08.04.2013 Berliner Immobilienmarkt legt weiter zu
Nach dem krisenbedingten Rückgang 2008/2009 erholte sich der Berliner Immobilien-markt und legte zwei Jahre in Folge auf zunächst EUR 8,7 Mrd. und dann EUR 11,1 Mrd. zu. 2012 zog der Geldumsatz nochmals deutlich an und erreichte den Spitzenwert von EUR 12,45 Mrd. Werden zusätzlich auch Share Deals (EUR 2,85 Mrd.) berücksichtigt, wuchs das gesamte Transaktionsvolumen der Berliner Immobilienmärkte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Jahresvergleich um 11% bzw. EUR 1,53 Mrd. auf rd. EUR 15,3 Mrd. (2011: EUR 13,76 Mrd.). Dies ist – neben den marktuntypischen Ergebnissen der Boomjahre 2006 und 2007 - der dritthöchste Geldumsatz in diesem Jahrtausend.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Assets) in Höhe von rd. EUR 12,45 Mrd. entfielen im Jahr 2012:
rd. EUR 7,89 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 6,86 Mrd.) = +15%
rd. EUR 804 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 857 Mio.) = -6%
rd. EUR 3,75 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 3,4 Mrd.) = +10%
Berliner Investmentmarkt zieht an - Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset und Share Deals) gegenüber dem Vorjahr um 13% auf rd. EUR 10,43 Mrd. gestiegen (2011: EUR 9,21 Mrd.) und spiegeln damit das anhaltend große Interesse nationaler und internationaler Investoren an der Bundeshauptstadt.
• Dabei entfielen auf das in Berlin traditionell größte Segment der Wohninvestments rd. EUR 5,79 Mrd. Dies entspricht einem Rückgang zum Vorjahr um 11% (2011: EUR 6,48 Mrd.), übertrifft indessen das jüngste Dekadenmittel (Ø 2002 bis 2011: EUR 4,12 Mrd.) deutlich um 27%.
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt legte dagegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2012 deutlich um 70% (!) auf rd. EUR 4,63 Mrd. zu (2011: rd. EUR 2,73 Mrd.) und liegt damit im bundesweiten Vergleich auf dem ersten Rang vor München mit rd. EUR 3,7 Mrd.
• Von den EUR 4,63 Mrd. des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde 2012 der größte Teil in Büro- bzw. Verwaltungsobjekte (überwiegende Nutzung Büro) investiert:
- Büroobjekte, besonders im Core-Segment (z.B. „Rosmarin Karree“), blieben unter den gewerblichen Immobilien die dominierende Anlageklasse: Rd. 50% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens bzw. EUR 2,32 Mrd. entfielen auf Büroimmobilien (2011: 37%).
- Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte (z.B. „Quartier 2007“ bzw. die „Galerie Lafayette“ sowie das „KaDeWe“). Mit rd. EUR 1,1 Mrd. entfielen auf sie 24% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen (2011: 31%).
- 11% (2011: 17%) des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens bzw. EUR 510 Mio. wurden in Entwicklungsgrundstücke investiert.
- In Hotelobjekte wurden lt. ersten Analysen des Berliner Gutachterausschusses rd. 9% bzw. EUR 431 Mio. investiert (2011: EUR 211 Mio. bzw. 8%). Dazu zählt u.a. auch der von AENGEVELT Berlin begleitete Kaufvertragsabschluss über das Desinghotel nhow Berlin in bevorzugter Lage von Friedrichshain.
- Der Handel mit Objekten gewerblicher bzw. industrieller Nutzung ging – nach einem stärkeren Vorjahr – deutlich zurück. Insgesamt entfiel auf diese Assetklasse ein Transaktionsvolumen von EUR 17 Mio. Die Marktquote sank damit von 3% auf unter 1%.
- Auf die Sonstigen entfallen mit rd. EUR 258 Mio. knapp 6% (2011: 5%) des gesamten gewerblichen Investmentvolumens.
Renditeentwicklung
Die Unsicherheit auf den Kapitalmärkten und das sichere Immobilieninvestment standen 2012 im Fokus der marktführenden Investorenkreise. Dementsprechend verharrten die Renditen für Top-Objekte auf niedrigem Niveau bzw. gaben teilweise nochmals deutlich nach. Dies gilt insbesondere im Wohnsegment: Zahlreiche Investoren sehen im Berliner Mietwohnungssektor noch erhebliche Mieterhöhungsspielräume und sind daher bereit, bei ansonsten stimmigen Parametern sehr niedrige Anfangsrenditen zu akzeptieren:
• Entsprechend sanken – selbst von Experten so nicht erwartet - die Renditen für Top-Wohnimmobilien im Berichtsjahr 2012 um 50-Basispunkte und damit auf das bislang niedrigste Niveau von 4% p.a. Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 4,7% p.a. (gute Lagen) und 8,5% p.a. (einfache Lagen, Objektmängel z.B. Sanierungsrückstand).
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahresver¬lauf von 4,7% p.a. auf 4,6% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Anfangsrendite von 4,9% p.a. etwas günstiger im Einkauf und liegen damit unverändert auf Vorjahresniveau. Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in der Regel zwischen 4,9% p.a. und 7,1% p.a.
• Im Logistiksegment stabilisierten sich die Renditen im Jahresverlauf. Wie im Vorjahr werden hier in der Spitze Verzinsungen von bis zu 7,3% p.a. erzielt.
• Analog dazu stabilisierten sich die Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fach-märkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit langfristigen Verträgen und gutem Mietermix in nachhaltigen Lagen) analog zum Logistiksegment aktuell bei 7,3% p.a.
Trends und Ausblick 2013
• Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine anhaltend hohe Nachfrage am Ber¬¬liner Grundstücks- und Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen 2013 hängt indessen dabei u.a. ab von den Preisvorstellungen maßgebender Verkäuferkreise sowie angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und finanzierender Banken von der fachgerechten Due Diligence und Objekt-Dokumentation.
• Im Wohninvestmentsegment gewinnt angesichts niedriger Renditen im Bestand Spitzen-rendite: 4%) der Wohnungsneubau, der sogar eine höhere Anfangsverzinsung bietet, an Bedeutung.
• Im gewerblichen Segment verstärkt sich das Engagement in Büroinvestments auch „jenseits von Core“.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden dabei weiterhin vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsab-hängig in Top-Lagen stabile, in mittleren Lagen stabile bis leicht steigende Renditen.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Assets) in Höhe von rd. EUR 12,45 Mrd. entfielen im Jahr 2012:
rd. EUR 7,89 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 6,86 Mrd.) = +15%
rd. EUR 804 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 857 Mio.) = -6%
rd. EUR 3,75 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 3,4 Mrd.) = +10%
Berliner Investmentmarkt zieht an - Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset und Share Deals) gegenüber dem Vorjahr um 13% auf rd. EUR 10,43 Mrd. gestiegen (2011: EUR 9,21 Mrd.) und spiegeln damit das anhaltend große Interesse nationaler und internationaler Investoren an der Bundeshauptstadt.
• Dabei entfielen auf das in Berlin traditionell größte Segment der Wohninvestments rd. EUR 5,79 Mrd. Dies entspricht einem Rückgang zum Vorjahr um 11% (2011: EUR 6,48 Mrd.), übertrifft indessen das jüngste Dekadenmittel (Ø 2002 bis 2011: EUR 4,12 Mrd.) deutlich um 27%.
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt legte dagegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2012 deutlich um 70% (!) auf rd. EUR 4,63 Mrd. zu (2011: rd. EUR 2,73 Mrd.) und liegt damit im bundesweiten Vergleich auf dem ersten Rang vor München mit rd. EUR 3,7 Mrd.
• Von den EUR 4,63 Mrd. des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde 2012 der größte Teil in Büro- bzw. Verwaltungsobjekte (überwiegende Nutzung Büro) investiert:
- Büroobjekte, besonders im Core-Segment (z.B. „Rosmarin Karree“), blieben unter den gewerblichen Immobilien die dominierende Anlageklasse: Rd. 50% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens bzw. EUR 2,32 Mrd. entfielen auf Büroimmobilien (2011: 37%).
- Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte (z.B. „Quartier 2007“ bzw. die „Galerie Lafayette“ sowie das „KaDeWe“). Mit rd. EUR 1,1 Mrd. entfielen auf sie 24% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen (2011: 31%).
- 11% (2011: 17%) des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens bzw. EUR 510 Mio. wurden in Entwicklungsgrundstücke investiert.
- In Hotelobjekte wurden lt. ersten Analysen des Berliner Gutachterausschusses rd. 9% bzw. EUR 431 Mio. investiert (2011: EUR 211 Mio. bzw. 8%). Dazu zählt u.a. auch der von AENGEVELT Berlin begleitete Kaufvertragsabschluss über das Desinghotel nhow Berlin in bevorzugter Lage von Friedrichshain.
- Der Handel mit Objekten gewerblicher bzw. industrieller Nutzung ging – nach einem stärkeren Vorjahr – deutlich zurück. Insgesamt entfiel auf diese Assetklasse ein Transaktionsvolumen von EUR 17 Mio. Die Marktquote sank damit von 3% auf unter 1%.
- Auf die Sonstigen entfallen mit rd. EUR 258 Mio. knapp 6% (2011: 5%) des gesamten gewerblichen Investmentvolumens.
Renditeentwicklung
Die Unsicherheit auf den Kapitalmärkten und das sichere Immobilieninvestment standen 2012 im Fokus der marktführenden Investorenkreise. Dementsprechend verharrten die Renditen für Top-Objekte auf niedrigem Niveau bzw. gaben teilweise nochmals deutlich nach. Dies gilt insbesondere im Wohnsegment: Zahlreiche Investoren sehen im Berliner Mietwohnungssektor noch erhebliche Mieterhöhungsspielräume und sind daher bereit, bei ansonsten stimmigen Parametern sehr niedrige Anfangsrenditen zu akzeptieren:
• Entsprechend sanken – selbst von Experten so nicht erwartet - die Renditen für Top-Wohnimmobilien im Berichtsjahr 2012 um 50-Basispunkte und damit auf das bislang niedrigste Niveau von 4% p.a. Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 4,7% p.a. (gute Lagen) und 8,5% p.a. (einfache Lagen, Objektmängel z.B. Sanierungsrückstand).
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahresver¬lauf von 4,7% p.a. auf 4,6% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Anfangsrendite von 4,9% p.a. etwas günstiger im Einkauf und liegen damit unverändert auf Vorjahresniveau. Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in der Regel zwischen 4,9% p.a. und 7,1% p.a.
• Im Logistiksegment stabilisierten sich die Renditen im Jahresverlauf. Wie im Vorjahr werden hier in der Spitze Verzinsungen von bis zu 7,3% p.a. erzielt.
• Analog dazu stabilisierten sich die Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fach-märkte). Hier liegt die Verzinsung für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit langfristigen Verträgen und gutem Mietermix in nachhaltigen Lagen) analog zum Logistiksegment aktuell bei 7,3% p.a.
Trends und Ausblick 2013
• Für 2013 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine anhaltend hohe Nachfrage am Ber¬¬liner Grundstücks- und Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen 2013 hängt indessen dabei u.a. ab von den Preisvorstellungen maßgebender Verkäuferkreise sowie angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und finanzierender Banken von der fachgerechten Due Diligence und Objekt-Dokumentation.
• Im Wohninvestmentsegment gewinnt angesichts niedriger Renditen im Bestand Spitzen-rendite: 4%) der Wohnungsneubau, der sogar eine höhere Anfangsverzinsung bietet, an Bedeutung.
• Im gewerblichen Segment verstärkt sich das Engagement in Büroinvestments auch „jenseits von Core“.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden dabei weiterhin vor allem eigenkapitalstarke Investoren marktaktiv sein.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH qualitätsab-hängig in Top-Lagen stabile, in mittleren Lagen stabile bis leicht steigende Renditen.
