14.02.2013 Guter Flächenumsatz bei schwächerer Marktlage am Büromarkt Essen
Die CUBION Immobilien AG (Mülheim/Essen), Partner der NAI apollo group, ermittelte im Büromarkt Essen für 2012 einen Büroflächenumsatz von rund 88.000 m². Damit ist erstmals seit 5 Jahren die 100.000-Quadratmeter-Marke unterschritten worden und gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzminus von etwa 22 % zu verzeichnen. Unter Berücksichtigung der generell schwächeren Aktivitäten auf den Büromärkten an Rhein und Ruhr beurteilt CUBION dieses Ergebnis dennoch als sehr zufriedenstellend.
Die Eigennutzerquote näherte sich dabei mit rund 18 % (16.000 m²) wieder dem langfristigen Durchschnitt (21 % bei Zehnjahresbetrachtung) an, nachdem sie in den beiden Vorjahren mit nur 14 % und 11 % Tiefstwerte für Essener Verhältnisse markiert hatte.
Die reine Vermietungsleistung verfehlte mit rund 72.000 m² den langfristigen Durchschnittswert (bei Zehnjahresbetrachtung rd. 86.500 m²) allerdings recht deutlich. Die Nettoabsorption errechnet sich für 2012 auf nahezu plusminus Null. Der diesbezügliche Zehnjahresdurchschnitt liegt bei 25.000 m².
Das Marktgeschehen zeigte sich im Jahresverlauf unstetig, wobei das zweite Quartal die mit Abstand umsatzstärkste Zeit darstellte. Folgende Vermietungsleistungen wurden in den Quartalen erzielt: Q1=8.000 m², Q2=35.000 m², Q3=10.000 m² und Q4=19.000 m². Die Vermietungsleistung verteilte sich dabei wiederum in ähnlicher Weise des Vorjahres auf alle Größenkategorien, wobei es eine nennenswerte Verschiebung nur zwischen den Größenclustern 1.000 bis 2.000 m² und 2.000 bis 3.000 m² gab. „Hier wurde signifikant mehr Fläche im größeren Segment vermietet, was die Problematik auf dem Essener Büromarkt weiter verschärft, gute zusammenhängende Flächen ab einer Größenordnung von 1.500 m² aufwärts zu finden.“ erklärt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG.
Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2012 konnte wieder CUBION vermitteln. Die Universität Duisburg-Essen mietete langfristig rund 8.200 m² Bürofläche im „Weststadt-Carrèe“ an der Altendorfer Straße 11 an. Es folgt ein Mietvertrag mit E.ON über etwa 7.000 m² an der Huttropstraße 60. Der Energiekonzern mietete hier Flächen zurück, nachdem die ehemalige E.ON-Ruhrgas-Zentrale verkauft und als „Ruhr-Turm“ vom neuen Eigentümer mit Multi-Tenant-Konzept am Büromarkt wieder positioniert wurde. Die nächst größeren Kontrakte betreffen DB Logistics Network, das gute 3.200 m² an der Hollestraße 3 mietete sowie die GFOS GmbH, welche sich nach starkem Wachstum Am Lichtbogen im M1-Gewerbepark von einem Investor eine neue Firmenzentrale über rund 3.000 m² Bürofläche errichten lässt. Insgesamt wurden 109 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 134 Verträge).
Die Büromarktzone „Citykern“ verbuchte mit rd. 23 % nahezu exakt den gleichen relativen Anteil an der Vermietungsleistung wie im Vorjahr und bleibt die beliebteste Lage. Es folgen das „Moltkeviertel“ und die „Weststadt“ mit jeweils etwa 15 %, wobei diese eher ungewöhnlichen Platzierungen auf die beiden größten Einzelabschlüsse zurückzuführen sind.
In der Branchenauswertung liegen für Essen traditionell die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit rd. 41 % wieder vorn. Es folgen die „Öffentliche Hand“ sowie „Unternehmensbezogene Dienstleister“ mit 17 % bzw. 16 %.
Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist relativ deutlich von 4,0 % auf 5,1 % gestiegen. Dieser Wert entspricht etwa 181.500 m² verfügbarer Bürofläche. Davon listet CUBION etwa 5.500 m² in Form von Untermietangeboten. Dies ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass die großvolumige ehemalige Zentrale von E.ON-Ruhrgas, wie oben erwähnt, durch den neuen Eigentümer als „Ruhr-Turm“ wieder an den Markt gebracht wurde, was sich bestands- und leerstandserhöhend auswirkte. Weniger liegt es an Neubaufertigstellungen. 2012 wurden nur 23.000 m² Bürofläche in Essen neu erstellt. Von dieser Fläche sind aktuell nur noch 2.480 m² vakant. Für 2013 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 38.000 m² erwartet. Da auch davon heute schon nur noch 13.000 m² verfügbar sind, wird von dieser Seite dem Flächenmangel in Essen nur unzureichend entgegengewirkt. Am Essener Büromarkt hat sich die kurzfristige Verfügbarkeit neuwertiger Büroflächen im Verlaufe des Jahres 2012 nur unwesentlich verbessert.
Die Spitzenmiete (Höchstwert) lag 2012 in Essen unverändert bei rund 13,50 EUR/m² und wird im Bereich der Büromarktzone Rüttenscheid erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete reduzierte sich von 9,46 EUR auf jetzt 8,92 EUR, was auf wenige Abschlüsse in (kaum vorhandenen) Neubauprojekten zurückzuführen ist. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand immer noch bei effektiv 8,71 EUR/m² und somit praktisch unverändert zum Vorjahr. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Essener Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Essen“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online und interaktiv verfügbar ist.
Die Eigennutzerquote näherte sich dabei mit rund 18 % (16.000 m²) wieder dem langfristigen Durchschnitt (21 % bei Zehnjahresbetrachtung) an, nachdem sie in den beiden Vorjahren mit nur 14 % und 11 % Tiefstwerte für Essener Verhältnisse markiert hatte.
Die reine Vermietungsleistung verfehlte mit rund 72.000 m² den langfristigen Durchschnittswert (bei Zehnjahresbetrachtung rd. 86.500 m²) allerdings recht deutlich. Die Nettoabsorption errechnet sich für 2012 auf nahezu plusminus Null. Der diesbezügliche Zehnjahresdurchschnitt liegt bei 25.000 m².
Das Marktgeschehen zeigte sich im Jahresverlauf unstetig, wobei das zweite Quartal die mit Abstand umsatzstärkste Zeit darstellte. Folgende Vermietungsleistungen wurden in den Quartalen erzielt: Q1=8.000 m², Q2=35.000 m², Q3=10.000 m² und Q4=19.000 m². Die Vermietungsleistung verteilte sich dabei wiederum in ähnlicher Weise des Vorjahres auf alle Größenkategorien, wobei es eine nennenswerte Verschiebung nur zwischen den Größenclustern 1.000 bis 2.000 m² und 2.000 bis 3.000 m² gab. „Hier wurde signifikant mehr Fläche im größeren Segment vermietet, was die Problematik auf dem Essener Büromarkt weiter verschärft, gute zusammenhängende Flächen ab einer Größenordnung von 1.500 m² aufwärts zu finden.“ erklärt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG.
Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2012 konnte wieder CUBION vermitteln. Die Universität Duisburg-Essen mietete langfristig rund 8.200 m² Bürofläche im „Weststadt-Carrèe“ an der Altendorfer Straße 11 an. Es folgt ein Mietvertrag mit E.ON über etwa 7.000 m² an der Huttropstraße 60. Der Energiekonzern mietete hier Flächen zurück, nachdem die ehemalige E.ON-Ruhrgas-Zentrale verkauft und als „Ruhr-Turm“ vom neuen Eigentümer mit Multi-Tenant-Konzept am Büromarkt wieder positioniert wurde. Die nächst größeren Kontrakte betreffen DB Logistics Network, das gute 3.200 m² an der Hollestraße 3 mietete sowie die GFOS GmbH, welche sich nach starkem Wachstum Am Lichtbogen im M1-Gewerbepark von einem Investor eine neue Firmenzentrale über rund 3.000 m² Bürofläche errichten lässt. Insgesamt wurden 109 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 134 Verträge).
Die Büromarktzone „Citykern“ verbuchte mit rd. 23 % nahezu exakt den gleichen relativen Anteil an der Vermietungsleistung wie im Vorjahr und bleibt die beliebteste Lage. Es folgen das „Moltkeviertel“ und die „Weststadt“ mit jeweils etwa 15 %, wobei diese eher ungewöhnlichen Platzierungen auf die beiden größten Einzelabschlüsse zurückzuführen sind.
In der Branchenauswertung liegen für Essen traditionell die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit rd. 41 % wieder vorn. Es folgen die „Öffentliche Hand“ sowie „Unternehmensbezogene Dienstleister“ mit 17 % bzw. 16 %.
Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist relativ deutlich von 4,0 % auf 5,1 % gestiegen. Dieser Wert entspricht etwa 181.500 m² verfügbarer Bürofläche. Davon listet CUBION etwa 5.500 m² in Form von Untermietangeboten. Dies ist zum Teil darauf zurückzuführen, dass die großvolumige ehemalige Zentrale von E.ON-Ruhrgas, wie oben erwähnt, durch den neuen Eigentümer als „Ruhr-Turm“ wieder an den Markt gebracht wurde, was sich bestands- und leerstandserhöhend auswirkte. Weniger liegt es an Neubaufertigstellungen. 2012 wurden nur 23.000 m² Bürofläche in Essen neu erstellt. Von dieser Fläche sind aktuell nur noch 2.480 m² vakant. Für 2013 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 38.000 m² erwartet. Da auch davon heute schon nur noch 13.000 m² verfügbar sind, wird von dieser Seite dem Flächenmangel in Essen nur unzureichend entgegengewirkt. Am Essener Büromarkt hat sich die kurzfristige Verfügbarkeit neuwertiger Büroflächen im Verlaufe des Jahres 2012 nur unwesentlich verbessert.
Die Spitzenmiete (Höchstwert) lag 2012 in Essen unverändert bei rund 13,50 EUR/m² und wird im Bereich der Büromarktzone Rüttenscheid erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete reduzierte sich von 9,46 EUR auf jetzt 8,92 EUR, was auf wenige Abschlüsse in (kaum vorhandenen) Neubauprojekten zurückzuführen ist. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand immer noch bei effektiv 8,71 EUR/m² und somit praktisch unverändert zum Vorjahr. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Essener Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Essen“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online und interaktiv verfügbar ist.
