24.04.2013 Retail Investments in etwa auf Vorjahresniveau
Mit einem Transaktionsvolumen von gut 1,46 Mrd. € im ersten Quartal 2013 haben Retail Investments das vergleichbare Vorjahresergebnis leicht um 5 % verfehlt. Auch der langfristige Durchschnitt wurde, wie bereits 2012, deutlich unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
„Verantwortlich dafür, dass auch zu Beginn dieses Jahres nicht an die herausragenden Resultate von 2010 und 2011 angeknüpft werden konnte, ist das nach wie vor mangelnde Angebot an vor allem großvolumigen Core-Objekten“, betont Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. In den ersten drei Monaten wurden mit dem Kö-Bogen in Düsseldorf und einem Portfolioverkauf nur zwei Großdeals über 100 Mio. € registriert. Vor allem Verkäufe von Shopping Centern sind bislang Mangelware. Dagegen war in den kleineren und mittleren Marktsegmenten, insbesondere bei Geschäftshäusern, eine lebhafte Nachfrage zu beobachten. Auf Einzeldeals entfielen rund 78 % des Umsatzvolumens. Portfoliotransaktionen waren dagegen nur mit knapp 320 Mio. € (28 %) am Ergebnis beteiligt.
Gegen den allgemeinen Trend haben Retail Investments an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) deutlich zugelegt und erreichen knapp 954 Mio. €. Wesentlich beeinflusst wurde dieses Ergebnis durch den Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens für über 400 Mio. €. Demzufolge setzt sich die Rheinmetropole auch klar an die Spitze der Standorte. Platz zwei belegt Frankfurt mit rund 260 Mio. €, gefolgt von Berlin mit 157 Mio. € und Hamburg mit 111 Mio. €. In Köln fiel der Umsatz mit knapp 8 Mio. € wie bereits im vergangenen Jahr sehr gering aus, und in München konnte bislang noch keine nennenswerte Transaktion registriert werden.
Innerstädtische Geschäftshäuser, die sich im ersten Quartal 2012 noch ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit Shopping Centern um den zweiten Platz geliefert hatten, führen die Rangliste der Nutzungsarten an: Rund 54 % des Transaktionsvolumens wurde in diese Assetklasse investiert (+64 %). Mit einem Anteil von 25 % landen Fach- und Supermärkte, die im Vergleichszeitraum noch die Spitzenposition innehatten, auf dem zweiten Rang und müssen Einbußen (-27 %) verkraften. Mit einer deutlichen Umsatzsteigerung haben sich Kaufhäuser auf Position drei vorgearbeitet und tragen 17 % zum Umsatz bei. Shopping Center spielen bislang mit lediglich 4 % kaum eine Rolle. Im Vergleich zum Vorjahr wurden hier in den ersten drei Monaten rund 440 Mio. € weniger investiert.
Investoren breit gestreut, Spitzenrenditen im 1. Quartal 2013 stabil
Dass sich Retail Investments insgesamt einer weiterhin sehr starken Nachfrage erfreuen, diese durch das aktuelle Angebot allerdings nicht befriedigt werden kann, zeigt sich auch an der breiten Streuung der beteiligten Anlegergruppen. Insgesamt kommen fünf Investorenarten auf Umsatzanteile im zweistelligen Bereich. Erwartungsgemäß sind hier auch viele sicherheitsorientierte Anleger vorne mit dabei. Mit deutlichem Abstand und einem Anteil von 32 % am Transaktionsvolumen haben sich Pensionskassen souverän an die Spitze gesetzt. Etwas weniger als die Hälfte davon (15 %) haben Spezialfonds investiert, die sich den zweiten Platz sichern. Auf Augenhöhe mit jeweils rund 12 % am Gesamtumsatz folgen Equity/Real Estate Funds und private Anleger. Aber auch Projektentwickler (11 %) und geschlossene Fonds (7 %) waren in größerem Umfang am Marktgeschehen beteiligt. Alle übrigen Investorengruppen spielten im ersten Quartal dagegen lediglich eine untergeordnete Rolle.
Unterstrichen wird der starke Wettbewerb um die am Markt befindlichen Core-Immobilien auch dadurch, dass die Spitzenrenditen Ende 2012 an den meisten Standorten noch einmal um durchschnittlich 15 Basispunkte nachgegeben hatten. Auf diesem Niveau haben sie sich im ersten Quartal 2013 bislang stabilisiert. Die Netto-Anfangsrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser bewegen sich an den deutschen Top-Standorten zwischen 4,05 % in München, welches nach wie vor den teuersten Standort darstellt, und 4,35 % in Berlin. Für Hamburg werden aktuell 4,10 %, für Düsseldorf und Köln 4,20 % und für Frankfurt 4,30 % notiert. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Standorte liegen sie bei 4,20 % und erreichen damit einen historischen Tiefstand. Für Shopping Center ist die aktuelle Spitzenrendite seit Jahresende 2012 bei etwa 4,75 % anzusetzen, wobei nicht auszuschließen ist, dass diese im Einzelfall auch unterschritten werden kann. Für Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite auch Anfang 2013 unverändert bei 6,30 % und für einzelne Fachmärkte bei 6,75 %.
Perspektiven
„Trotz des verhaltenen Jahresauftakts werden Einzelhandelsobjekte auch im weiteren Jahresverlauf zu den am stärksten nachgefragten Immobilien gehören. Inwieweit sich dies im Transaktionsvolumen widerspiegelt, wird aber in erster Linie vom verfügbaren Angebot bestimmt werden. Vor dem Hintergrund der in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich wieder anziehenden Gesamtwirtschaft ist aber ein steigendes Transaktionsvolumen wahrscheinlich. Ein Investmentumsatz zwischen 7 und 8 Mrd. € und damit etwa auf Vorjahresniveau erscheint auch 2013 realistisch“, prognostiziert Piotr Bienkowski.
„Verantwortlich dafür, dass auch zu Beginn dieses Jahres nicht an die herausragenden Resultate von 2010 und 2011 angeknüpft werden konnte, ist das nach wie vor mangelnde Angebot an vor allem großvolumigen Core-Objekten“, betont Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland. In den ersten drei Monaten wurden mit dem Kö-Bogen in Düsseldorf und einem Portfolioverkauf nur zwei Großdeals über 100 Mio. € registriert. Vor allem Verkäufe von Shopping Centern sind bislang Mangelware. Dagegen war in den kleineren und mittleren Marktsegmenten, insbesondere bei Geschäftshäusern, eine lebhafte Nachfrage zu beobachten. Auf Einzeldeals entfielen rund 78 % des Umsatzvolumens. Portfoliotransaktionen waren dagegen nur mit knapp 320 Mio. € (28 %) am Ergebnis beteiligt.
Gegen den allgemeinen Trend haben Retail Investments an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) deutlich zugelegt und erreichen knapp 954 Mio. €. Wesentlich beeinflusst wurde dieses Ergebnis durch den Verkauf des Düsseldorfer Kö-Bogens für über 400 Mio. €. Demzufolge setzt sich die Rheinmetropole auch klar an die Spitze der Standorte. Platz zwei belegt Frankfurt mit rund 260 Mio. €, gefolgt von Berlin mit 157 Mio. € und Hamburg mit 111 Mio. €. In Köln fiel der Umsatz mit knapp 8 Mio. € wie bereits im vergangenen Jahr sehr gering aus, und in München konnte bislang noch keine nennenswerte Transaktion registriert werden.
Innerstädtische Geschäftshäuser, die sich im ersten Quartal 2012 noch ein Kopf-an-Kopf-Rennen mit Shopping Centern um den zweiten Platz geliefert hatten, führen die Rangliste der Nutzungsarten an: Rund 54 % des Transaktionsvolumens wurde in diese Assetklasse investiert (+64 %). Mit einem Anteil von 25 % landen Fach- und Supermärkte, die im Vergleichszeitraum noch die Spitzenposition innehatten, auf dem zweiten Rang und müssen Einbußen (-27 %) verkraften. Mit einer deutlichen Umsatzsteigerung haben sich Kaufhäuser auf Position drei vorgearbeitet und tragen 17 % zum Umsatz bei. Shopping Center spielen bislang mit lediglich 4 % kaum eine Rolle. Im Vergleich zum Vorjahr wurden hier in den ersten drei Monaten rund 440 Mio. € weniger investiert.
Investoren breit gestreut, Spitzenrenditen im 1. Quartal 2013 stabil
Dass sich Retail Investments insgesamt einer weiterhin sehr starken Nachfrage erfreuen, diese durch das aktuelle Angebot allerdings nicht befriedigt werden kann, zeigt sich auch an der breiten Streuung der beteiligten Anlegergruppen. Insgesamt kommen fünf Investorenarten auf Umsatzanteile im zweistelligen Bereich. Erwartungsgemäß sind hier auch viele sicherheitsorientierte Anleger vorne mit dabei. Mit deutlichem Abstand und einem Anteil von 32 % am Transaktionsvolumen haben sich Pensionskassen souverän an die Spitze gesetzt. Etwas weniger als die Hälfte davon (15 %) haben Spezialfonds investiert, die sich den zweiten Platz sichern. Auf Augenhöhe mit jeweils rund 12 % am Gesamtumsatz folgen Equity/Real Estate Funds und private Anleger. Aber auch Projektentwickler (11 %) und geschlossene Fonds (7 %) waren in größerem Umfang am Marktgeschehen beteiligt. Alle übrigen Investorengruppen spielten im ersten Quartal dagegen lediglich eine untergeordnete Rolle.
Unterstrichen wird der starke Wettbewerb um die am Markt befindlichen Core-Immobilien auch dadurch, dass die Spitzenrenditen Ende 2012 an den meisten Standorten noch einmal um durchschnittlich 15 Basispunkte nachgegeben hatten. Auf diesem Niveau haben sie sich im ersten Quartal 2013 bislang stabilisiert. Die Netto-Anfangsrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser bewegen sich an den deutschen Top-Standorten zwischen 4,05 % in München, welches nach wie vor den teuersten Standort darstellt, und 4,35 % in Berlin. Für Hamburg werden aktuell 4,10 %, für Düsseldorf und Köln 4,20 % und für Frankfurt 4,30 % notiert. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Standorte liegen sie bei 4,20 % und erreichen damit einen historischen Tiefstand. Für Shopping Center ist die aktuelle Spitzenrendite seit Jahresende 2012 bei etwa 4,75 % anzusetzen, wobei nicht auszuschließen ist, dass diese im Einzelfall auch unterschritten werden kann. Für Fachmarktzentren liegt die Spitzenrendite auch Anfang 2013 unverändert bei 6,30 % und für einzelne Fachmärkte bei 6,75 %.
Perspektiven
„Trotz des verhaltenen Jahresauftakts werden Einzelhandelsobjekte auch im weiteren Jahresverlauf zu den am stärksten nachgefragten Immobilien gehören. Inwieweit sich dies im Transaktionsvolumen widerspiegelt, wird aber in erster Linie vom verfügbaren Angebot bestimmt werden. Vor dem Hintergrund der in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich wieder anziehenden Gesamtwirtschaft ist aber ein steigendes Transaktionsvolumen wahrscheinlich. Ein Investmentumsatz zwischen 7 und 8 Mrd. € und damit etwa auf Vorjahresniveau erscheint auch 2013 realistisch“, prognostiziert Piotr Bienkowski.
