25.04.2016 UBM mit neuem Leistungs- und Ergebnisrekord
Die UBM Development AG konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 zum dritten Mal in Folge neue Rekorde aufstellen. Die offizielle Bilanz entspricht im Wesentlichen den im Februar veröffentlichten vorläufigen Zahlen.
Die Produktionsleistung stieg um 73,1% von 342,7 Mio. Euro auf 593,3 Mio. Euro. Wichtigster Markt war Deutschland mit 208,9 Mio. Euro. Die Kennzahl Produktionsleistung umfasst analog zum Geschäftsmodell von UBM nicht nur die Erlöse aus Immobilienverkäufen, Mieteinnahmen oder Einnahmen aus Hotelbetrieb, sondern auch noch nicht abgerechnete Bauleistungen, Lieferungen oder Leistungen an Dritte. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Umsatz legte um 37,7% auf 307,8 Mio. Euro zu. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wuchs um 99,6% von 25,2 Mio. Euro auf rund 50,3 Mio. Euro, der Jahresüberschuss von 22,0 Mio. Euro um 69,5% auf 37,3 Mio. Euro. Das abgelaufene Geschäftsjahr war auch von einem deutlichen Produktivitätszuwachs gekennzeichnet. Während die Produktionsleistung um „nur“ 73,1% anstieg, wuchs das Ergebnis des Konzerns vor Steuern um 99,6%.
Die Eigenkapitalrentabilität verbesserte sich von 13,9% auf 15,1% und die Gesamtkapitalrentabilität von 5,7 % auf 6,8%.
Die enorme Verbesserung resultiert zum Teil aus dem Merger von Entwicklungs-kapazitäten in Deutschland und Österreich sowie aus einer forcierten Verwertung des Portfolios. Die Gesellschaft konnte letztes Jahr 13 Projekte mit einem Gesamtverkaufspreis von über 380 Mio. Euro platzieren. Der dadurch, abzüglich allfälliger Fremdfinanzierungen lukrierte, Net Cash-in liegt bei 170 Mio. Euro. Bedingt durch die mit dem Merger einhergegangene Portfoliovergrößerung stieg die Nettoverschuldung trotz des enormen Mittelrückflusses von 438,7 Mio. Euro auf 609,7 Mio. Euro. Aussagekräftiger als die absolute Zahl ist aber die Eigenkapitalquote. Diese verbesserte sich von 2014 auf 2015 um 4,1 Prozentpunkte von 23,9% auf 28,0%.
Aufgrund der hervorragenden Entwicklung soll die Dividende von 1,25 Euro um 35 Cent oder 28% auf 1,60 Euro je Aktie erhöht werden. UBM würde damit unter den an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien die höchste Dividendenrendite aufweisen.
Bemerkenswert war 2015 vor allem die Menge der abgeschlossenen Forward Deals. Immer mehr Investoren fürchten, der Markt könnte ihnen davonlaufen und entschließen sich daher zu einem immer früheren Zeitpunkt die Veranlagung zu sichern. Um der Nachfrage gerecht zu werden, wurden 2015 die Investitionen kräftig erhöht. Das Budget für Finanzimmobilien und Sachanlagen stieg von 28,9 Mio. Euro um 406,2% auf 146,3 Mio. Euro.
UBM profitiert vom Hotelboom
Besonders gut läuft es für die lange vom Markt vernachlässigte Asset-Klasse Hotel. So ist 2015 das Transaktionsvolumen im weltweiten Hotelmarkt um beinahe die Hälfte auf 85 Mrd. USD gestiegen. Rund 29 Mrd. USD davon entfielen auf Europa, den Mittleren Osten und Afrika. Ein Trend, der sich im Entwicklungsgeschäft von UBM sehr positiv bemerkbar macht. Die Gesellschaft wird sich daher in Zukunft noch stärker als bisher auf die Asset-Klasse Hotel fokussieren.
Schon jetzt zählt UBM mit einer Entwicklungsleistung von 43 Hotels mit knapp 9.000 Zimmern in den letzten 20 Jahren zu den Top-Hotelentwicklern in Europa. Zurzeit umfasst die Projektpipeline 13 weitere Hotels in Amsterdam, Berlin, Danzig, Frankfurt, Hamburg (2), Mainz, München (2), Stuttgart, Warschau und Wien (2) mit einem kumulierten Investitionsvolumen von rund 430 Mio. Euro.
Darüber hinaus ist UBM Eigentümer, Miteigentümer oder Betreiber von 17 Hotels mit rund 3.800 Zimmern. Auch das operative Hotelgeschäft hat sich letztes Jahr weiter verbessert. Der konsolidierte Umsatz der Hotelbeteiligungen ist 2015 um mehr als 15% von 78 Mio. Euro auf 90 Mio. Euro gestiegen.
Positiver Ausblick
Seit dem Merger der PIAG positioniert sich UBM als reiner Trade Developer und baut dazu das Yield Portfolio konsequent ab. Der geplante Netto-Geldzufluss aus den Verkäufen von Bestandsimmobilien soll 2016 bei rund 100 Mio. Euro liegen. Die Portfolioreduktion ist aber nicht Selbstzweck. Ziel ist eine langfristige Wertsteigerung des Vermögens, sodass das optimale Verkaufsergebnis Vorrang vor einem schnellen Verkauf hat.
Da die Immobilienpreise weiter ansteigen, hat sich UBM konsequenter Weise entschlossen, vom geplanten Länder- und Asset-Klassen übergreifenden Paketverkauf Abstand zu nehmen. Obwohl der administrative Aufwand einer Paketlösung geringer ist, kann en detail ein deutlich besserer Preis als en gros erzielt werden. Die ausgewählten 18 Immobilien sollen daher nun einzeln verkauft werden.
Bei einem weiteren Anhalten der überaus guten Stimmung auf den Immobilienmärkten und der forcierten Umsetzung des Geschäftsmodells erwartet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr das hohe Niveau von Produktionsleistung und Ergebnis halten zu können. Obwohl in der Immobilienbranche das erste Quartal traditionell schwach verläuft - was bis Jahresende nicht unter Dach und Fach gebracht wurde, pressiert nicht sondern hat Zeit - ist UBM mit der Entwicklung des operativen Geschäftes zufrieden. Die milde Witterung hat sich zudem erfreulich bei den im Bau befindlichen Entwicklungen bemerkbar gemacht.
Der Transaktionsmarkt präsentiert sich weiter vielversprechend. Mehr denn je spricht für die Immobilie, dass mit klassischen zinsbringenden Instrumenten nur mehr Realverluste erzielbar sind. Immobilien werden daher jetzt auch für jene Anlegergruppen, die nicht in Aktien investieren wollen, zum Must-have. Seit Jahresbeginn wurden die Beteiligung an der hospitals GmbH, in der Stadt Salzburg, die 2012 errichtete, 9.766 m² vermietbare Fläche große, Neue Mitte Lehen, im 3. Wiener Gemeindebezirk das 2008 errichtete, 4.151 m² vermietbare Fläche große, Bürohaus Franzosengraben und im 9. Wiener Gemeindebezirk das Universitäts-gebäude Muthgasse gewinnbringend verkauft. Der Net Cash-in aus den vier Transaktionen errechnet sich mit 31 Mio. Euro.
Der infolge des historisch niedrigen Zinsniveaus enorme Investmentdruck führt immer mehr zu Vorziehkäufen oder Forward deals. Als Entwickler erhält die UBM durch den Abschluss eines Forward deals bereits zu einem frühen Zeitpunkt Projektsicherheit und eine vertragliche Verkaufsfixierung. Gleichzeitig kann der Investor ein noch gestaltbares Projekt für das eigene Portfolio erwerben. UBM sichern Forward deals den Cashflow und verbessern die Ertragssicherheit. Im ersten Quartal wurden auf diese Art das noch im Bau befindliche Holiday Inn Frankfurt Gateway Gardens und der Bauteil 4 des Quartier Belvedere im Voraus platziert. Obwohl das 22.000 m² Mietfläche große Bürohaus beim Wiener Hauptbahnhof erst 2018 fertiggestellt sein wird, konnte der Verkauf schon im Jänner 2016 fixiert werden. So eine Zeitspanne wäre noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen, ist aber auch Ausdruck des exzellenten Rufs, den UBM als verlässlicher Projektentwickler genießt.
Fit für die Zukunft
Nach erfolgreicher Integration von Strauss und Partner in den Konzern macht sich UBM fit für die Zukunft. Strategisch wird sich UBM - wie schon angekündigt - auf die zentralen Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen konzentrieren. Als ersten Schritt wurden dazu bereits nicht korrespondierende Beteiligungen an der ungarischen Autobahn M6 und im Gesundheitsbereich abgebaut. Neu hinzu kommt die Erschließung zusätzlicher Geschäftsfelder zur Steigerung der Wertschöpfung. Nächster großer Schritt ist der Ausbau des hochprofitablen Hotelbereichs. Die für den Wachstumsschub notwendige Neuorganisation soll bereits in der zweiten Hälfte 2016 begonnen werden.
Die Produktionsleistung stieg um 73,1% von 342,7 Mio. Euro auf 593,3 Mio. Euro. Wichtigster Markt war Deutschland mit 208,9 Mio. Euro. Die Kennzahl Produktionsleistung umfasst analog zum Geschäftsmodell von UBM nicht nur die Erlöse aus Immobilienverkäufen, Mieteinnahmen oder Einnahmen aus Hotelbetrieb, sondern auch noch nicht abgerechnete Bauleistungen, Lieferungen oder Leistungen an Dritte. Der in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Umsatz legte um 37,7% auf 307,8 Mio. Euro zu. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) wuchs um 99,6% von 25,2 Mio. Euro auf rund 50,3 Mio. Euro, der Jahresüberschuss von 22,0 Mio. Euro um 69,5% auf 37,3 Mio. Euro. Das abgelaufene Geschäftsjahr war auch von einem deutlichen Produktivitätszuwachs gekennzeichnet. Während die Produktionsleistung um „nur“ 73,1% anstieg, wuchs das Ergebnis des Konzerns vor Steuern um 99,6%.
Die Eigenkapitalrentabilität verbesserte sich von 13,9% auf 15,1% und die Gesamtkapitalrentabilität von 5,7 % auf 6,8%.
Die enorme Verbesserung resultiert zum Teil aus dem Merger von Entwicklungs-kapazitäten in Deutschland und Österreich sowie aus einer forcierten Verwertung des Portfolios. Die Gesellschaft konnte letztes Jahr 13 Projekte mit einem Gesamtverkaufspreis von über 380 Mio. Euro platzieren. Der dadurch, abzüglich allfälliger Fremdfinanzierungen lukrierte, Net Cash-in liegt bei 170 Mio. Euro. Bedingt durch die mit dem Merger einhergegangene Portfoliovergrößerung stieg die Nettoverschuldung trotz des enormen Mittelrückflusses von 438,7 Mio. Euro auf 609,7 Mio. Euro. Aussagekräftiger als die absolute Zahl ist aber die Eigenkapitalquote. Diese verbesserte sich von 2014 auf 2015 um 4,1 Prozentpunkte von 23,9% auf 28,0%.
Aufgrund der hervorragenden Entwicklung soll die Dividende von 1,25 Euro um 35 Cent oder 28% auf 1,60 Euro je Aktie erhöht werden. UBM würde damit unter den an der Wiener Börse notierten Immobilienaktien die höchste Dividendenrendite aufweisen.
Bemerkenswert war 2015 vor allem die Menge der abgeschlossenen Forward Deals. Immer mehr Investoren fürchten, der Markt könnte ihnen davonlaufen und entschließen sich daher zu einem immer früheren Zeitpunkt die Veranlagung zu sichern. Um der Nachfrage gerecht zu werden, wurden 2015 die Investitionen kräftig erhöht. Das Budget für Finanzimmobilien und Sachanlagen stieg von 28,9 Mio. Euro um 406,2% auf 146,3 Mio. Euro.
UBM profitiert vom Hotelboom
Besonders gut läuft es für die lange vom Markt vernachlässigte Asset-Klasse Hotel. So ist 2015 das Transaktionsvolumen im weltweiten Hotelmarkt um beinahe die Hälfte auf 85 Mrd. USD gestiegen. Rund 29 Mrd. USD davon entfielen auf Europa, den Mittleren Osten und Afrika. Ein Trend, der sich im Entwicklungsgeschäft von UBM sehr positiv bemerkbar macht. Die Gesellschaft wird sich daher in Zukunft noch stärker als bisher auf die Asset-Klasse Hotel fokussieren.
Schon jetzt zählt UBM mit einer Entwicklungsleistung von 43 Hotels mit knapp 9.000 Zimmern in den letzten 20 Jahren zu den Top-Hotelentwicklern in Europa. Zurzeit umfasst die Projektpipeline 13 weitere Hotels in Amsterdam, Berlin, Danzig, Frankfurt, Hamburg (2), Mainz, München (2), Stuttgart, Warschau und Wien (2) mit einem kumulierten Investitionsvolumen von rund 430 Mio. Euro.
Darüber hinaus ist UBM Eigentümer, Miteigentümer oder Betreiber von 17 Hotels mit rund 3.800 Zimmern. Auch das operative Hotelgeschäft hat sich letztes Jahr weiter verbessert. Der konsolidierte Umsatz der Hotelbeteiligungen ist 2015 um mehr als 15% von 78 Mio. Euro auf 90 Mio. Euro gestiegen.
Positiver Ausblick
Seit dem Merger der PIAG positioniert sich UBM als reiner Trade Developer und baut dazu das Yield Portfolio konsequent ab. Der geplante Netto-Geldzufluss aus den Verkäufen von Bestandsimmobilien soll 2016 bei rund 100 Mio. Euro liegen. Die Portfolioreduktion ist aber nicht Selbstzweck. Ziel ist eine langfristige Wertsteigerung des Vermögens, sodass das optimale Verkaufsergebnis Vorrang vor einem schnellen Verkauf hat.
Da die Immobilienpreise weiter ansteigen, hat sich UBM konsequenter Weise entschlossen, vom geplanten Länder- und Asset-Klassen übergreifenden Paketverkauf Abstand zu nehmen. Obwohl der administrative Aufwand einer Paketlösung geringer ist, kann en detail ein deutlich besserer Preis als en gros erzielt werden. Die ausgewählten 18 Immobilien sollen daher nun einzeln verkauft werden.
Bei einem weiteren Anhalten der überaus guten Stimmung auf den Immobilienmärkten und der forcierten Umsetzung des Geschäftsmodells erwartet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr das hohe Niveau von Produktionsleistung und Ergebnis halten zu können. Obwohl in der Immobilienbranche das erste Quartal traditionell schwach verläuft - was bis Jahresende nicht unter Dach und Fach gebracht wurde, pressiert nicht sondern hat Zeit - ist UBM mit der Entwicklung des operativen Geschäftes zufrieden. Die milde Witterung hat sich zudem erfreulich bei den im Bau befindlichen Entwicklungen bemerkbar gemacht.
Der Transaktionsmarkt präsentiert sich weiter vielversprechend. Mehr denn je spricht für die Immobilie, dass mit klassischen zinsbringenden Instrumenten nur mehr Realverluste erzielbar sind. Immobilien werden daher jetzt auch für jene Anlegergruppen, die nicht in Aktien investieren wollen, zum Must-have. Seit Jahresbeginn wurden die Beteiligung an der hospitals GmbH, in der Stadt Salzburg, die 2012 errichtete, 9.766 m² vermietbare Fläche große, Neue Mitte Lehen, im 3. Wiener Gemeindebezirk das 2008 errichtete, 4.151 m² vermietbare Fläche große, Bürohaus Franzosengraben und im 9. Wiener Gemeindebezirk das Universitäts-gebäude Muthgasse gewinnbringend verkauft. Der Net Cash-in aus den vier Transaktionen errechnet sich mit 31 Mio. Euro.
Der infolge des historisch niedrigen Zinsniveaus enorme Investmentdruck führt immer mehr zu Vorziehkäufen oder Forward deals. Als Entwickler erhält die UBM durch den Abschluss eines Forward deals bereits zu einem frühen Zeitpunkt Projektsicherheit und eine vertragliche Verkaufsfixierung. Gleichzeitig kann der Investor ein noch gestaltbares Projekt für das eigene Portfolio erwerben. UBM sichern Forward deals den Cashflow und verbessern die Ertragssicherheit. Im ersten Quartal wurden auf diese Art das noch im Bau befindliche Holiday Inn Frankfurt Gateway Gardens und der Bauteil 4 des Quartier Belvedere im Voraus platziert. Obwohl das 22.000 m² Mietfläche große Bürohaus beim Wiener Hauptbahnhof erst 2018 fertiggestellt sein wird, konnte der Verkauf schon im Jänner 2016 fixiert werden. So eine Zeitspanne wäre noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen, ist aber auch Ausdruck des exzellenten Rufs, den UBM als verlässlicher Projektentwickler genießt.
Fit für die Zukunft
Nach erfolgreicher Integration von Strauss und Partner in den Konzern macht sich UBM fit für die Zukunft. Strategisch wird sich UBM - wie schon angekündigt - auf die zentralen Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen konzentrieren. Als ersten Schritt wurden dazu bereits nicht korrespondierende Beteiligungen an der ungarischen Autobahn M6 und im Gesundheitsbereich abgebaut. Neu hinzu kommt die Erschließung zusätzlicher Geschäftsfelder zur Steigerung der Wertschöpfung. Nächster großer Schritt ist der Ausbau des hochprofitablen Hotelbereichs. Die für den Wachstumsschub notwendige Neuorganisation soll bereits in der zweiten Hälfte 2016 begonnen werden.
