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23.10.2012 Knapper Wohnraum lässt Konstanzer Mieten steigen

Wohnraum ist in Konstanz knapp. Die geringe Neubautätigkeit kann die steigende Zahl der Haushalte nur ungenügend kompensieren. In der Folge steigen die Mieten weiter. "Dies betreffe weniger die Spitzenmieten als vielmehr die Verlagerung der Mietspannen zur Spitze hin", ergänzt Quirin Weber, der bei Engel & Völkers Commercial in Konstanz für den Bereich Gewerbeimmobilien zuständig ist.

Nachfrage nach Wohnraum steigt
Die Nachfrage nach Wohnraum wird nach Marktrecherchen des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmens für Gewerbeimmobilien wegen der steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen weiter zunehmen. Schon jetzt liegt der Wohnungsleerstand weit unter der Zwei-Prozent-Marke. "Der gute Ruf der Universität Konstanz, die erst kürzlich wieder zur "Exzellenz-Uni" gekürt wurde, sowie der doppelte Abiturjahrgang haben die ohnehin schon dynamische Nachfrage durch Studenten weiter verstärkt.

Spitzenpreise für Anlageimmobilien
Für Immobilien-Investoren sind das mittelfristig vielversprechende Rahmenbedingungen. Aktuell lässt sich die hohe Nachfrage an den deutlich gestiegenen Preisen für Wohn- und Geschäftshäuser ablesen. So erreichen die Kaufpreisfaktoren in den sehr guten Lagen mittlerweile Spitzenwerte vom 21-fachen der Jahresnettokaltmiete wie aus dem aktuell erschienenen "Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Konstanz 2012/2013" von Engel & Völkers Commercial hervorgeht. 2011 wurden in der Stadt am Bodensee 56 Objekte verkauft. "Dies sind genauso viele wie im Vorjahr", sagt Quirin Weber. Auch das Umsatzvolumen sei mit 41 Millionen Euro unverändert geblieben. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie habe bei 730.000 Euro gelegen.

Nachfragedruck nimmt zu
"Diese Zahlen verzerren aber die aktuelle Marktsituation, denn die Nachfrage ist deutlich höher als das Angebot", betont Weber. Der Nachfragedruck habe sich im Vergleich zum Vorjahr sogar noch verstärkt. "Die Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer bleibt derweil weiterhin gering", erklärt der Immobilienexperte. In den Spitzenlagen seien vermögende Privatinvestoren auch bereit, für qualitativ hochwertige Objekte Liebhaberpreise zu zahlen. Konstanz bleibe ein Verkäufer-Markt.
Die Investoren kaufen in allen Lagen. Auch einfache Lagen stoßen auf Interesse, sofern die Objektqualität stimmt. "Gesucht wird Qualität, die auch etwas teurer sein kann", unterstreicht Weber. Objekte mit Sanierungsbedarf seien ebenfalls gefragt. Während reine Mehrfamilienhäuser sehr schnell vermarktet würden, gestalte sich der Verkauf von Mischobjekten mit einem Gewerbeanteil gerade in den B-Lagen wegen des höheren Mietausfallrisikos schwieriger. Gleiches gelte für Objekte mit überzogenen Preisvorstellungen. Generell würden alle Objekte einer detaillierten Prüfung unterzogen. "Der Vermarktungsprozess ist aber trotz des deutlich gestiegenen Preisniveaus insgesamt schneller geworden", betont Weber.

Private Investoren aus der Region
Der überwiegende Teil der Käufer sind private Investoren aus Konstanz oder der näheren Region. Dabei handelt es sich aktuell um Erstkäufer, bei denen die Geldsicherung an erster Stelle steht. "Die Immobilieninvestition ist ja auch attraktiv, weil hier die Renditen höher sind als die anderer sicherer Geldanlagen", so Weber.

Druck auf die Mieten hält an
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass die hohe Nachfrage 2012 weiter anhalten wird. "Wir rechnen allerdings damit, dass die Verkaufszahl aufgrund des sehr begrenzten Angebots wahrscheinlich das Vorjahresergebnis nicht erreichen wird", heißt es gegen Ende des Marktberichts. Der Druck auf die Mieten und Kaufpreisfaktoren werde weiter anhalten.


*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.


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