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23.10.2012 Investitionsvolumen in Düsseldorf deutlich unter Vorjahresniveau

Der Düsseldorfer Investmentmarkt erzielt in den ersten drei Quartalen 2012 ein Transaktionsvolumen von 495 Mio. €. Dieses Ergebnis liegt etwa 33 % unter dem Vorjahreswert und unterschreitet den langjährigen Durchschnitt, in dem die Boomjahre 2006 und 2007 nicht berücksichtigt sind, um knapp 11 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Das bereits im ersten Halbjahr verhaltene Marktgeschehen hat sich also fortgesetzt. „Dass hierfür aber nicht ein zu geringes Investoreninteresse, sondern das mangelnde Angebot an Core-Objekten verantwortlich ist, wird dadurch unterstrichen, dass fast genauso viele Transaktionen wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum registriert wurden“, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Es fehlten allerdings großvolumige Deals, wie im letzten Jahr der Verkauf des Rheinpark-Centers in Neuss mit einem Kaufpreis im dreistelligen Millionenbereich. Im Gegensatz dazu liegt der Schwerpunkt der Transaktionen in diesem Jahr bisher im kleinteiligen und mittleren Größensegment. Dadurch hat sich das durchschnittliche Volumen pro Deal von knapp 19 Mio. € (drittes Quartal 2011) auf ca. 14 Mio. € reduziert. Der Anteil von Portfolioverkäufen am gesamten Investmentumsatz hat sich erhöht und beläuft sich auf etwa 17 %.

Bei der Verteilung des Investmentvolumens nach Größenklassen zeigt sich im dritten Quartal 2012 ein homogeneres Bild als im Vorjahr - damals waren großvolumige Deals ab 50 Mio. € die dominierende Größenkategorie, da sie u.a. von der Transaktion des Rheinpark-Centers profitieren konnte. Diese Größenklasse verzeichnet im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einen Rückgang von knapp 20 Prozentpunkten und ist nun mit ca. 21 % am Umsatz beteiligt. Mit einem Anteil von etwa 32 % ist die Kategorie von 25 Mio. € bis 50 Mio. € am umsatzstärksten. Danach folgt das Segment zwischen 10 Mio. € und 25 Mio. €, das einen Anteil von rund 28 % verbucht. Auf die kleinste Größenklasse unter 10 Mio. € entfallen knapp 19 %.

Büroimmobilien liegen vorn – Cityrand mit höchstem Umsatzanteil

Büroimmobilien sind wieder die beliebteste Anlageklasse in Düsseldorf. Sie sind mit etwa 63 % am Investmentvolumen beteiligt. Damit überholen sie den Einzelhandel, der nun mit knapp 12 % auf dem dritten Platz landet und gleichzeitig den höchsten Anteilsverlust aufweist (-37 Prozentpunkte). Auf Rang zwei ist die Kategorie Sonstige, hinter der sich primär Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken verbergen. Investments in Logistikimmobilien oder Hotels spielen bisher kaum eine Rolle.

Der Cityrand ist mit einem Anteil von etwa 41 % des Transaktionsvolumens der beliebteste Investitionsstandort in Düsseldorf. Hier wurde auch der bisher größte Deal des laufenden Jahres registriert. Damit verdrängt der Cityrand die Peripherie, die im letzten Jahr vom Verkauf des Rheinpark-Centers in Neuss profitieren konnte, von der Spitzenposition auf den dritten Rang. Die City kann mit rund 27 % den zweiten Platz verteidigen. Die Nebenlagen bilden mit einem Anteil von 15 % am Investmentvolumen wie bereits im Vorjahr das Schlusslicht.

Immobilien AGs am aktivsten – Spitzenrenditen stabil

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens nach Käufergruppen führen Immobilien AGs die Rangliste an. Sie sind mit 31 % am Umsatz beteiligt, womit sie ihren Anteil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 21 Prozentpunkte steigern. Darunter fällt beispielsweise der Kauf des Büroobjekts Wehrhahn-Center in der Düsseldorfer Stadtmitte. Mit weitem Abstand folgen die Corporates (17 %), die insbesondere im dritten Quartal 2012 aktiv waren, sowie Projektentwickler mit rund 13 %. Offene Immobilienfonds, im letzten Jahr noch auf Platz eins, erzielen nun etwa 11 % des Umsatzes. Anteile im einstelligen Bereich erreichen darüber hinaus Versicherungen (ca. 7 %), private Anleger (etwa 5 %) sowie Spezialfonds (über 3 %). Ausländische Investoren haben mit rund 18 % zum Ergebnis beigetragen.

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten auf den erreichten Niveaus stabilisiert. So beträgt die Top-Rendite für hochwertige Büroimmobilien weiterhin 5 %, nachdem sie im dritten Quartal 2011 leicht um 10 Basispunkte nachgegeben hatte. Für Geschäftshäuser in 1A-Lagen wird eine Rendite von 4,3 % erzielt, die im ersten Halbjahr 2011 geringfügig um ebenfalls 10 Basispunkte gesunken war. Die Spitzenrendite für neuwertige, voll vermietete Logistikimmobilien beläuft sich auf 6,8 % und entspricht damit ungefähr den erzielten Renditen in Berlin und Köln.

Perspektiven

„Der Düsseldorfer Investmentmarkt ist in den ersten drei Quartalen 2012 noch nicht in Schwung gekommen. Mit dem Jahresendgeschäft könnte sich das Marktgeschehen allerdings noch etwas beleben. Das Erreichen des langjährigen Durchschnitts ohne die Rekordjahre 2006 und 2007 (ca. 848 Mio. €) ist trotzdem kaum noch wahrscheinlich. Nichtsdestotrotz ist Düsseldorf als Investmentstandort weiterhin attraktiv, leidet aber gleichzeitig an einem nicht ausreichenden Angebot an von Anlegern bevorzugten Core-Immobilien. Bei den Spitzenrenditen ist eine Stabilisierung der erreichten Niveaus zu erwarten“, so Christoph Meszelinsky.


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