02.03.2023 Future Cities: Schafft der neue Hauptbahnhof einen CBD in München?
In einem neuen Report der Serie Future Cities hat der globale Immobiliendienstleister CBRE die städtebaulichen Potenziale rund um den Neubau des Münchner Hauptbahnhofs untersucht.
„Der Neubau des Münchner Hauptbahnhofs und die Neugestaltung des Vorplatzes ist eines der größten innerstädtischen Infrastrukturprojekte Deutschland“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „München hatte nie einen Central Business District (CBD) im engeren Sinne. Das Projekt bietet München nun die historische Chance, das erhebliche städtebauliche Potenzial im Zentrum der Stadt zu aktivieren.“
„Der städtebauliche Impuls ist die Initialzündung für die Herausbildung eines CBD der Zukunft, welcher mit Konnektivität, Aufenthaltsqualität und Nutzungsdurchmischung die urbanen Lebens- und Arbeitswelten ermöglicht. Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich durch die Aktivierung der Flächenpotenziale zahlreiche neue Chancen in allen Nutzungsarten.,“ ergänzt Matthias Düsing.
„Da in Zentrumslage nach wie vor eine hohe Nachfrage speziell nach modernen Büroflächen auf einen extrem niedrigen Leerstand trifft, hat das angrenzende Bahnhofsviertel aufgrund der hervorragenden Lagequalität das Potential der nächste Hotspot im Münchner Markt zu werden. Dies zeigen die bereits heute vermehrten Aktivitäten von Investoren und Projektentwicklern und erhöhte Aufmerksamkeit von Nutzern“, erklärt Rainer Knapek, Managing Director bei CBRE in München.
Der Report identifiziert vier Bausteine, von denen eine erfolgreiche städtebauliche Entwicklung und Etablierung als CBD abhängt:
• Eine leistungsfähige Infrastruktur mit nachhaltigen Mobilitätskonzepten
• Die Entwicklung eines urbanen Stadtraums mit hoher Aufenthaltsqualität
• Ein moderner Nutzungsmix mit nachhaltigen Lebens-, Arbeits- und Konsumwelten
• Mobilisierung der Stakeholder aus öffentlicher Hand, Immobilienwirtschaft
„Erfolgreiche Immobilienprojektentwicklungen nutzen diese Vorteile und tragen ihrerseits maßgeblich zur Etablierung als CBD bei, indem sie hochwertige und nachhaltige Flächen zur Verfügung stellen, die Aufenthaltsqualität steigern und oft auch verschiedene Nutzungen kombinieren. Ein Beispiel dafür ist das CORBINIAN mit seinem hohen Nutzungsmix und flexiblen Grundrissen oder der Holz-Hybrid-Neubau in der Schwanthalerstraße, welcher höchsten ESG-Standards entsprechen wird“, ergänzt Knapek.
Ein neues Gateway in die Landeshauptstadt
München ist über 1,1 Millionen Pendlerbewegungen am Tag ist die Pendlerhauptstadt Deutschlands. Der neue Hauptbahnhof soll die Leistungsfähigkeit und Zukunftssicherheit des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs in der wachsenden Metropolregion (Bevölkerungswachstum von 16 Prozent bis 2040 verglichen mit dem Jahr 2019) sichern und ausbauen.
„Der Hauptbahnhof ist der Taktgeber des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs der Metropolregion. . Neben der Bedeutung für eine zukunftsfähige Mobilität verspricht der Neubau des Hauptbahnhofs auch ein neues architektonisches Entrée in die Innenstadt, das dem Anspruch Münchens gerecht wird“, erläutert Matthias Düsing, Associate Director Research bei CBRE in Deutschland.
Der Status Quo des Bahnhofsviertels ist durch eine kleinteilige und veraltete Bestandsstruktur geprägt. Stark befahrene Verkehrsachsen wie die Sonnenstraße und der Karlsplatz stellen einen funktionalen Bruch zu Altstadt und Maxvorstadt dar. Der mittlere Versiegelungsgrad im Zentrum Münchens liegt bei 95 Prozent. „Münchens hoch verdichtetes Zentrum wird durch relativ hohe Lärm- und Schadstoffemission belastet und ist damit zunehmend anfällig für steigende Klimarisiken wie Starkregen und Hitzeereignisse“, sagt Stefan Striedl, Managing Director bei CBRE in München. „Ambitionierte Projekte wie beispielsweise der ,Munich Central Park‘, die auf Umsetzung anspruchsvoller ESG-Kriterien setzen, können positive Effekte auf das Stadtklima haben.“
Gute Eignung für Hotelkonzepte
Dank seiner zentralen Lage und Nähe zur Altstadt sowie zu den touristischen Anziehungspunkten Münchens ist das Bahnhofsviertel ein historisch etablierter und attraktiver Hotelstandort. Zu den derzeit 9.880 Hotelzimmern kommen bis Ende 2024 nochmal rund 1.090 hinzu. Neben dem Luxus- und Upscale-Segment (28 Prozent des Bestandes), wird das aktuelle Angebot durch Midscale (45 Prozent) und in den Nebenlagen durch kleinteilige Economy-Konzepte ergänzt (27 Prozent). „Die vergleichsweise hohe Angebotsdichte und -breite für Touristen wie auch für Geschäftsreisende ist Garant der langfristigen Standortqualität. Die robusten Fundamentaldaten am Hotelmarkt München und das hohe Vertrauen von Betreibern und Investoren spiegeln sich in der Pipeline bis 2024 wider, welche den Bestand in allen Segmenten um neue Konzepte erweitern wird“, führt Striedl aus.
Neue Wegebeziehungen im Einzelhandel
Die Einzelhandelslage im und am Hauptbahnhof wird durch den Neubau der Empfangshalle eine deutliche Aufwertung erfahren. Als klassischer Pendlerstandort ist der Bahnhof von einer sehr hohen Frequenz und einem heterogenen Konsumentenprofil geprägt. Bei tendenziell kurzen Aufenthaltsspannen eignet er sich damit auch und gerade in der Zukunft sehr gut für Nahversorgungskonzepte des täglichen Bedarfes sowie Gastronomiekonzepte. Striedl erklärt: „Der Neubau der Empfangshalle und auch die Neuentwicklungen an der Schützen- und Prielmayerstraße bieten die Chance, dass sich das Bahnhofsviertel als Destination für internationale und jüngere Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte etabliert“.
Auf dem Weg zur Core-Bürolage
Der Wirtschaftsstandort München weist eine traditionell gesunde Mischung aus Old und New Economy auf und profitiert von einer anhaltend hohen Wachstumsdynamik. Der Büromarkt ist folglich durch einen Nachfrageüberhang geprägt. Die Leerstandsrate, gerade in den zentralen Innenstadtlagen und bei qualitativ hochwertigeren Flächen, zählt seit Jahren zu den niedrigsten in ganz Europa.
„Die heterogene Bestands- und Eigentümerstruktur eröffnet Entwicklern und vorausschauenden Investoren langfristig Wertsteigerungspotenziale bei Mieten und Kapitalwerten“, sagt Linsin. Beispielsweise beträgt die durchschnittliche Mietpreisdifferenz zwischen dem Bahnhofsviertel und den umliegenden Mikrolagen 26 Prozent. Zudem stieg der Bodenrichtwert am erweiterten Hauptbahnhof seit 2012 um 244 Prozent.
„Mit der Umsetzung aktiver Strategien wie Build-To-/Manage-to-ESG bietet die aktuelle Bestandsstruktur vielfältige Ansatzpunkte für Artikel 8- und Artikel 9-Fonds, die auf hohe Nachfrage durch institutionelle Investoren stoßen. Das Bahnhofsviertel hat damit insgesamt das Potential sich langfristig zur Core-Lage im Münchner Marktumfeld zu entwickeln“, ergänzt Striedl.
„Der Neubau des Münchner Hauptbahnhofs und die Neugestaltung des Vorplatzes ist eines der größten innerstädtischen Infrastrukturprojekte Deutschland“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „München hatte nie einen Central Business District (CBD) im engeren Sinne. Das Projekt bietet München nun die historische Chance, das erhebliche städtebauliche Potenzial im Zentrum der Stadt zu aktivieren.“
„Der städtebauliche Impuls ist die Initialzündung für die Herausbildung eines CBD der Zukunft, welcher mit Konnektivität, Aufenthaltsqualität und Nutzungsdurchmischung die urbanen Lebens- und Arbeitswelten ermöglicht. Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich durch die Aktivierung der Flächenpotenziale zahlreiche neue Chancen in allen Nutzungsarten.,“ ergänzt Matthias Düsing.
„Da in Zentrumslage nach wie vor eine hohe Nachfrage speziell nach modernen Büroflächen auf einen extrem niedrigen Leerstand trifft, hat das angrenzende Bahnhofsviertel aufgrund der hervorragenden Lagequalität das Potential der nächste Hotspot im Münchner Markt zu werden. Dies zeigen die bereits heute vermehrten Aktivitäten von Investoren und Projektentwicklern und erhöhte Aufmerksamkeit von Nutzern“, erklärt Rainer Knapek, Managing Director bei CBRE in München.
Der Report identifiziert vier Bausteine, von denen eine erfolgreiche städtebauliche Entwicklung und Etablierung als CBD abhängt:
• Eine leistungsfähige Infrastruktur mit nachhaltigen Mobilitätskonzepten
• Die Entwicklung eines urbanen Stadtraums mit hoher Aufenthaltsqualität
• Ein moderner Nutzungsmix mit nachhaltigen Lebens-, Arbeits- und Konsumwelten
• Mobilisierung der Stakeholder aus öffentlicher Hand, Immobilienwirtschaft
„Erfolgreiche Immobilienprojektentwicklungen nutzen diese Vorteile und tragen ihrerseits maßgeblich zur Etablierung als CBD bei, indem sie hochwertige und nachhaltige Flächen zur Verfügung stellen, die Aufenthaltsqualität steigern und oft auch verschiedene Nutzungen kombinieren. Ein Beispiel dafür ist das CORBINIAN mit seinem hohen Nutzungsmix und flexiblen Grundrissen oder der Holz-Hybrid-Neubau in der Schwanthalerstraße, welcher höchsten ESG-Standards entsprechen wird“, ergänzt Knapek.
Ein neues Gateway in die Landeshauptstadt
München ist über 1,1 Millionen Pendlerbewegungen am Tag ist die Pendlerhauptstadt Deutschlands. Der neue Hauptbahnhof soll die Leistungsfähigkeit und Zukunftssicherheit des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs in der wachsenden Metropolregion (Bevölkerungswachstum von 16 Prozent bis 2040 verglichen mit dem Jahr 2019) sichern und ausbauen.
„Der Hauptbahnhof ist der Taktgeber des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs der Metropolregion. . Neben der Bedeutung für eine zukunftsfähige Mobilität verspricht der Neubau des Hauptbahnhofs auch ein neues architektonisches Entrée in die Innenstadt, das dem Anspruch Münchens gerecht wird“, erläutert Matthias Düsing, Associate Director Research bei CBRE in Deutschland.
Der Status Quo des Bahnhofsviertels ist durch eine kleinteilige und veraltete Bestandsstruktur geprägt. Stark befahrene Verkehrsachsen wie die Sonnenstraße und der Karlsplatz stellen einen funktionalen Bruch zu Altstadt und Maxvorstadt dar. Der mittlere Versiegelungsgrad im Zentrum Münchens liegt bei 95 Prozent. „Münchens hoch verdichtetes Zentrum wird durch relativ hohe Lärm- und Schadstoffemission belastet und ist damit zunehmend anfällig für steigende Klimarisiken wie Starkregen und Hitzeereignisse“, sagt Stefan Striedl, Managing Director bei CBRE in München. „Ambitionierte Projekte wie beispielsweise der ,Munich Central Park‘, die auf Umsetzung anspruchsvoller ESG-Kriterien setzen, können positive Effekte auf das Stadtklima haben.“
Gute Eignung für Hotelkonzepte
Dank seiner zentralen Lage und Nähe zur Altstadt sowie zu den touristischen Anziehungspunkten Münchens ist das Bahnhofsviertel ein historisch etablierter und attraktiver Hotelstandort. Zu den derzeit 9.880 Hotelzimmern kommen bis Ende 2024 nochmal rund 1.090 hinzu. Neben dem Luxus- und Upscale-Segment (28 Prozent des Bestandes), wird das aktuelle Angebot durch Midscale (45 Prozent) und in den Nebenlagen durch kleinteilige Economy-Konzepte ergänzt (27 Prozent). „Die vergleichsweise hohe Angebotsdichte und -breite für Touristen wie auch für Geschäftsreisende ist Garant der langfristigen Standortqualität. Die robusten Fundamentaldaten am Hotelmarkt München und das hohe Vertrauen von Betreibern und Investoren spiegeln sich in der Pipeline bis 2024 wider, welche den Bestand in allen Segmenten um neue Konzepte erweitern wird“, führt Striedl aus.
Neue Wegebeziehungen im Einzelhandel
Die Einzelhandelslage im und am Hauptbahnhof wird durch den Neubau der Empfangshalle eine deutliche Aufwertung erfahren. Als klassischer Pendlerstandort ist der Bahnhof von einer sehr hohen Frequenz und einem heterogenen Konsumentenprofil geprägt. Bei tendenziell kurzen Aufenthaltsspannen eignet er sich damit auch und gerade in der Zukunft sehr gut für Nahversorgungskonzepte des täglichen Bedarfes sowie Gastronomiekonzepte. Striedl erklärt: „Der Neubau der Empfangshalle und auch die Neuentwicklungen an der Schützen- und Prielmayerstraße bieten die Chance, dass sich das Bahnhofsviertel als Destination für internationale und jüngere Einzelhandels- und Gastronomiekonzepte etabliert“.
Auf dem Weg zur Core-Bürolage
Der Wirtschaftsstandort München weist eine traditionell gesunde Mischung aus Old und New Economy auf und profitiert von einer anhaltend hohen Wachstumsdynamik. Der Büromarkt ist folglich durch einen Nachfrageüberhang geprägt. Die Leerstandsrate, gerade in den zentralen Innenstadtlagen und bei qualitativ hochwertigeren Flächen, zählt seit Jahren zu den niedrigsten in ganz Europa.
„Die heterogene Bestands- und Eigentümerstruktur eröffnet Entwicklern und vorausschauenden Investoren langfristig Wertsteigerungspotenziale bei Mieten und Kapitalwerten“, sagt Linsin. Beispielsweise beträgt die durchschnittliche Mietpreisdifferenz zwischen dem Bahnhofsviertel und den umliegenden Mikrolagen 26 Prozent. Zudem stieg der Bodenrichtwert am erweiterten Hauptbahnhof seit 2012 um 244 Prozent.
„Mit der Umsetzung aktiver Strategien wie Build-To-/Manage-to-ESG bietet die aktuelle Bestandsstruktur vielfältige Ansatzpunkte für Artikel 8- und Artikel 9-Fonds, die auf hohe Nachfrage durch institutionelle Investoren stoßen. Das Bahnhofsviertel hat damit insgesamt das Potential sich langfristig zur Core-Lage im Münchner Marktumfeld zu entwickeln“, ergänzt Striedl.
