25.02.2013 Richtiger Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen in Nord- und Mitteleuropa
Schroder Property, einer der führenden Immobilien-Investmentmanager in Europa, geht davon aus, dass der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um in nord- und mitteleuropäische Gewerbeimmobilien zu investieren. Während sich einige Städte in Südeuropa in einer tiefen Rezession befinden, gibt es andere, insbesondere in Deutschland und Skandinavien, die aufgrund ihrer weltwirtschaftlichen Vernetzung erhebliches Wachstum verzeichnen. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach Gewerbeflächen.
„Wir unterteilen die Wachstumsstädte in drei unterschiedliche Gruppen“, sagt Mark Callender, Head of Property Research bei Schroders. Zur ersten Gruppe zählen demnach Städte, in denen sich Produktionsstandorte für Hightech- oder Luxusgüter mit hoher Nachfrage in Asien, Osteuropa und den USA befinden. Beispiele sind Böblingen (Mercedes), Ingolstadt (Audi), München (BMW, Siemens), Stockholm (Ericsson) und Tampere (Maschinenbau). Die zweite Gruppe umfasst internationale Finanz- und Geschäftszentren wie Genf, London, Paris und Wien. In die dritte Gruppe fallen Universitätsstädte wie Bonn, Cambridge, Karlsruhe, Lyon und Uppsala sowie Technologiezentren in Großstädten (zum Beispiel Silicon Allee in Berlin, Silicon Roundabout in London).
Gutes Market Timing: Attraktive Immobilienpreise
Das Pricing vieler Gewerbeimmobilien ist attraktiv. Die CBRE-Indizes basierend auf RICS-Marktwertberechnungen zeigen, dass die Preise von Gewerbeimmobilien in Frankreich, Deutschland und Skandinavien durchschnittlich immer noch rund 15 Prozent unter den Höchstständen vor der Finanzkrise liegen. Während die Renditen von Büroflächen in Toplagen im Londoner Westend, München, Paris und Stockholm seit 2009 bereits erheblich auf 4,0 bis 4,5 Prozent gefallen sind, liegen die Renditen vieler guter Investment Grade-Immobilien in Nordeuropa aktuell noch bei 5,0 bis 6,5 Prozent. So lag beispielsweise die durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Bürogebäuden in Paris außerhalb des CBD Ende Juni 2012 bei 6,0 Prozent (Quelle: IPD), nur 0,25 Prozent unter dem Wert im Juni 2009. „Unseres Erachtens sind die Preise dieser Core-Immobilien, nun da sich die Staatsschuldenkrise allmählich abschwächt, zunehmend attraktiv“, sagt Mark Callender.
Begrenzte Angebots-Pipeline untermauert Bewertungen
Fast alle Märkte befinden sich aktuell an einem Tiefpunkt im Entwicklungszyklus. Historisch betrachtet war die Entwicklung stets von Stadt zu Stadt unterschiedlich und von lokalen Schwankungen der Mietnachfrage und Leerständen sowie der örtlichen Planungspolitik abhängig. Eine Folge der weltweiten Finanzkrise ist jedoch, dass die Banken Immobilienkredite nur noch sehr restriktiv vergeben, sodass die Neubauquote in ganz Europa erheblich eingebrochen ist. Die Gesamtbürofläche in den Großstädten Kontinentaleuropas hat sich im Jahr 2012 nur um 0,8 Prozent erhöht, verglichen mit einem langfristigen Durchschnitt von 1,7 Prozent pro Jahr. Bei Einkaufszentren liegt der Anteil der Neubauprojekte inzwischen 50 Prozent unter dem Höchstwert aus dem Jahr 2008 (Quelle: PMA). Laut Mark Callendar scheint die Gefahr, dass die europäischen Immobilienmärkte in den kommenden Jahren von einem Überangebot an neuen Flächen überschwemmt werden somit gering. Dies werde die Mieten stützen.
Kaufen in schwierigen Zeiten
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt um in Immobilien in Nord- und Mitteleuropa zu investieren. Bestimmte Städte mit guten Wachstumschancen, wenig Leerstand und geringer Neubautätigkeit werden nach Meinung von Schroders entweder im Verlauf diesen Jahres oder in 2014 eine Erholung der Mietpreise verzeichnen. Außerdem ist der derzeitige Renditespread zwischen Core-Immobilien mit 5,0 bis 6,5 Prozent und zehnjährigen französischen und deutschen Staatsanleihen mit 2,25 Prozent beziehungsweise 1,75 Prozent attraktiv. „ Auch wenn sich die Vergangenheit nie exakt wiederholt, zeigen IPD Indices von Schweden und Großbritannien, dass Investoren die nach der tiefen Rezession in 1990 in den Immobilienmarkt eingestiegen sind, sich in den folgenden fünf Jahren an hohen Gesamtrenditen erfreuen konnten.“
„Wir unterteilen die Wachstumsstädte in drei unterschiedliche Gruppen“, sagt Mark Callender, Head of Property Research bei Schroders. Zur ersten Gruppe zählen demnach Städte, in denen sich Produktionsstandorte für Hightech- oder Luxusgüter mit hoher Nachfrage in Asien, Osteuropa und den USA befinden. Beispiele sind Böblingen (Mercedes), Ingolstadt (Audi), München (BMW, Siemens), Stockholm (Ericsson) und Tampere (Maschinenbau). Die zweite Gruppe umfasst internationale Finanz- und Geschäftszentren wie Genf, London, Paris und Wien. In die dritte Gruppe fallen Universitätsstädte wie Bonn, Cambridge, Karlsruhe, Lyon und Uppsala sowie Technologiezentren in Großstädten (zum Beispiel Silicon Allee in Berlin, Silicon Roundabout in London).
Gutes Market Timing: Attraktive Immobilienpreise
Das Pricing vieler Gewerbeimmobilien ist attraktiv. Die CBRE-Indizes basierend auf RICS-Marktwertberechnungen zeigen, dass die Preise von Gewerbeimmobilien in Frankreich, Deutschland und Skandinavien durchschnittlich immer noch rund 15 Prozent unter den Höchstständen vor der Finanzkrise liegen. Während die Renditen von Büroflächen in Toplagen im Londoner Westend, München, Paris und Stockholm seit 2009 bereits erheblich auf 4,0 bis 4,5 Prozent gefallen sind, liegen die Renditen vieler guter Investment Grade-Immobilien in Nordeuropa aktuell noch bei 5,0 bis 6,5 Prozent. So lag beispielsweise die durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Bürogebäuden in Paris außerhalb des CBD Ende Juni 2012 bei 6,0 Prozent (Quelle: IPD), nur 0,25 Prozent unter dem Wert im Juni 2009. „Unseres Erachtens sind die Preise dieser Core-Immobilien, nun da sich die Staatsschuldenkrise allmählich abschwächt, zunehmend attraktiv“, sagt Mark Callender.
Begrenzte Angebots-Pipeline untermauert Bewertungen
Fast alle Märkte befinden sich aktuell an einem Tiefpunkt im Entwicklungszyklus. Historisch betrachtet war die Entwicklung stets von Stadt zu Stadt unterschiedlich und von lokalen Schwankungen der Mietnachfrage und Leerständen sowie der örtlichen Planungspolitik abhängig. Eine Folge der weltweiten Finanzkrise ist jedoch, dass die Banken Immobilienkredite nur noch sehr restriktiv vergeben, sodass die Neubauquote in ganz Europa erheblich eingebrochen ist. Die Gesamtbürofläche in den Großstädten Kontinentaleuropas hat sich im Jahr 2012 nur um 0,8 Prozent erhöht, verglichen mit einem langfristigen Durchschnitt von 1,7 Prozent pro Jahr. Bei Einkaufszentren liegt der Anteil der Neubauprojekte inzwischen 50 Prozent unter dem Höchstwert aus dem Jahr 2008 (Quelle: PMA). Laut Mark Callendar scheint die Gefahr, dass die europäischen Immobilienmärkte in den kommenden Jahren von einem Überangebot an neuen Flächen überschwemmt werden somit gering. Dies werde die Mieten stützen.
Kaufen in schwierigen Zeiten
Jetzt ist der richtige Zeitpunkt um in Immobilien in Nord- und Mitteleuropa zu investieren. Bestimmte Städte mit guten Wachstumschancen, wenig Leerstand und geringer Neubautätigkeit werden nach Meinung von Schroders entweder im Verlauf diesen Jahres oder in 2014 eine Erholung der Mietpreise verzeichnen. Außerdem ist der derzeitige Renditespread zwischen Core-Immobilien mit 5,0 bis 6,5 Prozent und zehnjährigen französischen und deutschen Staatsanleihen mit 2,25 Prozent beziehungsweise 1,75 Prozent attraktiv. „ Auch wenn sich die Vergangenheit nie exakt wiederholt, zeigen IPD Indices von Schweden und Großbritannien, dass Investoren die nach der tiefen Rezession in 1990 in den Immobilienmarkt eingestiegen sind, sich in den folgenden fünf Jahren an hohen Gesamtrenditen erfreuen konnten.“
