03.08.2012 Die wichtigsten Bestandteile eines Verkehrswertgutachtens
Immobilien machen den größten Anteil an der Summe deutscher Vermögenswerte aus. Umso wichtiger ist die ordnungsgemäße Durchführung der Verkehrswertermittlung von Immobilien. Der Verkehrs- oder auch Marktwert von Immobilien wird von Sachverständigen anhand normierter Verfahren ermittelt und abschließend im sogenannten Verkehrswertgutachten festgehalten. Für zahlreiche Institutionen, Behörden und Gerichte ist das Verkehrswertgutachten gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) das allein anerkannte Dokument, wenn es um die Wertbemessung von Immobilienvermögen geht. Verkehrswertgutachten dienen darüber hinaus als Orientierungshilfe bei Kaufpreisverhandlungen, Erbschafts-, Steuer- oder Scheidungsangelegenheiten sowie Schenkungen. Hugo W. Sprenker, Vizepräsident und Schatzmeister des Immobilienverbands IVD, rät daher zu besonderer Sorgfalt beim Erstellen sowie bei der Verwendung von Verkehrswertgutachten: "Fehlerhafte oder unvollständige Gutachten führen in der Praxis häufig zu Fehleinschätzungen des Immobilienwertes und damit zu ganz realen Vermögensverlusten."
Inhalt und Umfang des Gutachtens
Für die Qualität des Verkehrswertgutachtens ist entscheidend, dass das Dokument klar strukturiert und für Fachleute sowie Laien gleichermaßen verständlich ist. Das heißt konkret, dass die gewählten Verfahrenswege und mathematischen Modelle nachvollziehbar dargelegt sein müssen. Das Gutachten enthält zunächst eine genaue Beschreibung des Objektes und seines baulichen Zustands. Das heißt, der Gutachter prüft die wesentlichen Grundstücksdaten, die Flächenangaben, die Bausubstanz, die Bodenwerte, die Ausstattung sowie eventuelle Bauschäden und den Instandhaltungsrückstau. Ergänzend zu den detaillierten Beschreibungen enthält das Gutachten vom Gutachter im Rahmen einer Objektbegehung angefertigte Fotografien, welche die Darlegungen im Einzelnen dokumentieren. Weiterhin beschreibt das Gutachten die örtlichen Gegebenheiten, die infrastrukturelle Anbindung des Grundstücks sowie die lokalen und regionalen Immobilienmärkte. "Die Lage einer Immobilie ist das erste und wichtigste Kriterium, wenn es um deren Wertermittlung geht", informiert Sprenker. "Die angemessene Einschätzung der Mikro- und Makro-Lage ist daher von großer Bedeutung."
Neben der Objekt-, Lage- und Marktbeschreibung finden sich noch Darstellungen der gewählten Bewertungsverfahren. Auch die Wahl der jeweils angewendeten Bewertungsverfahren muss der Gutachter begründen. Gebräuchlich sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Residualwertverfahren sowie das Sachwertverfahren, wobei der Gutachter mindestens zwei der möglichen Verfahren anwenden wird. In der Regel umfasst ein Verkehrswertgutachten ohne Anhänge rund 25 Seiten.
Ergänzend zu den Beschreibungen werden dem Gutachten eine ganze Reihe an Objektunterlagen beigefügt. Dazu gehören aktuelle Auszüge aus der Flurkarte (Lageplan), Wohnflächenberechnungen, Regio- und eventuell der Stadtplan mit Außenfotos des Objektes.
Gültigkeit des Gutachtens
Ein Verkehrswertgutachten weist den Wert einer Immobilie immer zu einem bestimmten Stichtag aus. Dementsprechend bleibt ein solches Gutachten nicht ewig aktuell. Sobald sich die Marktverhältnisse ändern, hat dies auch Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Bei stabilen Marktgegebenheiten kann in einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach der Erstellung des Gutachtens noch davon ausgegangen werden, dass das Dokument ausreichend aussagekräftig ist. "Prinzipiell aber gilt: Je aktueller das Gutachten ist, desto besser", sagt Sprenker. Der IVD empfehle daher, Verkehrswertgutachten immer möglichst so erstellen zu lassen, dass der Bewertungsstichtag und der Zeitpunkt der Verwendung des Gutachtens für einen bestimmten Zweck möglichst eng beieinander liegen.
Inhalt und Umfang des Gutachtens
Für die Qualität des Verkehrswertgutachtens ist entscheidend, dass das Dokument klar strukturiert und für Fachleute sowie Laien gleichermaßen verständlich ist. Das heißt konkret, dass die gewählten Verfahrenswege und mathematischen Modelle nachvollziehbar dargelegt sein müssen. Das Gutachten enthält zunächst eine genaue Beschreibung des Objektes und seines baulichen Zustands. Das heißt, der Gutachter prüft die wesentlichen Grundstücksdaten, die Flächenangaben, die Bausubstanz, die Bodenwerte, die Ausstattung sowie eventuelle Bauschäden und den Instandhaltungsrückstau. Ergänzend zu den detaillierten Beschreibungen enthält das Gutachten vom Gutachter im Rahmen einer Objektbegehung angefertigte Fotografien, welche die Darlegungen im Einzelnen dokumentieren. Weiterhin beschreibt das Gutachten die örtlichen Gegebenheiten, die infrastrukturelle Anbindung des Grundstücks sowie die lokalen und regionalen Immobilienmärkte. "Die Lage einer Immobilie ist das erste und wichtigste Kriterium, wenn es um deren Wertermittlung geht", informiert Sprenker. "Die angemessene Einschätzung der Mikro- und Makro-Lage ist daher von großer Bedeutung."
Neben der Objekt-, Lage- und Marktbeschreibung finden sich noch Darstellungen der gewählten Bewertungsverfahren. Auch die Wahl der jeweils angewendeten Bewertungsverfahren muss der Gutachter begründen. Gebräuchlich sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Residualwertverfahren sowie das Sachwertverfahren, wobei der Gutachter mindestens zwei der möglichen Verfahren anwenden wird. In der Regel umfasst ein Verkehrswertgutachten ohne Anhänge rund 25 Seiten.
Ergänzend zu den Beschreibungen werden dem Gutachten eine ganze Reihe an Objektunterlagen beigefügt. Dazu gehören aktuelle Auszüge aus der Flurkarte (Lageplan), Wohnflächenberechnungen, Regio- und eventuell der Stadtplan mit Außenfotos des Objektes.
Gültigkeit des Gutachtens
Ein Verkehrswertgutachten weist den Wert einer Immobilie immer zu einem bestimmten Stichtag aus. Dementsprechend bleibt ein solches Gutachten nicht ewig aktuell. Sobald sich die Marktverhältnisse ändern, hat dies auch Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Bei stabilen Marktgegebenheiten kann in einem Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach der Erstellung des Gutachtens noch davon ausgegangen werden, dass das Dokument ausreichend aussagekräftig ist. "Prinzipiell aber gilt: Je aktueller das Gutachten ist, desto besser", sagt Sprenker. Der IVD empfehle daher, Verkehrswertgutachten immer möglichst so erstellen zu lassen, dass der Bewertungsstichtag und der Zeitpunkt der Verwendung des Gutachtens für einen bestimmten Zweck möglichst eng beieinander liegen.
