13.02.2013 Swisslake Marktbericht: Finanzierungsfonds dominieren
Gemäß einigen in der jüngsten Zeit veröffentlichten Analysen entstehen bis zum Jahresende 2013 europaweit Finanzierungslücken von mehr als EUR 200 Mrd. für Neu- und Anschlussfinanzierungen von Immobilieninvestitionen. Diese Werte beinhalten allein EUR 107 Mrd. an zusätzlich zur Erfüllung der Eigenkapitalreserveanforderungen der Banken benötigtem Eigenkapital, welche die Finanzierungslücke nahezu verdoppeln. Diese Eigenkapitalanforderungen beeinflussen auch Märkte, die bislang relativ kleine Finanzierungslücken auswiesen, wie beispielsweise Frankreich, Deutschland, die skandinavischen Länder oder die Niederlande.
Es ist zu erwarten, dass Banken aufgrund dieser Anforderungen zahlreiche Finanzierungen nicht verlängern oder sich von Engagements komplett trennen werden. Senior und Mezzanine-Finanzierungen liegen heute beim Beleihungsauslauf deutlich unter früheren Werten und bieten mehr Sicherheit für Investoren. Zudem können im aktuellen Umfeld sehr viel höhere Margen durchgesetzt werden, als noch vor Beginn der Finanzkrise. Die Nachfrage nach dergleichen Finanzierungen ist hoch, zumal viele Investoren nicht in der Lage sind, die von den Banken vermehrt geforderten 40 bis 50%-igen Eigenkapitalquoten bei Neufinanzierungen selbst zu finanzieren. Zudem wird erwartet, dass in den kommenden 4 Jahren ca. 1000 Milliarden EUR an Immobilien-Finanzierungsvolumen zur Refinanzierung anstehen. Das Potential an interessanten Kreditengagements scheint demgemäß nahezu unendlich groß.
Das höchste Renditepotential besteht naturgemäß bei Mezzanine-Finanzierungen. Hier werden je nach Beleihungsgrenze und Fristigkeit aktuell Zinsen in Höhe von 7% - 15% p.a. bezahlt. Zudem fallen bei diesen Finanzierungen weitere Gebühren in Form von Bearbeitungs- und Liquidationsgebühren an. Insgesamt liegt das Margen- und auch Gebührenpotential um bis zu 40% über den Bestwerten der Vorkrisenjahre. Eine lukrative Alternative also für Investoren und auch Fondsmanager. Der Durchschnittswert für Mezzanine- Finanzierungen liegt momentan bei ca. 25% in Bezug auf das Gesamt-Engagement.
Die Vorteile von Finanzierungsfonds liegen auf der Hand. Ausgehend von einer 50%-igen erstrangigen Finanzierung haben Investoren eine deutlich bessere Risikoposition, als bei traditionellen Private Equity Immobilienfonds. Zudem erhalten Sie aufgrund der Charakteristik von Finanzierungen mit üblicherweise monatlichen oder quartalsweisen Zinszahlungen, einen effizienten Gradmesser über Erfolg bzw. Misserfolg der Investitionen; letzteres insbesondere bei ausbleibenden Zinszahlungen. Nachteilig hingegen sind die fehlenden Möglichkeiten der Einflussnahme in Bezug auf das Immobilienmanagement. Die passive Haltung der Finanzierungsfonds erschwert ein frühzeitiges Gegensteuern bei einer sich abzeichnenden nachteiligen Situation für das der Finanzierung zugrundeliegende Investment.
Finanzierungsfonds liegen im Trend. Es ist also nicht überraschend, dass sie unter allen spezialisierten Fondsstrategien im vergangenen Jahr am deutlichsten zulegen konnten. Mit insgesamt 15 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von EUR 7,1 Mrd. erreichen Finanzierungsfonds einen Marktanteil in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen von 27,4% (2011: 15,9%). Dabei handelt es sich in Bezug auf das Risiko-Rendite-Profil um 9 Corefonds, 5 Value-Add-Fonds und einen opportunistischen Fonds. Finanzierungsfonds sind überwiegend auf Großbritannien und Deutschland als Zielmärkte für Investitionen fokussiert. Dies nicht zuletzt deshalb, da es in diesen Märkten zahlreiche in Abwicklung befindliche Banken gibt, bei denen die Fondsmanager auf den Erwerb von attraktiven Immobilien oder Finanzierungen warten. Dass Fondsmanager von einer großen Nachfrage von Investoren nach Finanzierungsfonds überzeugt sind, dokumentiert auch die durchschnittliche Fondsgröße. Mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von EUR 473 Mio. liegen diese deutlich über dem langfristigen europäischen Durchschnittswert von EUR 320 Mio..
Finanzierungsfonds werden sich, sofern sich das aktuelle Finanzierungsumfeld nicht ändert, als dauerhafter Bestandteil der Private Equity Immobilienfondsindustrie auch in Europa etablieren. Die Inflation an Finanzierungsfonds zeigt jedoch, dass dieser Trend nicht nur von Finanzierungsspezialisten genutzt wird. Final bleibt demgemäß abzuwarten, wer sich am Markt etablieren kann und wer die Platzierungsziele nicht erreichen wird und bei der Auflage stecken bleibt. Aktuell sind allein in Europa 36 Finanzierungsfonds mit einem Zielvolumen von EUR 20,0 Mrd. in der Platzierungsphase, die gleichermaßen um das Interesse der Investoren buhlen.
Es ist zu erwarten, dass Banken aufgrund dieser Anforderungen zahlreiche Finanzierungen nicht verlängern oder sich von Engagements komplett trennen werden. Senior und Mezzanine-Finanzierungen liegen heute beim Beleihungsauslauf deutlich unter früheren Werten und bieten mehr Sicherheit für Investoren. Zudem können im aktuellen Umfeld sehr viel höhere Margen durchgesetzt werden, als noch vor Beginn der Finanzkrise. Die Nachfrage nach dergleichen Finanzierungen ist hoch, zumal viele Investoren nicht in der Lage sind, die von den Banken vermehrt geforderten 40 bis 50%-igen Eigenkapitalquoten bei Neufinanzierungen selbst zu finanzieren. Zudem wird erwartet, dass in den kommenden 4 Jahren ca. 1000 Milliarden EUR an Immobilien-Finanzierungsvolumen zur Refinanzierung anstehen. Das Potential an interessanten Kreditengagements scheint demgemäß nahezu unendlich groß.
Das höchste Renditepotential besteht naturgemäß bei Mezzanine-Finanzierungen. Hier werden je nach Beleihungsgrenze und Fristigkeit aktuell Zinsen in Höhe von 7% - 15% p.a. bezahlt. Zudem fallen bei diesen Finanzierungen weitere Gebühren in Form von Bearbeitungs- und Liquidationsgebühren an. Insgesamt liegt das Margen- und auch Gebührenpotential um bis zu 40% über den Bestwerten der Vorkrisenjahre. Eine lukrative Alternative also für Investoren und auch Fondsmanager. Der Durchschnittswert für Mezzanine- Finanzierungen liegt momentan bei ca. 25% in Bezug auf das Gesamt-Engagement.
Die Vorteile von Finanzierungsfonds liegen auf der Hand. Ausgehend von einer 50%-igen erstrangigen Finanzierung haben Investoren eine deutlich bessere Risikoposition, als bei traditionellen Private Equity Immobilienfonds. Zudem erhalten Sie aufgrund der Charakteristik von Finanzierungen mit üblicherweise monatlichen oder quartalsweisen Zinszahlungen, einen effizienten Gradmesser über Erfolg bzw. Misserfolg der Investitionen; letzteres insbesondere bei ausbleibenden Zinszahlungen. Nachteilig hingegen sind die fehlenden Möglichkeiten der Einflussnahme in Bezug auf das Immobilienmanagement. Die passive Haltung der Finanzierungsfonds erschwert ein frühzeitiges Gegensteuern bei einer sich abzeichnenden nachteiligen Situation für das der Finanzierung zugrundeliegende Investment.
Finanzierungsfonds liegen im Trend. Es ist also nicht überraschend, dass sie unter allen spezialisierten Fondsstrategien im vergangenen Jahr am deutlichsten zulegen konnten. Mit insgesamt 15 Fonds und einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von EUR 7,1 Mrd. erreichen Finanzierungsfonds einen Marktanteil in Bezug auf das Ziel-Eigenkapitalvolumen von 27,4% (2011: 15,9%). Dabei handelt es sich in Bezug auf das Risiko-Rendite-Profil um 9 Corefonds, 5 Value-Add-Fonds und einen opportunistischen Fonds. Finanzierungsfonds sind überwiegend auf Großbritannien und Deutschland als Zielmärkte für Investitionen fokussiert. Dies nicht zuletzt deshalb, da es in diesen Märkten zahlreiche in Abwicklung befindliche Banken gibt, bei denen die Fondsmanager auf den Erwerb von attraktiven Immobilien oder Finanzierungen warten. Dass Fondsmanager von einer großen Nachfrage von Investoren nach Finanzierungsfonds überzeugt sind, dokumentiert auch die durchschnittliche Fondsgröße. Mit einem Ziel-Eigenkapitalvolumen von EUR 473 Mio. liegen diese deutlich über dem langfristigen europäischen Durchschnittswert von EUR 320 Mio..
Finanzierungsfonds werden sich, sofern sich das aktuelle Finanzierungsumfeld nicht ändert, als dauerhafter Bestandteil der Private Equity Immobilienfondsindustrie auch in Europa etablieren. Die Inflation an Finanzierungsfonds zeigt jedoch, dass dieser Trend nicht nur von Finanzierungsspezialisten genutzt wird. Final bleibt demgemäß abzuwarten, wer sich am Markt etablieren kann und wer die Platzierungsziele nicht erreichen wird und bei der Auflage stecken bleibt. Aktuell sind allein in Europa 36 Finanzierungsfonds mit einem Zielvolumen von EUR 20,0 Mrd. in der Platzierungsphase, die gleichermaßen um das Interesse der Investoren buhlen.
