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28.01.2019 Scope bewertet UBS (D) Euroinvest Immobilien mit a- (AIF)

Der offene Immobilienpublikumsfonds lässt eine gute risiko-adjustierte Rendite erwarten. Investoren können über den AIF in den europäischen Büroimmobilienmarkt investieren.
Der UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde 1999 ursprünglich für institutionelle Anleger und vermögende Privatinvestoren aufgelegt. Das Fondsvermögen ist durch die Krise der offenen Immobilienfonds von einst 2,4 Mrd. Euro per Ende 2008 auf nunmehr noch 849 Mio. Euro abgeschmolzen. Der Fonds hat allerdings bereits 2013 eine Transformationsphase angestoßen, deren Umsetzung bereits deutliche Erfolge zu verzeichnen hat.Der UBS Euroinvest ist in diesem Zusammenhang auch der einzige Fonds, der nach langer Rücknahmeaussetzung in Folge der Finanzkrise nicht abgewickelt wurde, sondern nun repositioniert wird.

In diesem Zuge wurde das Immobilienportfolio bereits stark bereinigt. Das aktuell vorhandene Portfolio ist weiterhin breit europäisch allokiert und soll auch zukünftig seinen starken Fokus außerhalb Deutschlands beibehalten. Dies wird auch durch die gewählte steuerliche Teilfreistellungsquote für Fondserträge von 80% unterstrichen, deren Voraussetzung mindestens 51% Immobilienanlagen außerhalb Deutschlands sind.

Scope schätzt die bereits umgesetzte und auch die zukünftig angestrebte Strategie des UBS Euroinvest als aussichtsreich ein. Zielführend in diesem Zusammenhang ist aus Sicht der Ratingagentur auch die Einführung zweier neuer Anteilklassen für Privat- und professionelle Anleger, so dass diese beiden Gruppen und institutionelle Investoren mit ihren unterschiedlichen Mindestanlagesummen und Ausgabeaufschlägen voneinander getrennt sind.

Die Einjahres-BVI-Rendite des Fonds betrug per 31.10.2018 4,9%, was über dem Branchenschnitt liegt. Die durch das Management mittelfristig angestrebte BVI-Rendite wird mit zwischen 3,3% p.a. und 5,1% p.a. angegeben. Das aktuelle Renditeniveau wird durch ein hohes Bewertungsergebnis von 3,4% getragen. Dieses erklärt sich durch die vollzogenen Wertanpassungen des Bestandes in der Vergangenheit und die inzwischen erfolgte Markterholung an den Immobilienmärkten.

Zum Bewertungsstichtag, dem 31.10.2018, zeichnet sich das Immobilienportfolio des UBS Euroinvest vor allem durch seine günstige Größenstruktur aus. Die Immobilien des Fonds liegen allesamt in der als fungibel geltenden Größenklasse bis 100 Mio. Euro und weisen eine durchschnittliche Objektgröße von 42,6 Mio. Euro auf. Des Weiteren verfügen nur zwei der 19 Objekte über Mietverträge mit sogenannten Single-Tenants. Diese laufen zudem erst in den Jahren 2022 und 2025 aus.

Auf der anderen Seite weist das Portfolio des Fonds auch Schwächen auf. Hier sind vor allem die Altersstruktur des Immobilienportfolios und wichtige Vermietungsparameter zu nennen. Im Vergleich zur Peergroup der offenen Immobilienpublikumsfonds verfügt der Fonds über einen hohen Anteil älterer Immobilien. Zudem ist der Anteil an langlaufenden Mietverträgen vergleichsweise niedrig und die Vermietungsquote von 86,5% nach BVI-Berechnungsmethode stellt sich als deutlich unterdurchschnittlich dar. Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, sowie der Hinzurechnung des Ertragsausfalls aufgrund von gewährten Incentives (z. B. mietfreie Zeiten) beträgt die Vermietungsquote nach Berechnung der Kapitalverwaltungsgesellschaft 96,6%.


Aufgrund der günstigen Objektgrößenstruktur ist Scope optimistisch, dass der Asset Manager sich im Rahmen seiner Portfolio-Optimierungsstrategie von den strategisch nicht mehr zukunftsfähigen Objekten trennen und durch Neuankäufe eine Verjüngung der Objektaltersstruktur sowie eine Verbesserung der Vermietungsparameter erreichen kann.

Die UBS nimmt mit diesem Fonds seit 2011 laufend am „GRESB Real Estate Assessment” teil. Angabe gemäß konnte der Fonds seine Ergebnisse kontinuierlich verbessern und wurde ab dem Jahr 2013 jedes Jahr mit der Auszeichnung „Green Star“ versehen. Im Jahr 2018 erhielt der UBS (D) Euroinvest Immobilien die Auszeichnung „Green Star – 5-Stars“ zum vierten Mal in Folge und belegte den fünften Platz von 54 Portfolios in der Vergleichsgruppe Büro / Europa, was positiv in die Bewertung einfließt. Die Bewertung der Nachhaltigkeit liegt leicht unter dem Durchschnitt der Peergroup. Die Bestrebungen des Asset Managements und die eingeleiteten Maßnahmen sind aus Sicht von Scope jedoch zielführend, um zukünftig weitere Verbesserungen auf Portfolioebene für den Fonds erreichen zu können.

Der UBS Euroinvest verfügt über eine angemessene Finanzstruktur, die als im Branchenvergleich durchschnittlich bewertet wird. Positiv ist in diesem Zusammenhang die sehr risikoarme Liquiditätsanlage hervorzuheben.

Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die UBS Real Estate GmbH. Die Auflage des Produktes erfolgte zum 28.09.1999. Das Fondsmanagement verfügt über eine hohe Kontinuität, was positiv in die Bewertung eingeflossen ist.

Die Basis dieses Ratings bilden eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung und ein zusätzliches telefonisches Interview mit dem Fondsmanagement. Ein Asset Management Rating durch Scope liegt aktuell nicht vor.







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