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12.02.2013 Sicherer Immobilienhafen Deutschland beschert steigende Umsätze

Deutschlands Ruf als sicherer „Immobilienhafen“ hat sich im Investmentjahr 2012 global weiter gefestigt und zu einer anziehenden Nachfrage geführt: Nach vorläufigen Berechnungen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner basierend auf eigenen Erhebungen sowie Daten der Gutachterausschüsse und Grunderwerbsteuererhebung¬en sind die Umsätze auf dem deutschen Investmentmarkt 2012 deutschlandweit um 15% auf EUR 58,6 Mrd. gestiegen (2011: rd. EUR 51 Mrd.).

Auf gewerbliche Investments (Büro-/Geschäftshäuser, gewerbliche Grundstücke und gewerbliche Portfolios etc.) entfallen davon nach Analysen von DIP rd. EUR 29,8 Mrd. (+8%). Das Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser/Wohnportfolios) konnte sogar um 23% auf rd. EUR 28,8 Mrd. zulegen (2011: rd. EUR 23,4 Mrd.). Es handelt sich dabei zudem um den höchsten Wert der jüngsten fünf Jahre.

„Der Fokus der Investoren richtete sich 2012 auf wertdynamische Büro- und Geschäftshäuser an Top-Standorten sowie auf attraktive Mehrfamilienhäuser und potenzialträchtige Wohnungsportfolios“, fasst DIP-Sprecher Henrik Hertz die Nachfrageschwerpunkte zusammen und ergänzt: „Die Anlagestrategien der marktführen¬den Investorengruppen unterscheiden sich dabei kaum von den vergangenen Jahren: Unabhängig vom Segment besteht ein hoher, weiter gewachsener Nachfrageüberhang nach stabilen Immobilien¬an¬lagen mit der Folge weiter sinkender Spitzenrenditen.“

Für 2013 prognostiziert DIP eine weiterhin hohe Investorennachfrage bei gleichzeitig anhaltender Verkaufszurückhaltung aufgrund fehlender attraktiver Anlagealternativen. Henrik Hertz: „DIP sieht hierin den wichtigsten limitierenden Marktfaktor für das Jahr 2013 und hält zudem ein weiteres Nachgeben der Spitzenrenditen in den jeweiligen Asset-Klassen für möglich.“

Ungeachtet der binnen Jahresfrist deutlich gestiegenen, hohen Einstiegsfaktoren vor allem in den deutschen Wachstumskernen war 2012 die Verkaufsbereitschaft von Bestandshaltern mangels attraktiver Anlagealternativen grundsätzlich gering. Die Folgen dieser lediglich verhaltenen Verkaufsbereitschaft: Aufgrund des unverändert geringen Angebotes stießen selbst hochpreisige Immobilien in den Big Seven Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart immer noch auf Akzeptanz, insbesondere da die Renditen alternativer, ebenfalls als sicher eingestufter Anlagen im Jahresverlauf 2012 ebenfalls sanken: So pendelten sich die Renditen z.B. für 10-jährige deutsche Staatsanleihen bei 1,5% p.a. ein.

„Vor diesem Hintergrund sind die weiter steigenden Preise vor allem in den Metropolen nicht Folge einer hohen, blasentypisch leveragegetriebenen Umschlagsgeschwindigkeit mit deutlich überhitzten Preisen, sondern Ausdruck einer sehr hohen Volatilitätsaversion und eines ausgeprägten Risikobewusstseins“, analysiert Hernrik Hertz die Preisentwick¬lungen am deutschen Investmentmarkt. Sein Fazit: „Aufgrund der einschlägigen Erfahrungen aus den Krisenjahren 2008 und 2009 präferieren Kapitalanleger das vergleichsweise risikoarme Immobilieninvestment. Hierbei werden zunehmend auch Objekte in renditestärkeren B-Städten geprüft.“

Investmentnachfrage nach Asset-Klassen
 Im Wohninvestmentsegment konzentriert sich die Nachfrage nach Analysen von DIP bei Single-Objekten auf Städte und Regionen mit nachhaltigen Wachstumsprognosen hinsichtlich Bevölkerungs- und Haushaltszahlen. Das sind u.a. die kreisfreien Städte und insbesondere die Städte der Big Seven. Aufgrund der hohen Nachfrage sind in den guten Lagen dieser Städte auch Einstiegsfaktoren von bis zum 30-fachen und in Einzelfällen sogar noch höher erzielbar. Käufer, die zu diesen Faktoren erwerben, sind i.d.R. Privatinvestoren bzw. Family Offices mit dem vorrangigen Ziel der Vermögenssicherung.
 Daneben wurden 2012 überdurchschnittlich oft Wohnungsportfolios kontrahiert. Hier traten vor allem institutionelle Investoren auf, die sich aufgrund deutlich attraktiverer Einstiegsrenditen von im Mittel rd. 7% auch mit managementintensiveren Anlagen bzw. auch Portfolios mit Wertsteigerungspotenzialen in B-Städten versorgten.
 Im gewerblichen Investmentsegment konnten die Transaktionsumsätze ebenfalls gesteigert werden. Das binnen Jahresfrist um 8% angestiegene Marktvolumen ist vor allem auf das transaktionsstarke Schlussquartal des Berichtsjahres 2012 mit zwei milliardenschweren Portfolio-Deals (das gewerbliche TLG-Portfolio und das Karstadt-Paket zum Preis von jeweils rd. EUR 1,1 Mrd.) zurückzuführen.

Gewerbliche Investments in den Big Seven
Das Interesse ausländischer Anleger am deutschen Investmentmarkt hat auf hohem Niveau nochmals deutlich zugenommen. Demensprechend lag der Fokus – wird von Portfolio-Käufen abgesehen – auf den Big Seven Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In diesen Städten belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen nach vorläufigen Erhebungen von DIP auf EUR 15,25 Mrd. (2011: EUR 12,5 Mrd.). Das entspricht rd. 51% des gesamten relevanten gewerblichen Umsatzvolumens in Deutschland.

• Berlin steht mit einem gewerblichen Investmentvolumen von rd. EUR 3,9 Mrd. 2012 an der Spitze aller führenden deutschen Investmentmärkte. Damit stieg das Transaktions¬volumen der Bundeshauptstadt binnen Jahresfrist um 70% (2012: EUR 2,3 Mrd.). Zu dem hohen Ergebnis trugen u.a. das Karstadt-Paket, das als Flaggschiff auch das weltberühmte „KaDeWe“ mit rd. EUR 500 Mio. umfasst, wie auch sich in Berlin befindliche bedeutende Teile des gewerblichen TLG-Portfolios (ebenfalls rd. EUR 500 Mio.) bei.
• Nach Berlin folgen München (rd. EUR 3,7 Mrd.) und Frankfurt (rd. EUR 3,1 Mrd.), die damit ihr Vorjahresergebnis von jeweils rd. EUR 2,9 Mrd. um 28% bzw. 6% steigern konnten.
• Hamburg rangiert mit rd. EUR 1,95 Mrd. an vierter Stelle und verfehlte das Vorjahresergebnis (EUR 2,14 Mrd.) um 9%, während Stuttgart sein gewerbliches Investmentvolumen mit rd. EUR 1,05 Mrd. gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppeln konnte (2011: EUR 450 Mio.).
• In Düsseldorf und Köln erreichte das Transaktionsvolumen 2012 rd. EUR 850 Mio. bzw. rd. EUR 700 Mrd.

Spitzenrenditen weiter unter Druck
Im Berichtsjahr 2012 standen angesichts der unverändert geringen Risikobereitschaft marktführender in- und ausländischer Investoren Core-Produkte nach wie vor klar im Fokus, auch wenn sich eine zunehmende Bereitschaft für Core+-Objekte abzeichnet. Entsprechend blieben die Renditen nach Analysen von DIP im Berichtsjahr unter Druck, und die Spitzenrenditen gaben in nahezu allen Asset-Klassen nochmals leicht nach:

• Für Top-Geschäftshäuser liegen die erzielten Verzinsungen in den DIP-Märkten im Mittel aktuell bei rd. 4,8% (2011: 5,1%).
• Die Spitzenrenditen für Bürohäuser liegen mit 4,9% (2011: 5,5%) im Mittel über alle DIP-Standorte moderat höher.
• Die Renditen für Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren bewegen sich zwischen 7,3% (multi tenant) und 8% (single tenant).
• Die weitaus höchste Renditeperformance zeigen Logistikimmobilien mit im Mittel 8,2%.

Die ohnehin niedrigen Spitzenrenditen für 1A-Geschäftshäuser in bester Lage gaben im Jahresverlauf wiederholt nach.
• Am teuersten sind entsprechende Topobjekte in München (3,9%). Auch in Frankfurt/M. und Nürnberg (knapp 4%) sind die Spitzenrenditen ausgesprochen niedrig.
• Unter 4,5% liegen die Spitzenrenditen außerdem noch in Düsseldorf (4,1%) und Hamburg (4,2%), in Köln und Stuttgart sind es 4,5%.
• Im Mittelfeld folgen Berlin und Bremen mit Spitzenrenditen für Top-Geschäftshäuser von 4,6% bzw. 5%.
• Über 5% liegen die Spitzenrendite für Top-Geschäftshäuser in Leipzig (5,4%), Dresden (6,0%), Rostock (7,2%) und Magdeburg (7,7%).

Im Wohninvestmentsegment blieb aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage und der für die Wachstumskerne Deutschlands positiven Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2012 die Immobiliennachfrage hoch. Als Folge stiegen die Kaufpreisfaktoren im Berichtsjahr erneut an. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für Wohnimmobilienobjekte in den DIP-Märkten bei 6,6% (2011: 6,9). Das Niveau der Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern ist bundesweit indessen differenziert:
• Die teuersten Städte sind München und Hamburg (jeweils bis zu 3,5%).
• In Nürnberg und in Berlin werden ebenfalls sehr niedrige Spitzenrenditen von bis zu 4% erzielt, während es in Bremen, Düsseldorf, Frankfurt/M. und Stuttgart rd. 4,5% gehandelt sind.
• Um 5% liegen die Renditen für Top-Objekte in Köln.
• Zu den Märkten mit attraktiveren Einstiegsfaktoren zählen Dresden (5,5%), Leipzig (5,9%), Rostock (6,0%) und Magdeburg (7,0%).
• Neben den regionalen Unterschieden sind die Renditen stark lage- und objektspezifisch differenziert und können sich innerhalb einer Stadt um 150 bis 400 Basispunkte unterscheiden. Dementsprechend wurden Wohn-Portfolios auch zu deutlich attraktiveren Renditen gehandelt. Für die gehandelten Portfolios wurden 2012 wie auch 2011 mittlere Einstiegsrenditen von rd. 7% erzielt.

Chancen, Risiken und Ausblick am deutschen Markt für Immobilieninvestments

Allgemeine Marktentwicklungen

• Der konjunkturelle Aufschwung in Deutschland wird für 2013 zwar mit lediglich moderaten Beschäftigungseffekten prognostiziert, indessen bleiben einschlägige Wachstumsraten im Gegensatz zu zahlreichen europäischen Volkswirtschaften weiterhin positiv. Risiken hinsichtlich Rezession und Inflation sind aktuell ebenso wenig greifbar wie ein fühlbares Anziehen des Zinsniveaus. Binnennachfrage und Exportüberschuss bleiben stabil bzw. hoch.

• Dementsprechend rechnet DIP in den Big Seven und in bedeutenden B-Städten auf der Nachfrageseite (Mieter) sowohl im gewerblichen als auch privaten Segment (Wohnen) mit weiterhin solider Nachfrage.

• Die Zahl spekulativer Projektentwicklungen im Bürosegment bleibt nach Analysen von DIP überschaubar. Dies ist vor allem Folge anhaltend restriktiver Finanzierungsan¬forderungen (hohe Eigenkapital- und Vorvermarktungsquoten). Dementsprechend setzt sich angesichts generell robuster Büroflächennachfrage in den analysieren DIP-Märkten der Abbau des marktfähigen Leerstandsockels in den wichtigsten Büromärkten auch 2013 fort. Dies hat positive Effekte auf zunehmend breitere Mietflächensegmente und ihr Mietniveau. Die für 2012 differenziert eingetretenen, überwiegend moderaten Mietsteigerungen setzen sich in 2013 tendenziell fort. Im Bürosegment dürften die Erträge aufgrund der steigenden Mieten und des Leerstandabbaus in den meisten DIP-Märkten steigen.

• Das trifft auch auf das Wohnsegment zu. In den letzten Jahren wurde unterhalb der markterforderlichen Expansions- und Innovationsquote in den Big Seven und in den wichtigsten B-Städten gebaut. Die Leerstände sind nach DIP-Analysen aufgrund der steigenden Haushaltszahlen (zunehmende Wohnungsnachfrage) geschrumpft. In den Wachstumsregionen zeichnet sich - nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund energetischer und demografiebedingter Bestandsnachrüstungen (Energieeffizienz und Barrierefreiheit etc.) - ein differenziert weiter steigendes Mietniveau ab. Das betrifft inzwischen selbst einfachere Lagen in den Big Seven. Da das Investitionsvolumen im Bestand und im Wohnungsneubau zwar steigt, gemessen an den vor allem in den Big Seven und wichtigen B-Städten wachsenden Haushaltzahlen indessen (noch) zu gering ist, ist kurz- bis mittelfristig nicht mit einer Trendumkehr oder Entspannung zu rechnen. Die hohen Einstandspreise für Bauland und die deutlich langwieriger gewordenen Planungs- und Baugenehmigungsprozesse verhindern eine nachfragegerechte, schlagartig expansive Ausweitung des Wohnungsangebotes.

Entwicklungen am Markt für Immobilieninvestments

• Der Rendite-Spread zwischen Bundesanleihen und Core-Immobilien bleibt auch 2013 hoch. Da es an attraktiven alternativen Anlageformen und Standorten fehlt, verzichten nach Beobachtungen von DIP immer noch zahlreiche Eigentümer auf die grundsätzlich nicht reizlose Gewinnmitnahme. Hierin sieht DIP den wichtigsten limitierenden Marktfaktor für das Jahr 2013.

• Hält diese (zu) geringe Verkaufsbereitschaft maßgeblicher Bestandshalter an, wovon nach derzeitigen Erkenntnissen auszugehen ist, könnten zudem die Renditen in den jeweiligen Asset-Klassen noch weiter nachgeben.

• Andererseits ist festzustellen, dass sich in 2012 der Fokus zahlreicher Investoren in Richtung Core+ verschoben hat. Dies deutet darauf hin, dass sich angesichts der Marktenge und des anhaltenden Anlagedrucks immer mehr Investoren mehr Risiko zutrauen und abverlangen.

• Wieder zunehmende monetäre Sicherheit in der Eurozone und damit einhergehend eine wieder größere Risikobereitschaft von Banken, Verkäufern und Investoren könnten allerdings dazu beitragen, dass 2013 das im Vorjahr stark gestiegene Transaktionsvolumen wieder erreicht wird. Kommt es tatsächlich zu einer relativen Normalisierung der Lage an den Finanzmärkten in Europa, ist dies wahrscheinlich.

• Im Bereich Wohninvestment wird das Transaktionsvolumen wesentlich von bedeutenden Portfolio-Transaktionen bestimmt. Derzeit ist nicht absehbar, dass 2013 eine vergleichbar hohe Zahl großer Pakete wie 2012 gehandelt wird. Dementsprechend wird es hier nach Analysen von DIP mit hoher Eintrittswahrscheinlichkeit eher zu einer Marktnormalisierung kommen. Das Wohninvestmentsegment bleibt dennoch gefragt. Hierfür spricht u.a. die steigende Nachfrage ausländischer Investoren, das zunehmende Interesse am Wohnungsneubau durch Versicherungen und Investmentfonds sowie stabile Wachstumsperspektiven hinsichtlich der Haushaltszahlen.


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