03.08.2012 Starkes erstes Halbjahr auf dem deutschen Logistik-Investmentmarkt
Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien erreichte im 1. Halbjahr 2012 ein Transaktionsvolumen von 880 Mio. Euro, entsprechend einem Plus von 58 %. Damit ist bereits knapp Dreiviertel des Ergebnisses aus dem gesamten Vorjahr erreicht. "Die Rekord-Vermietungsumsätze im Logistikmarkt im vergangenen Jahr haben zum massiven Abbau von Leerstand geführt und die Erwartungen von anziehenden Durchschnittsmieten unterstützt. Das ist das perfekte Marktumfeld für Logistikinvestments", so Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien in Deutschland (1.Hj. 2012: 9,4 Mrd. Euro) liegt der Anteil der Logistik-/Industrieimmobilien bei 9 % und hat damit gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ebenfalls zugelegt (+4 Prozentpunkte).
Mehr sowie mehr größere Transaktionen
Der Halbjahresanstieg des Volumens basiert sowohl auf einer höheren Anzahl an Transaktionen (+ 14 gegenüber H1 2011) als auch auf einem Mehr an größeren Transaktionen ab 20 Mio. Euro. Vor einem Jahr noch einstellig, wurden bis Ende Juni 2012 19 Transaktionen in dieser Größenordnung notiert, mit Schwerpunkt zwischen 20 und 35 Mio. Euro (15 Deals gegenüber 4 in H1 2011). Der größte Kauf im vergangenen Jahr - der deutsche Anteil am ING Industrial Funds beim Verkauf an das Konsortium um die australische Goodman Gruppe für knapp 160 Mio. Euro - konnte bis dato allerdings nicht getoppt werden. Curzon Capital Partners III, ein von Tristan Capital Partners gemanagter Fonds, hat für ein Logistik-Portfolio an Prologis rund 137 Mio. Euro gezahlt.
Auf Käuferseite kommen zwei Player auf mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens. Die Asset/Fund Manager dominieren wie 2011 und erreichten nun einen Anteil von 41% (ca. 360 Mio. Euro), gefolgt von Offenen Publikumsfonds, zur Jahresmitte 2011 so gut wie gar nicht in Erscheinung getreten, mit 18% (ca. 160 Mio. Euro) . Die Spezialfonds komplettieren die Top 3 mit 11%. Bei den Verkäufern engagierten sich traditionell die Entwickler am stärksten: mit 35% des Volumens lagen sie vor den Asset/ Fund Managern (26%).
Einheimische Investoren haben die Nase wieder vorn
Anders als noch 2011 bestimmen wieder die institutionellen deutschen Investoren den Markt. Kamen sie im gesamten Vorjahr lediglich auf einen Anteil von einem Drittel am Transaktionsvolumen, sind es nun 66% (ca. 580 Mio. Euro). "Sowohl nationale als auch internationale Investoren sind von der anhaltend guten wirtschaftlichen Konjunktur in Deutschland und der Stabilität mit attraktiver Rendite von Anlagen hierzulande, angezogen. Internationale Investoren kamen bei der Suche nach solchen Objekten bis dato weniger zum Zug. Noch sind einheimische Investoren bereit, höhere Preise für Top Produkte zu zahlen", so Beyer. Die derzeitige Pipeline bringe aber wieder mehr Gelegenheiten für internationale Investoren und werde die Dominanz der deutschen institutionellen Anleger in der zweiten Jahreshälfte deutlich reduzieren.
Auch der Investmentmarkt für Logistikimmobilien steht vor dem Problem eines Angebotsmangels an erstklassigen Investmentobjekten mit langfristigen Mietverträgen in besten Lagen bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach solchen Produkten. Das gilt für alle sieben Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Stuttgart und München. Die Zahlen machen es deutlich: Core und Core+ Objekte kommen auf einen Anteil von 86% am Transaktionsvolumen und 79% aller Transaktionen. Die Netto-Anfangsrenditen für Top-Produkte sind in der Folge im Jahresvergleich noch einmal leicht zurück gegangen (- 15 bps). Der Durchschnittswert für die sieben Regionen liegt bei 6,86 % (H1 2011: 7,01%). In Berlin und Stuttgart werden mit 7,25% die höchsten Werte erzielt, in Frankfurt und Hamburg mit 6,60% die niedrigsten. Die Spitzenrenditen bleiben weiter unter Druck. Wir gehen davon aus, dass sie sich auf dem derzeit niedrigen Niveau konsolidieren werden.
"Der Finanzierungsmarkt bleibt zwar weiterhin angespannt, die Investoren haben sich aber an die neuen Bedingungen angepasst und akzeptieren geringere Fremdkapitalanteile als noch vor drei Jahren. Die höhere Anzahl der Transaktionen belegt, dass sich Angebot und Nachfrage wieder häufiger treffen. Sollten die Gespräche und Verhandlungen, die derzeit geführt werden, zum großen Teil in Abschlüsse münden, wird das Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt 2012 auch wieder das 5-Jahres-Durchschnittsniveau toppen und die 1,5 Mrd. Euro-Marke hinter sich lassen können", so Beyer.
Mehr sowie mehr größere Transaktionen
Der Halbjahresanstieg des Volumens basiert sowohl auf einer höheren Anzahl an Transaktionen (+ 14 gegenüber H1 2011) als auch auf einem Mehr an größeren Transaktionen ab 20 Mio. Euro. Vor einem Jahr noch einstellig, wurden bis Ende Juni 2012 19 Transaktionen in dieser Größenordnung notiert, mit Schwerpunkt zwischen 20 und 35 Mio. Euro (15 Deals gegenüber 4 in H1 2011). Der größte Kauf im vergangenen Jahr - der deutsche Anteil am ING Industrial Funds beim Verkauf an das Konsortium um die australische Goodman Gruppe für knapp 160 Mio. Euro - konnte bis dato allerdings nicht getoppt werden. Curzon Capital Partners III, ein von Tristan Capital Partners gemanagter Fonds, hat für ein Logistik-Portfolio an Prologis rund 137 Mio. Euro gezahlt.
Auf Käuferseite kommen zwei Player auf mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens. Die Asset/Fund Manager dominieren wie 2011 und erreichten nun einen Anteil von 41% (ca. 360 Mio. Euro), gefolgt von Offenen Publikumsfonds, zur Jahresmitte 2011 so gut wie gar nicht in Erscheinung getreten, mit 18% (ca. 160 Mio. Euro) . Die Spezialfonds komplettieren die Top 3 mit 11%. Bei den Verkäufern engagierten sich traditionell die Entwickler am stärksten: mit 35% des Volumens lagen sie vor den Asset/ Fund Managern (26%).
Einheimische Investoren haben die Nase wieder vorn
Anders als noch 2011 bestimmen wieder die institutionellen deutschen Investoren den Markt. Kamen sie im gesamten Vorjahr lediglich auf einen Anteil von einem Drittel am Transaktionsvolumen, sind es nun 66% (ca. 580 Mio. Euro). "Sowohl nationale als auch internationale Investoren sind von der anhaltend guten wirtschaftlichen Konjunktur in Deutschland und der Stabilität mit attraktiver Rendite von Anlagen hierzulande, angezogen. Internationale Investoren kamen bei der Suche nach solchen Objekten bis dato weniger zum Zug. Noch sind einheimische Investoren bereit, höhere Preise für Top Produkte zu zahlen", so Beyer. Die derzeitige Pipeline bringe aber wieder mehr Gelegenheiten für internationale Investoren und werde die Dominanz der deutschen institutionellen Anleger in der zweiten Jahreshälfte deutlich reduzieren.
Auch der Investmentmarkt für Logistikimmobilien steht vor dem Problem eines Angebotsmangels an erstklassigen Investmentobjekten mit langfristigen Mietverträgen in besten Lagen bei gleichzeitig hoher Nachfrage nach solchen Produkten. Das gilt für alle sieben Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Stuttgart und München. Die Zahlen machen es deutlich: Core und Core+ Objekte kommen auf einen Anteil von 86% am Transaktionsvolumen und 79% aller Transaktionen. Die Netto-Anfangsrenditen für Top-Produkte sind in der Folge im Jahresvergleich noch einmal leicht zurück gegangen (- 15 bps). Der Durchschnittswert für die sieben Regionen liegt bei 6,86 % (H1 2011: 7,01%). In Berlin und Stuttgart werden mit 7,25% die höchsten Werte erzielt, in Frankfurt und Hamburg mit 6,60% die niedrigsten. Die Spitzenrenditen bleiben weiter unter Druck. Wir gehen davon aus, dass sie sich auf dem derzeit niedrigen Niveau konsolidieren werden.
"Der Finanzierungsmarkt bleibt zwar weiterhin angespannt, die Investoren haben sich aber an die neuen Bedingungen angepasst und akzeptieren geringere Fremdkapitalanteile als noch vor drei Jahren. Die höhere Anzahl der Transaktionen belegt, dass sich Angebot und Nachfrage wieder häufiger treffen. Sollten die Gespräche und Verhandlungen, die derzeit geführt werden, zum großen Teil in Abschlüsse münden, wird das Transaktionsvolumen auf dem Logistikmarkt 2012 auch wieder das 5-Jahres-Durchschnittsniveau toppen und die 1,5 Mrd. Euro-Marke hinter sich lassen können", so Beyer.
