28.08.2014 Allreal verzeichnet erfreuliches Halbjahresergebnis
Im ersten Halbjahr 2014 verzeichnete die schweizerische Allreal aus Baar einen erfreulichen Geschäftsverlauf und vermochte ein ansprechendes Resultat zu erzielen. Das Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt belief sich auf CHF 55.4 Millionen und lag auf Vorjahresniveau.
Aufgrund höherer Aufwertungsgewinne lag das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt mit CHF 65.2 Millionen um 10.1 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs.
Die Erträge aus Vermietung der Renditeliegenschaften und der Liegenschaftenverwaltung sowie das abgewickelte Projektvolumen resultierten in der Summe in einer Gesamtleistung von CHF 567.7 Millionen.
Am Stichtag schloss die Aktie bei einem Kurs von CHF 126.00 und damit zwei Prozent über dem Wert per 31. Dezember 2013. Die aus positiver Kursveränderung und der Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie resultierende Gesamtperformance beläuft sich auf 6.4 Prozent.
Für das gesamte Geschäftsjahr 2014 rechnet Allreal trotz erfreulichem Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2014 mit einem operativen Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen des Vorjahrs liegt.
Renditeliegenschaften mit steigenden Mieterträgen
Gegenüber dem Vorjahr verzeichneten die Mieterträge eine Zunahme um 2.5 Prozent auf CHF 74.6 Millionen. Zum Wachstum beigetragen hat insbesondere der erstmals während sechs Monaten voll ertragswirksame Hauptsitz von Allianz in Wallisellen. Ohne die gewinnbringenden Verkäufe zweier größerer Geschäftsliegenschaften im vierten Quartal 2013 wäre das Mietertragswachstum deutlich stärker ausgefallen. Die kumulierte Leerstandsquote lag in der Berichtsperiode bei 5.6 Prozent
Der Liegenschaftenaufwand der Renditeliegenschaften belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf CHF 10.9 Millionen beziehungsweise 14.6 Prozent des Mietertrags und die Nettorendite des Portfolios lag bei sehr guten 4.8 Prozent.
Im Verlauf des ersten Halbjahrs 2014 übernahm Hammer Retex die Verwaltung weiterer Renditeliegenschaften von Allreal. Am Stichtag verwaltete das 2012 erworbene Unternehmen – gemessen am Marktwert des Portfolios – bereits 36 Prozent der Renditeliegenschaften.
Durch Umklassierung von vier Anlageliegenschaften im Bau erfuhr das Portfolio der Renditeliegenschaften in der Berichtsperiode einen markanten Ausbau. Bei den Zugängen handelt es sich um die zweite Etappe der Wohnliegenschaft Eikenøtt in Gland VD, um die beiden Wohnliegenschaften Favrehof in Wallisellen ZH und Escher-Terrassen in Zürich-West sowie um die Geschäftsliegenschaft Toni-Areal.
Die Übergabe der vom Kanton Zürich im Toni-Areal gemieteten Flächen erfolgte termingerecht per 1. Mai 2014; die anspruchsvolle Abrechnung des Gesamtprojekts ist im Gange. Die von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten werden ab dem 30. Juni 2014 in der Konzernbilanz als Finanzanlage geführt und durch den Mieter über die 20-jährige Mietvertragsdauer amortisiert. Entsprechend reduzierte sich der Marktwert der Liegenschaft um den Betrag der Mieterausbauten.
Aus dem Verkauf der Geschäftsliegenschaft Buckhauserstrasse 32 in Zürich Altstetten
(per 1. April 2014) resultierte ein 15 Prozent über dem Marktwert liegender Gewinn von
CHF 0.9 Millionen.
Unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr 2014 getätigten Handänderungen und Umklassierungen verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften per 30. Juni 2014 eine Zunahme von 60 auf 63 Renditeliegenschaften, wovon 21 Wohn- und 42 Geschäftsliegenschaften sind.
Die Bewertung der 66 Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer ergab per 30. Juni 2014 eine in der Summe positive Wertveränderung um CHF 12.4 Millionen.
Am Stichtag betrug der Gesamtwert des Portfolios der Anlageliegenschaften CHF 3.46 Milliarden. Der Marktwert der Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 3.25 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 0.21 Milliarden.
Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 64.4 Prozent.
Erfolgreicher Abschluss mehrerer Großprojekte
In der Berichtsperiode belief sich der Erfolg aus Generalunternehmung auf CHF 63.0 Millionen. Das 16 Prozent über dem Vorjahreswert liegende Ergebnis ist geprägt durch eine hohe Zahl von Eigentumsübertragungen von Entwicklungsliegenschaften. Bei einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund CHF 183 Millionen wurde ein Vorsteuergewinn von CHF 28.3 Millionen erzielt.
Gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs verzeichnete das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um 50.5 Prozent auf CHF 31.6 Millionen.
Zahlreiche Projektentwicklungen wurden im ersten Halbjahr 2014 erfolgreich vorangetrieben. Dazu zählen neben anderen die Arealentwicklungen auf den Grundstücken in Bülach Nord und in Dielsdorf sowie das vor Baubeginn stehende Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West. Für das in unmittelbarer Nachbarschaft geplante Geschäftshaus am Schiffbauplatz wurde ein Architekturwettbewerb mit internationaler Beteiligung durchgeführt und das Wohnbauprojekt Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH wurde zur Baureife gebracht.
In der Sparte Realisation führte der Abschluss mehrerer Projekte wie erwartet zu einem Rückgang des abgewickelten Projektvolumens. Dieses belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf 489.6 Millionen. Ein wichtiger Meilenstein für die Sparte Realisation war die termingerecht per 1. Mai 2014 erfolgte Übergabe der vom Kanton Zürich auf dem Toni-Areal gemieteten Flächen.
In der Berichtsperiode lag der Anteil der Eigenprojekte am gesamten Projektvolumen bei 42.5 Prozent. Der gegenüber der Vergleichsperiode tiefere Wert widerspiegelt den Abschluss der grossen Eigenprojekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen und auf dem Toni-Areal in Zürich-West. Vom im ersten Halbjahr 2014 abgewickelten Projektvolumen entfielen 88 Prozent auf Neubauten und 12 Prozent auf Renovationen und Umbauten.
Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.08 Milliarden gewährleistet die Auslastung der in der Sparte Realisation verfügbaren Kapazitäten während über eines Jahres.
Im ersten Halbjahr 2014 wurden 47 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Produktion abgesetzt. Per 30. Juni 2014 standen in 8 Projekten insgesamt 176 Einheiten, davon 19 bezugsbereite, zum Verkauf.
Die im ersten Halbjahr 2014 getätigten Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beliefen sich in der Summe auf CHF 182.8 Millionen. In diesem Betrag enthalten ist die am 17. Juni 2014 erfolgte Eigentumsübertragung des Wohn- und Geschäftshauses Ringhof (71 Mietwohnungen / rund 4600 m2 Bürofläche) in Wallisellen.
Mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 20.3 Millionen belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Ergebnis der Gruppe auf 35.6 Prozent.
Vorteilhafte Finanzierung bildet solide Basis für die Geschäftstätigkeit
Die Finanzschulden verzeichneten im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um CHF 123 Millionen auf CHF 1.8 Milliarden. Sie wurden mit einer neuen 1.25%-Obligationenanleihe im Umfang von CHF 125 Millionen und einer Laufzeit bis 2019 refinanziert.
Per 30. Juni 2014 lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital bei 2.07 Prozent, und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 51 Monate.
Offene Kreditlimiten in Höhe von CHF 651 Millionen und eine Verschuldungskapazität per Stichtag von CHF 1.3 Milliarden erlauben die problemlose Refinanzierung der im Oktober 2014 anstehenden Rückzahlung der 2.125%-Wandelanleihe. Die Rückzahlung der Anleihe über CHF 200 Millionen wird ab dem vierten Quartal 2014 zu einer nochmals tieferen Durchschnittsverzinsung der Finanzverbindlichkeiten führen.
Am Stichtag lag die Eigenkapitalquote bei 47.0 Prozent und das Net Gearing bei 88.5 Prozent.
Unveränderte Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs
Durch Umklassierung der drei Geschäftsliegenschaften Herostrasse in Zürich Altstetten, Lilienthal-Boulevard in Opfikon und Richtiring in Wallisellen wird das Portfolio der Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr 2014 weiter wachsen.
Bedingt durch das Portfoliowachstum, ist für das zweite Halbjahr 2014 mit einem starken Anstieg der Mieterträge zu rechnen.
Die Entwicklung und die Realisation von Neu- und Umbauprojekten unterliegen einem hohen Konkurrenz- und Margendruck. Deshalb gestaltet sich die mit der Konsolidierung des Geschäftsfelds Generalunternehmung einhergehende Ausrichtung auf Projekte mit intaktem Gewinnpotenzial sehr anspruchsvoll. Beim Verkauf von Wohneigentum ist unverändert mit längeren Absorptionszeiten und damit einhergehend mit geringeren Verkaufsgewinnen zu rechnen. Für das zweite Halbjahr 2014 ist deshalb von einem unter dem der Berichtsperiode liegenden Resultat der Generalunternehmung auszugehen.
Für das gesamte Geschäftsjahr 2014 rechnet Allreal trotz erfreulichem Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2014 mit einem operativen Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen des Vorjahrs liegt.
Aufgrund höherer Aufwertungsgewinne lag das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt mit CHF 65.2 Millionen um 10.1 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs.
Die Erträge aus Vermietung der Renditeliegenschaften und der Liegenschaftenverwaltung sowie das abgewickelte Projektvolumen resultierten in der Summe in einer Gesamtleistung von CHF 567.7 Millionen.
Am Stichtag schloss die Aktie bei einem Kurs von CHF 126.00 und damit zwei Prozent über dem Wert per 31. Dezember 2013. Die aus positiver Kursveränderung und der Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie resultierende Gesamtperformance beläuft sich auf 6.4 Prozent.
Für das gesamte Geschäftsjahr 2014 rechnet Allreal trotz erfreulichem Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2014 mit einem operativen Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen des Vorjahrs liegt.
Renditeliegenschaften mit steigenden Mieterträgen
Gegenüber dem Vorjahr verzeichneten die Mieterträge eine Zunahme um 2.5 Prozent auf CHF 74.6 Millionen. Zum Wachstum beigetragen hat insbesondere der erstmals während sechs Monaten voll ertragswirksame Hauptsitz von Allianz in Wallisellen. Ohne die gewinnbringenden Verkäufe zweier größerer Geschäftsliegenschaften im vierten Quartal 2013 wäre das Mietertragswachstum deutlich stärker ausgefallen. Die kumulierte Leerstandsquote lag in der Berichtsperiode bei 5.6 Prozent
Der Liegenschaftenaufwand der Renditeliegenschaften belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf CHF 10.9 Millionen beziehungsweise 14.6 Prozent des Mietertrags und die Nettorendite des Portfolios lag bei sehr guten 4.8 Prozent.
Im Verlauf des ersten Halbjahrs 2014 übernahm Hammer Retex die Verwaltung weiterer Renditeliegenschaften von Allreal. Am Stichtag verwaltete das 2012 erworbene Unternehmen – gemessen am Marktwert des Portfolios – bereits 36 Prozent der Renditeliegenschaften.
Durch Umklassierung von vier Anlageliegenschaften im Bau erfuhr das Portfolio der Renditeliegenschaften in der Berichtsperiode einen markanten Ausbau. Bei den Zugängen handelt es sich um die zweite Etappe der Wohnliegenschaft Eikenøtt in Gland VD, um die beiden Wohnliegenschaften Favrehof in Wallisellen ZH und Escher-Terrassen in Zürich-West sowie um die Geschäftsliegenschaft Toni-Areal.
Die Übergabe der vom Kanton Zürich im Toni-Areal gemieteten Flächen erfolgte termingerecht per 1. Mai 2014; die anspruchsvolle Abrechnung des Gesamtprojekts ist im Gange. Die von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten werden ab dem 30. Juni 2014 in der Konzernbilanz als Finanzanlage geführt und durch den Mieter über die 20-jährige Mietvertragsdauer amortisiert. Entsprechend reduzierte sich der Marktwert der Liegenschaft um den Betrag der Mieterausbauten.
Aus dem Verkauf der Geschäftsliegenschaft Buckhauserstrasse 32 in Zürich Altstetten
(per 1. April 2014) resultierte ein 15 Prozent über dem Marktwert liegender Gewinn von
CHF 0.9 Millionen.
Unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr 2014 getätigten Handänderungen und Umklassierungen verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften per 30. Juni 2014 eine Zunahme von 60 auf 63 Renditeliegenschaften, wovon 21 Wohn- und 42 Geschäftsliegenschaften sind.
Die Bewertung der 66 Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer ergab per 30. Juni 2014 eine in der Summe positive Wertveränderung um CHF 12.4 Millionen.
Am Stichtag betrug der Gesamtwert des Portfolios der Anlageliegenschaften CHF 3.46 Milliarden. Der Marktwert der Renditeliegenschaften belief sich auf CHF 3.25 Milliarden, jener der Anlageliegenschaften im Bau auf CHF 0.21 Milliarden.
Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei 64.4 Prozent.
Erfolgreicher Abschluss mehrerer Großprojekte
In der Berichtsperiode belief sich der Erfolg aus Generalunternehmung auf CHF 63.0 Millionen. Das 16 Prozent über dem Vorjahreswert liegende Ergebnis ist geprägt durch eine hohe Zahl von Eigentumsübertragungen von Entwicklungsliegenschaften. Bei einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund CHF 183 Millionen wurde ein Vorsteuergewinn von CHF 28.3 Millionen erzielt.
Gegenüber der Vergleichsperiode des Vorjahrs verzeichnete das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um 50.5 Prozent auf CHF 31.6 Millionen.
Zahlreiche Projektentwicklungen wurden im ersten Halbjahr 2014 erfolgreich vorangetrieben. Dazu zählen neben anderen die Arealentwicklungen auf den Grundstücken in Bülach Nord und in Dielsdorf sowie das vor Baubeginn stehende Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West. Für das in unmittelbarer Nachbarschaft geplante Geschäftshaus am Schiffbauplatz wurde ein Architekturwettbewerb mit internationaler Beteiligung durchgeführt und das Wohnbauprojekt Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH wurde zur Baureife gebracht.
In der Sparte Realisation führte der Abschluss mehrerer Projekte wie erwartet zu einem Rückgang des abgewickelten Projektvolumens. Dieses belief sich im ersten Halbjahr 2014 auf 489.6 Millionen. Ein wichtiger Meilenstein für die Sparte Realisation war die termingerecht per 1. Mai 2014 erfolgte Übergabe der vom Kanton Zürich auf dem Toni-Areal gemieteten Flächen.
In der Berichtsperiode lag der Anteil der Eigenprojekte am gesamten Projektvolumen bei 42.5 Prozent. Der gegenüber der Vergleichsperiode tiefere Wert widerspiegelt den Abschluss der grossen Eigenprojekte auf dem Richti-Areal in Wallisellen und auf dem Toni-Areal in Zürich-West. Vom im ersten Halbjahr 2014 abgewickelten Projektvolumen entfielen 88 Prozent auf Neubauten und 12 Prozent auf Renovationen und Umbauten.
Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von CHF 1.08 Milliarden gewährleistet die Auslastung der in der Sparte Realisation verfügbaren Kapazitäten während über eines Jahres.
Im ersten Halbjahr 2014 wurden 47 Wohneinheiten aus eigener Entwicklung und Produktion abgesetzt. Per 30. Juni 2014 standen in 8 Projekten insgesamt 176 Einheiten, davon 19 bezugsbereite, zum Verkauf.
Die im ersten Halbjahr 2014 getätigten Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beliefen sich in der Summe auf CHF 182.8 Millionen. In diesem Betrag enthalten ist die am 17. Juni 2014 erfolgte Eigentumsübertragung des Wohn- und Geschäftshauses Ringhof (71 Mietwohnungen / rund 4600 m2 Bürofläche) in Wallisellen.
Mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 20.3 Millionen belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Ergebnis der Gruppe auf 35.6 Prozent.
Vorteilhafte Finanzierung bildet solide Basis für die Geschäftstätigkeit
Die Finanzschulden verzeichneten im ersten Halbjahr 2014 einen Anstieg um CHF 123 Millionen auf CHF 1.8 Milliarden. Sie wurden mit einer neuen 1.25%-Obligationenanleihe im Umfang von CHF 125 Millionen und einer Laufzeit bis 2019 refinanziert.
Per 30. Juni 2014 lag der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital bei 2.07 Prozent, und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 51 Monate.
Offene Kreditlimiten in Höhe von CHF 651 Millionen und eine Verschuldungskapazität per Stichtag von CHF 1.3 Milliarden erlauben die problemlose Refinanzierung der im Oktober 2014 anstehenden Rückzahlung der 2.125%-Wandelanleihe. Die Rückzahlung der Anleihe über CHF 200 Millionen wird ab dem vierten Quartal 2014 zu einer nochmals tieferen Durchschnittsverzinsung der Finanzverbindlichkeiten führen.
Am Stichtag lag die Eigenkapitalquote bei 47.0 Prozent und das Net Gearing bei 88.5 Prozent.
Unveränderte Einschätzung des weiteren Geschäftsverlaufs
Durch Umklassierung der drei Geschäftsliegenschaften Herostrasse in Zürich Altstetten, Lilienthal-Boulevard in Opfikon und Richtiring in Wallisellen wird das Portfolio der Renditeliegenschaften im zweiten Halbjahr 2014 weiter wachsen.
Bedingt durch das Portfoliowachstum, ist für das zweite Halbjahr 2014 mit einem starken Anstieg der Mieterträge zu rechnen.
Die Entwicklung und die Realisation von Neu- und Umbauprojekten unterliegen einem hohen Konkurrenz- und Margendruck. Deshalb gestaltet sich die mit der Konsolidierung des Geschäftsfelds Generalunternehmung einhergehende Ausrichtung auf Projekte mit intaktem Gewinnpotenzial sehr anspruchsvoll. Beim Verkauf von Wohneigentum ist unverändert mit längeren Absorptionszeiten und damit einhergehend mit geringeren Verkaufsgewinnen zu rechnen. Für das zweite Halbjahr 2014 ist deshalb von einem unter dem der Berichtsperiode liegenden Resultat der Generalunternehmung auszugehen.
Für das gesamte Geschäftsjahr 2014 rechnet Allreal trotz erfreulichem Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2014 mit einem operativen Ergebnis, das auf dem Niveau früherer Jahre, aber unter demjenigen des Vorjahrs liegt.
