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06.03.2013 COMFORT befürwortet Entwicklung des Blauen Bock in Magdeburg

Magdeburg ist die Hauptstadt des Landes Sachsen-Anhalt. Mit knapp 232.000 Einwoh¬nern ist sie die zweitgrößte Stadt sowie eines der drei Oberzentren des Landes. Magdeburg ist sowohl evangelischer als auch katholischer Bischofssitz und Standort zweier Hochschulen. Im Jahr 2005 feierte Magdeburg sein 1.200-jähriges Bestehen. Magdeburg war und ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort. Im 19. Jahrhundert siedelten sich bekannte Maschinen¬bauunternehmer an. Diese Betriebe bildeten das Fundament für die „Stadt des Schwer¬ma¬schinenbaus“, wie Magdeburg in der DDR genannt wurde. Nach der Wende verschwan¬den die großen Werke, es blieben viele kleinere Firmen übrig und der Dienst¬leistungssektor gewann an Bedeutung. Dabei setzt Magdeburg besonders auf die innovative Weiterentwicklung des Maschinen- und Anlagenbaus, der Umwelttechnologie und Kreislaufwirtschaft. Auch für alle logistikintensiven Unternehmen bietet die Infrastruktur ideale Voraussetzungen. Mit den Qualitäten der Stadt als Einzelhandelsstandort beschäftigt sich Alexander Folz, Geschäftsführer der COMFORT, in einem aktuellen Städtereport des auf die Vermittlung von Ladenloka¬len und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT.

BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

Das Flächenangebot im Einzelhandel wurde nach der Wende auch in Magdeburg stark ausgeweitet. Die Verkaufsfläche in Magdeburg liegt mit 2,7 m² pro Einwohner deutlich über dem Bundesdurchschnitt von knapp 1,5 m². „Die Stadt“, kommentiert Folz diesen Umstand, „liegt trotz unterdurchschnittlicher Kaufkraft in ihrem Einzugsbereich sogar über den Referenzwerten von Metropolen.“ Allerdings verzeichnet die Stadt entgegen dem ostdeutschen Trend auch eine positive Bevölkerungsentwicklung.

Im Jahr 2011 wurden in der City rund 330 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit genau 26 Prozent leicht unterhalb der Werte ähnlich großer Städte, was dokumentiert, dass die Einzelhandelsflächen an der Peripherie noch immer das Gros des Umsatzkuchens auf sich ziehen. Diesen Umstand kann auch das hohe Touristenaufkommen mit knapp 550.000 Übernachtungen im letzten Jahr mit Sehenswürdigkeiten wie den ältesten gotischen Dom in Deutschland oder die Grüne Zitadelle, Friedensreich Hundertwassers größtes und letztes realisiertes Einzelbauwerk, nicht kompensieren.

In Magdeburg ist nach den beträchtlichen Kriegszerstörungen ein völlig neues Stadtzentrum entstanden. Magdeburg zieht mit überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffern und einem attraktiven Branchenmix zahlreiche Kunden aus dem überregionalen Einzugsbereich an. Die Landeshauptstadt weist für sein Einzugsgebiet mit einer Zentralitätskennziffer von rund 120 die zweitstärkste Anziehungskraft nach Halberstadt auf. Die optimalen Verkehrsanbindungen spielen hierbei eine entscheidende Rolle.

17.000 Studenten an Universität und Hochschule sowie an den zahlreichen Forschungsinstituten prägen mittlerweile das Stadtbild und sorgen für eine starke Nachfrage nach Mode-, Freizeit- und Sportartikeln. Zu den großen innerstädtischen Einzelhandelsobjekten zählen das „Allee-Center“, das „City Carré“, das Karstadt-Warenhaus sowie das „Ulrichshaus“ und das „Marietta Quartier“, erklärt Alexander Folz.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Breiter Weg

• Einzige 1A-Lage ist der „Breiter Weg“
• Bestes Stück zwischen Marietta Quartier / Karstadt und ECE Center
• Leerstände im Nordabschnitt der Fußgängerzone
• Neue Mieter: Woolworth
• Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m²

„Die 1A-Lage Breiter Weg ist aufgrund des den Standort dominierenden Einkaufzentrums „Allee Center“ sowie der schwachen Flächennachfrage im Grunde genommen auf ein sehr kurzes Stück begrenzt“, erklärt Alexander Folz. Im Nordabschnitt der Fußgängerzone sind noch immer Leerstände zu verzeichnen. Über Entwicklungspotenzial verfügt nach Ansicht des COMFORT-Experten der sogenannte „Blaue Bock“, dessen Entwicklung jedoch maßgeblich von der Gewinnung von Büro- oder Hotelnutzern abhängt. „Hinsichtlich der weiteren Stärkung der Innenstadt richten sich die Blicke schon seit Langem auf den geplanten Neubau an der Ecke Breiter Weg/Ernst-Reuter-Allee,“ beschreibt Alexander Folz die aktuelle Situation. Hier planen Entwick¬ler einen Neubau auf dem Grundstück des „Blauen Bocks“. Der Blaue Bock in Magdeburg ist ein leerstehender DDR-Plattenbau direkt im Herzen der Stadt. Seitdem der Bau 1991 geräumt und verplombt worden ist, steht die Zeit in ihm still. Mit dem „Blauen Bock“ verfügt die Stadt Magdeburg über einen der letzten innerstädtischen Standorte, auf die stadtgestalterisch noch Einfluss genommen werden kann und sollte. Mit seiner zentralen Lage wird er auf die zukünftige Atmosphäre des Innenstadtgebietes erhebliche Auswirkungen nehmen.

Magdeburg hat sich auf den achten Platz im Ranking der wichtigsten Standorte in Ostdeutschland vor Chemnitz und Schwerin platziert. Im Verlauf der letzten fünf Jahre verharrten die Mieten für kleinere Ladenlo¬kale nach COMFORT-Erhebungen auf vergleichsweise hohem Niveau. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 – 120 m² nach aktuellen COMFORT-Erhebungen 60 EUR/m² zu zahlen.

Eine Revitalisierung wäre auch für das Karstadt-Kaufhaus erforderlich. Einen Entwicklungsschub könnte der Nordabschnitt der Fußgängerzone von der Sanierung und Umgestaltung des vormaligen Hauses der Lehrer zu einem Business- und Appartementtower „Katharinenturm“ mit ca. 1.000 m² Einzelhandelsfläche erhalten, dessen Fertigstellung für 2013 geplant ist.

INVESTMENT
Mit dem Verkauf des „Ulrichshauses“ an einen nationalen Bestandshalters gab es nur eine nennenswerte Transaktion. Darüber hinaus verfügt Magdeburg aufgrund der dominanten Einkaufscenter über eine überaus überschaubare Anzahl von potentiellen Investmentmöglichkeiten in 1A-Lage. Dieser Umstand führt dazu, dass Investoren Magdeburg in der Regel kaum auf ihren Investitionsprofilen haben oder nennenswerte Transaktionen stattfinden. Für das optimale Investitionsprodukt ist von einem Faktor im Bereich der 13 bis 14- fachen Nettojahresmiete auszugehen. Dies entspricht einer Bruttorendite von rund 7,1% - 7,7% p.a.

FAZIT UND PERSPEKTIVE
Einzelhandel reüssiert in der Innenstadt

„In Sachsen-Anhalt leben 2.441.787 Einwohner, von denen fast die Hälfte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern wohnt.“ sagt Folz und resümiert: „Dies wirkt sich positiv auf die überregionalen Zentren wie Magdeburg aus. Daher ist auch die Verkaufsfläche gegenüber dem bundesdeutschen Durchschnitt von knapp 1,5m² so deutlich gestiegen“. Diese Entwicklung, erfreut insbesondere die überregionalen Einzelhändler trotz der geringeren Flächenproduktivität. Wenngleich die Suburbanisierung mit den Einkaufscentern auf der „grünen Wiese“ in Sachsen-Anhalt weitgehend gestoppt wurde und die Stadtverantwortlichen verinnerlichten, dass ein ausgeprägter innerstädtischer Einzelhandel zur Attraktivitätssteigerung der Stadt entscheidend beiträgt, ist die Situation weiterhin als ausbaufähig zu betrachten. Viele kleine positive Schritte könnten hier letzten Endes zum Ziel führen. Die Entwicklung des Blauen Bocks, die derzeit noch nicht endgültig gesichert erscheint, sollte einer dieser Schritte zu einer weiteren Stärkung der Magdeburger Innenstadt sein.


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