28.01.2013 Aussichten am gewerblichen Kreditmarkt bleiben vorerst wolkig
Die Stimmung auf dem Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung hat sich weiter eingetrübt. Auf der Skala von -15 (Kreditklemme) bis +15 (liquider Markt) steht das FAP-Barometer im 1. Quartal 2013 bei dem Wert -0,25 (Vorquartal: +0,5). Curth-C. Flatow, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter von FAP, sagt: "Die negative Tendenz ist zwar nur marginal, aber die psychologisch wichtige Nullmarke wurde unterschritten. Das ist ein Zeichen von anspruchsvoller werdenden Bedingungen am gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt."
Während die überwiegende Mehrheit (79,8 Prozent) der Befragten die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal als gleichbleibend einschätzen, attestieren 13,8 Prozent restriktivere Bedingungen sowie 6,9 Prozent eine progressivere Situation. Ein wesentlicher Grund für die schlechtere Bewertung des Marktes ist das Neugeschäft der Finanzierer: Von 58,9 Prozent im Vorquartal sinkt der Anteil "steigender Neugeschäftszahlen" auf nur noch 47,1 Prozent in der aktuellen Erhebung. Hinzu kommt ein immer kleinteiliger werdender Markt. Während in der vergangenen Erhebung immerhin 1,8 Prozent der Befragten Kredittranchen von über 100 Millionen Euro für wahrscheinlich hielten, ist dieser Wert nun auf null gesunken. "Insbesondere vor dem Hintergrund der anstehenden großen CMBS-Fälligkeiten stellt die kleinteilige Kreditierung eine Refinanzierung dieser Tranchen vor eine weitere Herausforderung", stellt Curth-C. Flatow fest.
Bei der Frage nach den Schwerpunkten des Neugeschäfts steht das Interesse der Kreditgeber nach "Maximierung von Ertrag bzw. Rendite" wenig überraschend auf Platz 1 (18,6 Prozent). Auf den Plätzen 2 und 3 gibt es allerdings einen Tausch der Präferenzen: Mit 17,0 Prozent auf Platz 2 steht jetzt das Interesse an der Akquise neuer Kunden, auf Rang 3 folgt mit 15,5 Prozent die "nachhaltige Begleitung bestehender Kundenverbindungen". Rang 4, die "Minimierung des Risikos", sinkt von 16,2 auf 14,9 Prozent. Flatow kommentiert: "Hier zeichnet sich möglicherweise eine zaghafte, aber doch wieder zunehmende Risikobereitschaft ab, was bei der Neukundenakquise auch ein wichtiger Aspekt ist. Wenn sich dieser Trend stabilisieren würde könnten wir davon ausgehen, dass wir die Zeiten der Fokussierung auf Sicherheit in der Immobilienwirtschaft mittel- bis langfristig wieder verlassen, das Tal also trotz der jetzt noch negativen Situation sehr langsam durchschritten hätten."
Aktuell stehen noch die sicherheitsorientierten Anlageobjekte weiter im Fokus, wobei es auch hier bereits Verschiebungen gibt. Auf Platz 1 der beliebtesten Immobilientypen der Finanzierer stehen Büroimmobilien. Auf Rang 2 folgen nun bereits Shopping-Center, die Anlageklasse Wohnimmobilien wurde trotz des Anlagebooms auf Rang 3 verdrängt.
Flatow sagt: "Nicht verwunderlich ist daher, dass die Margen weiter leicht gestiegen sind, um das eingeschränkter zur Verfügung stehende Kapital bestmöglich zu investieren. Nach Ansicht der Panel-Teilnehmer werden die Margen aber nicht weiter nach oben ausreißen."
Die LTV-Werte streuen im Bestand zwischen 50 und 90 Prozent, der Schwerpunkt liegt über alle Finanzierungs- und Immobilientypen bei 69 Prozent. Die Margen reichen von 95 bis erstmalig über 600 Basispunkte. Im Minimumbereich werden dabei rund 110 Basispunkte aufgerufen und im Mittel 200.
Die Bandbreiten der Margen bei Projektentwicklungen fangen erst bei rund 100 Basispunkten an und reichen ebenfalls bis über 600 Basispunkte. Der Schwerpunkt ist mit rund 250 Basispunkten erneut deutlich höher als bei den Bestandsfinanzierungen. Insgesamt schlagen sich hier die erhöhten Risikoaufschläge nieder, die Projektentwicklungen mit sich bringen.
Die Bandbreite der gewährten LTC-Werte ist nicht mehr so eng wie in der vergangenen Erhebung. Sie fängt bei 55 Prozent an, der Schwerpunkt liegt bei 73 Prozent.
Eine stärkere Nachfrage an alternativen Kreditgebern sehen aktuell nur noch rund ein Drittel der Befragten. Die größte Bedeutung alternativer Kreditgeber haben aktuell fremdkapitalähnliche Strukturen (34,4 Prozent), gefolgt von eigenkapitalähnlichen Formen (31,3 Prozent). Auch Real Estate Private Equity ist mit 28,1 Prozent von vergleichbarer Bedeutung. Flatow kommentiert: "Im Vergleich zum Vorquartal sieht nur ein Drittel der Panel-Teilnehmer eine verstärkte Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen. In Bezug auf die neuen Kreditgeber liegt es sicher auch daran, dass die Finanzierungsbedingungen den generellen Möglichkeiten am Markt doch sehr ähneln, so dass mit den neuen Adressen nach überwiegender Einschätzung der Finanzierer lediglich eine weitere Kreditgeber-Gruppe aktiv ist, die aber nicht pauschal als notwendige Ergänzung etwa zur Schließung von Finanzierungslücken wahrgenommen werden sollte."
Vor diesem Hintergrund ist auch zu erwähnen, dass den Versicherungen unter den alternativen Finanzierern eine langfristige Rolle beigemessen wird, den Kreditfonds sowie Pensionskassen und Versorgungswerken jedoch eine deutlich geringere Bedeutung. "Unseres Erachtens sollte hier berücksichtigt werden, dass sich auch ein Kreditfonds aus Kapital der Versicherungswirtschaft speisen kann. Auf die Versicherer wird demnach künftig noch stärker zu achten sein", so Flatow.
Während die überwiegende Mehrheit (79,8 Prozent) der Befragten die Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorquartal als gleichbleibend einschätzen, attestieren 13,8 Prozent restriktivere Bedingungen sowie 6,9 Prozent eine progressivere Situation. Ein wesentlicher Grund für die schlechtere Bewertung des Marktes ist das Neugeschäft der Finanzierer: Von 58,9 Prozent im Vorquartal sinkt der Anteil "steigender Neugeschäftszahlen" auf nur noch 47,1 Prozent in der aktuellen Erhebung. Hinzu kommt ein immer kleinteiliger werdender Markt. Während in der vergangenen Erhebung immerhin 1,8 Prozent der Befragten Kredittranchen von über 100 Millionen Euro für wahrscheinlich hielten, ist dieser Wert nun auf null gesunken. "Insbesondere vor dem Hintergrund der anstehenden großen CMBS-Fälligkeiten stellt die kleinteilige Kreditierung eine Refinanzierung dieser Tranchen vor eine weitere Herausforderung", stellt Curth-C. Flatow fest.
Bei der Frage nach den Schwerpunkten des Neugeschäfts steht das Interesse der Kreditgeber nach "Maximierung von Ertrag bzw. Rendite" wenig überraschend auf Platz 1 (18,6 Prozent). Auf den Plätzen 2 und 3 gibt es allerdings einen Tausch der Präferenzen: Mit 17,0 Prozent auf Platz 2 steht jetzt das Interesse an der Akquise neuer Kunden, auf Rang 3 folgt mit 15,5 Prozent die "nachhaltige Begleitung bestehender Kundenverbindungen". Rang 4, die "Minimierung des Risikos", sinkt von 16,2 auf 14,9 Prozent. Flatow kommentiert: "Hier zeichnet sich möglicherweise eine zaghafte, aber doch wieder zunehmende Risikobereitschaft ab, was bei der Neukundenakquise auch ein wichtiger Aspekt ist. Wenn sich dieser Trend stabilisieren würde könnten wir davon ausgehen, dass wir die Zeiten der Fokussierung auf Sicherheit in der Immobilienwirtschaft mittel- bis langfristig wieder verlassen, das Tal also trotz der jetzt noch negativen Situation sehr langsam durchschritten hätten."
Aktuell stehen noch die sicherheitsorientierten Anlageobjekte weiter im Fokus, wobei es auch hier bereits Verschiebungen gibt. Auf Platz 1 der beliebtesten Immobilientypen der Finanzierer stehen Büroimmobilien. Auf Rang 2 folgen nun bereits Shopping-Center, die Anlageklasse Wohnimmobilien wurde trotz des Anlagebooms auf Rang 3 verdrängt.
Flatow sagt: "Nicht verwunderlich ist daher, dass die Margen weiter leicht gestiegen sind, um das eingeschränkter zur Verfügung stehende Kapital bestmöglich zu investieren. Nach Ansicht der Panel-Teilnehmer werden die Margen aber nicht weiter nach oben ausreißen."
Die LTV-Werte streuen im Bestand zwischen 50 und 90 Prozent, der Schwerpunkt liegt über alle Finanzierungs- und Immobilientypen bei 69 Prozent. Die Margen reichen von 95 bis erstmalig über 600 Basispunkte. Im Minimumbereich werden dabei rund 110 Basispunkte aufgerufen und im Mittel 200.
Die Bandbreiten der Margen bei Projektentwicklungen fangen erst bei rund 100 Basispunkten an und reichen ebenfalls bis über 600 Basispunkte. Der Schwerpunkt ist mit rund 250 Basispunkten erneut deutlich höher als bei den Bestandsfinanzierungen. Insgesamt schlagen sich hier die erhöhten Risikoaufschläge nieder, die Projektentwicklungen mit sich bringen.
Die Bandbreite der gewährten LTC-Werte ist nicht mehr so eng wie in der vergangenen Erhebung. Sie fängt bei 55 Prozent an, der Schwerpunkt liegt bei 73 Prozent.
Eine stärkere Nachfrage an alternativen Kreditgebern sehen aktuell nur noch rund ein Drittel der Befragten. Die größte Bedeutung alternativer Kreditgeber haben aktuell fremdkapitalähnliche Strukturen (34,4 Prozent), gefolgt von eigenkapitalähnlichen Formen (31,3 Prozent). Auch Real Estate Private Equity ist mit 28,1 Prozent von vergleichbarer Bedeutung. Flatow kommentiert: "Im Vergleich zum Vorquartal sieht nur ein Drittel der Panel-Teilnehmer eine verstärkte Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen. In Bezug auf die neuen Kreditgeber liegt es sicher auch daran, dass die Finanzierungsbedingungen den generellen Möglichkeiten am Markt doch sehr ähneln, so dass mit den neuen Adressen nach überwiegender Einschätzung der Finanzierer lediglich eine weitere Kreditgeber-Gruppe aktiv ist, die aber nicht pauschal als notwendige Ergänzung etwa zur Schließung von Finanzierungslücken wahrgenommen werden sollte."
Vor diesem Hintergrund ist auch zu erwähnen, dass den Versicherungen unter den alternativen Finanzierern eine langfristige Rolle beigemessen wird, den Kreditfonds sowie Pensionskassen und Versorgungswerken jedoch eine deutlich geringere Bedeutung. "Unseres Erachtens sollte hier berücksichtigt werden, dass sich auch ein Kreditfonds aus Kapital der Versicherungswirtschaft speisen kann. Auf die Versicherer wird demnach künftig noch stärker zu achten sein", so Flatow.
