16.09.2016 OFFICEFIRST bereitet Börsengang vor – Portfolio 3,3 Mrd. Euro
OFFICEFIRST Immobilien AG bereitet ihren Börsengang vor. Das Unternehmen umfasst das im ersten Halbjahr 2016 ausgegründete strategische Kernportfolio der IVG Immobilien AG. OFFICEFIRST Immobilien plant, seine Aktien noch vor Jahresende 2016 im regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse zum Handel zuzulassen.
Das Angebot wird voraussichtlich aus neuen, im Rahmen einer Kapitalerhöhung ausgegebenen Aktien mit einem Volumen von rund 450 Millionen Euro sowie einer Veräußerung von Aktien aus dem Besitz der IVG Immobilien AG bestehen. Damit soll nach dem Börsengang insbesondere eine ausreichende Liquidität im Markt sichergestellt werden.
Einer der größten Bestandshalter von Büroimmobilien in Deutschland
Mit 97 Immobilien im Wert von 3,3 Milliarden Euro (zum 30. Juni 2016) ist OFFICEFIRST Immobilien einer der größten Bestandshalter von Büroimmobilien im attraktiven Markt für Büroimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen fokussiert sich dabei auf die sechs wichtigen Metropolregionen Frankfurt, München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und Berlin, in denen sich rund 96 Prozent des Gesamtportfolios (zum 30. Juni 2016) befinden. Innerhalb dieser Märkte ist das Portfolio gut ausbalanciert, was OFFICEFIRST Immobilien unabhängiger von einzelnen dieser Metropolregionen macht.
Börsengang schafft finanzielle Flexibilität und Unabhängigkeit
OFFICEFIRST Immobilien beabsichtigt, den Großteil der Nettoerlöse aus der Platzierung der neuen Aktien zur vollständigen Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung in Höhe von 295 Millionen Euro und zur vorzeitigen Rückzahlung weiterer Finanzverbindlichkeiten sowie zur teilweisen Finanzierung der Kosten einer geplanten Umwandlung der Gesellschaft in eine REIT-Aktiengesellschaft zu verwenden. Die verbleibenden Emissionserlöse will das Unternehmen für sonstige Unternehmenszwecke, einschließlich zur Finanzierung von potenziellen ausgewählten Projektentwicklungen und Akquisitionen, verwenden.
„Wir haben unser strategisches Ziel erreicht: Die OFFICEFIRST Immobilien ist kapitalmarktfähig“, erläutert Michiel Jaski, Chief Executive Officer von OFFICEFIRST Immobilien. „Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass wir die Ertragskraft des Portfolios durch die Asset Management Aktivitäten weiter steigern können. Zusammen mit der Refinanzierung folgt nun der nächste logische Schritt: Das Unternehmen ist gut aufgestellt für den Börsengang. Damit eröffnen wir uns den Zugang zu den Kapitalmärkten und können unsere Kapitalstruktur weiter verbessern. Wir wollen dadurch sicherstellen, dass wir unsere erfolgreiche Strategie langfristig fortsetzen: die starke Kombination aus Stabilität und nachhaltiger Wertsteigerung.“
Real-Estate-Management-Plattform mit Fokus auf die gesamte Wertschöpfungskette
Das Unternehmen betreibt eine vollständig integrierte und skalierbare Real-Estate-Management-Plattform. Damit deckt OFFICEFIRST Immobilien die gesamte Wertschöpfungskette ab – von der Entwicklung bis zur Bewirtschaftung. OFFICEFIRST Immobilien betreibt eigene Standorte in den Metropolregionen. Dadurch steht OFFICEFIRST Immobilien im direkten Kontakt mit seinen Mietern und kann auf diese Weise die hohe Qualität der Dienstleistungen sicherstellen. Die ausgeprägte Präsenz entlang der Wertschöpfungskette stellt einen wichtigen Wettbewerbsvorteil dar, der kontinuierlich ausgebaut wird: Ergänzend zum heutigen Leistungsbild sollen in diesem Rahmen bis Ende des Jahres nahezu alle Tätigkeiten im Bereich des Property Management internalisiert werden.
Hohe Vermietungsquote mit großem Anteil namhafter Mieter
Mit einer Vermietungsquote des operativen Portfolios von 91,4 Prozent generiert OFFICEFIRST Immobilien Einnahmen aus der Vermietung in Höhe von rund 207 Millionen Euro[1]. Das Unternehmen plant bis Jahresende 2017 einen weiteren Anstieg der Vermietungsquote um ein bis zwei Prozent (auf vergleichbarer Basis) sowie ein organisches Wachstum der Mieteinnahmen von zwei bis drei Prozent. Dank des hohen Anteils namhafter Mieter im Portfolio, wie beispielsweise Allianz, Daimler oder Siemens, sowie einer durchschnittlichen gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von rund 5,3 Jahren[2] verfügt OFFICEFIRST Immobilien über ein Geschäft mit hoher Stabilität und Planbarkeit. Dies bildet die Basis für das auf nachhaltige Wertsteigerungen ausgerichtete Geschäftsmodell des Unternehmens.
Potenzial für Wertsteigerungen im Portfolio
OFFICEFIRST Immobilien nutzt gezielt Potenziale für Wertsteigerungen. Mittels der Real-Estate-Management-Plattform fokussiert sich das Unternehmen auf die Vermietungsleistung und arbeitet am weiteren Anstieg der Vermietungsquote. Modernisierungen und gezielte Investitionen in bereits vorhandene Bestandsimmobilien zur Steigerung der Attraktivität für Mieter sowie ausgewählte Projektentwicklungen aus der attraktiven Pipeline stehen in den kommenden Jahren im Vordergrund. Zusätzlich soll durch weitere ausgewählte Akquisitionen das qualitativ hochwertige Portfolio ausgebaut werden. Hierbei bieten die Präsenz vor Ort sowie die gute Vernetzung der OFFICEFIRST Immobilien in den sechs Metropolregionen wichtige Zugänge bei der Identifikation und Akquisition potenzieller Objekte.
„Das erfolgreiche Geschäftsmodell von OFFICEFIRST Immobilien setzt gezielt auf Lagen und Objekte, in denen wir Potenzial für die Zukunft entdecken. Mit unserer regionalen Real-Estate-Management-Plattform und dem Know-How des gesamten Teams erreichen wir eine höhere Vermietungsleistung und verbessern die Effizienz bei der Bewirtschaftung unseres Portfolios. Dies ist eine starke Basis für langfristiges Wachstum“, sagt Oliver Priggemeyer, Chief Operating Officer der OFFICEFIRST Immobilien.
Positive Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2016
Die positive Entwicklung im ersten Halbjahr 2016 bestätigt das solide Geschäftsmodell und die starke Position des Unternehmens in den sechs wichtigsten Metropolregionen Deutschlands. In den Monaten Januar bis Juni konnte OFFICEFIRST Immobilien sowohl die Erträge als auch das Ergebnis gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 steigern[3]. Die Nettomieteinnahmen betrugen 99,5 Millionen Euro (H1 2015: 97,7 Millionen Euro)[4], das bereinigte EBITDA stieg auf 76,6 Millionen Euro (H1 2015: 72,0 Millionen Euro). Das operative Ergebnis (FFO) verbesserte sich auf 46,6 Millionen Euro (H1 2015: 40,9 Millionen Euro). Das Nettoergebnis legte deutlich auf 122,5 Millionen Euro (H1 2015: 87,8 Millionen Euro) zu.
Refinanzierung ist Basis für Kapitalmarktfähigkeit
Mit der im September 2016 gesicherten Refinanzierung hat OFFICEFIRST Immobilien das aktuell günstige Zinsumfeld genutzt, um seine Zinslast deutlich zu senken. So ist es OFFICEFIRST Immobilien gelungen, eine substantiell verbesserte Kapitalstruktur zu implementieren, indem 695 Millionen Euro über ein Bankenkonsortium zu günstigeren Zinsbedingungen refinanziert wurden. Teil dieser Refinanzierung ist neben einem langfristigen Immobilienkredit eine Zwischenfinanzierung von 295 Millionen Euro, die mit den Erlösen aus dem Börsengang getilgt werden soll. Das Unternehmen erwartet durch die neue Finanzierung zukünftig auch eine Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO). Damit ist OFFICEFIRST Immobilien jetzt bereit für den Kapitalmarkt.
Fabian John, Finance Director der OFFICEFIRST Immobilien, sagt: „Wir haben im ersten Halbjahr starke Zahlen geliefert, die zeigen, dass unsere Strategie und unser Geschäftsmodell erfolgreich sind. Durch die gesicherte Refinanzierung haben wir die Kosten für die Fremdfinanzierung deutlich gesenkt, so dass sich unsere operative Stärke noch besser in unseren Zahlen widerspiegeln wird. Der Börsengang und die geplante Verwendung des der OFFICEFIRST Immobilien zufließenden Teils der Emissionserlöse werden uns zusätzlichen Schub geben und es uns ermöglichen, die Kapitalkosten weiter zu senken. Wir streben einen Loan to Value (LTV) von rund 45 Prozent an.“
Angestrebte Dividendenausschüttungsquote von 65 bis 70 Prozent des FFO
Ziel von OFFICEFIRST Immobilien ist es, eine nachhaltig attraktive Dividende für die Aktionäre zu generieren. Ab 2017 plant das Unternehmen, eine Dividende in Höhe von 65 bis 70 Prozent des operativen Ergebnisses (FFO) zu zahlen. Für das Geschäftsjähr 2016, in dem der Börsengang stattfinden soll, ist eine Dividendenzahlung von rund 50 Prozent des operativen Ergebnisses (FFO) 2016 angestrebt.
Zur weiteren Steigerung des FFO plant OFFICEFIRST Immobilien, neben der operativen Optimierung der Real-Estate-Plattform, eine weitere Reduzierung ihrer Kapitalkosten und 2017 die Umwandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft. Die Vorbereitungen für die Implementierung einer REIT-Struktur laufen planmäßig. Die dafür benötigten finanziellen Mittel resultieren unter anderem aus einer Abschlussbesteuerung bei Eintritt in den körperschaft- und gewerbesteuerbefreiten REIT-Status und sollen teilweise aus Erlösen des angestrebten Börsengangs finanziert werden.
Für den Börsengang agieren Deutsche Bank und Goldman Sachs International als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners. Kempen & Co, Berenberg und BofA Merrill Lynch wurden als weitere Joint Bookrunners beauftragt.
Das Angebot wird voraussichtlich aus neuen, im Rahmen einer Kapitalerhöhung ausgegebenen Aktien mit einem Volumen von rund 450 Millionen Euro sowie einer Veräußerung von Aktien aus dem Besitz der IVG Immobilien AG bestehen. Damit soll nach dem Börsengang insbesondere eine ausreichende Liquidität im Markt sichergestellt werden.
Einer der größten Bestandshalter von Büroimmobilien in Deutschland
Mit 97 Immobilien im Wert von 3,3 Milliarden Euro (zum 30. Juni 2016) ist OFFICEFIRST Immobilien einer der größten Bestandshalter von Büroimmobilien im attraktiven Markt für Büroimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen fokussiert sich dabei auf die sechs wichtigen Metropolregionen Frankfurt, München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und Berlin, in denen sich rund 96 Prozent des Gesamtportfolios (zum 30. Juni 2016) befinden. Innerhalb dieser Märkte ist das Portfolio gut ausbalanciert, was OFFICEFIRST Immobilien unabhängiger von einzelnen dieser Metropolregionen macht.
Börsengang schafft finanzielle Flexibilität und Unabhängigkeit
OFFICEFIRST Immobilien beabsichtigt, den Großteil der Nettoerlöse aus der Platzierung der neuen Aktien zur vollständigen Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung in Höhe von 295 Millionen Euro und zur vorzeitigen Rückzahlung weiterer Finanzverbindlichkeiten sowie zur teilweisen Finanzierung der Kosten einer geplanten Umwandlung der Gesellschaft in eine REIT-Aktiengesellschaft zu verwenden. Die verbleibenden Emissionserlöse will das Unternehmen für sonstige Unternehmenszwecke, einschließlich zur Finanzierung von potenziellen ausgewählten Projektentwicklungen und Akquisitionen, verwenden.
„Wir haben unser strategisches Ziel erreicht: Die OFFICEFIRST Immobilien ist kapitalmarktfähig“, erläutert Michiel Jaski, Chief Executive Officer von OFFICEFIRST Immobilien. „Die vergangenen Monate haben gezeigt, dass wir die Ertragskraft des Portfolios durch die Asset Management Aktivitäten weiter steigern können. Zusammen mit der Refinanzierung folgt nun der nächste logische Schritt: Das Unternehmen ist gut aufgestellt für den Börsengang. Damit eröffnen wir uns den Zugang zu den Kapitalmärkten und können unsere Kapitalstruktur weiter verbessern. Wir wollen dadurch sicherstellen, dass wir unsere erfolgreiche Strategie langfristig fortsetzen: die starke Kombination aus Stabilität und nachhaltiger Wertsteigerung.“
Real-Estate-Management-Plattform mit Fokus auf die gesamte Wertschöpfungskette
Das Unternehmen betreibt eine vollständig integrierte und skalierbare Real-Estate-Management-Plattform. Damit deckt OFFICEFIRST Immobilien die gesamte Wertschöpfungskette ab – von der Entwicklung bis zur Bewirtschaftung. OFFICEFIRST Immobilien betreibt eigene Standorte in den Metropolregionen. Dadurch steht OFFICEFIRST Immobilien im direkten Kontakt mit seinen Mietern und kann auf diese Weise die hohe Qualität der Dienstleistungen sicherstellen. Die ausgeprägte Präsenz entlang der Wertschöpfungskette stellt einen wichtigen Wettbewerbsvorteil dar, der kontinuierlich ausgebaut wird: Ergänzend zum heutigen Leistungsbild sollen in diesem Rahmen bis Ende des Jahres nahezu alle Tätigkeiten im Bereich des Property Management internalisiert werden.
Hohe Vermietungsquote mit großem Anteil namhafter Mieter
Mit einer Vermietungsquote des operativen Portfolios von 91,4 Prozent generiert OFFICEFIRST Immobilien Einnahmen aus der Vermietung in Höhe von rund 207 Millionen Euro[1]. Das Unternehmen plant bis Jahresende 2017 einen weiteren Anstieg der Vermietungsquote um ein bis zwei Prozent (auf vergleichbarer Basis) sowie ein organisches Wachstum der Mieteinnahmen von zwei bis drei Prozent. Dank des hohen Anteils namhafter Mieter im Portfolio, wie beispielsweise Allianz, Daimler oder Siemens, sowie einer durchschnittlichen gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) von rund 5,3 Jahren[2] verfügt OFFICEFIRST Immobilien über ein Geschäft mit hoher Stabilität und Planbarkeit. Dies bildet die Basis für das auf nachhaltige Wertsteigerungen ausgerichtete Geschäftsmodell des Unternehmens.
Potenzial für Wertsteigerungen im Portfolio
OFFICEFIRST Immobilien nutzt gezielt Potenziale für Wertsteigerungen. Mittels der Real-Estate-Management-Plattform fokussiert sich das Unternehmen auf die Vermietungsleistung und arbeitet am weiteren Anstieg der Vermietungsquote. Modernisierungen und gezielte Investitionen in bereits vorhandene Bestandsimmobilien zur Steigerung der Attraktivität für Mieter sowie ausgewählte Projektentwicklungen aus der attraktiven Pipeline stehen in den kommenden Jahren im Vordergrund. Zusätzlich soll durch weitere ausgewählte Akquisitionen das qualitativ hochwertige Portfolio ausgebaut werden. Hierbei bieten die Präsenz vor Ort sowie die gute Vernetzung der OFFICEFIRST Immobilien in den sechs Metropolregionen wichtige Zugänge bei der Identifikation und Akquisition potenzieller Objekte.
„Das erfolgreiche Geschäftsmodell von OFFICEFIRST Immobilien setzt gezielt auf Lagen und Objekte, in denen wir Potenzial für die Zukunft entdecken. Mit unserer regionalen Real-Estate-Management-Plattform und dem Know-How des gesamten Teams erreichen wir eine höhere Vermietungsleistung und verbessern die Effizienz bei der Bewirtschaftung unseres Portfolios. Dies ist eine starke Basis für langfristiges Wachstum“, sagt Oliver Priggemeyer, Chief Operating Officer der OFFICEFIRST Immobilien.
Positive Geschäftsentwicklung im ersten Halbjahr 2016
Die positive Entwicklung im ersten Halbjahr 2016 bestätigt das solide Geschäftsmodell und die starke Position des Unternehmens in den sechs wichtigsten Metropolregionen Deutschlands. In den Monaten Januar bis Juni konnte OFFICEFIRST Immobilien sowohl die Erträge als auch das Ergebnis gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 steigern[3]. Die Nettomieteinnahmen betrugen 99,5 Millionen Euro (H1 2015: 97,7 Millionen Euro)[4], das bereinigte EBITDA stieg auf 76,6 Millionen Euro (H1 2015: 72,0 Millionen Euro). Das operative Ergebnis (FFO) verbesserte sich auf 46,6 Millionen Euro (H1 2015: 40,9 Millionen Euro). Das Nettoergebnis legte deutlich auf 122,5 Millionen Euro (H1 2015: 87,8 Millionen Euro) zu.
Refinanzierung ist Basis für Kapitalmarktfähigkeit
Mit der im September 2016 gesicherten Refinanzierung hat OFFICEFIRST Immobilien das aktuell günstige Zinsumfeld genutzt, um seine Zinslast deutlich zu senken. So ist es OFFICEFIRST Immobilien gelungen, eine substantiell verbesserte Kapitalstruktur zu implementieren, indem 695 Millionen Euro über ein Bankenkonsortium zu günstigeren Zinsbedingungen refinanziert wurden. Teil dieser Refinanzierung ist neben einem langfristigen Immobilienkredit eine Zwischenfinanzierung von 295 Millionen Euro, die mit den Erlösen aus dem Börsengang getilgt werden soll. Das Unternehmen erwartet durch die neue Finanzierung zukünftig auch eine Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO). Damit ist OFFICEFIRST Immobilien jetzt bereit für den Kapitalmarkt.
Fabian John, Finance Director der OFFICEFIRST Immobilien, sagt: „Wir haben im ersten Halbjahr starke Zahlen geliefert, die zeigen, dass unsere Strategie und unser Geschäftsmodell erfolgreich sind. Durch die gesicherte Refinanzierung haben wir die Kosten für die Fremdfinanzierung deutlich gesenkt, so dass sich unsere operative Stärke noch besser in unseren Zahlen widerspiegeln wird. Der Börsengang und die geplante Verwendung des der OFFICEFIRST Immobilien zufließenden Teils der Emissionserlöse werden uns zusätzlichen Schub geben und es uns ermöglichen, die Kapitalkosten weiter zu senken. Wir streben einen Loan to Value (LTV) von rund 45 Prozent an.“
Angestrebte Dividendenausschüttungsquote von 65 bis 70 Prozent des FFO
Ziel von OFFICEFIRST Immobilien ist es, eine nachhaltig attraktive Dividende für die Aktionäre zu generieren. Ab 2017 plant das Unternehmen, eine Dividende in Höhe von 65 bis 70 Prozent des operativen Ergebnisses (FFO) zu zahlen. Für das Geschäftsjähr 2016, in dem der Börsengang stattfinden soll, ist eine Dividendenzahlung von rund 50 Prozent des operativen Ergebnisses (FFO) 2016 angestrebt.
Zur weiteren Steigerung des FFO plant OFFICEFIRST Immobilien, neben der operativen Optimierung der Real-Estate-Plattform, eine weitere Reduzierung ihrer Kapitalkosten und 2017 die Umwandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft. Die Vorbereitungen für die Implementierung einer REIT-Struktur laufen planmäßig. Die dafür benötigten finanziellen Mittel resultieren unter anderem aus einer Abschlussbesteuerung bei Eintritt in den körperschaft- und gewerbesteuerbefreiten REIT-Status und sollen teilweise aus Erlösen des angestrebten Börsengangs finanziert werden.
Für den Börsengang agieren Deutsche Bank und Goldman Sachs International als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners. Kempen & Co, Berenberg und BofA Merrill Lynch wurden als weitere Joint Bookrunners beauftragt.
