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16.04.2013 Bester Jahresstart aller Zeiten am Investmentmarkt Düsseldorf

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 662 Mio. € verzeichnet der Düsseldorfer Investmentmarkt einen fulminanten Jahresauftakt: Mit einem Plus von 172 % wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis übertroffen und das beste erste Quartal aller Zeiten registriert. Damit wurden allein im ersten Quartal 2013 bereits 80 % des Investmentumsatzes des Gesamtjahres 2012 (832 Mio. €) umgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Selbst in den Boomjahren 2006 und 2007 wurde in den ersten drei Monaten weniger investiert. „Verantwortlich für diesen Rekordumsatz ist in erster Linie der Verkauf des Kö-Bogens in bester Lage der Königsallee. Mit über 400 Mio. € trägt allein dieser Deal über 60 % zum Gesamtergebnis bei. Hier zeigt sich, dass Düsseldorf bei entsprechend hochwertigem Angebot an Core-Objekten für Investoren zu den Top-Standorten in Deutschland gehört. Aber auch ohne Berücksichtigung dieses außergewöhnlichen Investments war ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten“, erklärt Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Während im ersten Quartal 2012 eine sehr ausgeglichene Beteiligung aller Größenklassen vorlag, dominiert Anfang dieses Jahres die Kategorie über 50 Mio. €. Verantwortlich hierfür ist überwiegend, wenn auch nicht alleine, der Verkauf des Kö-Bogens. Dagegen ist mit einem Anteil von lediglich 7 % vor allem in der Klasse von 25 bis 50 Mio. € weniger investiert worden (Vorjahreszeitraum: 29 %), gleiches gilt für kleinere Objekte unter 10 Mio. €, die nur auf knapp 6 % kommen (Vorjahreszeitraum: 20 %). Erfreulich ist aber, dass die Größenklasse zwischen 10 und 25 Mio. € einen Anteil von über 17 % am Transaktionsvolumen aufweist: Hier ist absolut betrachtet mehr angelegt worden als noch ein Jahr zuvor. Diese Entwicklung unterstreicht noch einmal, dass die Nachfrage und das Investoreninteresse am Standort Düsseldorf insgesamt sehr positiv zu werten sind.

Da der Kö-Bogen trotz eines gewissen Büroanteils als Einzelhandelsobjekt einzustufen ist, setzt sich diese Assetklasse mit einem Anteil von gut 63 % klar an die Spitze der Nutzungsarten. Die im Vorjahreszeitraum noch führenden Büroimmobilien belegen Platz zwei und tragen rund ein Viertel zum Investmentumsatz bei. Etwas zulegen konnten auch Logistikobjekte, wenngleich ihr Anteil mit 2 % weiterhin sehr niedrig ausfällt. Nachdem im ersten Quartal 2012 keine nennenswerte Hoteltransaktion registriert werden konnte, ist diese Kategorie in den ersten drei Monaten dieses Jahres für immerhin gut 7 % des Ergebnisses verantwortlich. Damit bewegt sich der Düsseldorfer Markt im bundesweiten Trend, wo Hotelverkäufe ebenfalls spürbar zugelegt haben.

Vor allem aufgrund des Großdeals Kö-Bogen ist eine starke Dominanz der City zu verzeichnen. Rund 71 % des Transaktionsvolumens sind hier umgesetzt worden. Auf dem zweiten Rang finden sich die Cityrandlagen mit einem Anteil von gut 22 %. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum haben sie die Liste noch angeführt (42 %). Insgesamt zeigt dies eine deutliche Fokussierung auf zentrale, innerstädtische Standorte. In den Nebenlagen ist dagegen bislang nur ein geringer Umsatz (1 %) registriert worden. Auch die im letzten Jahr stark vertretenen peripheren Standorte müssen einen spürbaren Bedeutungsverlust hinnehmen und kommen nur noch auf einen Anteil von 6 %.

Auffällig ist der hohe Anteil sicherheitsorientierter Core-Investoren. Angeführt wird die Riege mit einem Anteil von 62 % von Pensionskassen, die über eine Fondskonstruktion in den Kö-Bogen investiert haben. Auf den weiteren Plätzen folgen Versicherungen, die auf gut 8 % kommen, sowie Immobilien AGs mit knapp 7 %. Aber auch private Anleger tragen mit gut 4 % zum Gesamtumsatz bei. Insgesamt entfallen damit deutlich mehr als 80 % des Transaktionsvolumens auf Anlegergruppen, die vor allem auf Sicherheit und langfristige Wertstabilität achten. Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei etwa 19 % und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum (13 %) erhöht.

Nachdem im letzten Quartal 2012 aufgrund der starken Nachfrage noch einmal eine Anpassung der Spitzenrenditen verzeichnet werden konnte, haben sie sich Anfang 2013 bislang stabil gezeigt. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt aktuell bei 4,90 % und hat sich damit unterhalb der 5-%-Marke verfestigt. Für Geschäftshäuser in absoluter Top-Lage sind Netto-Anfangsrenditen von 4,20 % anzusetzen, womit Düsseldorf zu den teuersten deutschen Standorten gehört. Die Top-Renditen für Logistikimmobilien liegen bereits seit längerer Zeit stabil bei 6,80 %, ein im bundesweiten Vergleich durchschnittlicher Wert.

Perspektiven
„Das erste Quartal hat eindrucksvoll bewiesen, dass Düsseldorf zu den Top-Investmentstandorten Deutschlands gehört. Berücksichtigt man weiterhin, dass die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die starke Position innerhalb Europas auch weiterhin für umfangreiche Investmentaktivitäten sprechen, zeichnen sich auch für den weiteren Jahresverlauf sehr gute Perspektiven ab. Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass Düsseldorf 2013 die Mrd.-€-Schwelle erneut überschreiten und möglicherweise sogar das beste Transaktionsvolumen der letzten sechs Jahre erzielen wird“, prognostiziert Christoph Meszelinsky.


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