11.03.2013 Core+-Investments erreichen hohen Anteil am Transaktionsvolumen
Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in den letzten fünf Jahren bezog sich auf das Core-Segment. Allein im letzten Jahr flossen dabei immerhin fast 13 Mrd. Euro in Core-Immobilien (entsprechend 51 %). Deren Kriterien: eine Eigenkapitalrenditeforderung von 4-6%, bonitätsstarke Nutzer, ein voll vermietetes Objekt mit einer hohen Ausstattungsqualität und mit langfristigen Mietverträgen sowie eine Fremdkapitalquote von maximal 50 %.
Wegen des signifikanten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage bei absoluten Top-Produkten haben Investoren ihren Blickwinkel zwar erweitert, bleiben aber eher risikoavers. Investitionen mit Value add (8% des Transaktionsvolumens 2012) oder opportunistischem Risikoprofil (14%) blieben selten.
Core+-Investments haben demgegenüber an Bedeutung gewonnen: "Nie zuvor erreichten Core+-Investments einen derart hohen Anteil am Transaktionsvolumen wie im letzten Jahr", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board von Jones Lang LaSalle Deutschland. Insgesamt entfiel im letzten Jahr ein Anteil von 26% am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen auf das Core+-Segment (6,6 Mrd. Euro). Klarer Favorit der Investments war dabei mit einem Anteil von knapp 60 % die Assetklasse Büroimmobilie. Nach nur 1,5 Mrd. Euro 2011 wurde 2012 damit deutlich mehr auf dem Büroinvestmentmarkt in Core+ investiert (2012: 3,9 Mrd. Euro).
Während bei einem Core-Investment in jeder Hinsicht ein sehr niedriges Risiko unterstellt wird, ergibt sich der Unterschied zu Core+ dadurch, dass bei einigen Aspekten der Investition ein höheres Risiko in Kauf genommen wird. Dies kann sich aus Lage, Leerstand, Objektqualität oder Mietvertragslaufzeiten ergeben.
In den vergangenen beiden Jahren waren bei über drei Viertel des Core+-Bürotransaktionsvolumens (4,1 Mrd. Euro von 5,4 Mrd. Euro) die Investoren bereit, Abstriche bei der Lage zu machen. "Der CBD muss es nicht immer sein, ein Lagerisiko wird durchaus akzeptiert, wenn die Immobilie eine hohe Ausstattungsqualität und lange Mietvertragsrestlaufzeiten mit Mietern guter Bonität aufweist", so Tschammler. Prominente Beispiele seien der Verkauf der Ten Towers im Münchner Osten an einen geschlossenen Immobilienfonds, der Verkauf des Lindley Carrees in der Hamburger City-Süd an einen Spezialfonds oder auch die Veräußerung des Frankfurter Bürohauses Bockenheimer Warte im Teilmarkt West an einen Fondsmanager aus Großbritannien.
Ein nicht voll vermietetes Gebäude und damit ein Nachvermietungsrisiko wurde bei Core+ -Investments von den Anlegern nur in geringem Maß akzeptiert. Solche Immobilien machten lediglich 14 % des Bürotransaktionsvolumens im Core+-Bereich aus. Noch weniger haben Investoren in Immobilien investiert, die nur noch kurze Mietvertragslaufzeiten und damit einen möglichem Leerstand aufweisen. 7 % des Core+-Transaktionsvolumen entfielen 2011 und 2012 auf solche Büroobjekte. Am seltensten wurden Investitionen in Objekte mit einer niedrigen Gebäudequalität getätigt, auch wenn sonst alle Rahmenparameter stimmten. Oder anders ausgedrückt: hier wurde so gut wie kein Risiko eingegangen.
Wegen des signifikanten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage bei absoluten Top-Produkten haben Investoren ihren Blickwinkel zwar erweitert, bleiben aber eher risikoavers. Investitionen mit Value add (8% des Transaktionsvolumens 2012) oder opportunistischem Risikoprofil (14%) blieben selten.
Core+-Investments haben demgegenüber an Bedeutung gewonnen: "Nie zuvor erreichten Core+-Investments einen derart hohen Anteil am Transaktionsvolumen wie im letzten Jahr", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board von Jones Lang LaSalle Deutschland. Insgesamt entfiel im letzten Jahr ein Anteil von 26% am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen auf das Core+-Segment (6,6 Mrd. Euro). Klarer Favorit der Investments war dabei mit einem Anteil von knapp 60 % die Assetklasse Büroimmobilie. Nach nur 1,5 Mrd. Euro 2011 wurde 2012 damit deutlich mehr auf dem Büroinvestmentmarkt in Core+ investiert (2012: 3,9 Mrd. Euro).
Während bei einem Core-Investment in jeder Hinsicht ein sehr niedriges Risiko unterstellt wird, ergibt sich der Unterschied zu Core+ dadurch, dass bei einigen Aspekten der Investition ein höheres Risiko in Kauf genommen wird. Dies kann sich aus Lage, Leerstand, Objektqualität oder Mietvertragslaufzeiten ergeben.
In den vergangenen beiden Jahren waren bei über drei Viertel des Core+-Bürotransaktionsvolumens (4,1 Mrd. Euro von 5,4 Mrd. Euro) die Investoren bereit, Abstriche bei der Lage zu machen. "Der CBD muss es nicht immer sein, ein Lagerisiko wird durchaus akzeptiert, wenn die Immobilie eine hohe Ausstattungsqualität und lange Mietvertragsrestlaufzeiten mit Mietern guter Bonität aufweist", so Tschammler. Prominente Beispiele seien der Verkauf der Ten Towers im Münchner Osten an einen geschlossenen Immobilienfonds, der Verkauf des Lindley Carrees in der Hamburger City-Süd an einen Spezialfonds oder auch die Veräußerung des Frankfurter Bürohauses Bockenheimer Warte im Teilmarkt West an einen Fondsmanager aus Großbritannien.
Ein nicht voll vermietetes Gebäude und damit ein Nachvermietungsrisiko wurde bei Core+ -Investments von den Anlegern nur in geringem Maß akzeptiert. Solche Immobilien machten lediglich 14 % des Bürotransaktionsvolumens im Core+-Bereich aus. Noch weniger haben Investoren in Immobilien investiert, die nur noch kurze Mietvertragslaufzeiten und damit einen möglichem Leerstand aufweisen. 7 % des Core+-Transaktionsvolumen entfielen 2011 und 2012 auf solche Büroobjekte. Am seltensten wurden Investitionen in Objekte mit einer niedrigen Gebäudequalität getätigt, auch wenn sonst alle Rahmenparameter stimmten. Oder anders ausgedrückt: hier wurde so gut wie kein Risiko eingegangen.
