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17.04.2013 Kölner Investmentmarkt mit starkem Jahresauftakt

Der Kölner Investmentmarkt ist eindrucksvoll in das Jahr 2013 gestartet. Mit einem Transaktionsvolumen von 303 Mio. € im ersten Quartal wurde das vergleichbare Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt. Gleichzeitig wurde auch der langjährige Durchschnitt um rund 19 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Wesentlich zum guten Ergebnis beigetragen hat der hohe Umsatz anteilig eingerechneter Portfoliotransaktionen, die mit 161 Mio. € gut die Hälfte des investierten Kapitals stellen“, betont Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Dazu gehören unter anderem der Verkauf des Bürohauses Cäcilium an Dundee International im Rahmen des SEB-Pakets sowie zwei Holiday Inn Hotels als Bestandteile des QMH Hotelportfolios. Erfreulich ist vor allem, dass der gute Jahresauftakt ohne dominierende Großdeals zustande gekommen ist und auf einem breiten Nachfragefundament fußt. Dies wird durch das durchschnittliche Volumen pro Verkaufsfall unterstrichen, das bei lediglich 14 Mio. € liegt.“

Wie bereits im ersten Quartal 2012 zeigt sich erneut eine relativ homogene Verteilung des Umsatzes auf alle Größenklassen. An der Spitze liegen Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, die auf einen Anteil von knapp 41 % kommen. Die im Vorjahreszeitraum (48 %) noch in Führung liegenden Großdeals schaffen es in den ersten drei Monaten dagegen nur auf Platz zwei mit gut 23 %. Unmittelbar dahinter auf dem dritten Podiumsplatz folgt die Kategorie von 10 bis 25 Mio. €, die mit 22 % zum sehr guten Umsatz beiträgt. Immerhin gut 14 % entfallen darüber hinaus auf kleinere Objekte mit weniger als 10 Mio. €. Mit Ausnahme der obersten Klasse, die häufig von nur wenigen Verkäufen beeinflusst wird, konnten alle Marktsegmente deutlich gestiegene absolute Transaktionsvolumina aufweisen.

Wie auch im vergangenen Jahr haben sich Büroobjekte Anfang 2013 erneut mit großem Abstand an die Spitze der Nutzungsarten gesetzt. Insgesamt waren sie für knapp zwei Drittel des Investmentumsatzes verantwortlich. Deutlich gestiegen ist der Anteil von Logistikimmobilien, die sich mit gut 16 % auf den zweiten Platz katapultiert haben (Vorjahreszeitraum: knapp 5 %). Auf Rang drei folgen dann, bedingt durch die im Portfolio enthaltenen Objekte, Hoteldeals mit knapp 9 %. Bemerkenswert ist der mit nur knapp 3 % erneut sehr niedrige Anteil von Einzelhandelsimmobilien. Hierfür ist allerdings nicht mangelndes Investoreninteresse, sondern ganz eindeutig ein nicht ausreichendes Angebot an hochwertigen Objekten verantwortlich.

Zentrale Lagen klar im Fokus, sehr homogene Verteilung der Käufergruppen
Während im vergleichbaren Vorjahreszeitraum noch die Nebenlagen mit einem Anteil von 60 % am Gesamtumsatz dominiert hatten, zeigt sich im ersten Quartal 2013 eine starke Konzentration auf zentrale innerstädtische Lagen. Der höchste Anteil mit knapp 48 % entfällt auf die Citylagen, die Anfang 2012 stark unterrepräsentiert waren. Relativ knapp dahinter folgen die Cityrandlagen, die mit gut 43 % am Transaktionsvolumen beteiligt waren. Die verbleibenden 9 % wurden in den Nebenlagen umgesetzt, die damit wieder auf ihr übliches Niveau zurückgefallen sind. An den peripheren Standorten wurden bislang keine nennenswerten Abschlüsse registriert.

Unter Marktgesichtspunkten erfreulich ist auch die insgesamt sehr homogene Verteilung der Investorengruppen, die für ein breit aufgestelltes Interesse unterschiedlichster Anleger spricht. Allein sechs Investorentypen erreichen zweistellige Umsatzanteile. Auf Platz eins liegen Immobilien AGs mit 24 %, die sich damit etwas von den Verfolgern absetzen konnten. Mit jeweils um 16 % folgen Equity/Real Estate Funds und Spezialfonds. Komplettiert wird die Spitzengruppe von privaten Anlegern (13 %), Projektentwicklern (12 %) sowie Versicherungen (gut 10 %). Alle übrigen Anleger spielten im ersten Quartal bislang eine eher untergeordnete Rolle. Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit rund 51 % für Kölner Verhältnisse sehr hoch.
Nachdem die Spitzenrenditen Ende 2012 noch einmal um 10 (Büro) bzw. 15 (Einzelhandel) Basispunkte nachgegeben hatten, zeigten sie sich Anfang 2013 bislang stabil. Für vollvermietete Büroobjekte in ausgezeichneten Lagen wird nach wie vor eine Spitzenrendite von 5,20 % erzielt. Köln weist damit weiterhin ein vergleichsweise attraktives Preisniveau im Top-Segment auf. Für hochwertige Geschäftshäuser werden bis zu 4,20 % erreicht. Das Preisniveau für langfristig vermietete Logistikimmobilien an gefragten Standorten liegt konstant bei 6,80 %.

Ausblick: Sehr gutes Transaktionsvolumen für 2013 erwartet
„Auch wenn aus heutiger Sicht nicht davon auszugehen ist, dass sich der Investmentumsatz der ersten drei Monate in allen Quartalen auf dem gleichen Niveau bewegen wird, so zeichnet sich doch für 2013 ein sehr gutes Transaktionsvolumen ab. Das Vorjahresergebnis dürfte deutlich übertroffen werden. Ob es dem Kölner Markt allerdings gelingt, wie 2010 die Milliarden-Euro-Schwelle zu übertreffen, bleibt abzuwarten und wird in erster Linie vom noch auf den Markt kommenden Angebot großvolumiger Objekte abhängen“, erläutert Jens Hoppe.


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