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27.03.2013 Altlasten beeinflussen IVG-Ergebnis

Mit einem Konzernergebnis von -98,7 Mio. Euro konnte die IVG Immobilien AG ihr Ergebnis im Geschäftsjahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr (-126,0 Mio. Euro) zwar deutlich verbessern, blieb aber hinter den selbstgesteckten Zielen zurück. Ursache dafür waren einmalige, nicht liquiditätswirksame Sonderaufwendungen im vierten Quartal 2012, insbesondere aufgrund von Projektentwicklungen und Finanzierungen aus den Jahren 2006 bis 2008. Ohne diese Sonderaufwendungen hätte IVG wie geplant ein nahezu ausgeglichenes Konzernergebnis ausweisen können.

Operativ konnte IVG ihre Neuausrichtung als integrierte Investment- und Asset Management-Plattform auch im Jahr 2012 vorantreiben. Das Unternehmen hat im zurückliegenden Geschäftsjahr rund 965 Mio. Euro Eigenkapital bei institutionellen und privaten Investoren eingeworben. Im gleichen Zeitraum konnte IVG für ihre institutionellen Anleger insgesamt rund eine Mrd. Euro investieren. Zu diesen Investitionen gehörten in den letzten 12 Monaten unter anderem auch die erfolgreichen Ankäufe des sogenannten Prime-Portfolios sowie der Erwerb von hochwertigen Core-Immobilien in Frankfurt, München und Warschau. Insgesamt hat IVG im Jahr 2012 Immobilien- und Infrastrukturassets im Wert von 1,4 Mrd. Euro für institutionelle und private Kunden sowie ihre eigene Bilanz erworben und verkauft. Die Vermietungsleistung im Immobilienbestands- und Fondsgeschäft lag bei fast 600.000 Quadratmetern.

Dr. Wolfgang Schäfers, Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG: „Die operativen Fortschritte des abgelaufenen Geschäftsjahres sind ein klarer Beleg für die Innovationskraft, Transaktionsstärke und Asset Management-Expertise der IVG. Wir konnten damit auch die Tragfähigkeit unseres Geschäftsmodells unter Beweis stellen, das wir im Rahmen des seit 2009 laufenden Konzernumbaus sukzessive umgesetzt haben.“ Dabei gelang es IVG neben den operativen Erfolgen auch, im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut Tilgungen in Höhe von 640 Mio. Euro zu leisten und die Verschuldung entsprechend zu senken.

Seit dem Start des Restrukturierungsprogramms im Jahr 2009 bis heute konnte IVG ihre Verschuldung um insgesamt 1,3 Mrd. Euro reduzieren. Gleichzeitig wurden in diesem Zeitraum über 1,6 Mrd. Euro in die notwendige Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie Kavernen investiert, was in den vergangenen vier Jahren eine besondere Herausforderung für die Liquiditätssteuerung des Konzerns bedeutete.

Weiterhin musste IVG in diesem Zeitraum negative unrealisierte und realisierte Wertänderungen im Bestandsportfolio und bei den Projektentwicklungen in Höhe von 820 Mio. Euro verkraften. Diese Wertänderungen beeinträchtigten IVG zusätzlich zu den im Jahr 2008 vorgenommenen Bereinigungen in Höhe von 860 Mio. Euro. Ein Großteil der Belastungen von somit insgesamt 1,7 Mrd. Euro resultierte aus Abschreibungen auf in den Jahren 2006 bis 2008 erworbene Immobilien und initierte Projektentwicklungen.

Die Folgen dieser Altlasten sowie neuer externer Herausforderungen erfordern aus Sicht des Vorstands eine ganzheitliche Restrukturierung der Finanzierung. „Wir sehen uns in einem ohnehin schwierigen Marktumfeld mit neuen zusätzlichen Veränderungen im Bereich der Regulierung, Energiepolitik und Konjunktur konfrontiert. Uns belasten die grundlegenden Veränderungen, mit denen sich sowohl Banken als auch Versorger derzeit auseinandersetzen müssen und die auf IVG großen Einfluss haben“, sagt Schäfers. „Angesichts der externen Einflussfaktoren müssen wir die Herausforderungen 2014 neu und frühzeitig adressieren. Daher werden wir neben der laufenden Optimierung der IVG-Plattform in Bezug auf Kostenbasis und Wachstum insbesondere auch unsere gesamte Finanzierungsstrategie an die neuen Herausforderungen anpassen. Hierfür erarbeiten wir aktuell einen ganzheitlichen Maßnahmenplan, den wir unseren Kapitalgebern kurzfristig vorstellen werden“, ergänzt Dr. Hans Volkert Volckens, Finanzvorstand der IVG Immobilien AG.

Da die Gesellschaft den Aktionären das zu erarbeitende Finanzierungskonzept erläutern und diese ggf. über bestimmte Kapitalmaßnahmen beschließen lassen möchte, wird die ordentliche Hauptversammlung 2013 von bisher geplant 16. Mai 2013 auf voraussichtlich Ende Juli 2013 vertagt werden.

Operative Fortschritte 2012
Unabhängig von einer nach wie vor herausfordernden Finanzierungssituation konnte IVG im zurückliegenden Geschäftsjahr ihre operative Stärke und Innovationskraft in allen Geschäftsbereichen unter Beweis stellen. Als Investment- und Asset Management-Plattform bietet IVG maßgeschneiderte Produkte für die Anlagebedürfnisse institutioneller und privater Anleger in Immobilien und immobiliennahe Infrastruktur an und beteiligt sich dabei auch als Co-Investor.
Das betreute Vermögen blieb konstant bei 21,1 Mrd. Euro, nach 21,5 Mrd. Euro im Vorjahr. Verkäufe zur strategischen Portfolio-Optimierung konnten durch Zukäufe im Fondssegment teilweise kompensiert werden.

Im Segment Funds - Institutional Funds konnte IVG, neben diversen Clubdeals und Einzelmandaten, den IVG Warschau Fonds bei institutionellen Investoren platzieren und damit in kurzer Zeit bereits 100 Mio. Euro Eigenkapital einwerben. Der Spezialfonds nach deutschem Investmentrecht investiert ausschließlich in neuwertige und hochqualitative Büroimmobilien im Zentrum Warschaus und hat ein Zielinvestitionsvolumen von 200 Mio. Euro. Darüber hinaus konnte das Unternehmen gemeinsam mit der Garbe Logistik AG, dem führenden Entwickler und Asset Manager im Bereich Logistikimmobilien in Deutschland, den IVG Garbe Logistik Fonds auflegen. Der Fonds hat ein Zielvolumen von bis zu 400 Mio. Euro Gesamtkapital und investiert in Logistikimmobilien an erstklassigen Standorten in Deutschland. Innerhalb von sieben Monaten konnten hier bereits 120 Mio. Euro Eigenkapital eingesammelt werden.

Im Segment Funds - Private Funds konnte IVG in einem schwachen Marktumfeld im Geschäftsjahr 2012 zwei Allianz-Immobilien über den IVG EuroSelect 21 München Fonds vermarkten. Mit einem Eigenkapitalvolumen von 205 Mio. Euro gehörte die Platzierung zu den erfolgreichsten Transaktionen des Jahres 2012 im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds und ermöglichte es der IVG darüber hinaus, ihre Verschuldung weiter zu senken.

Im Segment Investment - Real Estate verwaltet IVG derzeit insgesamt
204 Objekte mit rund 1,7 Mio. Quadratmeter Mietfläche und einer jährlichen Vertragsmiete von 191 Mio. Euro. Der Bereich Real Estate erzielte im Jahr 2012 eine stabile NOI-Rendite von 5,3 Prozent. Inklusive der Veräußerung der beiden Allianz-Immobilien wurden 36 Objekte und Grundstücke im Gesamtwert von 556 Mio. Euro verkauft. Darüber hinaus setzt IVG die Bereinigung des Immobilienbestands um kleinteilige, weniger rentable Objekte planmäßig fort.

Im Segment Investment - Development konzentriert sich IVG vor allem auf die Vermietung und Vermarktung der verbliebenen Projektentwicklungen, die insbesondere im Zeitraum 2006 bis 2008 initiiert wurden. Bei dem Objekt THE SQUAIRE am Frankfurter Flughafen konnte die Vermietungsquote von 82,0 auf 85,3 Prozent erhöht werden, allerdings noch nicht auf die angestrebten 90 Prozent. Mit dem Verkauf des Projekts Infopark E in Budapest konnte die verbleibende Pipeline auf nunmehr nur noch fünf Projekte reduziert werden.

Im Segment Investment - Caverns konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr weitere sieben fertig gestellte Fondskavernen termingerecht an den im Jahr 2008 aufgelegten IVG Kavernenfonds für institutionelle Investoren übergeben werden. Bis zum Jahr 2014 werden weitere zwölf Kavernen an diesen Fonds veräußert. Darüber hinaus hat IVG aufgrund des sehr erfolgreichen ersten IVG Kavernenfonds Anfang 2013 einen weiteren IVG Kavernenfonds II aufgelegt und ihm zwei bereits fertig gestellte und vermietete Kavernen für rund 95 Mio. Euro verkauft. Fünf weitere bereits vorvermietete Kavernen werden in den Jahren 2016 und 2017 nach Fertigstellung zu einem Preis von rund 180 Mio. Euro übertragen. IVG Caverns als Betriebsführer beteiligt sich zudem in Form eines Co-Investments an dem Fonds.

Finanzielle Kennzahlen 2012
Mit einem Konzernergebnis von -98,7 Mio. Euro konnte IVG ihr Ergebnis im Geschäftsjahr 2012 zwar deutlich verbessern, blieb aber hinter den selbstgesteckten Zielen zurück.
Grund für das negative Konzernergebnis sind einmalige, nicht liquiditätswirksame Sonderaufwendungen. Diese resultierten erneut insbesondere aus Projektentwicklungen und Finanzierungen aus den Jahren 2006 bis 2008 und damit verbundenen Risiken. Die zusätzlichen Aufwendungen aus dem Segment Development belaufen sich auf 37,9 Mio. Euro und stammen aus Bewertungskorrekturen durch veränderte Vermietungsannahmen und Rückstellungen für noch nicht abgeschlossene Schlussrechnungen. Darüber hinaus entstanden aufgrund des veränderten Marktumfelds Sonderaufwendungen beim Finanzergebnis in Höhe von 35,6 Mio. Euro durch eine verkürzte Aufzinsungszeit der Wandelanleihe. Schließlich entstanden Sonderaufwendungen für die Wertberichtigung von latenten Steuern in ausländischen Gesellschaften aufgrund eingeschränkter zukünftiger Nutzbarkeit von 9,0 Mio. Euro. Dank der operativen Fortschritte des Jahres 2012 stieg das EBIT im Geschäftsjahr 2012 trotz der genannten Sonderbelastungen gegenüber dem Vorjahr um 101,4 Mio. Euro auf 144,7 Mio. Euro. Das EBIT vor unrealisierten Wertänderungen lag im Berichtsjahr mit 114,1 Mio. Euro nur leicht unter dem Vorjahreswert von 121,3 Mio. Euro. Das Finanzergebnis verbesserte sich im Geschäftsjahr 2012 um 29,3 Mio. Euro auf -231,6 Mio. Euro (2011: -260,9 Mio. Euro). Dieser Anstieg basiert auf positiven Ergebnissen aus Fremdwährungs- und Sicherungsgeschäften sowie der Entlastung des Zinsergebnisses durch die fortschreitende Entschuldungsaktivität der Gesellschaft. Ohne die Berücksichtigung der außerplanmäßigen Aufzinsung der Wandelanleihe im 4. Quartal 2012 hätte das Finanzergebnis -196,0 Mio. Euro betragen.

Der Einzelabschluss nach HGB der IVG Immobilien AG weist ebenfalls einen Bilanzverlust aus, der auf neue Rechnung vorgetragen wird. Daher entfällt eine Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2012. Auch die Bedienung der Hybridanleihe wird wie im Vorjahr für die Zahlungstermine 2013 gestundet.

Bilanz der Restrukturierung 2009 - 2012
Insgesamt belasten unternehmerische Entscheidungen der Jahre 2006 bis 2008 noch heute die Gesellschaft und führten in den letzten Jahren zu einem entsprechenden Substanzverlust:
Nach Bereinigungen in Höhe von 860 Mio. Euro im Jahr 2008 konnten weitere Abschreibungen und Verluste auf den Immobilien- und Projektentwicklungsbestand von insgesamt 820 Mio. Euro im Zeitraum 2009 bis 2012 nicht durch die Gewinne im Kavernengeschäft in Höhe von 540 Mio. Euro aufgefangen werden. Weiterhin wurden die Verkaufserlöse aus dem Geschäft mit Kavernen komplett zur Schuldentilgung verwandt. Diese Mittel standen daher nicht für Reinvestitionen in das Kavernen- oder Immobiliengeschäft zur Verfügung.

Durch die genannten Faktoren konnte der Verschuldungsgrad der Gesellschaft (Loan to Value Ratio per Ende 2012 von 70,6%) nicht wie geplant signifikant gesenkt werden.
Darüber hinaus war IVG durch ungeplante Kostenüberschreitungen bei den verbleibenden Projektentwicklungen, wie z.B. THE SQUAIRE, sowie laufenden Investitionen in ihr Kavernengeschäft gezwungen, im Zeitraum 2009 bis 2012 zu ihrer Liquiditätssicherung Bestandsimmobilien im Gesamtwert von 2,3 Mrd. Euro zu veräußern. Dies belastete durch entsprechend fehlende Mieteinnahmen die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft und konnte nicht in gleicher Höhe und Geschwindigkeit durch den angestoßenen Sachkosten- und Personalabbau ausgeglichen werden.

Ausblick und Finanzierungsstrategie
Trotz der operativen Fortschritte machen veränderte Marktbedingungen und zusätzliche externe Herausforderungen aus Sicht des Vorstands weitere Anstrengungen in 2013 und 2014 notwendig, um für IVG eine nachhaltig stabile Kapitalbasis zu schaffen. Zu den Herausforderungen zählen zum einen die von Basel III vorgegebenen strengeren Eigenkapitalvorschriften der Banken. Sie betreffen die Immobilienwirtschaft insgesamt und damit auch die bevorstehenden großvolumigen Prolongationsbemühungen der IVG. Zum anderen geht IVG aufgrund neuerer Entwicklungen insbesondere auf dem Gebiet der Energienachfrage und Rohstoffförderung für das Kavernengeschäft mittelfristig von einer veränderten Nachfrage aus, die derzeit von der Gesellschaft analysiert wird. Weiterhin erwartet das Unternehmen im Markt für Gewerbeimmobilien aufgrund der schwächeren Konjunktur und der Verunsicherung durch die Eurokrise vorübergehend eine nachlassende Nachfrage. Auch hat der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 13 potentiell negative Auswirkungen auf die Bilanzierung der Immobilienbestände der IVG.

Für die Geschäftsjahre 2013 und 2014 erwartet IVG zwar grundsätzlich verbesserte Konzernergebnisse. Allerdings ist die Prognosefähigkeit der Gesellschaft durch die beschriebenen Einflussfaktoren deutlich beeinträchtigt.

Durch endfällige Finanzierungen und Tilgungen in 2013 und 2014, die unter anderem durch die bestehende Put-Option der IVG Wandelanleiheinhaber im März 2014 bedingt sind, besteht potentiell ein weiterhin hoher Kapitalbedarf.

Angesichts dieser Herausforderungen und des Volumens der anstehenden Finanzierungen hat sich der Vorstand im Sinne aller Stakeholder frühzeitig für die Erarbeitung einer neuen, ganzheitlichen Finanzierungsstrategie entschieden. Diese neue Strategie wird derzeit erarbeitet und zeitnah finalisiert.
„Die vor uns liegenden Herausforderungen machen weitere Anstrengungen unvermeidlich“, sagt der Sprecher des Vorstands der IVG Immobilien AG, Dr. Wolfgang Schäfers. „Wir haben in den vergangenen Jahren jedoch bewiesen, dass wir in der Lage sind, auch ambitionierte Meilensteinpläne zu erfüllen. Ziel des neuen Finanzierungsplans muss es sein, für das inzwischen wieder erstarkte operative Geschäft der IVG zu einer angemessenen Finanzierungsstruktur und somit auch zu einer nachhaltigen Kapitalmarktfähigkeit zu gelangen. Bei der Erarbeitung des neuen Finanzierungsplans werden wir alle Stakeholder regelmäßig und rechtzeitig informieren und dabei ein Höchstmaß an Transparenz gewährleisten.“


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