23.10.2012 Liquidation offener Fonds spült Gewerbeimmobilien im Wert von 20 Mrd. Euro auf den Markt
Eine aktuelle Studie von DTZ, ein Unternehmen der UGL Gruppe, analysiert die Auswirkungen, die die Liquidation offener deutscher Immobilienfonds auf die Wertentwicklung der Gewerbeimmobilien in den betroffen Regionen hat. Seitdem offene Immobilienfonds 2010 wieder auf dem Markt aktiv wurden, haben sie in Europa Immobilien im Wert von 5,7 Milliarden verkauft. Mit 3,9 Milliarden Euro entfällt der Großteil auf den Bürosektor, der Schwerpunkt lag auf den deutschen, französischen und britischen Märkten. Laut DTZ-Studie machen die Portfolios der in Abwicklung befindlichen Fonds weltweit 20 Milliarden Euro aus. Das größte Volumen haben der CS Euroreal (5,3 Milliarden Euro), der SEB ImmoInvest (4,8 Milliarden Euro) und der KanAm Grundinvest Fonds (3,5 Milliarden Euro).
Bis April 2017 Zwangsverkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden
Magali Marton, verantwortlich für das europäische Research bei DTZ und Autorin der Studie: „Die entscheidende Frage ist, ob die lokalen Märkte diese absehbaren Verkäufe ohne negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung absorbieren können. Wir schätzen, dass in Europa bis April 2017 Verkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden Euro anstehen. Der Wert dieser Verkäufe wird acht Prozent des jährlichen europäischen Investitionsvolumen ausmachen, in der Summe der Core-Märkte (Deutschland, Großbritannien und Frankreich) fünf Prozent. In Südeuropa und den Benelux-Staaten fällt der Anteil dieser Verkäufe mit zwölf bis 29 Prozent signifikant höher aus. Hier wird es schwierig werden, die anvisierten Preise zu erzielen.“
Die Studie legt für die Berechnung das durchschnittliche Transaktionsvolumen zugrunde, das zwischen 2010 und 2012 investiert wurde. Der Net Asset Value (NAV) der offenen Fonds ist dabei regional äußerst ungleichmäßig verteilt. Die Quoten reichen bei diesem Vergleich von vier Prozent in den skandinavischen Ländern bis hin zu 29 Prozent in den Benelux-Staaten. Von den drei Core-Märkten weist Deutschland mit 13 Prozent die höchste Belastung auf.
Hoher Anteil offener Immobilienfonds am Immobilienbestand in Osteuropa und Benelux-Staaten
Allerdings wurde seit 2010 die Entwicklung des Investitionsvolumens in der Mehrzahl der europäischen Länder durch die makro-ökonomischen Situation gehemmt. Berücksichtigt man bei der Analyse der Zwangsverkäufe dagegen den Anteil der offenen deutschen Fonds am Wert des gegenwärtig in Gewerbeimmobilien investierten Vermögens ergibt sich auf lange Sicht betrachtet ein optimistischeres Bild für die europäischen Märkte. Aus dieser Perspektive schneidet Südeuropa dank der Größe des Immobilienbestandes besser ab, während der Anteil der offenen Immobilienfonds in den osteuropäischen und in den Benelux-Staaten am höchsten liegt (1 bis 1,6 Prozent). Zum Vergleich: Der europäische Durchschnitt liegt bei 0,7 Prozent.
Kombiniert man die beiden Ansätze – also einerseits den Anteil offener Immobilienfonds am jährlichen Transaktionsvolumen und andererseits ihren Anteil am in Gewerbeimmobilien investierten Vermögen – zeigt sich, wo die Preise signifikant beeinflusst werden könnten. Dies trifft neben den Benelux- und den osteuropäischen Staaten auch auf Deutschland zu – wenn auch mit geringerem Ausmaß.
612 Immobilien im Besitz kriselnder offener Fonds
Magali Marton: „Im September 2012 wurden weltweit 612 Immobilien durch offene deutsche Immobilienfonds gehalten, die mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Diese Portfolios verfügen über eine Mietfläche von über neun Millionen Quadratmeter, 8,2 Millionen Quadratmeter liegen davon in Europa. Am stärksten vertreten ist bei den offenen Immobilienfonds, die jetzt liquidiert werden, der Bürosektor. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit einer Fläche von insgesamt 1,6 Millionen Quadratmetern. Sowohl die Büroimmobilien als auch die Einzelhandelsimmobilien liegen mehrheitlich in Europa.“
„Es ist schwierig zu beurteilen, wie sich die Marktteilnehmer angesichts der Verkäufe verhalten werden. Im aktuellen Marktumfeld gehen Investoren äußerst selektiv vor und fokussieren sich ganz klar auf höchste Qualität sowie die liquidesten Assets in den Core-Märkten. Wir erwarten diesen Ansatz auch bei den sich bietenden Opportunitäten durch die offenen deutschen Immobilienfonds.“
Bis April 2017 Zwangsverkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden
Magali Marton, verantwortlich für das europäische Research bei DTZ und Autorin der Studie: „Die entscheidende Frage ist, ob die lokalen Märkte diese absehbaren Verkäufe ohne negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung absorbieren können. Wir schätzen, dass in Europa bis April 2017 Verkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden Euro anstehen. Der Wert dieser Verkäufe wird acht Prozent des jährlichen europäischen Investitionsvolumen ausmachen, in der Summe der Core-Märkte (Deutschland, Großbritannien und Frankreich) fünf Prozent. In Südeuropa und den Benelux-Staaten fällt der Anteil dieser Verkäufe mit zwölf bis 29 Prozent signifikant höher aus. Hier wird es schwierig werden, die anvisierten Preise zu erzielen.“
Die Studie legt für die Berechnung das durchschnittliche Transaktionsvolumen zugrunde, das zwischen 2010 und 2012 investiert wurde. Der Net Asset Value (NAV) der offenen Fonds ist dabei regional äußerst ungleichmäßig verteilt. Die Quoten reichen bei diesem Vergleich von vier Prozent in den skandinavischen Ländern bis hin zu 29 Prozent in den Benelux-Staaten. Von den drei Core-Märkten weist Deutschland mit 13 Prozent die höchste Belastung auf.
Hoher Anteil offener Immobilienfonds am Immobilienbestand in Osteuropa und Benelux-Staaten
Allerdings wurde seit 2010 die Entwicklung des Investitionsvolumens in der Mehrzahl der europäischen Länder durch die makro-ökonomischen Situation gehemmt. Berücksichtigt man bei der Analyse der Zwangsverkäufe dagegen den Anteil der offenen deutschen Fonds am Wert des gegenwärtig in Gewerbeimmobilien investierten Vermögens ergibt sich auf lange Sicht betrachtet ein optimistischeres Bild für die europäischen Märkte. Aus dieser Perspektive schneidet Südeuropa dank der Größe des Immobilienbestandes besser ab, während der Anteil der offenen Immobilienfonds in den osteuropäischen und in den Benelux-Staaten am höchsten liegt (1 bis 1,6 Prozent). Zum Vergleich: Der europäische Durchschnitt liegt bei 0,7 Prozent.
Kombiniert man die beiden Ansätze – also einerseits den Anteil offener Immobilienfonds am jährlichen Transaktionsvolumen und andererseits ihren Anteil am in Gewerbeimmobilien investierten Vermögen – zeigt sich, wo die Preise signifikant beeinflusst werden könnten. Dies trifft neben den Benelux- und den osteuropäischen Staaten auch auf Deutschland zu – wenn auch mit geringerem Ausmaß.
612 Immobilien im Besitz kriselnder offener Fonds
Magali Marton: „Im September 2012 wurden weltweit 612 Immobilien durch offene deutsche Immobilienfonds gehalten, die mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Diese Portfolios verfügen über eine Mietfläche von über neun Millionen Quadratmeter, 8,2 Millionen Quadratmeter liegen davon in Europa. Am stärksten vertreten ist bei den offenen Immobilienfonds, die jetzt liquidiert werden, der Bürosektor. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit einer Fläche von insgesamt 1,6 Millionen Quadratmetern. Sowohl die Büroimmobilien als auch die Einzelhandelsimmobilien liegen mehrheitlich in Europa.“
„Es ist schwierig zu beurteilen, wie sich die Marktteilnehmer angesichts der Verkäufe verhalten werden. Im aktuellen Marktumfeld gehen Investoren äußerst selektiv vor und fokussieren sich ganz klar auf höchste Qualität sowie die liquidesten Assets in den Core-Märkten. Wir erwarten diesen Ansatz auch bei den sich bietenden Opportunitäten durch die offenen deutschen Immobilienfonds.“
