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23.10.2012 Laut Aengevelt bleibt es eng auf dem Wohninvestmentmarkt

Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.

Das Fazit von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, zu der gerade abgeschlossenen Herbstbefragung: „Wohnungen sind knapp, die Nachfrage übersteigt das Angebot und das gilt sowohl für die Mieter- und Selbstnutzernachfrage als auch für Investoren.“ So stieg der AWI seit Herbst 2009 zum 14. Mal in Folge. Mit einem Wert von 71,4 legte er im Quartalsvergleich kräftig um rd. 2,1 Punkte zu. Mit rd. 11,4 Punkten über dem Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte) zeigt er unverändert einen Eigentümer- bzw. Vermietermarkt an. Die Befragungsteilnehmer erwarten steigende Mieten (60%) und Kaufpreise (58%) sowie eine zunehmende Wohnungs- (52%) und Investmentnachfrage (55%). Obwohl die Nachfrage nach Wohnungen (Mieter- und Investmentnachfrage) weiterhin hoch ist, sind die Neubauabsichten immer noch verhalten. Nur 39% erwarten steigende Investitionen in den Neubau. Das wird nach Analysen von Schmidt die ohnehin schon angespannte Situation in vielen Zentren weiter verschärfen.

Gute Perspektiven, aber stagnierende bzw. nachlassende Dynamik

• Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in mittleren Lagen (AWI-Subindex: 77,4 Punkte) und guten Lagen (AWI-Subindex: 80,8 Punkte) aus Anbietersicht am besten. In einfachen Lagen ist der Wohnungs- bzw. Wohninvestmentmarkt (AWI-Subindex: 58,8 Punkte) noch ausgeglichen.
• Nur im unteren Segment bzw. in einfachen Lagen ist das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot noch ausgeglichen. In den mittleren Lagen und guten Lagen ist dies schon lange nicht mehr der Fall. Hier reicht das Angebot bei weiten nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Folge sind steigende Mieten und hohe Einstiegsfaktoren in mittleren und guten Lagen.
• Die Dynamik im unteren bzw. einfachen Segment lässt indessen darauf schließen, dass es zumindest für Mieter selbst in einfachen Lagen künftig enger wird. So steigt der AWI-Subindex in den einfachen Lagen seit fünf Quartalen in Folge und erreicht derzeit mit 58,8 Punkten den höchsten Wert seit Sommer 2009 (39,2 Punkte).

Steigende Mieten und Nebenkosten unausweichlich

• Ein Rückgang der Mieten wird weiterhin nahezu ausgeschlossen: Über alle Lagen und Regionen hinweg rechnen nur noch 5% (Sommer 6%) mit einem Mietrückgang. Selbst in einfachen Lagen erwarten lediglich 11% sinkende Mieten, in guten Lagen sind es 3% und in mittleren Lagen gerade einmal 1%.
• Die Mehrheit sieht vielmehr steigende Mieten (Herbst 60% bzw. Sommer 58%): In mittleren Lagen sind es 66% und in guten Lagen 73%, die mit weiter steigenden Mieten rechnen. Und selbst in einfachen Lagen erwarten mittlerweile rd. 40% einen Anstieg der Mietpreise.
• Ein weiterer Teuerungsfaktor sind unverändert die Wohnnebenkosten, insbesondere in einfachen Lagen. Hier gehen 73% der Befragten von einem Anstieg aus. Aber auch in mittleren (70%) und guten Lagen (67%) sind die Quoten ähnlich hoch.

Wohninvestments: Keine Änderung der Angebots-Nachfragerelation

• Das Angebot an Wohninvestments ist knapp. Zukünftig rechnen 41% der Befragten in guten Lagen mit einer weiteren Verknappung, in mittleren Lagen sind es 34% und in einfachen Lagen immer noch 22%.
• Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch. Über alle Lagen rechnen nur 9% (Sommer 11%) mit einem Nachfragerückgang, während 55% wie bereits im Sommer einen Anstieg erwarten.
• Die Erwartungen hinsichtlich der Preisentwicklung bleiben dabei angespannt: knapp drei Viertel (73 %) erwarten in guten Lagen weiter steigende Kaufpreise, in mittleren Lagen sind es 65% und in einfachen Lagen immer noch 37%.

Investitionsabsichten verhalten

Vor diesem Hintergrund nehmen die Neubauabsichten zwar erwartungsgemäß zu, liegen indessen deutlich hinter der Nachfrage zurück:
• 39% der Befragten rechnen mit steigenden Neubauinvestitionen; in guten Lagen sind es dabei deutlich mehr (63%) als in einfachen Lagen (14%).
• Der Modernisierung bzw. Sanierung kommt eine etwas größere Bedeutung zu. Rd. 43% der Befragten erwarten hier steigende Investitionen.

FAZIT

• Wie schon im Sommer rechnen die meisten Befragten mit einer zunehmenden Wohnungsnachfrage (Mieternachfrage) und gehen zugleich nicht von einem expansiven Wohnungsangebot aus. Entsprechend sinken die Leerstände weiter, die Mieten steigen.
• Die Gewinner bleiben die Bestandshalter. Es zeichnet sich ab, dass hierbei auch die Bestandshalter von Objekten in einfachen und mittleren Lagen zunehmend von der Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt profitieren.
• Aufgrund des hohen Sicherheitsbedürfnisses vieler Investoren stehen – trotz hoher Einstiegsfaktoren und Preise – Objekte in guten Lagen nicht nur hoch im Kurs, sondern werden auch weiterhin stärker nachgefragt als Objekte in einfachen oder mittleren Lagen. „Hier spielt sicherlich auch die spätere Exit-Perspektive eine Rolle“, erläutert Markus Schmidt und ergänzt: „Spätestens in zehn Jahren kristallisiert sich heraus, welche Regionen wachsen und welche schrumpfen. Objekte in B-Lagen schrumpfender Regionen könnten dann möglicherweise nur noch mit Abschlägen einen Käufer finden. Viele Investoren scheuen dieses Risiko und setzen deshalb unverändert auf gute Wohnlagen.“
• Die Einstiegsfaktoren in guten Lagen sind entsprechend hoch. In einfachen Lagen sind sie deutlich niedriger bzw. attraktiver. Gleichzeitig ist das Risiko bei qualifizierter Beratung kalkulierbar und gering. Dies gilt besonders für die mittleren Lagen.
• Selbst beim Wohnungsneubau sind die meisten Investoren nach wie vor zurückhaltend. Trotz hoher Nachfrage rechnen nur 39%, dass dieser nachhaltig an Fahrt gewinnt. „Diese Zurückhaltung ist nachvollziehbar“, erläutert Schmidt und führt weiter aus. „Die Baukosten werden zu einem großen Teil von den Bodenpreisen beeinflusst und so scheitern nicht selten Projekte an den überzogenen Preisvorstellungen der Grundstückseigentümer. In den wenigsten Städten gelingt es den politischen Akteuren, die Preiserwartungen der Bodeneigentümer zu senken, so dass sich hier kurzfristig keine Entspannung abzeichnet.“

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