21.03.2013 Prime Office mit Anstieg der FFO über Vorjahresniveau
Die Prime Office REIT-AG („Prime Office“), ein führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen mit REIT-Status, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist, berichtet über die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2012, in dem das Unternehmen trotz temporären Leerstands in einzelnen Objekten einen gegenüber dem Vorjahr höheren Funds from Operations (FFO) erwirtschaftete.
„Mit dem Anstieg der FFO über Vorjahresniveau und einem Dividendenvorschlag in Höhe von 0,18 Euro je Aktie haben wir die FFO- und Dividenden-Guidance für das Geschäftsjahr 2012 erfüllt. Zudem ist es uns im Zuge nachhaltiger Tilgungsleistungen gelungen, den Verschuldungsgrad unserer Gesellschaft wiederum deutlich zu reduzieren und durch die vollständige Rückführung bzw. Refinanzierung der letzten noch verbliebenen Objektfinanzierungen in Fremdwährung, die Finanzierungsstruktur weiter zu optimieren. Die ergriffenen Maßnahmen ermöglichen eine künftige Entlastung des Finanzergebnisses“, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office.
Die Prime Office erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2012 Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 72,3 (bzw. bereinigt um den Verkauf der Imtech-Zentrale in Hamburg, „like-for-like“ 68,9) Mio. Euro nach 75,3 (71,7 like-for-like) Mio. Euro im Vorjahr. Aufgrund gestiegener Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung reduzierte sich das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr auf 61,8 (GJ 2012: 64,9) Mio. Euro. Dennoch lag das operative Ergebnis vor Bewertungseinflüssen im Geschäftsjahr 2012 mit 55,5 (GJ 2011: 55,8) Millionen Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres.
Im Wesentlichen aufgrund temporärer Leerstände sowie zeitnah auslaufender Mietverträge sank der Marktwert des Immobilienportfolios, das seit dem Verkauf der Imtech-Zentrale in Hamburg aus nunmehr 13 Büroimmobilien besteht, gegenüber dem Jahresende 2011 um 17,6 Mio. Euro bzw. -1,9 Prozent (like-for-like) auf 908,5 (31. Dezember 2011: 926,1 like-for-like) Mio. Euro. Aufgrund der Marktwertanpassungen, gestiegener Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung sowie temporärem Leerstand reduzierte sich das operative Ergebnis (EBIT) auf 35,1 (GJ 2011: 58,7) Mio. Euro.
Das Periodenergebnis der Prime Office reduzierte sich primär aufgrund der erwarteten Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, des vorübergehenden Leerstands sowie der erhöhter Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung auf -5,2 (GJ 2011: 17,6) Mio. Euro. Damit sank das Ergebnis je Aktie entsprechend auf -0,10 (GJ 2011: 0,50) Euro. Demgegenüber erwirtschaftete die Immobiliengesellschaft EPRA-Earnings, die um Bewertungseffekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie die derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigt sind, in Höhe von 16,0 (GJ 2011: 15,3) Mio. Euro. Die EPRA-Earnings je Aktie lagen damit bei 0,31 (GJ 2011: 0,30 Euro ungewichtet bzw. 0,44 gewichtet) Euro.
Die FFO erhöhten sich im Berichtszeitraum trotz verschiedener operativer Belastungen um rund 5 Prozent auf 22,8 (GJ 2011: 21,8) Mio. Euro und übertrafen damit die im November 2012 auf 20 bis 22 Mio. Euro erhöhte Guidance.
Im Geschäftsjahr 2012 sowie zu Beginn des Jahres 2013 hat die Prime Office ihre Finanzierungsstruktur weiter optimiert. So hat die Prime Office bestehende Finanzierungen über rund 94 Mio. Euro vorzeitig zurückgeführt und so ihren Verschuldungsgrad (LTV-Ratio) per 31. Dezember 2012 um 500 Basispunkte auf 60,2 (31. Dezember 2011: 65,2) Prozent gesenkt. Aufgrund der Tilgungsleistungen reduzierten sich die finanziellen Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2012 signifikant um 86,5 Mio. Euro bzw. rund 14 Prozent auf 546,2 (31. Dezember 2011: 632,7) Mio. Euro. Die Gesamtverbindlichkeiten reduzierten sich zum Bilanzstichtag entsprechend um 70,1 Mio. Euro bzw. rund 10 Prozent auf 642,5 (31. Dezember 2011: 712,6) Mio. Euro. Im Zuge dieser Maßnahmen hat die Gesellschaft alle Finanzierungen in Fremdwährungen vollständig zurückgeführt bzw. in Euro-Finanzierungen überführt. Damit bestehen abschließend keine weiteren Fremdwährungsfinanzierungen bzw. damit einhergehende Wechselkurs-Sicherungsgeschäfte (CHF-Swaps).
Die REIT-Eigenkapitalquote lag aufgrund der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der Marktbewertung der derivativen Zinssicherungsinstrumente zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 42,9 (31. Dezember 2011: 43,1) Prozent und damit weiterhin unterhalb der für REIT-Aktiengesellschaften geltenden Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Das REIT-Gesetz gewährt sanktionslos einen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2013 zur Wiedererreichung der gesetzlichen Vorgabe. Der Vorstand der Prime Office verfolgt das Ziel der Wiedererreichung mit hoher Priorität.
Für das abgelaufene Geschäftsjahr beabsichtigt der Vorstand der am 23. Juli 2013 in München stattfindenden Hauptversammlung vorzuschlagen, insgesamt 9,3 Mio. Euro bzw. 0,18 Euro je Aktie als Dividende auszuschütten. Damit liegt die vorgeschlagene Dividende im Rahmen der Guidance von 9 bis 12 Mio. Euro. Die Dividendenzahlung erfolgt wie im Vorjahr aus dem steuerlichen Einlagenkonto, sodass sie Dividende für inländische Anleger steuerfrei bleibt. Der Dividendenvorschlag entspricht insofern einer Brutto-Dividende von rund 0,24 Euro je Aktie.
Im Geschäftsjahr 2013 wird die Prime Office vor dem Hintergrund der erwarteten Leerstände sowie der geplanten Revitalisierungsmaßnahmen und mit der Zielsetzung, das Risikoprofil der Gesellschaft stabil zu halten, die Erreichung der REIT-Mindesteigenkapitalquote und den Erhalt des REIT-Status mit hoher Priorität verfolgen. In diesem Zusammenhang will die Immobiliengesellschaft ihre Vermietungsaufgaben erfüllen und zieht darüber hinaus weitere Immobilienverkäufe in Erwägung.
In Abhängigkeit von Vermietungserfolgen und etwaigen Veräußerungen von Objekten plant die Prime Office auch für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende. Der Vorstand erwartet für das Jahr 2013 Umsatzerlöse inklusive Betriebskostenvorauszahlungen von 51 bis 53 Mio. Euro sowie einen FFO von 0 bis 2 Mio. Euro.
„Mit dem Anstieg der FFO über Vorjahresniveau und einem Dividendenvorschlag in Höhe von 0,18 Euro je Aktie haben wir die FFO- und Dividenden-Guidance für das Geschäftsjahr 2012 erfüllt. Zudem ist es uns im Zuge nachhaltiger Tilgungsleistungen gelungen, den Verschuldungsgrad unserer Gesellschaft wiederum deutlich zu reduzieren und durch die vollständige Rückführung bzw. Refinanzierung der letzten noch verbliebenen Objektfinanzierungen in Fremdwährung, die Finanzierungsstruktur weiter zu optimieren. Die ergriffenen Maßnahmen ermöglichen eine künftige Entlastung des Finanzergebnisses“, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office.
Die Prime Office erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2012 Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 72,3 (bzw. bereinigt um den Verkauf der Imtech-Zentrale in Hamburg, „like-for-like“ 68,9) Mio. Euro nach 75,3 (71,7 like-for-like) Mio. Euro im Vorjahr. Aufgrund gestiegener Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung reduzierte sich das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr auf 61,8 (GJ 2012: 64,9) Mio. Euro. Dennoch lag das operative Ergebnis vor Bewertungseinflüssen im Geschäftsjahr 2012 mit 55,5 (GJ 2011: 55,8) Millionen Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres.
Im Wesentlichen aufgrund temporärer Leerstände sowie zeitnah auslaufender Mietverträge sank der Marktwert des Immobilienportfolios, das seit dem Verkauf der Imtech-Zentrale in Hamburg aus nunmehr 13 Büroimmobilien besteht, gegenüber dem Jahresende 2011 um 17,6 Mio. Euro bzw. -1,9 Prozent (like-for-like) auf 908,5 (31. Dezember 2011: 926,1 like-for-like) Mio. Euro. Aufgrund der Marktwertanpassungen, gestiegener Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung sowie temporärem Leerstand reduzierte sich das operative Ergebnis (EBIT) auf 35,1 (GJ 2011: 58,7) Mio. Euro.
Das Periodenergebnis der Prime Office reduzierte sich primär aufgrund der erwarteten Marktwertanpassungen des Immobilienportfolios, des vorübergehenden Leerstands sowie der erhöhter Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung auf -5,2 (GJ 2011: 17,6) Mio. Euro. Damit sank das Ergebnis je Aktie entsprechend auf -0,10 (GJ 2011: 0,50) Euro. Demgegenüber erwirtschaftete die Immobiliengesellschaft EPRA-Earnings, die um Bewertungseffekte aus der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie die derivativen Finanzierungsinstrumente bereinigt sind, in Höhe von 16,0 (GJ 2011: 15,3) Mio. Euro. Die EPRA-Earnings je Aktie lagen damit bei 0,31 (GJ 2011: 0,30 Euro ungewichtet bzw. 0,44 gewichtet) Euro.
Die FFO erhöhten sich im Berichtszeitraum trotz verschiedener operativer Belastungen um rund 5 Prozent auf 22,8 (GJ 2011: 21,8) Mio. Euro und übertrafen damit die im November 2012 auf 20 bis 22 Mio. Euro erhöhte Guidance.
Im Geschäftsjahr 2012 sowie zu Beginn des Jahres 2013 hat die Prime Office ihre Finanzierungsstruktur weiter optimiert. So hat die Prime Office bestehende Finanzierungen über rund 94 Mio. Euro vorzeitig zurückgeführt und so ihren Verschuldungsgrad (LTV-Ratio) per 31. Dezember 2012 um 500 Basispunkte auf 60,2 (31. Dezember 2011: 65,2) Prozent gesenkt. Aufgrund der Tilgungsleistungen reduzierten sich die finanziellen Verbindlichkeiten zum 31. Dezember 2012 signifikant um 86,5 Mio. Euro bzw. rund 14 Prozent auf 546,2 (31. Dezember 2011: 632,7) Mio. Euro. Die Gesamtverbindlichkeiten reduzierten sich zum Bilanzstichtag entsprechend um 70,1 Mio. Euro bzw. rund 10 Prozent auf 642,5 (31. Dezember 2011: 712,6) Mio. Euro. Im Zuge dieser Maßnahmen hat die Gesellschaft alle Finanzierungen in Fremdwährungen vollständig zurückgeführt bzw. in Euro-Finanzierungen überführt. Damit bestehen abschließend keine weiteren Fremdwährungsfinanzierungen bzw. damit einhergehende Wechselkurs-Sicherungsgeschäfte (CHF-Swaps).
Die REIT-Eigenkapitalquote lag aufgrund der Zeitbewertung des Immobilienportfolios sowie der Marktbewertung der derivativen Zinssicherungsinstrumente zum Stichtag 31. Dezember 2012 bei 42,9 (31. Dezember 2011: 43,1) Prozent und damit weiterhin unterhalb der für REIT-Aktiengesellschaften geltenden Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent. Das REIT-Gesetz gewährt sanktionslos einen Zeitraum bis zum 31. Dezember 2013 zur Wiedererreichung der gesetzlichen Vorgabe. Der Vorstand der Prime Office verfolgt das Ziel der Wiedererreichung mit hoher Priorität.
Für das abgelaufene Geschäftsjahr beabsichtigt der Vorstand der am 23. Juli 2013 in München stattfindenden Hauptversammlung vorzuschlagen, insgesamt 9,3 Mio. Euro bzw. 0,18 Euro je Aktie als Dividende auszuschütten. Damit liegt die vorgeschlagene Dividende im Rahmen der Guidance von 9 bis 12 Mio. Euro. Die Dividendenzahlung erfolgt wie im Vorjahr aus dem steuerlichen Einlagenkonto, sodass sie Dividende für inländische Anleger steuerfrei bleibt. Der Dividendenvorschlag entspricht insofern einer Brutto-Dividende von rund 0,24 Euro je Aktie.
Im Geschäftsjahr 2013 wird die Prime Office vor dem Hintergrund der erwarteten Leerstände sowie der geplanten Revitalisierungsmaßnahmen und mit der Zielsetzung, das Risikoprofil der Gesellschaft stabil zu halten, die Erreichung der REIT-Mindesteigenkapitalquote und den Erhalt des REIT-Status mit hoher Priorität verfolgen. In diesem Zusammenhang will die Immobiliengesellschaft ihre Vermietungsaufgaben erfüllen und zieht darüber hinaus weitere Immobilienverkäufe in Erwägung.
In Abhängigkeit von Vermietungserfolgen und etwaigen Veräußerungen von Objekten plant die Prime Office auch für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende. Der Vorstand erwartet für das Jahr 2013 Umsatzerlöse inklusive Betriebskostenvorauszahlungen von 51 bis 53 Mio. Euro sowie einen FFO von 0 bis 2 Mio. Euro.
