07.05.2026 Vonovia: Guter Jahresauftakt – Starkes operatives Ergebnis
Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender von Vonovia: „Wir sind erfolgreich in das Geschäftsjahr 2026 gestartet und haben in unseren Kerngeschäften starke Ergebnisse erzielt: mehr als 6 % Wachstum beim Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft und 30 % Wachstum beim Adjusted EBITDA im Segment Value-add. Wir blicken mit Zuversicht auf das Gesamtjahr und unsere mittelfristigen Wachstumsziele. Zudem bleibt der Schuldenabbau bis Ende 2028 im Fokus. Das stabile Fundament für unsere künftige Entwicklung ist unser Vermietungsgeschäft. Hinzu kommt: Die anderen Segmente gewinnen an Dynamik. Das positive Marktumfeld stützt diesen Trend.“
Segmentergebnisse
Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft (Segment Rental) ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,3 % gewachsen – und das trotz eines um rund 4.000 Wohnungen verkleinerten Portfolios. Dies zeigt, wie robust der Aufwärtstrend im größten Segment von Vonovia ist. Das organische Mietwachstum betrug 4,0 % (davon 2,6 % auf Basis der Mietspiegel, 1,0 % aus Modernisierungsinvestitionen und 0,4 % aus Neubau). Genauso positiv: eine Vermietungsquote von 97,7 % und eine Collection Rate von 99,6 %.
Beim Geschäft mit den wohnungsnahen Dienstleistungen (Value-add) stieg das Adjusted EBITDA um mehr als 30 % auf 50,1 Mio. €. Haupttreiber sind ein höherer Beitrag der Handwerkerorganisation (VTS) sowie das stetige Wachstum im Energiegeschäft.
Vonovia hat die Investitionen in die Modernisierung und den Neubau für den eigenen Bestand im 1. Quartal auf 266 Mio. € gesteigert. Dazu gehören: höhere Investitionen zur Verbesserung der Wohnqualität und der Energieeffizienz im Bestand (+11 %) sowie für Neubau im Bestand (+21 %), um das drängende Problem der Wohnungsknappheit in den Metropolen anzugehen. Insgesamt investierte Vonovia im 1. Quartal 442 Mio. € (+8 %) in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau.
Beim Verkauf von Wohnungen im Segment Recurring Sales lag die durchschnittliche Bruttomarge mit gut 42 % deutlich über dem Wert des Vorjahresquartals. Mit 350 verkauften Wohnungen war das Volumen erwartungsgemäß niedriger als im Vorjahr. Das lag an einer Vielzahl von Kaufverträgen aus 2024, die erst Anfang 2025 wirksam wurden. Dennoch erreichte das Adjusted EBITDA mit 18,2 Mio. € das Niveau des Vorjahres. Vonovia strebt im Jahr 2026 ein höheres Verkaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr an und will zudem das jährliche Volumen auf 3.000 bis 3.500 Einheiten steigern.
Das Neubaugeschäft (Segment Development) trug im 1. Quartal 2026 mit einem Adjusted EBITDA von 13,6 Mio. € zum Gesamtergebnis bei. Ein Vergleich mit dem Vorjahr ist verzerrt, da im Vorjahresquartal ein Grundstücksverkauf mit einem EBITDA-Effekt von 53 Mio. € enthalten war. Für das laufende Jahr erwartet Vonovia weiterhin starkes Wachstum durch Projektverkäufe und den Hochlauf des Neubaus sowie durch opportunistische Grundstücksverkäufe.
Finanzergebnis
Das Adjusted EBITDA Total betrug 711,6 Mio. € und entspricht damit den Erwartungen. Vonovia ist auf einem guten Weg, das Ziel von 2,95 bis 3,05 Mrd. € in 2026 zu erreichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Verkaufsaktivitäten erfahrungsgemäß im Jahresverlauf an Fahrt aufnehmen.
Das Bereinigte Ergebnis vor Steuern, das Adjusted EBT, ist vor allem durch ca. 20 Mio. € höhere Finanzierungskosten geprägt und betrug 462,2 Mio. € (0,54 € je Aktie). Ein niedrigerer Steueraufwand aufgrund gesunkener Verkaufsvolumen und höherer Minderheitsanteile infolge des Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen führten zu einem Bereinigten Periodenergebnis für die Aktionäre von 365,6 Mio. € (0,43 € je Aktie). Auch hier ist Vonovia auf Kurs, die Ziele von 1,9 bis 2,0 Mrd. € für das Adjusted EBT und von 1,4 bis 1,5 Mrd. € für das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre zu erreichen.
Lässt man im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit den Grundstücksverkauf aus dem 1. Quartal des Vorjahres außer Acht, lag die Steigerung des Adjusted EBITDA Total bei 10 %, des Adjusted EBT je Aktie bei 4 % und des Bereinigten Periodenergebnis je Aktie bei 3 %.
Der Operating Free Cashflow betrug in den ersten drei Monaten 363,9 Mio. € (633,6 Mio. € im 1. Quartal 2025). Gründe sind vor allem das um ca. 200 Mio. € niedrigere Nettoumlaufvermögen durch den Hochlauf der Investitionen und den Erwerb eines Manage-to-Green-Portfolios. Auch das geringere Privatisierungsvolumen im Segment Recurring Sales wirkte sich mit ca. 50 Mio. € aus.
Da für das 1. Quartal keine Portfoliobewertung vorgesehen ist, erhöhte sich der Nettovermögenswert NTA, das ist der Immobilienwert ohne Schulden, zum Ende des 1. Quartals 2026 nur leicht auf 46,57 € je Aktie. Eine umfassende Portfoliobewertung erfolgt zum 30. Juni 2026. Vonovia geht davon aus, dass die positive Entwicklung der Immobilienwerte, die es in den vergangenen 18 Monaten gab, auch im 1. Halbjahr 2026 anhält.
Finanzkennzahlen
Die wesentlichen Finanzkennzahlen für das 1. Quartal waren eine Nettoverschuldung/EBITDA von 13,7x (-0,1x), ein Verschuldungsgrad (LTV) von 45,1 % (-30 Basispunkte) und ein Zinsdeckungsgrad (ICR) von 3,7x (-0,1x).
Philip Grosse, Finanzvorstand von Vonovia: „Unsere Verschuldungskennzahlen sind auf einem komfortablen Niveau und werden sich weiter in Richtung unserer Ziele beim Verschuldungsgrad bewegen. Wir haben einen hervorragenden Zugang zum Kapitalmarkt. Nach einem vielversprechenden Start ins Jahr hat der Krieg im Nahen Osten vorerst zu einer stärkeren Volatilität und leicht höheren Finanzierungskosten geführt. Aktuell liegen unsere mittel- und langfristigen Finanzierungskosten noch im Plan. Wir beobachten die Situation weiterhin genau.“
Das Gesamtbild
Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender von Vonovia: „Wir stehen als Marktführer im Zentrum eines entscheidenden Megatrends – der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Wir bilden das gesamte Spektrum einschließlich Neubau und erstklassigem Full-Service-Management ab. Dabei bleiben wir ein verlässlicher und fairer Partner für unsere Kundinnen und Kunden. Wir sind uns der besonderen Verantwortung voll bewusst und nehmen sie sehr ernst. Darum messen wir regelmäßig die Kundenzufriedenheit. Mit 75,2 % befindet sie sich erneut auf einem sehr hohen Niveau für unsere Branche. Wir werden nicht nachlassen, uns stetig zu verbessern und die Dienstleistungen für unsere Kundinnen und Kunden weiter zu optimieren.“
Segmentergebnisse
Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft (Segment Rental) ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,3 % gewachsen – und das trotz eines um rund 4.000 Wohnungen verkleinerten Portfolios. Dies zeigt, wie robust der Aufwärtstrend im größten Segment von Vonovia ist. Das organische Mietwachstum betrug 4,0 % (davon 2,6 % auf Basis der Mietspiegel, 1,0 % aus Modernisierungsinvestitionen und 0,4 % aus Neubau). Genauso positiv: eine Vermietungsquote von 97,7 % und eine Collection Rate von 99,6 %.
Beim Geschäft mit den wohnungsnahen Dienstleistungen (Value-add) stieg das Adjusted EBITDA um mehr als 30 % auf 50,1 Mio. €. Haupttreiber sind ein höherer Beitrag der Handwerkerorganisation (VTS) sowie das stetige Wachstum im Energiegeschäft.
Vonovia hat die Investitionen in die Modernisierung und den Neubau für den eigenen Bestand im 1. Quartal auf 266 Mio. € gesteigert. Dazu gehören: höhere Investitionen zur Verbesserung der Wohnqualität und der Energieeffizienz im Bestand (+11 %) sowie für Neubau im Bestand (+21 %), um das drängende Problem der Wohnungsknappheit in den Metropolen anzugehen. Insgesamt investierte Vonovia im 1. Quartal 442 Mio. € (+8 %) in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau.
Beim Verkauf von Wohnungen im Segment Recurring Sales lag die durchschnittliche Bruttomarge mit gut 42 % deutlich über dem Wert des Vorjahresquartals. Mit 350 verkauften Wohnungen war das Volumen erwartungsgemäß niedriger als im Vorjahr. Das lag an einer Vielzahl von Kaufverträgen aus 2024, die erst Anfang 2025 wirksam wurden. Dennoch erreichte das Adjusted EBITDA mit 18,2 Mio. € das Niveau des Vorjahres. Vonovia strebt im Jahr 2026 ein höheres Verkaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr an und will zudem das jährliche Volumen auf 3.000 bis 3.500 Einheiten steigern.
Das Neubaugeschäft (Segment Development) trug im 1. Quartal 2026 mit einem Adjusted EBITDA von 13,6 Mio. € zum Gesamtergebnis bei. Ein Vergleich mit dem Vorjahr ist verzerrt, da im Vorjahresquartal ein Grundstücksverkauf mit einem EBITDA-Effekt von 53 Mio. € enthalten war. Für das laufende Jahr erwartet Vonovia weiterhin starkes Wachstum durch Projektverkäufe und den Hochlauf des Neubaus sowie durch opportunistische Grundstücksverkäufe.
Finanzergebnis
Das Adjusted EBITDA Total betrug 711,6 Mio. € und entspricht damit den Erwartungen. Vonovia ist auf einem guten Weg, das Ziel von 2,95 bis 3,05 Mrd. € in 2026 zu erreichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Verkaufsaktivitäten erfahrungsgemäß im Jahresverlauf an Fahrt aufnehmen.
Das Bereinigte Ergebnis vor Steuern, das Adjusted EBT, ist vor allem durch ca. 20 Mio. € höhere Finanzierungskosten geprägt und betrug 462,2 Mio. € (0,54 € je Aktie). Ein niedrigerer Steueraufwand aufgrund gesunkener Verkaufsvolumen und höherer Minderheitsanteile infolge des Beherrschungsvertrages mit der Deutsche Wohnen führten zu einem Bereinigten Periodenergebnis für die Aktionäre von 365,6 Mio. € (0,43 € je Aktie). Auch hier ist Vonovia auf Kurs, die Ziele von 1,9 bis 2,0 Mrd. € für das Adjusted EBT und von 1,4 bis 1,5 Mrd. € für das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre zu erreichen.
Lässt man im Sinne einer besseren Vergleichbarkeit den Grundstücksverkauf aus dem 1. Quartal des Vorjahres außer Acht, lag die Steigerung des Adjusted EBITDA Total bei 10 %, des Adjusted EBT je Aktie bei 4 % und des Bereinigten Periodenergebnis je Aktie bei 3 %.
Der Operating Free Cashflow betrug in den ersten drei Monaten 363,9 Mio. € (633,6 Mio. € im 1. Quartal 2025). Gründe sind vor allem das um ca. 200 Mio. € niedrigere Nettoumlaufvermögen durch den Hochlauf der Investitionen und den Erwerb eines Manage-to-Green-Portfolios. Auch das geringere Privatisierungsvolumen im Segment Recurring Sales wirkte sich mit ca. 50 Mio. € aus.
Da für das 1. Quartal keine Portfoliobewertung vorgesehen ist, erhöhte sich der Nettovermögenswert NTA, das ist der Immobilienwert ohne Schulden, zum Ende des 1. Quartals 2026 nur leicht auf 46,57 € je Aktie. Eine umfassende Portfoliobewertung erfolgt zum 30. Juni 2026. Vonovia geht davon aus, dass die positive Entwicklung der Immobilienwerte, die es in den vergangenen 18 Monaten gab, auch im 1. Halbjahr 2026 anhält.
Finanzkennzahlen
Die wesentlichen Finanzkennzahlen für das 1. Quartal waren eine Nettoverschuldung/EBITDA von 13,7x (-0,1x), ein Verschuldungsgrad (LTV) von 45,1 % (-30 Basispunkte) und ein Zinsdeckungsgrad (ICR) von 3,7x (-0,1x).
Philip Grosse, Finanzvorstand von Vonovia: „Unsere Verschuldungskennzahlen sind auf einem komfortablen Niveau und werden sich weiter in Richtung unserer Ziele beim Verschuldungsgrad bewegen. Wir haben einen hervorragenden Zugang zum Kapitalmarkt. Nach einem vielversprechenden Start ins Jahr hat der Krieg im Nahen Osten vorerst zu einer stärkeren Volatilität und leicht höheren Finanzierungskosten geführt. Aktuell liegen unsere mittel- und langfristigen Finanzierungskosten noch im Plan. Wir beobachten die Situation weiterhin genau.“
Das Gesamtbild
Luka Mucic, Vorstandsvorsitzender von Vonovia: „Wir stehen als Marktführer im Zentrum eines entscheidenden Megatrends – der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Wir bilden das gesamte Spektrum einschließlich Neubau und erstklassigem Full-Service-Management ab. Dabei bleiben wir ein verlässlicher und fairer Partner für unsere Kundinnen und Kunden. Wir sind uns der besonderen Verantwortung voll bewusst und nehmen sie sehr ernst. Darum messen wir regelmäßig die Kundenzufriedenheit. Mit 75,2 % befindet sie sich erneut auf einem sehr hohen Niveau für unsere Branche. Wir werden nicht nachlassen, uns stetig zu verbessern und die Dienstleistungen für unsere Kundinnen und Kunden weiter zu optimieren.“
