18.04.2013 AENGEVELT sieht starken Leipziger Grundstücks- und Investmentmarkt
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset Deals) lag im Jahr 2012 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 1,45 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 2% über dem Vorjahreswert (2011: rd. EUR 1,41 Mrd.). Gleichzeitig handelt es sich um das dritthöchste Transaktionsvolumen in diesem Jahrtausend nach den beiden Rekordausnah¬me¬jahren 2006 (EUR 1,66 Mrd.) und 2007 (EUR 1,75 Mrd.). Zudem liegt der Wert knapp ein Drittel über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2002 bis 2011: EUR 1,09 Mrd.).
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset Deals) in Höhe von rd. EUR 1,45 Mrd. entfielen im Jahr 2012:
• rd. EUR 843 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 840 Mio.) = +0,3%
• rd. EUR 113 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 108 Mio.) = +5%
• rd. EUR 491 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 465 Mio.) = +6%
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt im Berichtsjahr 2012 gegenüber dem Vorjahr leicht um 1% auf EUR 852 Mio. (2011: rd. EUR 840 Mio.) und liegt damit zudem 32% bzw. EUR 205 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel ((Ø 2002 bis 2011: EUR 647 Mio.).
Werden zudem Verkäufe von Gesellschaftsanteilen, so genannten Share Deals, berück¬sichtigt, wie z.B. die Beteiligung von Unibail-Rodamco an mfi (management für immobilien AG), die u.a. die beiden Handelszentren „Paunsdorf-Center“ und „Höfe am Brühl“ umfas¬sen, steigt das Transaktionsvolumen (Asset und Share Deals) um EUR 230 Mio. auf rd. EUR 1,08 Mrd.
• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien¬hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2012 gegenüber dem Vorjahr um 63% bzw. EUR 131 Mio. auf rd. EUR 338 Mio. zu (2011: EUR 207 Mio.) und liegt damit zudem 56% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2002 bis 2011: EUR 216 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) sank dagegen das Transaktionsvolumen 2012 um 19% auf EUR 514 Mio. (2012: EUR 633 Mio.), liegt damit aber immer noch deutlich über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2002 bis 2011: EUR 431 Mio.).
• Hierbei stieg das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern (Asset Deals) 2012 um 70% auf rd. EUR 186 Mio. (2011: EUR 109 Mio.). Zu dem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen trug u.a. der Verkauf von „Speck`s Hof“ und „Hansa Haus“ (rd. 80 Mio. EUR) an die Deka Immobilien GmbH bei.
• Der Geldumsatz aus Verkäufen von Einzelhandelsobjekten (Asset Deals) gab dagegen deutlich um mehr als die Hälfte auf rd. EUR 41 Mio. nach (2011: EUR 86 Mio.).
Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau ist in Leipzig im Vergleich zu den „Big Seven“ unverändert überdurch¬schnittlich hoch:
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielten wie im Vorjahr Anfangsrenditen zwischen 5,9% und 7,7%. Die mittlere marktübliche Rendite liegt unverändert bei 6,8%. Bewegungen gab es nur bei der Spitzenrendite für Top-Geschäftshäuser, die im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 5% nachgab.
• Das Verzinsungsniveau im Wohninvestmentsegment ist durch eine höhere Spannweite charakterisiert. Die Anfangsrenditen für Wohnhäuser (Mehrfamilienhäuser im Bestand) bewegten sich Ende 2012 zwischen 6,3% bis 9%. Top-Objekte werden indessen zu geringeren Anfangsrenditen von bis zu 5,9% gehandelt. Als markttypisch hat sich für stimmige Objekte eine mittlere Rendite von plus/minus 7,7% herauskristallisiert, das waren rd. 10-Basispunkte weniger als vor Jahresfrist.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• 2013 bleibt der Investmentmarkt dynamisch mit weitgehend stabilen Umsätzen um EUR 800 Mio.
• Innerhalb der Nachfragegruppen dominieren weiterhin eigenkapitalstarke Investoren.
• Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist unverändert hoch.
• Hierbei kommt es zu einer qualitätsabhängigen Stabilisierung des Renditeniveaus, während für Top-Objekte ein weiteres Nachgeben der Spitzenrendite möglich ist.
• Das Interesse in- und ausländischer institutioneller Investoren und Family Offices an Leipzig wächst.
• Das 2013 erzielbare Transaktionsvolumens wird u.a. bestimmt von:
- z.T. (überzogenen) Preisvorstellungen maßgebender Verkäuferkreise
- einer fachgerechten Objekt-Dokumentation und Due Diligence (angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und Banken )
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset Deals) in Höhe von rd. EUR 1,45 Mrd. entfielen im Jahr 2012:
• rd. EUR 843 Mio. auf bebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 840 Mio.) = +0,3%
• rd. EUR 113 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2011: rd. EUR 108 Mio.) = +5%
• rd. EUR 491 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2011: rd. EUR 465 Mio.) = +6%
Investmentmarkt: Steigendes Transaktionsvolumen
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt im Berichtsjahr 2012 gegenüber dem Vorjahr leicht um 1% auf EUR 852 Mio. (2011: rd. EUR 840 Mio.) und liegt damit zudem 32% bzw. EUR 205 Mio. über dem jüngsten Dekadenmittel ((Ø 2002 bis 2011: EUR 647 Mio.).
Werden zudem Verkäufe von Gesellschaftsanteilen, so genannten Share Deals, berück¬sichtigt, wie z.B. die Beteiligung von Unibail-Rodamco an mfi (management für immobilien AG), die u.a. die beiden Handelszentren „Paunsdorf-Center“ und „Höfe am Brühl“ umfas¬sen, steigt das Transaktionsvolumen (Asset und Share Deals) um EUR 230 Mio. auf rd. EUR 1,08 Mrd.
• Im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilien¬hausgrundstücke) legte dabei der kontrahierte Geldumsatz 2012 gegenüber dem Vorjahr um 63% bzw. EUR 131 Mio. auf rd. EUR 338 Mio. zu (2011: EUR 207 Mio.) und liegt damit zudem 56% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2002 bis 2011: EUR 216 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut) sank dagegen das Transaktionsvolumen 2012 um 19% auf EUR 514 Mio. (2012: EUR 633 Mio.), liegt damit aber immer noch deutlich über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2002 bis 2011: EUR 431 Mio.).
• Hierbei stieg das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern (Asset Deals) 2012 um 70% auf rd. EUR 186 Mio. (2011: EUR 109 Mio.). Zu dem überdurchschnittlichen Transaktionsvolumen trug u.a. der Verkauf von „Speck`s Hof“ und „Hansa Haus“ (rd. 80 Mio. EUR) an die Deka Immobilien GmbH bei.
• Der Geldumsatz aus Verkäufen von Einzelhandelsobjekten (Asset Deals) gab dagegen deutlich um mehr als die Hälfte auf rd. EUR 41 Mio. nach (2011: EUR 86 Mio.).
Stabile und überdurchschnittlich hohe Renditen
Das Renditeniveau ist in Leipzig im Vergleich zu den „Big Seven“ unverändert überdurch¬schnittlich hoch:
• Büroobjekte bzw. gemischt genutzte Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielten wie im Vorjahr Anfangsrenditen zwischen 5,9% und 7,7%. Die mittlere marktübliche Rendite liegt unverändert bei 6,8%. Bewegungen gab es nur bei der Spitzenrendite für Top-Geschäftshäuser, die im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 5% nachgab.
• Das Verzinsungsniveau im Wohninvestmentsegment ist durch eine höhere Spannweite charakterisiert. Die Anfangsrenditen für Wohnhäuser (Mehrfamilienhäuser im Bestand) bewegten sich Ende 2012 zwischen 6,3% bis 9%. Top-Objekte werden indessen zu geringeren Anfangsrenditen von bis zu 5,9% gehandelt. Als markttypisch hat sich für stimmige Objekte eine mittlere Rendite von plus/minus 7,7% herauskristallisiert, das waren rd. 10-Basispunkte weniger als vor Jahresfrist.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• 2013 bleibt der Investmentmarkt dynamisch mit weitgehend stabilen Umsätzen um EUR 800 Mio.
• Innerhalb der Nachfragegruppen dominieren weiterhin eigenkapitalstarke Investoren.
• Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien ist unverändert hoch.
• Hierbei kommt es zu einer qualitätsabhängigen Stabilisierung des Renditeniveaus, während für Top-Objekte ein weiteres Nachgeben der Spitzenrendite möglich ist.
• Das Interesse in- und ausländischer institutioneller Investoren und Family Offices an Leipzig wächst.
• Das 2013 erzielbare Transaktionsvolumens wird u.a. bestimmt von:
- z.T. (überzogenen) Preisvorstellungen maßgebender Verkäuferkreise
- einer fachgerechten Objekt-Dokumentation und Due Diligence (angesichts des höheren Absicherungsbedürfnisses seitens Käufer und Banken )
