08.12.2020 MünchenBau: Bau von 500 Wohnungen und einer Grundschule gefährdet
Der Münchner Bauträger und Projektentwickler MünchenBau zeigt sich enttäuscht vom Umgang der Landeshauptstadt München mit einem gemeinsam entwickelten Wohnbauprojekt in der Torgauer Straße in Moosach. Im Bereich des ehemaligen Botanikums, beidseits der Feldmochinger Straße, sollen bis 2024 rund 500 Wohnungen und eine Grundschulde errichtet werden. Das seit mehreren Jahren in Planung befindliche Projekt verzögert sich nun, weil die Stadt den bereits vorbereiteten Aufstellungsbeschluss mit Verweis auf die neuen, aber noch nicht beschlossenen Grundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) vorerst nicht fassen will.
„Aufgrund der enormen Verfahrensdauer, die insbesondere mit den städtischen Überlegungen zum Umgang mit dem angrenzenden Botanikum zurückzuführen sind, verzögert sich bis heute der Aufstellungsbeschluss für unser geplantes Projekt in der Torgauer Straße“, kritisiert MünchenBau-Gründer und -Geschäftsführer Friedrich Neumann. „Diese Verzögerung kann nicht zu unseren Lasten gehen. Als privater Grundstückseigentümer haben wir in jeglicher Hinsicht an der Entwicklung mitgewirkt und bisher alle zeitlichen Verschiebungen akzeptiert. Dieses Zugeständnis nun zum Anlass zu nehmen, die neuen, noch nicht beschlossenen Grundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) anwenden zu wollen, ist für uns nicht akzeptabel und widerspricht dem Vertrauensschutz. Wir erwarten von der Stadt, dass sie den bereits fertigen Aufstellungsbeschluss bis Jahresende fasst.“
MünchenBau arbeitet seit mehreren Jahren mit dem Planungsreferat eng an der Erstellung dieses Bebauungsplans zusammen, der unter anderem zum Ziel hat, eine Vielzahl an neuen Wohnungen und eine Grundschule zu schaffen. Neumann: „Wir hatten mit dem Planungsreferat vereinbart, dass der Aufstellungsbeschluss bis Ende des Jahres im Stadtrat gefasst werden soll. Auch der städtebauliche Wettbewerb sollte auf den Weg gebracht werden. Jetzt hat uns das Stadtplanungsamt mitgeteilt, dass wir derzeit keinen Aufstellungsbeschluss bekommen, weil der Stadtrat unser Bebauungsplanverfahren möglicherweise den geplanten Sobon-Neuregelungen unterfallen lassen will“.
Nach Ansicht von MünchenBau ist diese Vorgehensweise unrechtmäßig, da das geplante Bauprojekt einen Altfall darstellt. Das Bebauungsplanverfahren basiert nämlich auf einem Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 1992. „Auf Basis unserer Aktivitäten ist es gelungen, Privatgrundstücke im Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplanes zu erwerben, was für die Stadt die Voraussetzung war, um das Bebauungsplanverfahren in Gang zu bringen. Insoweit haben wir im Jahr 2015 eine Kostenvereinbarung mit der Stadt geschlossen, die zu rund 75 Prozent Miteigentümerin der Grundstücksflächen im angedachten Planbereich ist. Im April 2018 haben wir die Anwendung der damals neuen – und bis heute gültigen – Sobon-Grundsätze akzeptiert und unsere Grundzustimmung gegeben“, erklärt Neumann.
Angesichts der Eigentumsverhältnisse im Planbereich gilt, dass von den angedachten 50.000 Quadratmetern Geschossfläche für Wohnbauzwecke 75 Prozent ohnehin der Stadt im Wege der erforderlichen Umlegung zugeschrieben werden. Lediglich 25 Prozent, also rund 12.500 Quadratmeter Geschossfläche, entfallen auf die privaten Grundstücke. Von diesen werden 40 Prozent als Förderwohnungen gebunden. „Zu berücksichtigen ist dabei, dass aufgrund unseres Mitwirkens die dringend erforderliche Grundschule geschaffen werden kann, deren Realisierung von Seiten des Referates für Bildung und Sport mehrfach angemahnt wurde“, ergänzt Neumann.
Kalkulation bricht wie ein Kartenhaus zusammen
Neumann: „Wenn eine klare Sobon vorliegt und wir darauf basierend ein Grundstück erwerben und eine Kalkulation erstellen, können wir mit der Sobon gut leben. Wenn aber plötzlich nicht mehr 40, sondern 50 Prozent gelten, bricht unsere Kalkulation wie ein Kartenhaus zusammen“, ärgert sich Neumann. „Wenn bereits ein Verfahren so lange läuft und hohe Planungskosten ausgelöst wurden, muss sich der Bauträger darauf verlassen können, dass die Regeln nicht zu seinen Lasten verändert werden“. Wenn die Stadt einseitig über Nacht neue Regeln anwende, würden sich Bauträger zurückziehen und die dringend benötigten Wohnungen nicht gebaut werden.
Neben dem Projekt in der Torgauer Straße realisiert MünchenBau aktuell in der bayerischen Landeshauptstadt in Pasing-Obermenzing das Wohn- und Geschäftsensemble „Belvedere“ sowie in Sendling das Wohnbauprojekt „Steinerstraße“.
„Aufgrund der enormen Verfahrensdauer, die insbesondere mit den städtischen Überlegungen zum Umgang mit dem angrenzenden Botanikum zurückzuführen sind, verzögert sich bis heute der Aufstellungsbeschluss für unser geplantes Projekt in der Torgauer Straße“, kritisiert MünchenBau-Gründer und -Geschäftsführer Friedrich Neumann. „Diese Verzögerung kann nicht zu unseren Lasten gehen. Als privater Grundstückseigentümer haben wir in jeglicher Hinsicht an der Entwicklung mitgewirkt und bisher alle zeitlichen Verschiebungen akzeptiert. Dieses Zugeständnis nun zum Anlass zu nehmen, die neuen, noch nicht beschlossenen Grundsätze der sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) anwenden zu wollen, ist für uns nicht akzeptabel und widerspricht dem Vertrauensschutz. Wir erwarten von der Stadt, dass sie den bereits fertigen Aufstellungsbeschluss bis Jahresende fasst.“
MünchenBau arbeitet seit mehreren Jahren mit dem Planungsreferat eng an der Erstellung dieses Bebauungsplans zusammen, der unter anderem zum Ziel hat, eine Vielzahl an neuen Wohnungen und eine Grundschule zu schaffen. Neumann: „Wir hatten mit dem Planungsreferat vereinbart, dass der Aufstellungsbeschluss bis Ende des Jahres im Stadtrat gefasst werden soll. Auch der städtebauliche Wettbewerb sollte auf den Weg gebracht werden. Jetzt hat uns das Stadtplanungsamt mitgeteilt, dass wir derzeit keinen Aufstellungsbeschluss bekommen, weil der Stadtrat unser Bebauungsplanverfahren möglicherweise den geplanten Sobon-Neuregelungen unterfallen lassen will“.
Nach Ansicht von MünchenBau ist diese Vorgehensweise unrechtmäßig, da das geplante Bauprojekt einen Altfall darstellt. Das Bebauungsplanverfahren basiert nämlich auf einem Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 1992. „Auf Basis unserer Aktivitäten ist es gelungen, Privatgrundstücke im Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplanes zu erwerben, was für die Stadt die Voraussetzung war, um das Bebauungsplanverfahren in Gang zu bringen. Insoweit haben wir im Jahr 2015 eine Kostenvereinbarung mit der Stadt geschlossen, die zu rund 75 Prozent Miteigentümerin der Grundstücksflächen im angedachten Planbereich ist. Im April 2018 haben wir die Anwendung der damals neuen – und bis heute gültigen – Sobon-Grundsätze akzeptiert und unsere Grundzustimmung gegeben“, erklärt Neumann.
Angesichts der Eigentumsverhältnisse im Planbereich gilt, dass von den angedachten 50.000 Quadratmetern Geschossfläche für Wohnbauzwecke 75 Prozent ohnehin der Stadt im Wege der erforderlichen Umlegung zugeschrieben werden. Lediglich 25 Prozent, also rund 12.500 Quadratmeter Geschossfläche, entfallen auf die privaten Grundstücke. Von diesen werden 40 Prozent als Förderwohnungen gebunden. „Zu berücksichtigen ist dabei, dass aufgrund unseres Mitwirkens die dringend erforderliche Grundschule geschaffen werden kann, deren Realisierung von Seiten des Referates für Bildung und Sport mehrfach angemahnt wurde“, ergänzt Neumann.
Kalkulation bricht wie ein Kartenhaus zusammen
Neumann: „Wenn eine klare Sobon vorliegt und wir darauf basierend ein Grundstück erwerben und eine Kalkulation erstellen, können wir mit der Sobon gut leben. Wenn aber plötzlich nicht mehr 40, sondern 50 Prozent gelten, bricht unsere Kalkulation wie ein Kartenhaus zusammen“, ärgert sich Neumann. „Wenn bereits ein Verfahren so lange läuft und hohe Planungskosten ausgelöst wurden, muss sich der Bauträger darauf verlassen können, dass die Regeln nicht zu seinen Lasten verändert werden“. Wenn die Stadt einseitig über Nacht neue Regeln anwende, würden sich Bauträger zurückziehen und die dringend benötigten Wohnungen nicht gebaut werden.
Neben dem Projekt in der Torgauer Straße realisiert MünchenBau aktuell in der bayerischen Landeshauptstadt in Pasing-Obermenzing das Wohn- und Geschäftsensemble „Belvedere“ sowie in Sendling das Wohnbauprojekt „Steinerstraße“.
