17.04.2013 AENGEVELT sieht deutliche Potentiale an Leipzigs Einzelhandelsmarkt
Die Messemetropole Leipzig ist – neben Berlin – der bedeutendste und mit bis EUR 140,-/m² Einzelhandelsfläche (Anfang 2012: EUR 120,-/m²) teuerste Einzelhandels¬stand¬ort im Osten Deutschlands. Den konsequenten Ausbau des Marktes tragen zahlreiche Filialisten, internationale Ketten und Brands: Sie sind verstärkt in Leipzig aktiv. Diese Entwick¬lung überrascht nicht: Nach umfassender Revitalisierung gilt Leipzig heute wieder als moderne, attraktive und dynamische Stadt und bildet zusammen mit Halle und der Landeshauptstadt Dresden einen ausgesprochen starken Wirtschaftsraum.
Ungeachtet seiner exzellenten Rahmenbedingungen besitzt Leipzig hinsichtlich der einzelhan¬dels¬¬relevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (90,5; Deutschland = 100), „EH-Umsatzniveau“ (96,1) und „Zentralität“ (106,2 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steige-rungspotentiale. Hintergrund ist u.a. die Konkurrenz mit den großflächigen Einkaufszentren vor den Toren der Stadt.
• Insgesamt befinden sich in der Leipziger City rd. 200.000 m² Verkaufsfläche. Gemessen am Leipziger Einzelhandels-Gesamtbestand (830.000 m² Verkaufsfläche) sind das lediglich 24%. Dieser Wert liegt deutlich unter denen vergleichbarer Großstädte wie z.B. Düsseldorf (33%) oder Mannheim (40%).
• Hinsichtlich der Flächenausstattung stellt sich Leipzig mit rd. 1,5 m² je Einwohner exakt auf den Bundesdurchschnitt (z.V.: Dresden: 1,7 m²/EW; Magdeburg: 2,7 m²/EW; Berlin: 1,4 m²/EW).
Leipziger Top-Einkaufslagen
• Top-A-Lagen: Als klassische Top-A-Lage gelten in Leipzig die Petersstraße und die Grim-maische Straße. Diese beiden Handelslagen gehören zu den erfolgreichsten sächsischen Einkaufsstraßen, verfügen über einen hohen Filialisierungsgrad und werden beide von der Eröffnung des Citytunnels profitieren.
• Zur A-Lage innerhalb der City gehört zudem der Markt.
• Von den Frequenzen zwar geringer gehören zu den guten Einkaufsadressen (B-Lage) in Leipzig auch Katharinenstraße, Neumarkt, Nikolaistraße und Hainstraße. Mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ wurden insbesondere Hainstraße und Katharinenstraße gestärkt.
Leipziger Einzelhandelsmieten
Leipzigs Einzelhandel konnte seine Position ausbauen. Aktuell kann das knappe Flächenangebot in Top-A-Lagen die rege Nachfrage kaum decken. Daher ist das Interesse von Entwicklern, Investoren und Mietern an den Leipziger Top-A-Lagen und A-Lagen hoch:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Die Spitzenmiete in dieser Lage variiert im kleinteiligeren Angebotssegment aktuell zwischen EUR 120,- bis 140,-/m² Verkaufsfläche (Anfang 2012: EUR 110,- bis 120,-/m²).
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Markt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in A-Lage in Leipzig bis zu EUR 100,-/m²-Verkauffläche, die günstigsten Flächen in diesen Lagen bis zu EUR 60,-/m².
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen bewegt sich das Mietniveau zwischen EUR 30,- bis EUR 60,-/m².
• Auf deutlich niedrigeres Niveau stellen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie Ritterstraße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig von Lage, Ausstattung und Größe zwischen EUR 20,- und 40,-/m².
• Des Weiteren hat die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) eine ausgesprochene Bedeutung für den Leipziger Einzelhandel. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Geschäfte angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert.
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den Top- Lagen bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen stabil hoch.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen auszugehen.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Leipzig weiterhin die höchsten Spitzenmieten erzielt, gegenüber westdeutschen Zentren ist Leipzig indessen unverändert äußerst wettbewerbsfähig.
• Mit Fertigstellung des Citytunnels erfährt die City eine weitere Aufwertung.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und sinkende Flächennach¬frage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Leipzigs angesichts moderater Zentralitäts- und Kaufkraft-kennziffern nach wie vor steigerungsfähig.
Ungeachtet seiner exzellenten Rahmenbedingungen besitzt Leipzig hinsichtlich der einzelhan¬dels¬¬relevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (90,5; Deutschland = 100), „EH-Umsatzniveau“ (96,1) und „Zentralität“ (106,2 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steige-rungspotentiale. Hintergrund ist u.a. die Konkurrenz mit den großflächigen Einkaufszentren vor den Toren der Stadt.
• Insgesamt befinden sich in der Leipziger City rd. 200.000 m² Verkaufsfläche. Gemessen am Leipziger Einzelhandels-Gesamtbestand (830.000 m² Verkaufsfläche) sind das lediglich 24%. Dieser Wert liegt deutlich unter denen vergleichbarer Großstädte wie z.B. Düsseldorf (33%) oder Mannheim (40%).
• Hinsichtlich der Flächenausstattung stellt sich Leipzig mit rd. 1,5 m² je Einwohner exakt auf den Bundesdurchschnitt (z.V.: Dresden: 1,7 m²/EW; Magdeburg: 2,7 m²/EW; Berlin: 1,4 m²/EW).
Leipziger Top-Einkaufslagen
• Top-A-Lagen: Als klassische Top-A-Lage gelten in Leipzig die Petersstraße und die Grim-maische Straße. Diese beiden Handelslagen gehören zu den erfolgreichsten sächsischen Einkaufsstraßen, verfügen über einen hohen Filialisierungsgrad und werden beide von der Eröffnung des Citytunnels profitieren.
• Zur A-Lage innerhalb der City gehört zudem der Markt.
• Von den Frequenzen zwar geringer gehören zu den guten Einkaufsadressen (B-Lage) in Leipzig auch Katharinenstraße, Neumarkt, Nikolaistraße und Hainstraße. Mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ wurden insbesondere Hainstraße und Katharinenstraße gestärkt.
Leipziger Einzelhandelsmieten
Leipzigs Einzelhandel konnte seine Position ausbauen. Aktuell kann das knappe Flächenangebot in Top-A-Lagen die rege Nachfrage kaum decken. Daher ist das Interesse von Entwicklern, Investoren und Mietern an den Leipziger Top-A-Lagen und A-Lagen hoch:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Die Spitzenmiete in dieser Lage variiert im kleinteiligeren Angebotssegment aktuell zwischen EUR 120,- bis 140,-/m² Verkaufsfläche (Anfang 2012: EUR 110,- bis 120,-/m²).
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Markt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in A-Lage in Leipzig bis zu EUR 100,-/m²-Verkauffläche, die günstigsten Flächen in diesen Lagen bis zu EUR 60,-/m².
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen bewegt sich das Mietniveau zwischen EUR 30,- bis EUR 60,-/m².
• Auf deutlich niedrigeres Niveau stellen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie Ritterstraße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig von Lage, Ausstattung und Größe zwischen EUR 20,- und 40,-/m².
• Des Weiteren hat die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) eine ausgesprochene Bedeutung für den Leipziger Einzelhandel. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Geschäfte angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert.
AENGEVELT– RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den Top- Lagen bleibt die Nachfrage nach Ladenlokalen stabil hoch.
• Entsprechend ist von einem konstanten Spitzenmietniveau mit mittelfristig anziehender Tendenz angesichts weiter verbesserter Infrastruktur und steigender Passantenfrequenzen auszugehen.
• Im ostdeutschen Standortvergleich werden in Leipzig weiterhin die höchsten Spitzenmieten erzielt, gegenüber westdeutschen Zentren ist Leipzig indessen unverändert äußerst wettbewerbsfähig.
• Mit Fertigstellung des Citytunnels erfährt die City eine weitere Aufwertung.
• In weniger frequentierten Nebenlagen halten Mietpreisdruck und sinkende Flächennach¬frage an.
• Grundsätzlich sind die Potentiale Leipzigs angesichts moderater Zentralitäts- und Kaufkraft-kennziffern nach wie vor steigerungsfähig.
