf EUR 2,1 Mio. (Q1 2024: EUR 7,9 Mio.). Auch diese Entwicklung ist im Wesentlichen eine Folge des verkleinerten Immobilienportfolios der DEMIRE.
Frank Nickel, CEO der DEMIRE, sagt: „Unsere konsequent umgesetzte Verkaufsstrategie führte zu den erwarteten Rückgängen bei den Ertragskennzahlen. Gleichzeitig haben wir die Vermietungsleistung im ersten Quartal verdreifacht – ein starkes Zeichen für die Schlagkraft unseres neu aufgestellten Asset Managements. Gerade in diesem Marktumfeld ist das ein deutliches Ausrufezeichen.“
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank nach Verkäufen und Wertanpassungen auf rund EUR 766,0 Mio. (Jahresende 2024: EUR 779,3 Mio.). Der Net Asset Value (NAV, unverwässert) verringert sich im Berichtszeitraum entsprechend um EUR 0,16 auf EUR 2,29 je Aktie (Jahresende 2024: EUR 2,45).
Im ersten Quartal 2025 übergab die DEMIRE zwei Objekte an ihre neuen Eigentümer. Dazu Ralf Bongers, CIO der DEMIRE: „Zusätzlich zu diesen bereits abgeschlossenen Transaktionen befinden wir uns in fortgeschrittenen Verhandlungen über weitere Verkäufe. Wir verzeichnen messbare Fortschritte bei der Umsetzung unserer Transaktionsstrategie, treiben die Portfoliobereinigung voran und stärken unsere Liquidität.“
Verdreifachung der Vermietungsleistung
Die Vermietungsleistung stieg auf 25.500 m² (Q1 2024: 8.200 m²). Dies stellt eine Verdreifachung zum Vorjahreszeitraum dar und ist die höchste Vermietungsleistung in einem ersten Quartal seit 2022. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) erhöht sich dennoch noch einmal auf 18,1 Prozent (Jahresende 2024: 15,1 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios verlängert sich leicht auf 4,8 Jahren (Jahresende 2024: 4,6 Jahre).
Nettoverschuldungsgrad stabil
„Durch die Teilrückführung der Anleihe haben wir unseren Nettoverschuldungsgrad deutlich gesenkt und die Bilanzstruktur signifikant gestärkt. Als nächstes richten wir den Fokus auf die Immobilienfinanzierungen und die laufenden Kosten des Unternehmens“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten betragen zum Berichtsstichtag 4,32 Prozent pro Jahr und sind damit nahezu unverändert zum Jahresende 2024. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 41,5 Prozent (Jahresende 2024: 40,9 Prozent). Die liquiden Mittel beliefen sich zum Stichtag auf solide EUR 46,2 Mio.
Prognose für das Jahr 2025 bestätigt
Der Vorstand bestätigt die Prognose für das Geschäftsjahr 2025. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 51,0 Mio. und EUR 53,0 Mio. (2024: EUR 65,3 Mio.) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) zwischen EUR 3,5 Mio. und EUR 5,5 Mio. (2024: EUR 26,2 Mio.) erwartet.
Mieterträge und FFO sinken nach Verkäufen erwartungsgemäß
Die Mieterträge verringern sich infolge der reduzierten Portfoliogröße kräftig um 24,7 Prozent auf EUR 14,0 Mio. (Q1 2024: EUR 18,6 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf EUR -3,4 Mio. (Q1 2024: EUR 4,8 Mio.). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen der als zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (EUR -10,8 Mio.).
Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) belaufen sich im Berichtszeitraum auf EUR 2,1 Mio. (Q1 2024: EUR 7,9 Mio.). Auch diese Entwicklung ist im Wesentlichen eine Folge des verkleinerten Immobilienportfolios der DEMIRE.
Frank Nickel, CEO der DEMIRE, sagt: „Unsere konsequent umgesetzte Verkaufsstrategie führte zu den erwarteten Rückgängen bei den Ertragskennzahlen. Gleichzeitig haben wir die Vermietungsleistung im ersten Quartal verdreifacht – ein starkes Zeichen für die Schlagkraft unseres neu aufgestellten Asset Managements. Gerade in diesem Marktumfeld ist das ein deutliches Ausrufezeichen.“
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank nach Verkäufen und Wertanpassungen auf rund EUR 766,0 Mio. (Jahresende 2024: EUR 779,3 Mio.). Der Net Asset Value (NAV, unverwässert) verringert sich im Berichtszeitraum entsprechend um EUR 0,16 auf EUR 2,29 je Aktie (Jahresende 2024: EUR 2,45).
Im ersten Quartal 2025 übergab die DEMIRE zwei Objekte an ihre neuen Eigentümer. Dazu Ralf Bongers, CIO der DEMIRE: „Zusätzlich zu diesen bereits abgeschlossenen Transaktionen befinden wir uns in fortgeschrittenen Verhandlungen über weitere Verkäufe. Wir verzeichnen messbare Fortschritte bei der Umsetzung unserer Transaktionsstrategie, treiben die Portfoliobereinigung voran und stärken unsere Liquidität.“
Verdreifachung der Vermietungsleistung
Die Vermietungsleistung stieg auf 25.500 m² (Q1 2024: 8.200 m²). Dies stellt eine Verdreifachung zum Vorjahreszeitraum dar und ist die höchste Vermietungsleistung in einem ersten Quartal seit 2022. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) erhöht sich dennoch noch einmal auf 18,1 Prozent (Jahresende 2024: 15,1 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios verlängert sich leicht auf 4,8 Jahren (Jahresende 2024: 4,6 Jahre).
Nettoverschuldungsgrad stabil
„Durch die Teilrückführung der Anleihe haben wir unseren Nettoverschuldungsgrad deutlich gesenkt und die Bilanzstruktur signifikant gestärkt. Als nächstes richten wir den Fokus auf die Immobilienfinanzierungen und die laufenden Kosten des Unternehmens“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten betragen zum Berichtsstichtag 4,32 Prozent pro Jahr und sind damit nahezu unverändert zum Jahresende 2024. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 41,5 Prozent (Jahresende 2024: 40,9 Prozent). Die liquiden Mittel beliefen sich zum Stichtag auf solide EUR 46,2 Mio.
Prognose für das Jahr 2025 bestätigt
Der Vorstand bestätigt die Prognose für das Geschäftsjahr 2025. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 51,0 Mio. und EUR 53,0 Mio. (2024: EUR 65,3 Mio.) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen auf Gesellschafterdarlehen) zwischen EUR 3,5 Mio. und EUR 5,5 Mio. (2024: EUR 26,2 Mio.) erwartet.
