30.10.2020 SEGRO bringt auch im dritten Quartal weiterhin gute Leistungen
SEGRO hat ihr Ergebnis für das dritte Quartal 2020 veröffentlicht. David Sleath, Chief Executive, kommentiert: „SEGRO hat auch im dritten Quartal weiterhin gute Leistungen erbracht, wobei die Beschleunigung der strukturellen Trends die Nachfrage nach unserer Anlageklasse sowohl von Kunden als auch von Investoren weiter angekurbelt hat, was alle negativen wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie überwiegt."
„Dies hat zu einer weiteren Phase starker Vermietungsaktivitäten geführt, die uns dabei geholfen hat, die Mieteinnahmen aus dem bestehenden Portfolio durch Überprüfungen und Erneuerungen vereinbarter Mieten zu steigern und weitere Vorvermietungen zu sichern. Unser aktives, weitgehend risikofreies Entwicklungsprogramm umfasst mehr als eine Million Quadratmeter neuer Flächen, die sich im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen befinden.“
„Die Mieteinnahmen haben sich im dritten Quartal verbessert und wir sind trotz der makroökonomischen Unsicherheiten, die zum Teil durch Covid-19 verursacht wurden, weiterhin zuversichtlich in Bezug auf die Aussichten für unser Geschäft. Wir erwarten weiterhin ein nachhaltiges Wachstum sowohl bei den Erträgen als auch bei den Dividenden – angetrieben von neuen Mieteinnahmen aus unseren Entwicklungen als auch durch unser aktives Assetmanagement.“
Anhaltend starke Vermietungsleistung und Ausschöpfung des Potenzials bei Überprüfungen und Erneuerungen vereinbarter Mieten
• Im dritten Quartal unterzeichnete SEGRO Mietverträge im Wert von 17,4 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 16,9 Millionen Euro) für neue Nominalmieten, sodass sich der Gesamtbetrag für die neun Monate bis zum 30. September 2020 auf 54,7 Millionen Euro (9M 2019: 53,6 Millionen Euro) beläuft.
• Das Mietwachstum bei den bestehenden Flächen nach Abzug der Rücknahmen betrug 6,2 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 2,3 Millionen Euro), sodass sich die Zahl für die neun Monate auf 8,7 Millionen Euro (9M 2019: 11,7 Millionen Euro) erhöhte.
• Wir haben das Reversionspotential unseres Portfolios weiter ausgeschöpft, wobei die neuen Nominalmieten bei Überprüfung und Erneuerung in den neun Monaten bis zum 30. September 2020 um 10,3 Prozent höher waren als die bisherigen Durchgangsmieten (30. Juni 2020: 10,4 Prozent). Dies schließt die Auswirkungen der Sicherung der endgültigen Neuordnung der Nominalmieten im Heathrow-Portfolio aus, die, wenn sie einbezogen werden, den Anstieg auf 22,3 Prozent erhöhen.
• Bislang hat SEGRO 2020 695.800 Quadratmeter (9M 2019: 765.900 Quadratmeter) an Neubauten fertig gestellt, die 41,9 Millionen Euro (9M 2019: 37,1 Millionen Euro) an Nominalmieten erwirtschaften können und die bereits zu 80 Prozent vermietet sind. Es wird erwartet, dass Entwicklungen, die 12,1 Millionen Euro an Mieteinnahmen generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 8,8 Millionen Euro bereits gesichert sind.
• Die Leerstandsrate lag stabil bei 5,2 Prozent (30. Juni 2020: 5,2 Prozent).
• Die Kundenbindung ist mit 88 Prozent nach wie vor hoch, was die erstklassigen Standorte von SEGRO und die Konzentration auf hervorragenden Kundenservice widerspiegelt.
Mieteinnahmen bleiben stark
• Die Mieteinnahmen haben sich weiterhin gut entwickelt, wobei sie im vierten Quartal in Großbritannien derzeit bei 85 Prozent der in Rechnung gestellten Gesamtmiete liegen und damit höher ausfallen als zum entsprechenden Zeitpunkt im zweiten und dritten Quartal. Weitere 13 Prozent wurden im Einvernehmen mit den Kunden zurückgestellt, der Großteil davon ist nun monatlich zahlbar, was bedeutet, dass der Großteil davon bis zum Jahresende eingegangen sein wird.
• Die Mieten im kontinentaleuropäischen Portfolio werden in der Regel monatlich gezahlt, sodass sich SEGRO noch in einem frühen Stadium des Q4-Mieten-Zyklus befindet. Gegenwärtige Anzeichen deuten darauf hin, dass auch Kontinentaleuropa den vorangegangenen Quartalen voraus ist (98 Prozent der Mieten sind sowohl für das zweite als auch für das dritte Quartal eingezogen worden).
• Im Einklang mit den mit unseren Kunden vereinbarten Zahlungsplänen haben wir nun 96 bzw. 95 Prozent der Mieten für das zweite und dritte Quartal konzernweit eingezogen. Von den verbleibenden 9,9 Millionen Euro erwartet SEGRO 6,6 Millionen Euro bis zum Ende des Jahres und den Rest im Jahr 2021.
77 Millionen Euro potenzielle neue Nominalmiete aus einer Million Quadratmeter neuer Flächen im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen
• SEGRO unterzeichnete neue, bedingungslose Vorvermietungsvereinbarungen und Vorvermietungen in spekulativen Entwicklungen vor der Fertigstellung in Höhe von 6,4 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 8,5 Millionen Euro), sodass sich die Neunmonatszahl auf 27,1 Millionen Euro (9M 2019: 24,5 Millionen Euro) beläuft. Dazu gehörten Vorvermietungen in Italien und Spanien an einen weltweit führenden Online-Händler sowie die bisher größte Vorvermietung von SEGRO in Deutschland an einen neuen Kunden im schnell wachsenden E-Commerce-Haushaltswarensegment.
• Zum 30. September 2020 befanden sich 645.800 Quadratmeter Fläche im Bau, was einer potenziellen künftigen Nominalmiete von 41,9 Millionen Euro entspricht (30. Juni 2020: 809.500 Quadratmeter, 49,6 Millionen Euro), von denen 75 Prozent gesichert sind (30. Juni 2020: 85 Prozent). Sobald die Pipeline fertiggestellt und vollständig vermietet ist, wird erwartet, dass sie eine Rendite auf die gesamten Entwicklungskosten von etwa 6,5 Prozent erzielen wird.
• Es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten weitere "kurzfristige" Vorvermietungsprojekte mit einem potenziellen Investitionsvolumen von 331 Millionen Euro und einer damit verbundenen Miete von 35,3 Millionen Euro begonnen werden.
SEGRO konzentriert den Großteil der Investitionen weiterhin auf Entwicklung, ergänzt um opportunistische Akquisitionen von bestehenden Immobilien
• SEGRO bleibt auf Kurs, 2020 insgesamt mehr als 882 Millionen Euro in die Entwicklungspipeline (einschließlich Land, Infrastruktur und Bau) zu investieren.
• SEGRO hat angekündigt, seit dem Ende des Berichtszeitraums den Electra Park, einen erstklassigen städtischen Logistikpark in zentraler Lage in London, nur zwei Meilen nördlich von Canary Wharf, für 146,6 Millionen Euro erworben zu haben.
• Im dritten Quartal investierte SEGRO 15,4 Millionen Euro in den Erwerb von Dauervermögen, darunter eine urbane Logistikimmobilie im Norden Londons und eine Big-Box-Logistikimmobilie in der Nähe von Barcelona.
• Außerdem investierte SEGRO 32 Millionen Euro in die Grundstücksbank, wobei der größte Teil davon für den Erwerb von Grundstücken in Spanien als Teil der Strategie zur Erzielung von Größenvorteilen auf diesem Markt ausgegeben wurde. Alle erworbenen Grundstücke befinden sich in unmittelbarer Nähe der attraktiven Logistikmärkte von Barcelona und Madrid.
• Die Veräußerungen während des Quartals waren erwartungsgemäß bescheiden und beliefen sich auf insgesamt 14,3 Millionen Euro, einschließlich des Verkaufs eines Big-Box-Lagers in Italien an das SEGRO-Joint Venture SELP und eines Grundstücks in Deutschland. Bislang haben hat SEGRO 2020 Vermögenswerte und Grundstücke im Wert von 80,4 Millionen Euro (9M 2019: 134,4 Millionen Euro) veräußert.
Bilanz erlaubt weiteres entwicklungsbasiertes Wachstum
• Weitere Schuldenrefinanzierung mit der Rückzahlung von 76 Millionen Euro für 6,75 Prozent SEGRO-Anleihen mit Fälligkeit 2021 und 43 Millionen Euro für sieben Prozent SEGRO-Anleihen mit Fälligkeit 2022 sowie die Ausgabe von 450 Millionen Euro US Private Placement Notes mit einem Mischkupon von 1,6 Prozent und einer durchschnittlichen Laufzeit von 17 Jahren, die im Juli vereinbart wurden und im vierten Quartal finanziert werden sollen.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich des Anteils an der Verschuldung von Joint Ventures) belief sich zum 30. September 2020 auf drei Milliarden Euro (30. Juni 2020: 2,8 Milliarden Euro), was einem pro forma Look-Through-LTV von 24 Prozent (30. Juni 2020: 22 Prozent) entspricht.
• Ungefähr sieben Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip-Dividende ausgezahlt, was zur Ausgabe von 0,6 Millionen neuen Aktien während des Quartals führte. Es wird erwartet, dass der Gewinn pro Aktie für das Jahr 2020 auf einem Durchschnitt von etwa 1.150 Millionen Aktien basieren wird.
„Dies hat zu einer weiteren Phase starker Vermietungsaktivitäten geführt, die uns dabei geholfen hat, die Mieteinnahmen aus dem bestehenden Portfolio durch Überprüfungen und Erneuerungen vereinbarter Mieten zu steigern und weitere Vorvermietungen zu sichern. Unser aktives, weitgehend risikofreies Entwicklungsprogramm umfasst mehr als eine Million Quadratmeter neuer Flächen, die sich im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen befinden.“
„Die Mieteinnahmen haben sich im dritten Quartal verbessert und wir sind trotz der makroökonomischen Unsicherheiten, die zum Teil durch Covid-19 verursacht wurden, weiterhin zuversichtlich in Bezug auf die Aussichten für unser Geschäft. Wir erwarten weiterhin ein nachhaltiges Wachstum sowohl bei den Erträgen als auch bei den Dividenden – angetrieben von neuen Mieteinnahmen aus unseren Entwicklungen als auch durch unser aktives Assetmanagement.“
Anhaltend starke Vermietungsleistung und Ausschöpfung des Potenzials bei Überprüfungen und Erneuerungen vereinbarter Mieten
• Im dritten Quartal unterzeichnete SEGRO Mietverträge im Wert von 17,4 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 16,9 Millionen Euro) für neue Nominalmieten, sodass sich der Gesamtbetrag für die neun Monate bis zum 30. September 2020 auf 54,7 Millionen Euro (9M 2019: 53,6 Millionen Euro) beläuft.
• Das Mietwachstum bei den bestehenden Flächen nach Abzug der Rücknahmen betrug 6,2 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 2,3 Millionen Euro), sodass sich die Zahl für die neun Monate auf 8,7 Millionen Euro (9M 2019: 11,7 Millionen Euro) erhöhte.
• Wir haben das Reversionspotential unseres Portfolios weiter ausgeschöpft, wobei die neuen Nominalmieten bei Überprüfung und Erneuerung in den neun Monaten bis zum 30. September 2020 um 10,3 Prozent höher waren als die bisherigen Durchgangsmieten (30. Juni 2020: 10,4 Prozent). Dies schließt die Auswirkungen der Sicherung der endgültigen Neuordnung der Nominalmieten im Heathrow-Portfolio aus, die, wenn sie einbezogen werden, den Anstieg auf 22,3 Prozent erhöhen.
• Bislang hat SEGRO 2020 695.800 Quadratmeter (9M 2019: 765.900 Quadratmeter) an Neubauten fertig gestellt, die 41,9 Millionen Euro (9M 2019: 37,1 Millionen Euro) an Nominalmieten erwirtschaften können und die bereits zu 80 Prozent vermietet sind. Es wird erwartet, dass Entwicklungen, die 12,1 Millionen Euro an Mieteinnahmen generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 8,8 Millionen Euro bereits gesichert sind.
• Die Leerstandsrate lag stabil bei 5,2 Prozent (30. Juni 2020: 5,2 Prozent).
• Die Kundenbindung ist mit 88 Prozent nach wie vor hoch, was die erstklassigen Standorte von SEGRO und die Konzentration auf hervorragenden Kundenservice widerspiegelt.
Mieteinnahmen bleiben stark
• Die Mieteinnahmen haben sich weiterhin gut entwickelt, wobei sie im vierten Quartal in Großbritannien derzeit bei 85 Prozent der in Rechnung gestellten Gesamtmiete liegen und damit höher ausfallen als zum entsprechenden Zeitpunkt im zweiten und dritten Quartal. Weitere 13 Prozent wurden im Einvernehmen mit den Kunden zurückgestellt, der Großteil davon ist nun monatlich zahlbar, was bedeutet, dass der Großteil davon bis zum Jahresende eingegangen sein wird.
• Die Mieten im kontinentaleuropäischen Portfolio werden in der Regel monatlich gezahlt, sodass sich SEGRO noch in einem frühen Stadium des Q4-Mieten-Zyklus befindet. Gegenwärtige Anzeichen deuten darauf hin, dass auch Kontinentaleuropa den vorangegangenen Quartalen voraus ist (98 Prozent der Mieten sind sowohl für das zweite als auch für das dritte Quartal eingezogen worden).
• Im Einklang mit den mit unseren Kunden vereinbarten Zahlungsplänen haben wir nun 96 bzw. 95 Prozent der Mieten für das zweite und dritte Quartal konzernweit eingezogen. Von den verbleibenden 9,9 Millionen Euro erwartet SEGRO 6,6 Millionen Euro bis zum Ende des Jahres und den Rest im Jahr 2021.
77 Millionen Euro potenzielle neue Nominalmiete aus einer Million Quadratmeter neuer Flächen im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen
• SEGRO unterzeichnete neue, bedingungslose Vorvermietungsvereinbarungen und Vorvermietungen in spekulativen Entwicklungen vor der Fertigstellung in Höhe von 6,4 Millionen Euro (3. Quartal 2019: 8,5 Millionen Euro), sodass sich die Neunmonatszahl auf 27,1 Millionen Euro (9M 2019: 24,5 Millionen Euro) beläuft. Dazu gehörten Vorvermietungen in Italien und Spanien an einen weltweit führenden Online-Händler sowie die bisher größte Vorvermietung von SEGRO in Deutschland an einen neuen Kunden im schnell wachsenden E-Commerce-Haushaltswarensegment.
• Zum 30. September 2020 befanden sich 645.800 Quadratmeter Fläche im Bau, was einer potenziellen künftigen Nominalmiete von 41,9 Millionen Euro entspricht (30. Juni 2020: 809.500 Quadratmeter, 49,6 Millionen Euro), von denen 75 Prozent gesichert sind (30. Juni 2020: 85 Prozent). Sobald die Pipeline fertiggestellt und vollständig vermietet ist, wird erwartet, dass sie eine Rendite auf die gesamten Entwicklungskosten von etwa 6,5 Prozent erzielen wird.
• Es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten weitere "kurzfristige" Vorvermietungsprojekte mit einem potenziellen Investitionsvolumen von 331 Millionen Euro und einer damit verbundenen Miete von 35,3 Millionen Euro begonnen werden.
SEGRO konzentriert den Großteil der Investitionen weiterhin auf Entwicklung, ergänzt um opportunistische Akquisitionen von bestehenden Immobilien
• SEGRO bleibt auf Kurs, 2020 insgesamt mehr als 882 Millionen Euro in die Entwicklungspipeline (einschließlich Land, Infrastruktur und Bau) zu investieren.
• SEGRO hat angekündigt, seit dem Ende des Berichtszeitraums den Electra Park, einen erstklassigen städtischen Logistikpark in zentraler Lage in London, nur zwei Meilen nördlich von Canary Wharf, für 146,6 Millionen Euro erworben zu haben.
• Im dritten Quartal investierte SEGRO 15,4 Millionen Euro in den Erwerb von Dauervermögen, darunter eine urbane Logistikimmobilie im Norden Londons und eine Big-Box-Logistikimmobilie in der Nähe von Barcelona.
• Außerdem investierte SEGRO 32 Millionen Euro in die Grundstücksbank, wobei der größte Teil davon für den Erwerb von Grundstücken in Spanien als Teil der Strategie zur Erzielung von Größenvorteilen auf diesem Markt ausgegeben wurde. Alle erworbenen Grundstücke befinden sich in unmittelbarer Nähe der attraktiven Logistikmärkte von Barcelona und Madrid.
• Die Veräußerungen während des Quartals waren erwartungsgemäß bescheiden und beliefen sich auf insgesamt 14,3 Millionen Euro, einschließlich des Verkaufs eines Big-Box-Lagers in Italien an das SEGRO-Joint Venture SELP und eines Grundstücks in Deutschland. Bislang haben hat SEGRO 2020 Vermögenswerte und Grundstücke im Wert von 80,4 Millionen Euro (9M 2019: 134,4 Millionen Euro) veräußert.
Bilanz erlaubt weiteres entwicklungsbasiertes Wachstum
• Weitere Schuldenrefinanzierung mit der Rückzahlung von 76 Millionen Euro für 6,75 Prozent SEGRO-Anleihen mit Fälligkeit 2021 und 43 Millionen Euro für sieben Prozent SEGRO-Anleihen mit Fälligkeit 2022 sowie die Ausgabe von 450 Millionen Euro US Private Placement Notes mit einem Mischkupon von 1,6 Prozent und einer durchschnittlichen Laufzeit von 17 Jahren, die im Juli vereinbart wurden und im vierten Quartal finanziert werden sollen.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich des Anteils an der Verschuldung von Joint Ventures) belief sich zum 30. September 2020 auf drei Milliarden Euro (30. Juni 2020: 2,8 Milliarden Euro), was einem pro forma Look-Through-LTV von 24 Prozent (30. Juni 2020: 22 Prozent) entspricht.
• Ungefähr sieben Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip-Dividende ausgezahlt, was zur Ausgabe von 0,6 Millionen neuen Aktien während des Quartals führte. Es wird erwartet, dass der Gewinn pro Aktie für das Jahr 2020 auf einem Durchschnitt von etwa 1.150 Millionen Aktien basieren wird.
