08.03.2013 2. Dolce Dialog beleuchtet aktuelle Trends im Hotelmarkt
Die zunehmende Zahl von Budgethotels, die Ausweitung des Franchising in der Branche sowie die Frage nach der Rentabilität von Luxushotels waren die zentralen Themen beim diesjährigen „Dolce Dialog“. Die erneut interdisziplinär aufgestellte Teilnehmerrunde machte auch diese zweite Veranstaltung mit dem Untertitel „Hotel Real Estate – quo vadis?“ zu einem gelungenen Netzwerk-Event. Unter der Diskussionsleitung eines Insiders, Peter Maurer, Redakteur der Immobilien-Zeitung, befassten sich die Experten in drei Gesprächsrunden, mit den aktuellen Entwicklungen am Hotelmarkt. Eingebettet in ein „Dinner on Stage“ im Jugendstil-Theater des Hotels Dolce Bad Nauheim, bewerteten Banker, Consultants, Verbandsvertreter, Makler, Juristen und Journalisten die letzten zwölf Monate. Zugleich wagten sie die eine oder andere Prognose für 2013.
Gastgeber Michel Prokop, Vice President Development der Dolce Hotels and Resorts für Germany, Switzerland and Austria und General Manager des Dolce Bad Nauheim, hatte zum zweiten Mal zu diesem Round Table eingeladen. Im Zuge der Wachstumsbestrebungen der eigenen Hotelgruppe sind er und sein Kollege Jan-Willem den Ridder, Dolce Vice President EMEA, ständig mit komplexen Fragenstellungen rund um Hotelinvestments in Europa konfrontiert. Der „Dolce Dialog“ widmet sich daher – mit wechselnden Teilnehmern und Themen – der jeweils vorherrschenden Marktsituation.
Beherrschen Budgethotels den Markt?
Hohe Wachstumsraten bei Budgethotels mit ihren „Limited Services“ beschäftigten zunächst die Runde. Der Anteil dieses Segments am Gesamtmarkt läge zwar im Moment noch bei maximal zehn Prozent, weiteres Wachstum sei aber definitiv zu erwarten, konstatierte Andreas Erben, Colliers Hotel GmbH. Obwohl bei diesen Häusern der operative Bereich ab 150 Zimmer schwierig werde, seien sie dennoch gesucht: Auslastungen von 50 Prozent und mehr seien eben attraktiv. Zudem seien Renditen bei fünf bis sechs Prozent an der Tagesordnung und damit im allgemeinen Szenario mehr als vertretbar, ergänzte Markus Beike von Christie & Co. GmbH. Bei einer angestrebten Investitionssumme von 20 – standort- und betreiberbedingt sogar bis 50 Millionen Euro – sei der Markt derzeit jedoch quasi leer gefegt. Es würden daher auch Investments unter 15 Millionen Euro getätigt.
Christian Schollen, Schollen Hotelentwicklung GmbH, gab im Kontext hoher Belegungsraten jedoch auch die FF&E-Budgets zu bedenken: Zwar seien diese Kosten beim Bau relativ gering und würden im Zwei-Sterne-Standard oftmals nur bis max. 7.000 Euro je Zimmer liegen. Dennoch seien sie aufgrund von Abnutzung nicht umsonst oftmals Anlass für unerfreuliche Nachfinanzierungen, da von Fall zu Fall bereits nach vier Jahren Ausstattungen intensiv überarbeitet werden müssten.
Der Trend, dass große Ketten im Vier-Sterne-Bereich, selbst Marken im Zwei-Sterne-Segment kreieren oder zukaufen, dringe von USA aus auch auf den deutschen Markt. Als aktuelles Beispiel wurden Super 8 und Wyndham genannt. Ein System, dass aber, so Andreas Erben, nur bei den sieben angesagten Metropolen in Deutschland funktionieren könne.
Befragt nach Finanzierungsoptionen, beschrieb Dr. Roeland van Gool, Aareal Bank, die Chancen als besonders gut bei gemischten Portfolios. Wichtig für Entscheidungen seines Hauses seien jedoch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, ebenso wie ein transparenter Cash Flow sowie am Umsatz und Gewinn orientierte Management- oder Pachtverträge – kurzum: Win-win-Situationen.
Hat Franchising in der Hotellerie Zukunft?
Langfristig eine gute Perspektive – wenn auch derzeit noch auf Accor und Leonardo begrenzt – sieht Torben Leif Brodersen, Geschäftsführer des Deutschen Franchise-Verbandes e. V. (DFV), für Franchising in der Hotellerie unter dem Dach seiner Organisation. Zwar müsse stellenweise noch an den Alleinstellungsmerkmalen gearbeitet werden, es fehlten zum Teil auch noch die passenden Betreibergesellschaften und auch der Gebietsschutz sei ein diskussionswürdiger Punkt. Max Luscher, KPMG AG, identifizierte jedoch bereits Erfolgsstories bei franchisierten Betrieben wie beispielsweise Holiday Inn. Eine Tatsache, die dem Markt durchaus zu Aufwind verhelfen könnte. Dem schloss sich auch Andreas Erben an, der Hampton by Hilton als eines der besten Franchise-Produkte im Focused Service-Segment einstufte.“
Was ist Luxus in der Hotellerie?
Heiligendamm, Parkhotel Bremen – nach dem aktuellen Scheitern einiger Fünf-Sterne-Objekte war auch die Luxus-Hotellerie ein zentrales Thema. Was ist eigentlich Luxus in der Hotellerie? Erbringen derartige High Class-Häuser wirklich eine Rendite oder sind sie eher als reine Prestige-Objekte einzustufen? Und: Ist der Gast für diese Quäntchen mehr an Service, Wellness Facilities, Personal oder dargereichten Produkten auch überproportional zu zahlen? Die Meinungen waren hier geteilt: Durch Pharma Codex und reduzierte Reisebudgets seien in den letzten Jahren im Geschäftsreisesegment bereits neue Parameter entstanden. Von diesen sei zwar auch der Leisure-Bereich nicht unberührt geblieben, dennoch sei der Markt für hochpreisige Hotels nach wie vor vorhanden. Entscheidend sei hierbei aber auch die Marke, denn, so Markus Beike: „Nur starke Marken heben auf lange Sicht auch den Wert der eigentlichen Immobilie!“
Gastgeber Michel Prokop, Vice President Development der Dolce Hotels and Resorts für Germany, Switzerland and Austria und General Manager des Dolce Bad Nauheim, hatte zum zweiten Mal zu diesem Round Table eingeladen. Im Zuge der Wachstumsbestrebungen der eigenen Hotelgruppe sind er und sein Kollege Jan-Willem den Ridder, Dolce Vice President EMEA, ständig mit komplexen Fragenstellungen rund um Hotelinvestments in Europa konfrontiert. Der „Dolce Dialog“ widmet sich daher – mit wechselnden Teilnehmern und Themen – der jeweils vorherrschenden Marktsituation.
Beherrschen Budgethotels den Markt?
Hohe Wachstumsraten bei Budgethotels mit ihren „Limited Services“ beschäftigten zunächst die Runde. Der Anteil dieses Segments am Gesamtmarkt läge zwar im Moment noch bei maximal zehn Prozent, weiteres Wachstum sei aber definitiv zu erwarten, konstatierte Andreas Erben, Colliers Hotel GmbH. Obwohl bei diesen Häusern der operative Bereich ab 150 Zimmer schwierig werde, seien sie dennoch gesucht: Auslastungen von 50 Prozent und mehr seien eben attraktiv. Zudem seien Renditen bei fünf bis sechs Prozent an der Tagesordnung und damit im allgemeinen Szenario mehr als vertretbar, ergänzte Markus Beike von Christie & Co. GmbH. Bei einer angestrebten Investitionssumme von 20 – standort- und betreiberbedingt sogar bis 50 Millionen Euro – sei der Markt derzeit jedoch quasi leer gefegt. Es würden daher auch Investments unter 15 Millionen Euro getätigt.
Christian Schollen, Schollen Hotelentwicklung GmbH, gab im Kontext hoher Belegungsraten jedoch auch die FF&E-Budgets zu bedenken: Zwar seien diese Kosten beim Bau relativ gering und würden im Zwei-Sterne-Standard oftmals nur bis max. 7.000 Euro je Zimmer liegen. Dennoch seien sie aufgrund von Abnutzung nicht umsonst oftmals Anlass für unerfreuliche Nachfinanzierungen, da von Fall zu Fall bereits nach vier Jahren Ausstattungen intensiv überarbeitet werden müssten.
Der Trend, dass große Ketten im Vier-Sterne-Bereich, selbst Marken im Zwei-Sterne-Segment kreieren oder zukaufen, dringe von USA aus auch auf den deutschen Markt. Als aktuelles Beispiel wurden Super 8 und Wyndham genannt. Ein System, dass aber, so Andreas Erben, nur bei den sieben angesagten Metropolen in Deutschland funktionieren könne.
Befragt nach Finanzierungsoptionen, beschrieb Dr. Roeland van Gool, Aareal Bank, die Chancen als besonders gut bei gemischten Portfolios. Wichtig für Entscheidungen seines Hauses seien jedoch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, ebenso wie ein transparenter Cash Flow sowie am Umsatz und Gewinn orientierte Management- oder Pachtverträge – kurzum: Win-win-Situationen.
Hat Franchising in der Hotellerie Zukunft?
Langfristig eine gute Perspektive – wenn auch derzeit noch auf Accor und Leonardo begrenzt – sieht Torben Leif Brodersen, Geschäftsführer des Deutschen Franchise-Verbandes e. V. (DFV), für Franchising in der Hotellerie unter dem Dach seiner Organisation. Zwar müsse stellenweise noch an den Alleinstellungsmerkmalen gearbeitet werden, es fehlten zum Teil auch noch die passenden Betreibergesellschaften und auch der Gebietsschutz sei ein diskussionswürdiger Punkt. Max Luscher, KPMG AG, identifizierte jedoch bereits Erfolgsstories bei franchisierten Betrieben wie beispielsweise Holiday Inn. Eine Tatsache, die dem Markt durchaus zu Aufwind verhelfen könnte. Dem schloss sich auch Andreas Erben an, der Hampton by Hilton als eines der besten Franchise-Produkte im Focused Service-Segment einstufte.“
Was ist Luxus in der Hotellerie?
Heiligendamm, Parkhotel Bremen – nach dem aktuellen Scheitern einiger Fünf-Sterne-Objekte war auch die Luxus-Hotellerie ein zentrales Thema. Was ist eigentlich Luxus in der Hotellerie? Erbringen derartige High Class-Häuser wirklich eine Rendite oder sind sie eher als reine Prestige-Objekte einzustufen? Und: Ist der Gast für diese Quäntchen mehr an Service, Wellness Facilities, Personal oder dargereichten Produkten auch überproportional zu zahlen? Die Meinungen waren hier geteilt: Durch Pharma Codex und reduzierte Reisebudgets seien in den letzten Jahren im Geschäftsreisesegment bereits neue Parameter entstanden. Von diesen sei zwar auch der Leisure-Bereich nicht unberührt geblieben, dennoch sei der Markt für hochpreisige Hotels nach wie vor vorhanden. Entscheidend sei hierbei aber auch die Marke, denn, so Markus Beike: „Nur starke Marken heben auf lange Sicht auch den Wert der eigentlichen Immobilie!“
