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12.04.2013 Viel Flair und wenig große Verkaufsflächen in der City von Potsdam

Die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam gilt nicht nur als eine der schönsten Städte Deutschlands, sondern mittler¬weile auch als eine der aufstrebenden Einzelhandelsstandorte im Osten der Republik. Hier haben von den 100 größten Unter¬nehmen im Land Brandenburg 22 ihren Sitz oder einen Niederlassung. Jedes Jahr werden Waren und Dienstleistungen von rund 9 Mrd. Euro produziert. Die Arbeitslosenquote ist die geringste aller ostdeutschen Regionen und die Kaufkraft im Vergleich aller ostdeutschen Städte ab 80.000 Einwohner die höchste. Langfristige Prognosen gehen davon aus, dass sich die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2020 von aktuell knapp 157.000 auf rund 160.000 erhöhen wird.

Der Aufschwung Potsdams liegt wesentlich in der Attrakti¬vität seiner Sehenswürdigkeiten wie Schloss Sanssouci oder der historischen Quartiere der Stadt – Alexandrowka, Holländi¬sches Viertel und Weberviertel sowie der Lebensqualität resul¬tierend aus der Lage in einer Landschaft aus Seen und Wäldern begründet. Die Anzahl der Übernachtungen im letzten Jahr lag bei rund einer Million. Hieraus resultiert auch eine hohe Bedeutung als Einzelhandelsstandort, wenn auch ange¬sichts der starken Sogkraft Berlins nur mit eingeschränkter Zentralität, wie COMFORT-Geschäftsführer Ronald Steinhagen berichtet.


BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT

Die größte Stadt Brandenburgs entwickelt sich in den neuen Ländern nach Berlin, Leipzig, Dresden, Erfurt und Rostock zum bedeutenden Einzelhandelsstandort. Und dies, obwohl die Stadt angesichts der starken Anziehungskraft der nahegelege¬nen Bundeshauptstadt Berlin über eine eingeschränkte Zentra¬lität von 77,4 verfügt.

Mit einer Kaufkraftkennziffer von 100,8 belegt Potsdam auf der anderen Seite einen der vorderen Plätze in den neuen Bun¬desländern. Mit einem Durchschnittsalter von 41,7 Jahren liegt die Stadt weit unter dem Durchschnitt der Landeshaupt¬städte Deutschlands. Sie ist – entgegen dem Trend in der Region Ost – auch eine wachsende Stadt, wozu neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ein stetiger Zuzug von Neubürgern beiträgt. Im Jahr 2011 wurden in der City rund 90 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtum¬satz der Stadt liegt mit rund 15 Prozent relativ niedrig, was der starken Konkurrenz in der Peripherie Potsdams geschuldet ist.

CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Brandenburger Straße
• Als 1A-Lage gilt in Potsdam die Fußgängerzone Brandenburger Straße
• Bester Abschnitt zwischen Dortusstraße und Jägerstraße
• Karstadt und Hennes & Mauritz als größte Betriebe
• Mangel an großflächigen Einzelhandelsflächen
• Wegen Denkmalsstruktur der Innenstadt geringes Entwicklungspotenzial
• City-A-Lage im Wettbewerb mit den Außen- und Zwischenstadtstandorten wie beispielsweise dem Sterncenter nach wie vor unter Druck
• Neue Mieter: C & A,
• Aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR/m²

Als 1A-Lage in Potsdam gilt die Brandenburger Straße, die Besucher durch ein Barockensemble historischer Gebäude verzaubert, welches in dieser Art in Deutschland kein zweites Mal zu finden ist. Hinter den zu Recht denkmalgeschützten Fassaden ist es jedoch ausgesprochen schwierig, große und moderne Einzelhandelsflächen zu entwickeln, die den Anforderungen der national und international erfolgreichen Einzelhandelsketten genügen, weiß Steinhagen. Die Ausstrahlung dieses barocken Gesamtkunstwerkes überwiegt allerdings die Nachteile. Mit der Neuentwicklung des zweitgrößten Kaufhauses der Stadt, dem Luisenforum in der Nähe des Brandburger Tores am Ende der Brandenburger Straße, werden mittlerweile auch großen Flächen geboten. Die Gesamteröffnung der neu gestalteten und von 5.000m² auf 8.000m² erweiterten Shopping-Mall ist für Herbst/Winter 2013 geplant.

Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in einer Größenordnung von rund 195.000 m², die sich überwiegend auf die Standorte Brandenburger Straße, Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern-Center, Bahnhofspassagen und das Markt-Center an der Breiten Straße verteilen. Die Verkaufsfläche von etwa 1,47 m² je Einwohner birgt im Vergleich zu anderen Oberzentren durchaus noch Potenzial für Erweiterungen. „Dieses Wachstum sollte möglichst im zentralen Bereich Brandenburger Straße und Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber den nicht integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken“, meint Ronald Steinhagen und liegt mit diesem Appell auf einer Linie mit den verantwortlichen Politikern der Stadt. Damit spricht Steinhagen die Eröffnung des PORTA Möbelhauses direkt neben dem Stern-Center außerhalb der Innenstadt an, die die in Potsdam als politische Willensbekundung ausgegebene Zentrumsstärkung konterkarierte. Die Änderung des Bebauungsplanes für das Sterncenter sieht darüber hinaus die Ansiedlung eines Sportmarktes neben dem Center und ein Umbau eines Teiles des ersten Obergeschosses für Gastronomie und Handelsflächen vor.

Die Mieten in der Brandenburger Straße haben sich in 1A-Lagen nach COMFORT-Beobachtungen nach einer Delle im Jahr 2010 wieder leicht erholt und liegen wieder auf dem Niveau von 2009. Für einen Laden mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m² werden je nach Zuschnitt und Lage in der Fußgängerzone bis zu 80 Euro pro Quadratmeter monatlich bezahlt. Damit bleiben die Mieten für Top-Lagen zum Vorjahr unverändert.

Zur Attraktivität der Potsdamer Innenstadt tragen laut COMFORT auch die Friedrich-Ebert-Straße mit immer mehr hochwertigen Luxusanbietern und das holländische Viertel mit seinem attraktiven Ambiente und einem interessanten gastronomischen Angebot bei – insbesondere in den Sommermonaten, wenn die Außenbestuhlung genutzt werden kann.

INVESTMENT
Vor dem Hintergrund der positiven Strukturdaten und der ständig an Attraktivität gewinnenden Innenstadt steht Potsdam als Standort in den neuen Bundesländern grundsätzlich weit oben auf der Liste der Investo¬ren. Jedoch ist der Investmentmarkt aufgrund der Kleinteiligkeit der historischen Gebäudesubstanz in der Innenstadt meist von Privatinvestoren geprägt. Nur die wenigsten Gebäude in der Innenstadt erreichen ein Investmentvolumen von mindestens fünf Millionen Euro, die als Untergrenze für die kleineren institutionellen Investoren gilt. Neben dem Karstadt-Warenhaus kommt lediglich das ehemalige Kaufhaus Hirsch, das im Jahr 2011 an einen deutschen Spezialfonds verkauft wurde, auf ein zweistelliges Investmentvolumen.

Die weiteren Objekte in der Potsdamer Innenstadt befinden sich vorwiegend im privaten Besitz. Die Innenstadt befindet sich in einem Sanierungsgebiet und die Objekte stehen fast ausnahm¬slos unter Denkmalschutz, was zur steuerlichen Attraktivität für diese Investorengruppe beiträgt. Seit Wiedereröffnung des Karstadt-Hauses hat auch der Investmentmarkt und die dazugehörigen Sanierungen und Aufwertungen der Immobilien der Brandenburger Straße an Dynamik gewonnen. Inzwischen handelt es sich um einen wertstabilen Investmentmarkt, an dem nur wenige Immobilien gehandelt werden, was wiede¬rum zu einer stetig steigenden Preisentwicklung beigetragen hat. Die Renditen der brandenburgischen Hauptstadt in 1A-Lage haben sich mittlerweile denen vergleichbarer Städte in West- und Ostdeutschland angepasst, so dass sich die Bruttorenditen inzwischen in einem Bereich oberhalb von 6,2 Prozent bewegen.

FAZIT UND PERSPEKTIVE
Viel Flair und wenig Fläche – City auf moderatem Erfolgskurs

„Aufgrund der barocken Stadtstruktur Potsdams besteht in der 1A-Lage ein nur geringes Entwicklungspotenzial, was den Zuzug nationaler und internationaler Filialisten mit entsprechendem Flächenbedarf erschwert“, resümiert Ronald Steinhagen. Die vorhandenen Entwicklungsmöglichkeiten in Nebenlagen wie der Friedrich-Ebert-Straße bringen der Brandenburger Straße nicht den erhofften Schub. Eine positive sozialstrukturelle Entwicklung mit steigender Bevölkerungszahl und starkem Zuspruch von Touristen sichert dem Standort jedoch ungeachtet dessen eine stabile Entwicklung.


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