19.02.2013 Erneut über 200.000 m² Flächenumsatz am Logistikmarkt Leipzig
Auch 2012 verzeichnete der Leipziger Logistik- und Lagerflächenmarkt mit einem Flächenumsatz von 219.000 m² ein sehr gutes Ergebnis. Erst zum zweiten Mal konnte die 200.000-m²-Schwelle übersprungen werden. Das ergibt der Logistikmarktreport 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte März veröffentlichen wird.
„Das außergewöhnliche Rekordergebnis des Vorjahres (320.000 m²) wurde erwartungsgemäß nicht wieder erreicht. Mit einem Rückgang des Umsatzes von knapp 32 % bewegt sich der Leipziger Markt aber in vergleichbaren Größenordnungen anderer großer Standorte. Wie gut der Flächenumsatz im langjährigen Vergleich trotzdem ausfiel, zeigt sich daran, dass der Durchschnitt der letzten sieben Jahre um stolze 47 % übertroffen wurde“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Verantwortlich für das niedrigere Ergebnis war einerseits eine leichte Zurückhaltung der Nachfrager, wofür vor allem die Unsicherheit bezüglich der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ausschlaggebend war. Andererseits macht sich aber auch das zu geringe Angebot an modernen Lagerflächen in bevorzugten Lagen bemerkbar, sodass Unternehmen mit großflächigen Gesuchen teilweise auf andere Standorte ausweichen mussten. Profitiert haben hiervon unter anderem Erfurt und Dresden, wo insgesamt weitere gut 340.000 m² Flächenumsatz registriert wurden.
Getragen wurde der sehr gute Flächenumsatz vor allem durch Großabschlüsse über 20.000 m², auf die gut 81 % des Ergebnisses entfielen. Herauszuheben ist hier vor allem die Erweiterung von DB Schenker im Logistik-Park Leipzig, die sich auf 82.000 m² beläuft. Aber auch der Abschluss von MOMOX (29.000 m²) im gleichen Gebiet oder Rigterink (26.000 m²) am Hermsdorfer Kreuz sind erwähnenswert. In den übrigen Größenklassen wurden dagegen erheblich weniger Verträge verzeichnet als im Vorjahr. Da es in den bevorzugten Lagen kaum noch moderne Flächen gibt, können neue Anfragen eigentlich nur noch über Projekte entlang der Autobahnen 9 und 14 realisiert werden.
Bezogen auf die Branchenstruktur wurde der Markt 2012 klar von den Logistikdienstleistern beherrscht, die auf einen Umsatzanteil von gut 84 % kommen. Gerade für diese Zielgruppe stellt die verkehrsgünstige Lage Leipzigs mit einer sehr guten Anbindung an das Autobahnnetz und den Flughafen Leipzig/Halle einen wichtigen Standortfaktor dar. Den zweiten Platz belegen wie im Vorjahr Handelsunternehmen, die für gut 15 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Allerdings mussten sie gegenüber 2011 Umsatzeinbußen von 16 Prozentpunkten verkraften. Alle übrigen Branchen spielten 2012 nur eine untergeordnete Rolle.
Da ein großer Teil des Flächenumsatzes aus neuen Projektentwicklungen resultiert, ist es nicht verwunderlich, dass Objekte mit modernem Ausstattungsstandard klar das Marktgeschehen dominiert haben. Insgesamt entfielen gut 73 % des Ergebnisses auf diese Kategorie. Mit immerhin noch knapp 19 % waren darüber hinaus Flächen mittlerer Qualität beteiligt. Der Anteil einfach ausgestatteter oder unsanierter Objekte ist dagegen zu vernachlässigen.
Flächenangebot weiter rückläufig – Spitzenmiete stabil
Das Flächenangebot hat sich im Laufe des Jahres 2012 weiter verringert. Vor allem moderne Lager- und Logistikflächen sind kaum noch verfügbar. Problematisch ist dies vor allem für Mieter, die mittelgroße Flächen suchen, da sich für sie in der Regel keine maßgeschneiderte Projektentwicklung lohnt. Sie sind demzufolge auf Multi-Tenant-Objekte angewiesen. Gerade in den verkehrstechnisch bevorzugten Lagen, wie zum Beispiel entlang der Autobahnen 9 und 14, ist das Angebot in diesem Marktsegment viel zu gering. Ausschlaggebend für diese Situation ist, dass auch in Leipzig Projekte in der Regel nur bei ausreichendem Vorvermietungsstand umgesetzt werden. Spekulative Neubauprojekte, die das sofort verfügbare Angebot im modernen Marktsegment erhöhen könnten, sind deshalb kaum vorhanden. Unter Marktgesichtspunkten ist dies eine unbefriedigende Situation.
Bezogen auf die Spitzenmiete waren 2012 keine Veränderungen zu beobachten. Sie liegt weiterhin bei 4,25 €/m² und bewegt sich damit in einer gleichen Größenordnung wie beispielsweise im Ruhrgebiet. Der überwiegende Teil aller auswertbaren Mietverträge wurde für Mietpreise zwischen 3 und 4 €/m² abgeschlossen: rund zwei Drittel des Umsatzes fiel in diese Kategorie. Im absoluten Spitzensegment über 4 €/m² wurden gut 19 % registriert. Abschlüsse mit Mieten unter 3 €/m², die in der Regel nur für ältere und einfach ausgestattete Bestandsflächen anzusetzen sind, kommen auf einen Anteil von rund 15 %.
Perspektiven für 2013
„Dass Leipzig als Logistikstandort zunehmend an Bedeutung gewonnen hat, wird durch die Flächenumsätze der letzten Jahre eindeutig bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist trotz der im ersten Halbjahr voraussichtlich schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auch 2013 von einer guten, stabilen Nachfrage auszugehen. Inwieweit sich dies letztendlich im Flächenumsatz widerspiegeln wird, hängt aber stark von der Angebotsentwicklung ab. Hier deutet momentan alles auf einen weiteren Rückgang hin, insbesondere bei den modernen Flächen in bevorzugten Lagen. Deshalb bleibt abzuwarten, ob auch 2013 die 200.000 m² wieder übertroffen werden können“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann. Bei den Mieten ist grundsätzlich von einer stabilen Entwicklung auszugehen. Allerdings ist aufgrund des Wettbewerbs um die wenigen modernen Flächen nicht auszuschließen, dass sie teilweise leicht anziehen könnten.
„Das außergewöhnliche Rekordergebnis des Vorjahres (320.000 m²) wurde erwartungsgemäß nicht wieder erreicht. Mit einem Rückgang des Umsatzes von knapp 32 % bewegt sich der Leipziger Markt aber in vergleichbaren Größenordnungen anderer großer Standorte. Wie gut der Flächenumsatz im langjährigen Vergleich trotzdem ausfiel, zeigt sich daran, dass der Durchschnitt der letzten sieben Jahre um stolze 47 % übertroffen wurde“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Verantwortlich für das niedrigere Ergebnis war einerseits eine leichte Zurückhaltung der Nachfrager, wofür vor allem die Unsicherheit bezüglich der weiteren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ausschlaggebend war. Andererseits macht sich aber auch das zu geringe Angebot an modernen Lagerflächen in bevorzugten Lagen bemerkbar, sodass Unternehmen mit großflächigen Gesuchen teilweise auf andere Standorte ausweichen mussten. Profitiert haben hiervon unter anderem Erfurt und Dresden, wo insgesamt weitere gut 340.000 m² Flächenumsatz registriert wurden.
Getragen wurde der sehr gute Flächenumsatz vor allem durch Großabschlüsse über 20.000 m², auf die gut 81 % des Ergebnisses entfielen. Herauszuheben ist hier vor allem die Erweiterung von DB Schenker im Logistik-Park Leipzig, die sich auf 82.000 m² beläuft. Aber auch der Abschluss von MOMOX (29.000 m²) im gleichen Gebiet oder Rigterink (26.000 m²) am Hermsdorfer Kreuz sind erwähnenswert. In den übrigen Größenklassen wurden dagegen erheblich weniger Verträge verzeichnet als im Vorjahr. Da es in den bevorzugten Lagen kaum noch moderne Flächen gibt, können neue Anfragen eigentlich nur noch über Projekte entlang der Autobahnen 9 und 14 realisiert werden.
Bezogen auf die Branchenstruktur wurde der Markt 2012 klar von den Logistikdienstleistern beherrscht, die auf einen Umsatzanteil von gut 84 % kommen. Gerade für diese Zielgruppe stellt die verkehrsgünstige Lage Leipzigs mit einer sehr guten Anbindung an das Autobahnnetz und den Flughafen Leipzig/Halle einen wichtigen Standortfaktor dar. Den zweiten Platz belegen wie im Vorjahr Handelsunternehmen, die für gut 15 % des Ergebnisses verantwortlich zeichnen. Allerdings mussten sie gegenüber 2011 Umsatzeinbußen von 16 Prozentpunkten verkraften. Alle übrigen Branchen spielten 2012 nur eine untergeordnete Rolle.
Da ein großer Teil des Flächenumsatzes aus neuen Projektentwicklungen resultiert, ist es nicht verwunderlich, dass Objekte mit modernem Ausstattungsstandard klar das Marktgeschehen dominiert haben. Insgesamt entfielen gut 73 % des Ergebnisses auf diese Kategorie. Mit immerhin noch knapp 19 % waren darüber hinaus Flächen mittlerer Qualität beteiligt. Der Anteil einfach ausgestatteter oder unsanierter Objekte ist dagegen zu vernachlässigen.
Flächenangebot weiter rückläufig – Spitzenmiete stabil
Das Flächenangebot hat sich im Laufe des Jahres 2012 weiter verringert. Vor allem moderne Lager- und Logistikflächen sind kaum noch verfügbar. Problematisch ist dies vor allem für Mieter, die mittelgroße Flächen suchen, da sich für sie in der Regel keine maßgeschneiderte Projektentwicklung lohnt. Sie sind demzufolge auf Multi-Tenant-Objekte angewiesen. Gerade in den verkehrstechnisch bevorzugten Lagen, wie zum Beispiel entlang der Autobahnen 9 und 14, ist das Angebot in diesem Marktsegment viel zu gering. Ausschlaggebend für diese Situation ist, dass auch in Leipzig Projekte in der Regel nur bei ausreichendem Vorvermietungsstand umgesetzt werden. Spekulative Neubauprojekte, die das sofort verfügbare Angebot im modernen Marktsegment erhöhen könnten, sind deshalb kaum vorhanden. Unter Marktgesichtspunkten ist dies eine unbefriedigende Situation.
Bezogen auf die Spitzenmiete waren 2012 keine Veränderungen zu beobachten. Sie liegt weiterhin bei 4,25 €/m² und bewegt sich damit in einer gleichen Größenordnung wie beispielsweise im Ruhrgebiet. Der überwiegende Teil aller auswertbaren Mietverträge wurde für Mietpreise zwischen 3 und 4 €/m² abgeschlossen: rund zwei Drittel des Umsatzes fiel in diese Kategorie. Im absoluten Spitzensegment über 4 €/m² wurden gut 19 % registriert. Abschlüsse mit Mieten unter 3 €/m², die in der Regel nur für ältere und einfach ausgestattete Bestandsflächen anzusetzen sind, kommen auf einen Anteil von rund 15 %.
Perspektiven für 2013
„Dass Leipzig als Logistikstandort zunehmend an Bedeutung gewonnen hat, wird durch die Flächenumsätze der letzten Jahre eindeutig bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist trotz der im ersten Halbjahr voraussichtlich schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung auch 2013 von einer guten, stabilen Nachfrage auszugehen. Inwieweit sich dies letztendlich im Flächenumsatz widerspiegeln wird, hängt aber stark von der Angebotsentwicklung ab. Hier deutet momentan alles auf einen weiteren Rückgang hin, insbesondere bei den modernen Flächen in bevorzugten Lagen. Deshalb bleibt abzuwarten, ob auch 2013 die 200.000 m² wieder übertroffen werden können“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann. Bei den Mieten ist grundsätzlich von einer stabilen Entwicklung auszugehen. Allerdings ist aufgrund des Wettbewerbs um die wenigen modernen Flächen nicht auszuschließen, dass sie teilweise leicht anziehen könnten.
