01.08.2012 Investitionsvolumen auf dem Logistikmarkt über Vorjahresniveau
Das Transaktionsvolumen in deutsche Logistik– und Light-Industrial-Immobilien hat sich im 1. Halbjahr 2012 ausgesprochen positiv entwickelt. Mit einem Gesamtumsatz von 851 Mio. € konnte das vergleichbare Vorjahresergebnis (470 Mio. €) fast verdoppelt werden, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.
„Die im 1. Quartal dominierenden Portfolioverkäufe kommen mittlerweile lediglich noch auf einen Anteil von 28 % am Ergebnis. Deutlich zugelegt haben dagegen Einzeldeals, die für 72 % des Umsatzes verantwortlich sind. Mehr als die Hälfte hiervon entfällt auf Abschlüsse zwischen 20 und 90 Mio. €“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Bezogen auf den Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien haben Logistikobjekte spürbar an Bedeutung gewonnen. Mit knapp 9 % haben sie ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt und liegen damit klar an dritter Position der Nutzungsarten.
Auch die großen deutschen Logistikstandorte haben von der Aufwärtsentwicklung profitiert und konnten das Transaktionsvolumen um 18 % auf 256 Mio. € steigern. Weniger Umsatz als im 1. Halbjahr 2011 wurde lediglich in Berlin (-62 %) und München (-54 %) verzeichnet. Alle übrigen Ballungsräume konnten dagegen Zuwächse erzielen. Am meisten Investmentumsatz wurde in Hamburg (80 Mio. €) registriert, gefolgt von Köln (56 Mio. €) Frankfurt (40 Mio. €), Leipzig (39 Mio. €), Berlin (22,5 Mio. €) und München mit 16 Mio. €. Dagegen fiel das verzeichnete Transaktionsvolumen von 2,6 Mio. € in Düsseldorf bislang kaum ins Gewicht.
Erfreulicherweise wurde das gute Ergebnis nicht nur durch wenige Großdeals bestimmt, sondern durch eine lebhafte Nachfrage in allen Größenklassen erreicht. Trotzdem liegen erwartungsgemäß größere Verkäufe über 50 Mio. € mit einem Anteil von gut 33 % am Transaktionsvolumen an der Spitze. Mittelgroße Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € kommen auf knapp 29 %. Im eher kleinteiligen Marktsegment waren Deals von 10 bis 25 Mio. € mit immerhin rund 21 % am Ergebnis beteiligt. In der kleinsten Kategorie bis 10 Mio. € wurden gut 17 % des Investmentumsatzes registriert. Gleichzeitig entfallen aber 63 % aller erfassten Verkäufe auf dieses Marktsegment.
Spezialfonds weiter an der Spitze – Spitzenrenditen stabil
Auch wenn sie ihre alles dominierende Stellung des 1. Quartals eingebüßt haben, liegen Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von gut 32 % weiter an der Spitze aller Anlegergruppen. Mit über 22 % folgen Corporates auf dem zweiten Platz, die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erweitert haben. Zu den Investoren, die darüber hinaus noch größere Anteile für sich beanspruchen, gehören u. a. offene Fonds mit gut 17 %, Equity/Real Estate Funds mit 9 % und Immobilien AGs mit knapp 8 %. Für viele dieser Anleger stellen langfristig vermietete Logistikimmobilien eine attraktive, renditestarke Beimischung zum Gesamtportfolio dar.
Wie auch in anderen Assetklassen investierten deutsche Anleger bislang den Löwenanteil im Logistik-Investmentmarkt. Insgesamt kommen sie auf einen Anteil von gut 63 % am Transaktionsvolumen, nur bezogen auf die Einzeldeals sind es sogar 76 %. Klar auf den zweiten Rang kommen europäische Anleger, die fast 32 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Nordamerikanische Käufer haben sich dagegen mit knapp 4 % bislang noch etwas zurückgehalten. Der Anteil von Anlegern aus den übrigen Regionen kann mit nur etwa 1 % bislang nahezu vernachlässigt werden.
Die Spitzenrenditen haben sich im 1. Halbjahr 2012 nicht verändert und bewegen sich auf dem gleichen Niveau wie Ende 2011. Angeführt wird die Rangliste weiterhin von Frankfurt mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,5 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg und München mit aktuell 6,6 %. Jeweils 6,8 % werden in Düsseldorf und Köln registriert, die damit knapp vor Berlin mit 6,85 % rangieren. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,1 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,75 % und damit knapp unter ihrem Mittelwert der letzten sieben Jahre. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist aus heutiger Sicht eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau am wahrscheinlichsten. Größere Verschiebungen sind aller Voraussicht nach jedenfalls nicht zu erwarten.
Vorjahresergebnis wird voraussichtlich übertroffen
„Die Voraussetzungen für eine auch im weiteren Jahresverlauf positive Entwicklung sind grundsätzlich gegeben. Ausschlaggebend für die letztendliche Höhe des Transaktionsvolumens wird allerdings auch das Angebot an modernen und langfristig vermieteten Objekten sein. Das Interesse auf Investorenseite ist bei passenden Angeboten dagegen nach wie vor sehr groß. Vor diesem Hintergrund ist mit großer Sicherheit davon auszugehen, dass im Gesamtjahr ein deutlich höheres Investitionsvolumen als 2011 erzielt werden kann“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann.
„Die im 1. Quartal dominierenden Portfolioverkäufe kommen mittlerweile lediglich noch auf einen Anteil von 28 % am Ergebnis. Deutlich zugelegt haben dagegen Einzeldeals, die für 72 % des Umsatzes verantwortlich sind. Mehr als die Hälfte hiervon entfällt auf Abschlüsse zwischen 20 und 90 Mio. €“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Bezogen auf den Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien haben Logistikobjekte spürbar an Bedeutung gewonnen. Mit knapp 9 % haben sie ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt und liegen damit klar an dritter Position der Nutzungsarten.
Auch die großen deutschen Logistikstandorte haben von der Aufwärtsentwicklung profitiert und konnten das Transaktionsvolumen um 18 % auf 256 Mio. € steigern. Weniger Umsatz als im 1. Halbjahr 2011 wurde lediglich in Berlin (-62 %) und München (-54 %) verzeichnet. Alle übrigen Ballungsräume konnten dagegen Zuwächse erzielen. Am meisten Investmentumsatz wurde in Hamburg (80 Mio. €) registriert, gefolgt von Köln (56 Mio. €) Frankfurt (40 Mio. €), Leipzig (39 Mio. €), Berlin (22,5 Mio. €) und München mit 16 Mio. €. Dagegen fiel das verzeichnete Transaktionsvolumen von 2,6 Mio. € in Düsseldorf bislang kaum ins Gewicht.
Erfreulicherweise wurde das gute Ergebnis nicht nur durch wenige Großdeals bestimmt, sondern durch eine lebhafte Nachfrage in allen Größenklassen erreicht. Trotzdem liegen erwartungsgemäß größere Verkäufe über 50 Mio. € mit einem Anteil von gut 33 % am Transaktionsvolumen an der Spitze. Mittelgroße Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. € kommen auf knapp 29 %. Im eher kleinteiligen Marktsegment waren Deals von 10 bis 25 Mio. € mit immerhin rund 21 % am Ergebnis beteiligt. In der kleinsten Kategorie bis 10 Mio. € wurden gut 17 % des Investmentumsatzes registriert. Gleichzeitig entfallen aber 63 % aller erfassten Verkäufe auf dieses Marktsegment.
Spezialfonds weiter an der Spitze – Spitzenrenditen stabil
Auch wenn sie ihre alles dominierende Stellung des 1. Quartals eingebüßt haben, liegen Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von gut 32 % weiter an der Spitze aller Anlegergruppen. Mit über 22 % folgen Corporates auf dem zweiten Platz, die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erweitert haben. Zu den Investoren, die darüber hinaus noch größere Anteile für sich beanspruchen, gehören u. a. offene Fonds mit gut 17 %, Equity/Real Estate Funds mit 9 % und Immobilien AGs mit knapp 8 %. Für viele dieser Anleger stellen langfristig vermietete Logistikimmobilien eine attraktive, renditestarke Beimischung zum Gesamtportfolio dar.
Wie auch in anderen Assetklassen investierten deutsche Anleger bislang den Löwenanteil im Logistik-Investmentmarkt. Insgesamt kommen sie auf einen Anteil von gut 63 % am Transaktionsvolumen, nur bezogen auf die Einzeldeals sind es sogar 76 %. Klar auf den zweiten Rang kommen europäische Anleger, die fast 32 % des Gesamtumsatzes auf sich vereinen. Nordamerikanische Käufer haben sich dagegen mit knapp 4 % bislang noch etwas zurückgehalten. Der Anteil von Anlegern aus den übrigen Regionen kann mit nur etwa 1 % bislang nahezu vernachlässigt werden.
Die Spitzenrenditen haben sich im 1. Halbjahr 2012 nicht verändert und bewegen sich auf dem gleichen Niveau wie Ende 2011. Angeführt wird die Rangliste weiterhin von Frankfurt mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,5 %. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg und München mit aktuell 6,6 %. Jeweils 6,8 % werden in Düsseldorf und Köln registriert, die damit knapp vor Berlin mit 6,85 % rangieren. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,1 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,75 % und damit knapp unter ihrem Mittelwert der letzten sieben Jahre. Auch für den weiteren Jahresverlauf ist aus heutiger Sicht eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau am wahrscheinlichsten. Größere Verschiebungen sind aller Voraussicht nach jedenfalls nicht zu erwarten.
Vorjahresergebnis wird voraussichtlich übertroffen
„Die Voraussetzungen für eine auch im weiteren Jahresverlauf positive Entwicklung sind grundsätzlich gegeben. Ausschlaggebend für die letztendliche Höhe des Transaktionsvolumens wird allerdings auch das Angebot an modernen und langfristig vermieteten Objekten sein. Das Interesse auf Investorenseite ist bei passenden Angeboten dagegen nach wie vor sehr groß. Vor diesem Hintergrund ist mit großer Sicherheit davon auszugehen, dass im Gesamtjahr ein deutlich höheres Investitionsvolumen als 2011 erzielt werden kann“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann.
