27.09.2012 AENGEVELT-RESEARCH sieht keine Blase am Wohninvestmentmarkt
Immer wieder werden Stimmen laut, die vor einer Immobilienblase in Deutschland – insbesondere im Wohninvestmentsegment – warnen. Dazu Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Es droht keine Blase am Wohninvestmentmarkt. Dagegen sprechen mehrere Faktoren.“ Als Beispiel nennt er das aktuell an vielen Standorten, vor allem in den Wachstumskernen, steigende Wohnungsmietniveau: Tatsächlich sind die Wohnungsmieten in der jüngeren Vergangenheit im bundesweiten Durchschnitt über einige Jahre hinweg gesunken. Der aktuelle Anstieg sei deshalb u.a. ein Nachholeffekt und keine Preisüberhitzung. Zudem ist Deutschland nach wie vor ein Mietermarkt, rd. 57% der Haushalte wohnen zur Miete. Das wirkt stabilisierend auf den Wohnungsmarkt. Einen weiteren stabilisierenden Faktor sieht Schmidt in der weiter wachsenden Wohnungsnachfrage aufgrund der immer noch steigenden Zahl der Privathaushalte. Zudem sind Immobilien in Deutschland heute v.a. durch Eigenkapital abgesichert und nicht durch überbewertete Immobilien.
„Aufgrund der weltweiten Wirtschaftskrise und im Zuge der immer noch ungelösten Euro-Krise suchen viele Investoren sichere Häfen“, schildert Markus Schmidt die aktuelle Situation und ergänzt: „Wegen der wirtschaftlichen und politischen Stabilität zählen viele Städte in Deutschland dazu.“
Hierbei sind Wohnimmobilien – insbesondere in Ballungszentren – in den letzten beiden Jahren verstärkt in den Fokus vieler nationaler und internationaler Investoren gerückt. Besonders gefragte Standorte sind die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) und hier vor allem die deutsche Bundeshauptstadt Berlin und die bayerische Landeshauptstadt München. Investitionsschwerpunkt waren dabei lange Zeit fast ausschließlich gute bis sehr gute Lagen. In Folge zogen die Einstiegsfaktoren besonders in Spitzenlagen deutlich an auf das 20-fache der Jahresnettokaltmiete und z.T. sogar noch deutlich darüber. Dazu beigetragen haben nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH Nachfrager u.a. aus dem Bereich der vermögenden Privatinvestoren und Family Offices. Markus Schmidt: „Diese geben der Vermögenssicherung zur Zeit Vorrang vor der Rendite-Performance und sind entsprechend bereit, für nachhaltige Objekte in Top-Lagen überdurchschnittliche Kaufpreismulti¬plikatoren zu zahlen.“ Dies sei indessen nicht mit einer Immobilienblase wie in den USA oder Spanien zu vergleichen und bilde zudem nur einen kleinen Teil des Marktes ab.
Steigende Nachfrage jenseits der Top-Lagen
Gleichzeitig beobachtet AENGEVELT-RESEARCH ein zunehmendes „Ausweichen“ insbesondere von Investoren mit höheren Renditean¬forderungen auf Standorte jenseits der Top-Lagen in den Metropolen sowie in vielen anderen deutschen Groß- und Mittelstädten, da sich hier deutlich attraktivere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Hiervon profitieren in besonderem Maße die mittleren Lagen. „Bei einer anhaltenden Nachfrage nach Objekten
in guten und sehr guten Lagen beobachten wir derzeit eine verstärkte Nachfrage in mittleren Lagen“, stellt Markus Schmidt fest und ergänzt: „Hier sind die Kaufpreis-Faktoren im Vergleich deutlich günstiger und aufgrund der demografischen Perspektiven besonders in größeren Städten (abseits der Big Seven) in der Regel auch werthaltig.“ Denn:
• Deutschland verfügt im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Staaten über eine polyzentrale Struktur, d.h. es gibt nicht nur eine oder wenige Metropolen, sondern eine Vielzahl von Groß- und Mittelstädten, die wirtschaftlich breit und solide aufgestellt sind. Darüber hinaus wächst in zahlreichen Städten seit Jahren die Zahl der Einwohner, insbesondere aber die für die Wohnungsnachfrage relevantere Zahl der Haushalte. Entsprechend hoch ist der Wohnungsbedarf.
• Nach einer Steigerung im Geschosswohnungsneubau mit Höhepunkt im Jahre 1995 (rd. 312.000 neue Einheiten im Geschosswohnungsbau) ging die Bautätigkeit in diesem Wohnsegment kontinuierlich zurück und erreichte 2009 den bisherigen Tiefstwert von lediglich 51.000 Enheiten im Geschosswohnungsbau. Zwar stieg die Bautätigkeit in den letzten zwei Jahren wieder leicht an auf zuletzt rd. 61.000 Wohneinheiten im Jahr 2011. Indessen entspricht dies nur 0,27% des Geschosswohnungs¬bestandes in Deutschland und deckt damit kaum den rein technischen Erneuerungsbedarf, geschweige denn die veränderten Wohnanforde¬rungen (z.B. Barrierefreiheit, EnEV etc.).
Fazit:
• Nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH gibt es keine grundsätzliche Gefahr einer Wohnimmobilienblase in Deutschland.
• Markus Schmidt sieht aber weiterhin Investoren, die bereit sind, Wohninvestments in Top-Lagen der Big Seven für Kaufpreismultiplikatoren zwischen dem 20- und 25-fachen der Jahresnettokaltmiete bzw. sogar höher zu erwerben. Für diese Nachfragegruppe gebe es, so Schmidt, bei entsprechender Zahlungsbereitschaft unverändert ein Wohninvestmentangebot.
• Gleichzeitig bieten nach Ansicht von Markus Schmidt indessen die positiven soziodemografischen Aspekte und die geringe Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau in zahlreichen Teilmärkten jenseits der Top-Lagen der Big Seven ebenfalls werthaltige und sichere Cashflows bei deutlich höherer Rendite-Performance. Allerdings sind hierbei, so Schmidt, regional deutlich unterschiedliche Entwicklungen auszumachen und erforderten deshalb immer eine entsprechende fallindividuelle Standortanalyse.
• Kritisch sieht Markus Schmidt hingegen die z.T. im zweistelligen Prozentbereich p.a. gestiegenen Kaufpreise im Segment der höherpreisigen Eigentumswohnungen. Dahinter steht häufig der Erwerb von einzelnen Eigentumswohnungen durch Privatleute zum alleinigen Zwecke der Vermietung. Denn wenn die Eigennutzung - für die Eigentumswohnungen in erster Linier geschaffen sind - als Motiv hinter der Mieterzielung zurücktritt, entfernt sich das Investment von seinem eigentlichen Zweck und neigt zur „Blase“. Tatsächlich sehen marktnahe Experten zur Zeit die Gefahr einer Überproduktion von Eigentumswohnungen, die aufgrund hoher Gesamterstellungskosten (aktuelle Baukosten, EnEV, Grundstückspreise etc.) nur für den zahlungskräftigen Mietermarkt in Frage kommen. Auf diese Abnahmekategorie entfallen nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH indessen nur rd. 20% des Mietmarktes, im Luxussegment sind es sogar nur 5%. Hier ist laut Markus Schmidt Vorsicht geboten.
„Aufgrund der weltweiten Wirtschaftskrise und im Zuge der immer noch ungelösten Euro-Krise suchen viele Investoren sichere Häfen“, schildert Markus Schmidt die aktuelle Situation und ergänzt: „Wegen der wirtschaftlichen und politischen Stabilität zählen viele Städte in Deutschland dazu.“
Hierbei sind Wohnimmobilien – insbesondere in Ballungszentren – in den letzten beiden Jahren verstärkt in den Fokus vieler nationaler und internationaler Investoren gerückt. Besonders gefragte Standorte sind die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) und hier vor allem die deutsche Bundeshauptstadt Berlin und die bayerische Landeshauptstadt München. Investitionsschwerpunkt waren dabei lange Zeit fast ausschließlich gute bis sehr gute Lagen. In Folge zogen die Einstiegsfaktoren besonders in Spitzenlagen deutlich an auf das 20-fache der Jahresnettokaltmiete und z.T. sogar noch deutlich darüber. Dazu beigetragen haben nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH Nachfrager u.a. aus dem Bereich der vermögenden Privatinvestoren und Family Offices. Markus Schmidt: „Diese geben der Vermögenssicherung zur Zeit Vorrang vor der Rendite-Performance und sind entsprechend bereit, für nachhaltige Objekte in Top-Lagen überdurchschnittliche Kaufpreismulti¬plikatoren zu zahlen.“ Dies sei indessen nicht mit einer Immobilienblase wie in den USA oder Spanien zu vergleichen und bilde zudem nur einen kleinen Teil des Marktes ab.
Steigende Nachfrage jenseits der Top-Lagen
Gleichzeitig beobachtet AENGEVELT-RESEARCH ein zunehmendes „Ausweichen“ insbesondere von Investoren mit höheren Renditean¬forderungen auf Standorte jenseits der Top-Lagen in den Metropolen sowie in vielen anderen deutschen Groß- und Mittelstädten, da sich hier deutlich attraktivere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Hiervon profitieren in besonderem Maße die mittleren Lagen. „Bei einer anhaltenden Nachfrage nach Objekten
in guten und sehr guten Lagen beobachten wir derzeit eine verstärkte Nachfrage in mittleren Lagen“, stellt Markus Schmidt fest und ergänzt: „Hier sind die Kaufpreis-Faktoren im Vergleich deutlich günstiger und aufgrund der demografischen Perspektiven besonders in größeren Städten (abseits der Big Seven) in der Regel auch werthaltig.“ Denn:
• Deutschland verfügt im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Staaten über eine polyzentrale Struktur, d.h. es gibt nicht nur eine oder wenige Metropolen, sondern eine Vielzahl von Groß- und Mittelstädten, die wirtschaftlich breit und solide aufgestellt sind. Darüber hinaus wächst in zahlreichen Städten seit Jahren die Zahl der Einwohner, insbesondere aber die für die Wohnungsnachfrage relevantere Zahl der Haushalte. Entsprechend hoch ist der Wohnungsbedarf.
• Nach einer Steigerung im Geschosswohnungsneubau mit Höhepunkt im Jahre 1995 (rd. 312.000 neue Einheiten im Geschosswohnungsbau) ging die Bautätigkeit in diesem Wohnsegment kontinuierlich zurück und erreichte 2009 den bisherigen Tiefstwert von lediglich 51.000 Enheiten im Geschosswohnungsbau. Zwar stieg die Bautätigkeit in den letzten zwei Jahren wieder leicht an auf zuletzt rd. 61.000 Wohneinheiten im Jahr 2011. Indessen entspricht dies nur 0,27% des Geschosswohnungs¬bestandes in Deutschland und deckt damit kaum den rein technischen Erneuerungsbedarf, geschweige denn die veränderten Wohnanforde¬rungen (z.B. Barrierefreiheit, EnEV etc.).
Fazit:
• Nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH gibt es keine grundsätzliche Gefahr einer Wohnimmobilienblase in Deutschland.
• Markus Schmidt sieht aber weiterhin Investoren, die bereit sind, Wohninvestments in Top-Lagen der Big Seven für Kaufpreismultiplikatoren zwischen dem 20- und 25-fachen der Jahresnettokaltmiete bzw. sogar höher zu erwerben. Für diese Nachfragegruppe gebe es, so Schmidt, bei entsprechender Zahlungsbereitschaft unverändert ein Wohninvestmentangebot.
• Gleichzeitig bieten nach Ansicht von Markus Schmidt indessen die positiven soziodemografischen Aspekte und die geringe Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau in zahlreichen Teilmärkten jenseits der Top-Lagen der Big Seven ebenfalls werthaltige und sichere Cashflows bei deutlich höherer Rendite-Performance. Allerdings sind hierbei, so Schmidt, regional deutlich unterschiedliche Entwicklungen auszumachen und erforderten deshalb immer eine entsprechende fallindividuelle Standortanalyse.
• Kritisch sieht Markus Schmidt hingegen die z.T. im zweistelligen Prozentbereich p.a. gestiegenen Kaufpreise im Segment der höherpreisigen Eigentumswohnungen. Dahinter steht häufig der Erwerb von einzelnen Eigentumswohnungen durch Privatleute zum alleinigen Zwecke der Vermietung. Denn wenn die Eigennutzung - für die Eigentumswohnungen in erster Linier geschaffen sind - als Motiv hinter der Mieterzielung zurücktritt, entfernt sich das Investment von seinem eigentlichen Zweck und neigt zur „Blase“. Tatsächlich sehen marktnahe Experten zur Zeit die Gefahr einer Überproduktion von Eigentumswohnungen, die aufgrund hoher Gesamterstellungskosten (aktuelle Baukosten, EnEV, Grundstückspreise etc.) nur für den zahlungskräftigen Mietermarkt in Frage kommen. Auf diese Abnahmekategorie entfallen nach Beobachtungen von AENGEVELT-RESEARCH indessen nur rd. 20% des Mietmarktes, im Luxussegment sind es sogar nur 5%. Hier ist laut Markus Schmidt Vorsicht geboten.
