21.04.2017 Scope bewertet AIF IMMAC 84. Renditefonds mit a (AIF)
Scope hat den geschlossenen AIF IMMAC 84. Renditefonds mit einem Rating von a (AIF) bewertet. Für das gute Rating verantwortlich sind vor allem die über die Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge und das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG.
Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an zwei Altenpflegeeinrichtungen, die sich in Niedersachsen an nah beieinander liegenden Standorten (<50 km) befinden. In der 1997 erbauten Einrichtung in Seesen stehen aktuell 155 Pflegeplätze zur Verfügung, die auf 136 reduziert werden sollen. Das zweite Objekt befindet sich in Hardegsen und wurde 1992 errichtet. Darüber hinaus verfügt es über einen Anbau aus dem Jahr 1996. Auch hier wird die Pflegeplatzanzahl von aktuell 154 zugunsten der Einzelzimmerquote auf 130 reduziert werden.
Für beide Standorte konnten über die Fondslaufzeit hinauslaufende Pachtverträge (20 Jahre) mit der identischen Pächterin, der DOREA, die erst seit 2015 am Markt agiert, geschlossen werden. Das Gesamt-Investitionsvolumen von 27,5 Mio. Euro wird in Höhe von 12,2 Mio. Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 44,4 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,7 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,25 Prozent p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,11 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• die über die geplante Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge
• die fixierte Fremdfinanzierung über 10 Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate
• den bereits erfolgten Eigentumsübergang beider Immobilien
• das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die vergleichsweise eingeschränkte Diversifikation aufgrund Standortnähe und identischer Pächterin
• die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen
• das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
• die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin
• die Lage in einer strukturschwachen Region sowie den erhöhten Konkurrenzdruck durch Neubautätigkeit und den vergleichsweise hohen Investitionskostenansatz am Standort Seesen
• Prozentual vergleichsweise hohe Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 98,48%
• Verlustmöglichkeit: 1,52%
• Value-at-Risk: 4,61% (ein Verlust von 4,61% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 4
Bei dem Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien. Für diesen liegt zudem ein Scope Asset Management Rating von AAAMR vor (Stand: 08.11.2016).
Der Anleger beteiligt sich über den Publikums-AIF an zwei Altenpflegeeinrichtungen, die sich in Niedersachsen an nah beieinander liegenden Standorten (<50 km) befinden. In der 1997 erbauten Einrichtung in Seesen stehen aktuell 155 Pflegeplätze zur Verfügung, die auf 136 reduziert werden sollen. Das zweite Objekt befindet sich in Hardegsen und wurde 1992 errichtet. Darüber hinaus verfügt es über einen Anbau aus dem Jahr 1996. Auch hier wird die Pflegeplatzanzahl von aktuell 154 zugunsten der Einzelzimmerquote auf 130 reduziert werden.
Für beide Standorte konnten über die Fondslaufzeit hinauslaufende Pachtverträge (20 Jahre) mit der identischen Pächterin, der DOREA, die erst seit 2015 am Markt agiert, geschlossen werden. Das Gesamt-Investitionsvolumen von 27,5 Mio. Euro wird in Höhe von 12,2 Mio. Euro durch vorrangiges Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei rund 44,4 Prozent. Über das Agio von fünf Prozent hinausgehende Weichkosten fallen in Höhe von 21,7 Prozent bezogen auf das Eigenkapital an.
Die von Scope erwartete Rendite liegt bei 4,25 Prozent p. a. mit einer abwärts gerichteten Volatilität von 2,11 Prozent. Das Rendite-Risiko-Verhältnis des Fonds lässt nach Einschätzung von Scope eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten.
Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
• die über die geplante Fondslaufzeit hinauslaufenden Pachtverträge
• die fixierte Fremdfinanzierung über 10 Jahre mit einer vergleichsweise hohen Tilgungsrate
• den bereits erfolgten Eigentumsübergang beider Immobilien
• das sehr gute Asset Management Rating der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG
Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
• die vergleichsweise eingeschränkte Diversifikation aufgrund Standortnähe und identischer Pächterin
• die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit von Pflegeeinrichtungen
• das Refinanzierungsrisiko nach zehn Jahren
• die Ausfallwahrscheinlichkeit der Pächterin
• die Lage in einer strukturschwachen Region sowie den erhöhten Konkurrenzdruck durch Neubautätigkeit und den vergleichsweise hohen Investitionskostenansatz am Standort Seesen
• Prozentual vergleichsweise hohe Weichkosten im Vergleich zur Peergroup der Publikums-AIF
Die Scope Analyse hat für den AIF folgende Kennzahlen ergeben:
• Break-Even-Wahrscheinlichkeit: 98,48%
• Verlustmöglichkeit: 1,52%
• Value-at-Risk: 4,61% (ein Verlust von 4,61% wird in 99% aller Simulationen nicht überschritten)
• Risikoklasse: 4
Bei dem Anbieter handelt es sich um den Marktführer im Bereich geschlossener Fonds für das Segment Sozialimmobilien. Für diesen liegt zudem ein Scope Asset Management Rating von AAAMR vor (Stand: 08.11.2016).
