19.02.2016 SEGRO mit starkem Ergebnis – Ausblick bleibt positiv
SEGRO plc hat heute die Ergebnisse des am 31. Dezember 2015 zu Ende gegangenen Geschäftsjahres vorgelegt. Die starke operative Entwicklung und Bestandsentwicklung ist auf das aktive Asset Management, die positive Marktdynamik und die strategische Neupositionierung unseres Portfolios zurückzuführen, dessen Fokus fast ausschließlich auf Industrie- und Logistikimmobilien liegt. Die nutzer- und investorenseitige Nachfrage nach modernen Lagerhallen in erstklassigen Lagen wird durch das nach wie vor günstige gesamtwirtschaftliche Umfeld ebenso bestimmt, wie durch das knappe Angebot an Neubauflächen und den strukturellen Veränderungen der Konsumnachfrage in den Einzelhandelssegmenten E-Commerce und Nahversorgung. Händler, Paketdienste und 3PL-Unternehmen reagieren auf diese Veränderungen mit der Umstrukturierung ihrer Lieferketten, wobei der punktgenauen Platzierung moderner Lager- und Verteilzentren eine kritische Bedeutung zukommt.
- Vorsteuergewinne (IFRS) i.H.v. 686,5 Mio. £ (2014: 654,4 Mio. £) sind das Ergebnis höherer Überschüsse in Verbindung mit weiteren Kapitalwertzuwächsen im abgeschlossenen Jahr.
- Ein bereinigter Gewinn je Aktie i.H.v. 18.4 Pence entspricht einem Zuwachs um 7% im Vorjahresvergleich (2014: 17,2 Pence), der auf höhere flächenbereinigte Mieteinnahmen, eine historisch niedrige Leerstandsquote von 4,8%, Neuentwicklungen, Ankäufe und niedrigere Finanzierungs- und Betriebskosten zurückzuführen ist.
- Der Anstieg des Nettosubstanzwerts (NAV EPRA) je Aktie um 21% auf 463 Pence bildet den Kapitalwertzuwachs ab, der auf eine Portfolioaufwertung aufgrund von Renditeveränderungen und Mietzuwächsen vor allem in Großbritannien zurückzuführen ist.
- Entwicklungsprogramm und Grundstücksreserven in guter Lage als künftige Wachstumstreiber. Laufende Bauprogramme und mittelfristige Entwicklungsprojekte werden im Verlauf der nächsten fünf Jahre voraussichtlich Jahresmieterträge i.H.v. ca. 109 Mio. £ generieren, was aktuell einem Anteil von 38% der laufenden Erträge von SEGRO entspräche.
- Die Schlussdividende erhöhte sich um 3,9% auf 10,6 Pence (2014: 10,2 Pence).
Kommentar zum Ergebnis von David Sleath, CEO:
"Auch 2015 erwies sich als ein sehr gutes Jahr für SEGRO, und wir können ein entsprechend starkes Ergebnis vorweisen. Der Ausblick bei der Nutzernachfrage bleibt positiv und das neue Jahr hat dank einer gut gefüllten Vermietungs-Pipeline und neuen Entwicklungsgelegenheiten einen guten Anfang genommen. Ungeachtet der zahlreichen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Unwägbarkeiten gehen wir mit Hinblick auf unser gut aufgestelltes Portfolio von fortgesetztem Wachstum und einer im Vergleich zum Immobilienmarkt überdurchschnittlichen Wertentwicklung aus".
FINANZIELLE UND OPERATIVE HIGHLIGHTS(1)
Konzernübergreifend starke operative Entwicklung
- 4,2% Zuwachs bei den flächenbereinigten Mietreinerträgen, wobei sich das Wachstum in Großbritannien auf 5,2% und in Kontinentaleuropa auf 1,2% belief.
- 11% Zunahme bei den Neuvermietungen und somit ein Anstieg der Mieteinnahmen auf 39,3 Mio. £ (2014: 35,4 Mio. £), davon 18,7 Mio. £ von Bestandsimmobilien und 14,1 Mio. £ von Vorvermietungen in Projektentwicklungen.
- 9,9 Mio. £ an annualisierten Mieterträgen durch abgeschlossene Projektentwicklungen (11,8 Mio. £ bei Vollvermietung). Zudem sind auch die zugesagten Projektentwicklungen in der Pipeline zu 61% vorvermietet und werden nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung annualisierte Mieterträge von voraussichtlich 26,1 Mio. £ generieren.
- Die Leerstandsquote hat sich weiter verbessert auf derzeit 4,8% (31.12.2014: 6,3%) vor allem aufgrund der hohen Vermietungsleistung bei Bestandsobjekten und Neubauten. Etwa ein Viertel der Leerstandsflächen entfallen auf Fertigstellungen, bei denen mit einer baldigen Vermietung zu rechnen ist.
Positive Objektneubewertungen auf allen wichtigen Märkten
- Kapitalwertzuwächse von 11,1% für das Portfolio, wobei der Wert des Bestands an abgeschlossenen Entwicklungen in Großbritannien um 13,1% zulegte (und damit stärker als der branchenübergreifende Quartalsindex von IPD UK, dem "All Industrial Quarterly Index", der eine Kapitalrendite von 10,6% ausweist). Der Zuwachs ergibt sich aus dem Rückgang der Durchschnittsrendite um 30 Basispunkte in Kombination mit Fertigstellungen, Wertzuwächsen aufgrund von Asset-Management-Initiativen und einer Erhöhung des Mietwerts um 4,4%. Der Bestand an Fertigstellungen in Kontinentaleuropa erhöhte sich um 7,9% und bildet dabei vor allem eine Verbesserung der Durchschnittsrendite um 100 Basispunkte ab. Mietwerte gaben zwar auf Ganzjahressicht um 0,9% nach, stabilisierten sich aber in der zweiten Jahreshälfte.
- Der NAV je Aktie (EPRA) stieg um 21% auf 463 Pence (31.12.2014: 384 Pence) und zwar vor allem in Folge des Wertzuwachses durch Fertigstellungen und Entwicklungsgewinne.
Wachstumsorientierte Investitionen
- 719 Mio. £ an Portfolioinvestments mit Schwerpunkt auf Neubauten (164 Mio. £) und Zukäufe für die Baulandreserve (221 Mio. £) sowie auf Ankäufe im Wert von 334 Mio. £ an diversen Märkten, in denen wir uns stärker zu engagieren beabsichtigen: in Norditalien, den Niederlanden und Großbritannien.
- Veräußerungen im Wert von 661 Mio. £ betrafen Objekte, die nicht unserer Core-Strategie entsprechen, darunter Büroimmobilien in Mailand und (nach Ende des Berichtszeitraums) im britischen Slough, sodass sich formal ein Beleihungsauslauf ("Look-through LTV") von 34% ergab (31.12.2014: 40%).
Perspektive
- Die Bedingungen am Vermietungsmarkt sind nach wie vor günstig, vor allem in Großbritannien, was sich generell durch den Strukturwandel der Konsumnachfrage durch den E-Commerce erklärt, der Einzelhändler zwingt, ihre Lieferketten zu überprüfen und umzustellen, und für rege Nachfrage bei Lagerflächen für die Endzustellung sorgt. Auch das Angebot an moderner flexibler Lagerfläche ist nach wie vor knapp, und es liegen keine Anzeichen für ein drohendes Überangebot vor.
- Die hohe Nachfrage am Investmentmarkt hält an, wird aber zunehmend selektiver, mit Fokussierung auf erstklassigen Lagen, wo sich die derzeitigen Anfangsrenditen durch Mietsteigerungspotenzial rechtfertigen lassen. Die Märkte, in denen SEGRO aktiv ist, weisen unserer Meinung nach Potenzial für weitere Kapitalzuwächse auf, allerdings dürfte sich das Wachstum vor allem in Großbritannien verlangsamen und eher auf der Erwartung von Mietwachstum als auf fortgesetzter Renditekompression basieren.
- Die Konzernschwerpunkte liegen weiterhin auf konservativer Kapitalallokation und operativer Exzellenz. Ungeachtet der zahlreichen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten werden wir das aktive Asset-Management unserer Bestandsobjekte fortführen und unsere Landreserven in guter Lage nutzen, um moderne Lagerflächen zu entwickeln. Dies ermöglicht uns, vom derzeit günstigen Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu profitieren und attraktive risikobereinigte Renditen für unsere Anteilseigner zu erwirtschaften.
(1) Sämtliche hier genannten Zahlenwerte beziehen sich auf den Anteil von SEGRO, ausgenommen Angaben zu Grund und Boden (Hektar) und Flächen (Quadratmeter), die dem vollen Wert entsprechen, sofern nicht anders angegeben.
- Vorsteuergewinne (IFRS) i.H.v. 686,5 Mio. £ (2014: 654,4 Mio. £) sind das Ergebnis höherer Überschüsse in Verbindung mit weiteren Kapitalwertzuwächsen im abgeschlossenen Jahr.
- Ein bereinigter Gewinn je Aktie i.H.v. 18.4 Pence entspricht einem Zuwachs um 7% im Vorjahresvergleich (2014: 17,2 Pence), der auf höhere flächenbereinigte Mieteinnahmen, eine historisch niedrige Leerstandsquote von 4,8%, Neuentwicklungen, Ankäufe und niedrigere Finanzierungs- und Betriebskosten zurückzuführen ist.
- Der Anstieg des Nettosubstanzwerts (NAV EPRA) je Aktie um 21% auf 463 Pence bildet den Kapitalwertzuwachs ab, der auf eine Portfolioaufwertung aufgrund von Renditeveränderungen und Mietzuwächsen vor allem in Großbritannien zurückzuführen ist.
- Entwicklungsprogramm und Grundstücksreserven in guter Lage als künftige Wachstumstreiber. Laufende Bauprogramme und mittelfristige Entwicklungsprojekte werden im Verlauf der nächsten fünf Jahre voraussichtlich Jahresmieterträge i.H.v. ca. 109 Mio. £ generieren, was aktuell einem Anteil von 38% der laufenden Erträge von SEGRO entspräche.
- Die Schlussdividende erhöhte sich um 3,9% auf 10,6 Pence (2014: 10,2 Pence).
Kommentar zum Ergebnis von David Sleath, CEO:
"Auch 2015 erwies sich als ein sehr gutes Jahr für SEGRO, und wir können ein entsprechend starkes Ergebnis vorweisen. Der Ausblick bei der Nutzernachfrage bleibt positiv und das neue Jahr hat dank einer gut gefüllten Vermietungs-Pipeline und neuen Entwicklungsgelegenheiten einen guten Anfang genommen. Ungeachtet der zahlreichen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Unwägbarkeiten gehen wir mit Hinblick auf unser gut aufgestelltes Portfolio von fortgesetztem Wachstum und einer im Vergleich zum Immobilienmarkt überdurchschnittlichen Wertentwicklung aus".
FINANZIELLE UND OPERATIVE HIGHLIGHTS(1)
Konzernübergreifend starke operative Entwicklung
- 4,2% Zuwachs bei den flächenbereinigten Mietreinerträgen, wobei sich das Wachstum in Großbritannien auf 5,2% und in Kontinentaleuropa auf 1,2% belief.
- 11% Zunahme bei den Neuvermietungen und somit ein Anstieg der Mieteinnahmen auf 39,3 Mio. £ (2014: 35,4 Mio. £), davon 18,7 Mio. £ von Bestandsimmobilien und 14,1 Mio. £ von Vorvermietungen in Projektentwicklungen.
- 9,9 Mio. £ an annualisierten Mieterträgen durch abgeschlossene Projektentwicklungen (11,8 Mio. £ bei Vollvermietung). Zudem sind auch die zugesagten Projektentwicklungen in der Pipeline zu 61% vorvermietet und werden nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung annualisierte Mieterträge von voraussichtlich 26,1 Mio. £ generieren.
- Die Leerstandsquote hat sich weiter verbessert auf derzeit 4,8% (31.12.2014: 6,3%) vor allem aufgrund der hohen Vermietungsleistung bei Bestandsobjekten und Neubauten. Etwa ein Viertel der Leerstandsflächen entfallen auf Fertigstellungen, bei denen mit einer baldigen Vermietung zu rechnen ist.
Positive Objektneubewertungen auf allen wichtigen Märkten
- Kapitalwertzuwächse von 11,1% für das Portfolio, wobei der Wert des Bestands an abgeschlossenen Entwicklungen in Großbritannien um 13,1% zulegte (und damit stärker als der branchenübergreifende Quartalsindex von IPD UK, dem "All Industrial Quarterly Index", der eine Kapitalrendite von 10,6% ausweist). Der Zuwachs ergibt sich aus dem Rückgang der Durchschnittsrendite um 30 Basispunkte in Kombination mit Fertigstellungen, Wertzuwächsen aufgrund von Asset-Management-Initiativen und einer Erhöhung des Mietwerts um 4,4%. Der Bestand an Fertigstellungen in Kontinentaleuropa erhöhte sich um 7,9% und bildet dabei vor allem eine Verbesserung der Durchschnittsrendite um 100 Basispunkte ab. Mietwerte gaben zwar auf Ganzjahressicht um 0,9% nach, stabilisierten sich aber in der zweiten Jahreshälfte.
- Der NAV je Aktie (EPRA) stieg um 21% auf 463 Pence (31.12.2014: 384 Pence) und zwar vor allem in Folge des Wertzuwachses durch Fertigstellungen und Entwicklungsgewinne.
Wachstumsorientierte Investitionen
- 719 Mio. £ an Portfolioinvestments mit Schwerpunkt auf Neubauten (164 Mio. £) und Zukäufe für die Baulandreserve (221 Mio. £) sowie auf Ankäufe im Wert von 334 Mio. £ an diversen Märkten, in denen wir uns stärker zu engagieren beabsichtigen: in Norditalien, den Niederlanden und Großbritannien.
- Veräußerungen im Wert von 661 Mio. £ betrafen Objekte, die nicht unserer Core-Strategie entsprechen, darunter Büroimmobilien in Mailand und (nach Ende des Berichtszeitraums) im britischen Slough, sodass sich formal ein Beleihungsauslauf ("Look-through LTV") von 34% ergab (31.12.2014: 40%).
Perspektive
- Die Bedingungen am Vermietungsmarkt sind nach wie vor günstig, vor allem in Großbritannien, was sich generell durch den Strukturwandel der Konsumnachfrage durch den E-Commerce erklärt, der Einzelhändler zwingt, ihre Lieferketten zu überprüfen und umzustellen, und für rege Nachfrage bei Lagerflächen für die Endzustellung sorgt. Auch das Angebot an moderner flexibler Lagerfläche ist nach wie vor knapp, und es liegen keine Anzeichen für ein drohendes Überangebot vor.
- Die hohe Nachfrage am Investmentmarkt hält an, wird aber zunehmend selektiver, mit Fokussierung auf erstklassigen Lagen, wo sich die derzeitigen Anfangsrenditen durch Mietsteigerungspotenzial rechtfertigen lassen. Die Märkte, in denen SEGRO aktiv ist, weisen unserer Meinung nach Potenzial für weitere Kapitalzuwächse auf, allerdings dürfte sich das Wachstum vor allem in Großbritannien verlangsamen und eher auf der Erwartung von Mietwachstum als auf fortgesetzter Renditekompression basieren.
- Die Konzernschwerpunkte liegen weiterhin auf konservativer Kapitalallokation und operativer Exzellenz. Ungeachtet der zahlreichen gesamtwirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten werden wir das aktive Asset-Management unserer Bestandsobjekte fortführen und unsere Landreserven in guter Lage nutzen, um moderne Lagerflächen zu entwickeln. Dies ermöglicht uns, vom derzeit günstigen Verhältnis von Angebot und Nachfrage zu profitieren und attraktive risikobereinigte Renditen für unsere Anteilseigner zu erwirtschaften.
(1) Sämtliche hier genannten Zahlenwerte beziehen sich auf den Anteil von SEGRO, ausgenommen Angaben zu Grund und Boden (Hektar) und Flächen (Quadratmeter), die dem vollen Wert entsprechen, sofern nicht anders angegeben.
